V. aussi Paris, 80 avril 1877, Dall., 1879, II, 77. L

98 CHAPITRE PREMIER térêt, retirer au propriétaire le droit d'exiger la démolition des constructions.

I1 nous est facile de justifier le principe et de motiver l’exception.

192. — Le principe juridique est que le propriétaire peul exiger la démolition des constructions et la remise des lieux en leur état antérieur.

En effet celui qui construit sur le terrain d'autrui viole d’une facon flagrante le droit du propriétaire du sol. Nous comprenons que l’on traite avec moins de défaveur celui qui, se croyant propriélaire, a cru construire chez lui ; mais enfin, si on ne peut reprocher au constructeur de bonne foi un véritable délit, on peut relever contre lui une faute, une faute assez lourde même, car chacun doit savoir ce dont il est réellement propriélaire : si c’est sur un titre illusoire qu'il a fondé sa possession, il eût pu, en examinant ce tilre, apercevoir son vice. Même de bonne foi, le constructeur est toujours en faute.

Le propriétaire, au contraire, n’a le plus souvent commis aucune faute. Il peut parfaitement ignorer les constructions faites sur son fonds, à son insu. Un propriétaire peut avoir, c’est bien son droit, des domaines très vastes, sur lesquels il lui est impossible d'exercer lui-même une surveillance incessante. Et enfin, je puis, sans qu’il soit possible de m’en faire un grief, compter que personne ne viendra violer ma propriété. I1 peut êlre extrêmement désagréable pour un propriélaire d’être contraint de conserver des constructions qui lui déplaisent, qu’il n’a pas commandées, bien plus, qui ont été failes en violation de son droit, et pour lesquelles il est obligé de payer une indemnité qui peut être fort considérable.

On comprendrait donc fort bien que, dans la rigueur des

PRINCIPES 99 principes, le législateur eût admis que loujours le propriétaire aurait le droit d'exiger la démolition des constructions élevées par un tiers sur son terrain. C'est ce qu’avaient décidé tout d’abord les rédacteurs du Code civil, ainsi que nous le verrons en expliquant l’article 555.

123. — Toutefois le législateur a pensé que certaines siluations étaient particulièrement dignes d'intérêt, que parfois le droit d'exiger la démolition est bien rigoureux. Et dans un certain nombre de cas il a obligé le propriétaire à conserver les constructions.

Le droit d'exiger la démolition est, en effet, bien dur pour celui contre qui on l’exerce. M. Demolombe n'hésite pas à l'appeler un droit barbare (1). Il cause au constructeur contraint de raser l'édifice un préjudice considérable ; la perte est à peu près complète de tout ce que lui a coûté la construction ; c’est à peine parfois si les matériaux provenant de la démolition paie ce que celle-ei nécessite de main-d’œuvre:

D'autre part il est des cas où la faute du constructeur parait excusable. Le constructeur, par exemple, est de bonne foi : il a acheté a non domino le terrain sur lequel il bâtit; se croyant propriétaire en vertu d’un lilre régulier, il construit ; puis vient le véritable propriétaire qui l’évince. Serailil équitable, ne serait-il pas excessif que ce propriétaire püût encore le forcer à démolir, de sorte qu'il perdrait à la fois peut-être, pour peu que son vendeur fût insolvable, etle prix du terrain et la valeur de la construction ?

Ce sont des considérations d'équité qui ont poussé le législateur à faire fléchir la rigueur des principes devant la bonne foi toujours favorable. Cette question de bonne ou de

(1) T. IX, n° 675.

mauvaise foi est essentielle dans la théorie du Code. C'est la base de la grande distinction admise par l’article 555 en ce qui concerne les constructions élevées par un possesseur.

194. — A un autre point de vue, on peut dire encore que le propriétaire du sol ne devient pas nécessairement propriétaire des bâtiments qu'un tiers y élève. IL se peut en effet que, contrairement au principe, ce soit le constructeur qui devienne propriétaire des bäliments, soit directement, soit indirectement.

C’est ce qui arrive dans deux cas que nous devons rapidement signaler :

4° Le propriétaire du sol renonce expressément ou tacitement au droit qu'il a sur les constructions, il le cède ou il le laisse prescrire.

20 Le constructeur prescrit la propriété du sol sur lequel il a bâti et acquiert ainsi les constructions en vertu de notre principe même.

195. — I. — Le droit romain — c'était une curieuse conséquence de l’idée même du dominium — n’admettait pas que deux propriétés pussent se superposer, l’une portant sur le sol, l’autre sur les bâtiments élevés sur ce sol. La loi civile frappait d’une nullité absolue une convention qui eüt atteint un semblable résultat. Ce fut seulement le préteur — dont les efforts constants tendaient à dépouiller le droit de sa rigueur primitive — ce fut le préteur qui protégea la propriété des constructions par un interdit.

Notre droit a complètement dépouillé tout formalisme. Il se fonde avant tout sur l'équité ; la liberté des conventions est l’un de ses grands principes. Il doit donc reconnaître et sanctionner toute convention, cession ou renonciation intervenue entre le propriétaire et le constructeur.

Les articles 553 et 664 nous montrent que nous ne préjugeons pas trop de l'esprit libéral de notre Code.

126. — L'article 555, en effet, établit une présomption de propriété des construelions au profit du propriétaire du sol mais il réserve expressément la preuve contraire. C’est donc admettre qu'un autre que le maitre du sol peut être proprié} taire des bâtiments ; c’est done que le propriétaire du sol peut renoncer au bénéfice de l'accession au profit du constructeur. L'article, in fine, réserve aussi le cas de prescription de tout ou partie du bâtiment indépendamment du sol : ce que peut la prescription, une convention le peut certainement.

L'article 664 démontre non moins clairement l’exactilude de ce que nous avancons. Il indique les règles particulières au cas, fréquent dans certaines provinces, où les différents étages d'une maison appartiennent à des propriétaires distincts. C’est donc que la propriété peut être divisée, ou, si l’on veut, peut se superposer en plusieurs couches.

427. — Il est donc bien certain que la propriété du sol ne comporte plus nécessairement, comme dans le droit civil romain, la propriété des bâtiments, et que le propriétaire peut faire à ce sujet toutes les conventions qui bonnes lui semblent.

Il peut vendre des constructions déjà érigées en conservant par devers lui la propriété du sol, il peut céder le droit d’élever des constructions sur son terrain. Le droit conféré à celui qui se trouve ainsi propriétaire des constructions sans être propriétaire du sol est Ze droit de superficie, droit que notre Code n’étudie pas, mais dont la théorie rentre, croyons-nous, dans le cadre de ce travail (1).

(1) V. infrà, chapitre VI, nos 455 et s.

198. — II.— Il se peut aussi que le constructeur acquière la propriété du sol par prescription et que ce soit le véritable propriétaire qui se trouve dépouillé.

Ainsi, une personne élève des constructions sur un lerrain qu'elle possède animo domini: au bout de dix à vingt ans, si elle est de bonne foi et a juste litre,ou au plus après trente ans, elle se trouvera propriétaire du sol sur lequel elle aura bâti. Et par voie de conséquence, elle sera propriétaire aussi des constructions qu’elle y a élevées ; car c’est elle qui pourra alors invoquer la maxime : qui a le sol a le bâtiment.

Résultat curieux à signaler, mais qui, loin de déroger à notre principe, n’en est que l’application.

$ 4. — Principe de l'indemnité due au constructeur.

199.— Enfin, dernier principe, fort important pour l’application de la règle qui a le sol a le bâtiment, le propriétaire qui conserve les constructions élevées sur son sol doit indemniser le constructeur.

C’est une règle de justice et d'équité que nul ne doit s’enrichir aux dépens d'autrui. Bien que ne se trouvant formulée dans aucun texte de notre Code, elle n’en est pas moins certaine et notre loi civile en fait de fréquentes applications. Or, le propriétaire s’enrichirait aux dépens du constructeur s’il gardait une maison qui ne lui coûte rien, s’il ne payait aucune indemnité.

C’est donc par application de la règle que nul ne doit s’enrichir aux dépens d'autrui, qu’il faut en principe admettre le droit du constructeur à une indemnité.

150.— 11 semble bien que les rédacteurs du Code aient perdu de vue ce principe. Pour eux, la cause de l’indemnité varie suivant que ce propriétaire peut ou non exiger la démolition,

Il peut, le plus souvent, exiger la démolition; s’il garde les constructions, c'est qu'illes trouve à son goût, bien faites, utiles : il approuve l’affaire faite par le constructeur. Dans une certaine mesure, celui-ci peut être considéré comme le gérant d'une affaire dont le propriétaire serait le maître. Or, le mailre doit rendre le gérant indemne de loutes ses dépenses uliles. Il lui doit donc l'intégralité de l’impense.

Mais quand le propriétaire du sol est obligé — qu’il le veuille ou non — de conserver les constructions, c’est-à-dire lorsqu'il est en présence d’un possesseur de bonne foi, le même raisonnement ne serait plus exact. Le consiructeur ne peut plus prétendre à une action de gestion d’affaires : il doit avoir seulement une action de in rem verso, jusqu’à concurrence de l'enrichissement du propriétaire.

La pensée du législateur est toujours utile à connaitre. Mais nous la croyons inexacte.

131. — La gestion d’affaires est une cause bien distincte d'obligations, qu’il faut se garder de confondre avec une famille beaucoup plus vaste et surtout beaucoup moins bien déterminée, la nombreuse catégorie des obligations fondées sur un enrichissement sans cause, obligations sanctionnées par l’action que nous connaissons encore sous son nom romain, l’actio de in rem verso.

La gestion d’affaires est un quasi-contrat d’un genre tout spécial. Elle engendre des obligations réciproques entre les deux parties. Elle suppose essentiellement, son nom romain l'indique, negotiorum geslio, l'accomplissement d'actes juridiques : le negotiorum gestor est celui qui administre une fortune, qui gère un bien, qui agit juridiquement. Elle suppose chez ce negotiorum gestor l'intention d'agir non pour lui-même mais pour autrui.

Les obligations sanctionnées par l’action de ën rem verso

n’ont aucun de ces deux caractères. Elles sont fondées uniquement sur cette maxime d'équité que nul ne doit s’enrichir aux dépens d'autrui. L’enrichissement sans cause n’entraine qu’une obligation unilatérale de restituer.

Ces prémisses posées, il est facile de déterminer le caractère de l’action en indemnité donnée au constructeur. Le constructeur n'a jamais eu l'intention d'agir dans l'intérêt du propriétaire du sol. Le fait de la construction, au point de vue où nous nous placons, est un fait purement matériel ; jamais un Romain n'aurait eu l’idée de dire en parlant d’un possesseur ou d’un détenteur précaire qui aurait élevé des constructions sur le terrain par lui possédé : negotia domini gessit. L’accession, l’incorporalion d’une chose à une autre, entraine pour le propriétaire de celle-ci une acquisition de propriété : cette acquisition est un enrichissement, l'équité exige une réparation qui a lieu sous forme d’indemnité.

L'action en indemnité est donc bien, non une action de gestion d’affaires, mais une action de in rem verso (1).

132. — La distinction juridique que nous venons d'établir ne présente pas un intérêt purement théorique.

Nous verrons que le législateur, pour l'avoir perdue de vue, a donné dans l'article 555 à l’égard du possesseur de mauvaise foi une solution qu’on peut expliquer mais qu’on ne peut justifier.

La confusion entre l’action de in rem verso et l’action de gestion d’affaires peut conduire à des conséquences vraiment inadmissibles, ainsi qu'on peut s’en convaincre en se reportant à la solution successivement admise par un jugement du tribunal civil de Corbeil du 31 décembre 1884, par l’arrêt confirmatif de la Cour de Paris du 19 juillet 1887 et par l'arrêt de

() V. une note de M. Maurice PraxtoL, professeur agrégé à la Faculté de droit de Paris: Dall., 1891, I, 49.

rejet de la Chambre des requêtes du 16 juillet 1890, jugement et arrêts très critiquables au point de vue juridique (1).

133. — Il y a lieu à une action de in rem verso au profit du constructeur. Contre qui cette action lui est-elle donnée ?

La question ne se pose pas si le même individu est propriétaire du sol au moment de la construction et au moment du règlement de l'indemnité. C’est évidemment à lui que l'indemnité sera réclamée, soit par voie d'action principale, soit le plus souvent sous forme de demande reconventionnelle lors de l’action en revendication.

Mais si le fonds, après que les constructions ont été élevées, a été aliéné à un tiers, contre qui le constructeur doit-il diriger son action ? Contre l’ancien propriétaire ou contre le nouvel acquéreur ?

Un arrêt de la Cour de cassation (2) s’est prononcé dans ce dernier sens : des constructions ayant été élevées par un locataire, le bailleur avait vendu; la Cour suprême a décidé que le tiers possesseur, au cas particulier le preneur, devait diriger son action contre l’acquéreur, sauf à celui-ci à mettre son vendeur en cause. C’est l'opinion à laquelle se rallie M. Laurent. À quel titre, dit-il, le constructeur pourrait-il agir contre l’ancien propriétaire ? Il n’y a jamais eu de lien d'obligation entre l’ancien propriétaire et le constructeur. Et il n’est plus propriétaire.

Nous nous rangeons à l'opinion contraire. Il y a un lien d'obligation entre le propriétaire en faveur de qui s’est opérée l'accession et le constructeur : dès le moment de l’accession il y a eu obligation pour le premier, qui s’est enrichi, de payer une indemnité au second, aux dépens de qui il s’est enrichi. C’est d’ailleurs cette solution que nous trouvons ad-

(1) Dall., 1891, I, 49, et note de M. PLanroz. (2) Cass., 23 mai 1860, Dall., 1860, I, 384.

mise par un arrêt de Cologne déjà ancien (1), et par un arrêt plus récent de la Cour de Paris (2). Le nouvel acquéreur, disent ces deux arrêts, a acquis l'immeuble dans l’état où il se trouvait au moment de l’aliénation. D'ailleurs c’est la chose de l’ancien propriétaire et non celle de l’acquéreur que le constructeur a améliorée : il s'ensuit que c’est contre l’ancien propriélaire qu’il faut lui donner son action en indemnité.

134. — Nous pouvons noter dès maintenant une double différence entre le droit français et le droit romain.

Les lois romaines — du moins le droit civil — refusaient toute indemnité au constructeur de mauvaise foi: les lois anciennes même, très rigoureuses, avaient imaginé contre lui la fiction donasse videlur qui lui enlevait absolument toute action. Nous venons de voir que, dans notre droit, le constructeur doit toujours être indemnisé par le propriétaire qui garde les constructions ; l’ancienne fiction est rejetée par notre Code.

Dans le droit romain le constructeur de bonne foi n’avait pour obtenir son indemnité qu’une exception de dol : il a maintenant une action. Et tandis que l'exception ne pouvait être invoquée qu’aulant que le constructeur était encore en possession, notre droit ne fait plus aucune distinction de ce genre.

Il y a là un double progrès. Le préteur romain s'était efforcé de faire fléchir autant qu’il lui était possible les anciennes rigueurs : notre Code a achevé son œuvre en les faisant complètement disparaître.

135. — Si nous résumons les règles posées dans cette section, nous voyons d’abord comme principe essentiel l’adage : qui à le sol a le bâtiment.

(1) Gologne, 14 mars 1853, Dall., 1853, V, 381. (2) Paris, 80 avril 1877, Dall., 1879, II, 77,

Ce principe donne au propriétaire du sol une faculté triple ordinairement, double seulement parfois :

1° Garder les constructions élevées sur son terrain en s’opposant à leur démolition et moyennant indemnité au consiructieur ;

2° Exiger l'enlèvement des travaux et la remise des lieux en leur état primitif (c’est cette faculté qu’il perd en présence d'un constructeur de bonne foi) ;

3° Renoncer à son droit aux constructions, les vendre, les donner, et même les laisser prescrire.

SECTION II. — Des présomptions de l'article 553.

136. — Nous avons vu le principe fondamental de l’accession, principe reproduit au Code civil en cette formule concise et claire : « Le propriétaire du sol est propriétaire du dessus et du dessous (1) ».

L'article 553 interprète cette règle et montre que le droit français ne donne plus à ce principe une puissance aussi absolue que le droit romain. L'article que nous allons étudier est ainsi concu :

« Toutes constructions, plantations et ouvrages sur un terrain ou dans l’intérieur sont présumés faits par le propriétaire à ses frais et lui appartenir, si le contraire n’est prouvé ; sans préjudice de la propriété qu’un tiers pourrait avoir acquise ou pourrait acquérir par prescription soit d'un souterrain sous le bâtiment d'autrui, soit de toute autre partie du bâtiment ».