Dans le droit civil romain, c'était une règle abso

(1) Art. 552, Civ.

lue, que la propriété du sol ne pouvait être distincte de celle des bâtiments. Le droit français ne pose pas de règle semblable. L'article 533 édicte simplement une présomption, fort importante en notre matière au point de vue de la preuve.

Il est à présumer que le propriélaire du sol est aussi propriétaire des bâtiments. Mais ce n’est là qu’une simple présomption, non pas une de ces présomplions irréfragables, de ces présomplions Juris et de jure qu'un intérêt supérieur d'ordre public exige qu’on tienne pour toujours vraies, mais une présomption Juris lantum qu'on peut combattre par la preuve contraire.

Il se peut en effet que la présomption, quoique vraie dans la plupart des cas — præsumplio Sumilur ex eo quod plerumque fit — ne le soit pas toujours. Toute personne pourra prouver que c’est elle qui a construit, ou qu’elle a acquis toùt ou partie du bâtiment, bien que n'ayant pas acquis la propriété du sol ; une semblable acquisilion peut se réaliser même par prescription.

138. — Il importe, maintenant que nous avons vu le sens général de l’article 553, d'en analyser le texte, de déterminer exactement la portée des présomptions qu’il édicte, d’indiquer les conséquences des preuves fournies contre ces présomptions par le constructe ur, et aussi, — question d’une grande importance pratique — les moyens de preuve admissibles.

139. — L'article 558 peut s’analyser en une triple présomption que nous formulerons dans les trois propositions suivantes :

1° Toutes les constructions qui se trouvent sur un terrain ou dans l’intérieur sont présumées avoir été faites par le propriétaire ;

20 Elles sont présumées faites à ses frais ;

9° Elles sont présumées lui appartenir.

Ge sont ces trois présomptions qu'il nous faut rapidement examiner

140. — I. « Toutes les constructions élevées sur un terrain ou faites dans l’intérieur sont présumées faites par le propriétaire ». Voilà la première présomption telle qu’elle résulte du texte même de notre article.

Présomption parfaitement fondée, parfaitement équitable, absolument conforme à la vraisemblance et à la réalité des faits. Lorsqu'une maison s'élève sur un terrain, n'est-il pas très probable que c’est le propriétaire qui construit? Comment supposer que c'est un tiers qui s'expose au risque d'être contraint de démolir la construction ou de la laisser aux mains du véritable propriétaire moyennant une indemnité toujours inférieure, en fait, aux dépenses qu’il aura dû faire? L’édification par le propriétaire est certainement le quod plerumque fit.

Mais enfin, il n’est pas sans exemple que des constructions soient élevées sur le terrain d'autrui; c’est relativement exceptionnel, sans doute, cependant cela se présente encore: assez fréquemment. Le texte, avec beaucoup de raison, a fait de notre présomption une présomption juris lantum qui admet la preuve contraire.

141. — IT. La seconde présomption peut se formuler ainsi: « Toutes les constructions sur un terrain ou dans l’intérieur sont présumées faites aux frais du propriétaire ».

Cette présomption fait suite à la première: elle en est le complément. On peut même dire que c’est le point important. Présomption bien fondée aussi, celle qui suppose que c’est le propriétaire qui bâlit et que c’est lui qui paie.

Par bâtir, entendons faire bâtir : le plus souvent le propriétaire ne bâtit pas lui-même, il charge un architecte, un

entrepreneur, d'élever la construction. D'ailleurs, qui mandat, ipse fecisse videtur : en réalité celui qui construit, c'est celui qui commande et qui paie.

C’est justement ce que suppose la loi. Il est tout naturel de penser, que celui qui paie est celui qui doit profiter des constructions, c’est-à-dire le propriétaire du sol. Bien rare doit être le cas où les ouvrages s’exécutent aux frais d’un tiers qui n’y a aucun droit, et c’est au tiers qui se met dans celte situation exceplionnelle à démontrer ses droits contraires à la vraisemblance.

149. — III. — Dernière présomption, la plus importante: « Les constructions ou travaux faits sur un terrain ou dans son intérieur sont présumés appartenir au propriétaire de ce terrain ». C’est la règle même de l'accession. Le principe, c’est que, jure accessionis, vi ac poleslale soli, toute construction élevée sur un terrain appartient au propriétaire de ce terrain, que cette construction ait été élevée par le propriétaire et à ses frais — alors c’est évident, — ou qu'elle l'ait été par un tiers et aux frais de ce Liers, ce que nous avons démontré. Tel est le principe, telle est la présomption. Mais, à ce principe, il peut être dérogé ; ce principe n’est pas absolu, il comporte des exceptions : à celui qui prétend être bénéficiaire d’une de ces exceptions à établir la dérogation au principe.

143.— Cette triple présomption, nous l'avons dit, n’est pas irréfragable. Le texte réserve expressément le droit pour chacun de faire la preuve contraire. La place qu’occupent ces mots « si le contraire n’est prouvé » à la fin de la disposition indique clairement, selon nous, que la preuve peut être fournie contre chacune des présomplions édicltées par l’article.

Ainsi, contrairement à la première présomption, on pourra

PRINCIPES All

prouver que la construction n’a pas élé élevée par le propriélaire du sol, mais bien par un tiers, par un possesseur se croyant le maitre de l'immeuble, ou même par un simple détenteur.

Mais cette première preuve, isolée, sera rarement utile. Presque toujours celui qui aura intérêt à prouver que la construction n'a pas été élevée par le propriétaire tiendra surtout à prouver qu'elle ne l’a pas élé à ses frais. Souvent, le propriétaire aura chargé du soin de construire un entrepreneur, ou bien il aura donné procuration à un locataire ou à un fermier. Ce qu'il importe de savoir, c’est qui a payé. Ce qu'il faudra donc démontrer, c’est que le propriétaire n’a payé ni la main-d'œuvre ni les matériaux.

14%. — Quelle sera la conséquence de ces deux preuves ? auront-elles pour résultat de changer complètement la situaton, et faudra-t-il, prenant le contre-pied du texte, dire qu’alors le constructeur est propriétaire des bâtiments ? Ce résultat est évidemment inadmissible : il rencontre un obstacle insurmontable dans ces principes mêmes de l’accession que nous avons exposés dans la section précédente. Peu importe comment et par qui les matériaux ont élé joints au terrain : le propriétaire du sol les a acquis immédiatement, vi ac potestate soli.

Le résultat de ces preuves est d'établir le contraire de ce que faisait présumer la disposilion de l’article 553. La preuve n’établit que strictement les faits sur lesquels elle à porté, rien au delà : elle établit simplement que les constructions n’ont été faites ni par le propriétaire, ni à ses frais. Il en résulte simplement pour le constructeur un droit à une indemnité, et encore ce droit est-il soumis Le plus souvent à la con: dition que le propriétaire du sol gardera les constructions.