Pour combattre complètement les présomptions

édictées par l’article B58, c’est-à-dire pour que le constructeur se fasse reconnaître comme propriétaire des bâtiments, il faudra qu’il administre une troisième preuve.

Le droit français, en effet, a admis, contrairement au droit civil romain, la superposition de deux droits de propriété portant l’un sur le sol, l’autre sur les bâtiments. Or il est certain que celui qui a un droit doit êlre admis à le faire valoir. Le constructeur pourra donc établir qu’il a un droit spécial, un droit de superficie, droit que nous étudierons dans un chapitre particulier.

Il pourra invoquer pour établir ce droit soit un titre, soit la prescription. Nous avons vu en effet que l’article 553 in fine admet l'acquisition de ce droit par ce mode.

146. — Suivant que les deux premières preuves seulement ou la troisième seront fournies, Les résultats seront bien différents.

Le constructeur qui établit seulement qu'il a élevé une construction à ses frais, n’établit pas son droit de propriété sur le bâtiment : il prouve simplement qu’il a bâti sur le sol d'autrui. Il en résulte qu’il a seulement les droits et obligations que nous reconnaîtrons, dans les chapitres suivants, au constructeur, en distinguant selon la qualité en laquelle il a construit. Le propriétaire du bâtiment, en ce cas, c’est le propriélaire du sol.

Si au contraire c’est la troisième preuve que fournit le constructeur — preuve plus difficile puisqu'il s’agit d'établir non plus de simples faits, mais bien un droit — il jouit désormais sur les bâtiments du droit absolu du propriétaire, il n’en peut êlre dépouillé par le propriétaire du sol.

147. — Dernière question, fort importante en pratique. Comment se feront les preuves destinées à combattre les diverses présomptions de l’article 553 ?

Tout d’abord remarquons que c’est au constructeur à prouver tous les faits et tous les droits qu’il invoque. Le propriétaire du sol a pour lui l’article 1852 : « La présomption légale dispense de toute preuve celui au profit duquel elle existe ». Il est présumé avoir élevé Les bâtiments à ses frais, en être propriétaire, et quand bien même il est demandeur, si le constructeur ne lui conteste pas la qualité de propriétaire du sol, il n’a rien à prouver.

Quant aux modes de preuve, il faut appliquer les règles ordinaires : aucun texte n'y déroge en notre matière. Il faudra repousser la preuve testimoniale toutes les fois que l'intérêt sera supérieur à 150 francs (ce qui sera fréquent puisqu'il s’agit de constructions) et que le fait à établir sera un fait juridique, l’admettre, au contraire, si les faits à prouver sont purement matériels ou s’il y a impossibilité de présenter un titre.

148. — La question délicate, dans certains cas, est d’apprécier si un fait est juridique ou purement matériel, car souvent un fait matériel a des conséquences juridiques.

lei, il faut décider que les deux premières preuves portent sur des faits purement matériels. Le fait de construire n’a rien de juridique : il pourra donc s'établir par témoins. Toutefois, il est certain que si le constructeur peut produire des devis, mémoires ou quittances relatifs aux travaux objet du litige, la preuve qu’il a à fournir lui sera considérablement facilitée. C’est avec raison que la Cour de cassation a décidé que le fait par un liers possesseur d’avoir, à titre de propriétaire, exécuté des travaux sur le fonds d'autrui est susceptible d’être prouvé par témoins, même sans commencement de preuve par écrit, quoique la somme réclamée pour ces travaux soit supérieure à 150 francs (1).

(1) AuBry ET RaAU, t. II, $ 192, texte n° 1 et note 4, p. 181. Sin di

Au contraire, sile constructeur veut établir qu’il a un droil de propriété sur les bâtiments, il a à démontrer l'existence d'un fait juridique, convention ou renonciation intervenue entre lui et le propriétaire du sol ; il doit établir à son profit l'existence d’un droit de superficie. Il ne pourra employer la preuve lestimoniale que si l'intérêt est inférieur à 150 francs, ou s’il invoque comme mode d'acquisition la prescription. En général, il ne pourra donc établir son droit qu’en produisant un litre (1).

SECTION III. — Du caractère immobilier des constructions.

148 1. — Le caractère immobilier des constructions nous semblait au premier abord ne pouvoir soulever aucun doute. Que les bâtiments soient des immeubles, et cela ergo omnes, cela nous paraissait absolument évident.

Toutefois l’opinion divergente de certains auteurs (2), la théorie prêtée dans un ouvrage récent à M. Laurent (3), nous obligent à donner quelques explications sur ce point.

1481. — Les bâtiments sont immeubles : telle est une proposition dont l'exactitude ne peut, ce nous semble, être contestée. Elle est d’ailleurs écrite au Code (art. 518).

LOMBE, t. IX, n° 691 bis. — LAURENT, t. VI, nos 254 et 277.

Cass., 27 juillet 1859, Sir., 1860, I, 360, et Dall., 1860, I, 384. — Cass., #3 mai 1860, Sir., 1860, I, 79%, et Dall., 1860, I, 384.

(1) Auteurs cités ci-dessus.— Cass. belge, 21 avril 1866, Pasicrisie belge, 1866, 130. — Cass. belge, 8 décembre 1870, Pasicrisie belge, 1871, 48. — Cass., 1er avril 1890, Sir., 1890, I, 245. — Poitiers (même affaire), 6 mai 1891, Sir., 1892, IT, 108.

(2) DEzvINGOURT, HENNEQUIN, CHAMPIONNIÈRE et RrGAUD.

(3) Henry Cuenor, Des constructions élevées par le locataire sur les lieux loués.

Par bâtiments, il faut évidemment entendre des constructions dignes de ce nom. Les baraques démontables ou les boutiques roulantes que les marchands forains installent sur nos places publiques et qui n’adhèrent au sol que par leur propre poids, ne sont très certainement que des meubles : la preuve en est dans la facilité avec laquelle ces objets se déplacent. Le caractère d’adhérence physique qui fait l’immeuble leur manque complètement. Nous ne parlons done que des bâtiments adhérents au sol par fondations ou par pilotis (1).

Lorsque les bâtiments sont construits par le propriétaire lui-même, personne ne conteste leur caractère immobilier. Les matériaux etle terrain auxquels ils adhèrent ne forment qu'une entité juridique, qu'un seul immeuble. La circonstance que les constructions ont été élevées par un autre que le propriétaire (la question s’est posée et a été surtout discutée à l’occasion des bâtiments, œuvre du locataire)est-elle de nature à empêcher l'identification de se produire, à laisser aux matériaux leur caractère mobilier ?

148 ur. — Certains auteurs l’ont pensé.

Suivant M. Delvincourt (2) et suivant M. Hennequin (3), ce ne serait pas le caractère d’immobilité qui ferait des constructions des immeubles par nature, mais l'esprit de perpétuité dans lequel elles ont été élevées. Le sol lui-même, la seule chose qui soit véritablement un immeuble par nature, n’est immeuble par nature que parce qu’il est destiné à rester perpétuellement immeuble : les constructions ne peuvent être immeubles par nature qu’à la même condition, leur per-

(4) V. DemoLomse, t. IX, n° 105.

(2) DezvincourT, Instit. de droit civ., t. Ier, p. 301, note 2. — Cprz TouLLIER, t. III, p. 8, n° 11.

(8) HexNeqQuIN, t. Ier, p. 5.

pétuelle adhérence au sol. Si une construction est temporaire, elle ne peut être immeuble que par destination, et le propriélaire seul peut faire des immeubles par destination. Les constructions élevées par le propriétaire sont des immeubles. Mais celles qu’élève un tiers, menacées par le droil de démolition qui est généralement reconnu au propriétaire, restent meubles.

Cet argument, dit-on, est confirmé par la tradition. Et on invoqué un texte de Pothier (1).

Nous croyons inutile de réfuter longuement cette opinion. I1 nous serait facile de montrer que le texte de Pothier n’est d'aucune force en faveur du système. Il nous suffit de lui opposer le texte absolument clair, absolument général de l’article 518 : « Les fonds de terre et les bâtiments sont immeubles par leur nature ».

148 1v. — Ce texte absolu ne devait pas empêcher de nouvelles théories de se produire. MM. Championnière et Rigaud (2) ont soutenu à l'égard du caractère mobilier ou immobilier des constructions une théorie vraiment bizarre. Ils reconnaissent que l’article 518 est formel : les bâtiments sont des immeubles. Mais ce n’est vrai qu’à l'égard du propriétaire en faveur de qui se produit l’accession. A l'égard du constructeur qui n’a pas sur le sol de droit réel, la transmutation légale des matériaux en immeubles ne peut se produire : il en conserve donc la propriété mobilière. Et ainsi la même construction, les mêmes matériaux se trouvent à la fois la propriété du maître du sol ut universitas et la propriété du constructeur u{ res singulæ.

La théorie est curieuse. Elle rappelle le droit romain : le

(1) Traité de la Communauté, n° 37.

(2) CHAMPIONNIÈRE ET RiGauD, t. IV, nes 3196 et s., 3561 et s.,t. VI, 367 ets.

droit du constructeur sur les matériaux se trouvait paralysé mais non éteint par l'accession se produisant au profit du propriétaire du sol ; la construction venait-elle à être démolie, le constructeur pouvait en revendiquer les matériaux (1). Mais une semblable théorie n’est plus possible aujourd’hui : elle est aussi contraire au texte de l’article 518 qui ne comporte pas cette subtile distinction, qu’à la nature même du droit de propriété qui, absolu, ne peut supporter la coexistence sur la même chose d’un autre droit de propriété, identique, c’est-à-dire aussi absolu.

148 v. — On a dit (2) que la thèse autrefois soutenue par MM. Delvincourt, Hennequin, Championnière et Rigaud avait été reprise par M. Laurent sous une forme plus spécieuse. Suivant l’éminent auteur, les constructions seraient immeubles aux yeux du baïlleur et de ses ayants droit, meubles à l'égard du preneur.

Nous reconnaissons qu'on peut — à ne lire que superficiellement le passage de M. Laurent (3) relatif aux constructions — se méprendre sur sa théorie. Quelques phrases où l’auteur emploie des termes un peu vagues, dépassant sa pensée, peuvent donner prise à l'erreur; notamment celle-ci : « Un bâtiment peut à certains égards, à l'égard de certaines personnes, être considéré comme un bien mobilier ».

Interpréter ainsi qu’on l’a fait ce passage des Principes de droit civil, c’est faire dire à M. Laurent ce qu'il ne pense pas. I1 nous semble facile de préciser sa pensée. Il pose avec beaucoup de raison la distinction entre la chose et les droits dont elle peut être l’objet : il tient à éviter la confusion que

(1) V. supra, première partie, Droit romain, n°9, p.10. (2) HENRY CuENOT, p. 31ets.

(8) LAURENT, t. V, nos 408-410 et 418 et s.

commettent les Cours de cassation française et belge (1). Les constructions sont des immeubles, — l’article 518 est formel, — mais on peut n'avoir sur elles qu’un droit mobilier. C’est en ce sens que M. Laurent peut dire d’elles qu'immeubles à l'égard du propriétaire du sol, elles sontmeubles à l'égard du tiers constructeur. Voici un passage qui ne peut laisser aucun doute sur la pensée du grand jurisconsulte belge :

Lelocataire ayantconstruit, quelle est, se demande M. Laurent, la condition juridique de ces constructions ?

« Elles sont immeubles, dit-il, cela est évident, puisqu’elles sont incorporées au sol. Elles sont aussi immeubles à l’égard du propriétaire du sol : cela encore ne fait pas doute, c'est l'application du droit commun. Mais quelle sera la nature du droit que le preneur a sur ces constructions pendant la durée du bail ? Ici reparaît la différence entre le preneur et le superficiaire. Le droit du superficiaire est immobilier parce qu’il est réel : par contre le droit du preneur est mobilier, parce que c’est un droit d'obligation. Cela est admis par tout le monde (2) pour ce qui concerne le droit du preneur sur les biens qui font l’objet du bail. Or, le droit du preneur sur les constructions qu'il fait est identiquement le même, ce n’est pas un droit réel, donc ce n’est pas un droit immobilier; c’est un droit d'obligation, donc un droit mobilier ».

La théorie de M. Laurent ne porte aucune atteinte au caractère immobilier des constructions. Immeuble, la construction peut être l’objet d’un droit mobilier comme d’un droit immobilier. C’est en ce sens qu'est vraie cette proposition qui, au premier abord, paraît paradoxale : les constructions

(1) V. infra, troisième partie, Droit fiscal, n° 598. (2) Par respect pour l’exactitude,je me permets d'ajouter: sauf MM. Troplong et Colmet de Santerre.

immeubles aux yeux du propriétaire, peuvent être meubles aux yeux du constructeur.

148 vr. --- Une construction — cela est généralement admis — peut être meuble à un autre point de vue. Elle est meuble, lorsqu'on la considère comme séparée du sol. De même que la vente de fruits à récolter ou de coupes de bois à faire sont des ventes mobilières, de même la vente d’une maison à démolir, c’est-à-dire, somme toute, la vente des matériaux à provenir de sa démolition, est une vente mobilière.

148 vir. — Ce dernier point de vue mis à part, on peut proclamer dans toute sa généralité ce principe : les bâtiments sont des immeubles. Cela ne préjuge d’ailleurs en rien des droits qui peuvent exister sur les constructions qu’un possesseur ou un détenteur quelconque élève sur le terrain d'autrui, droits dont la détermination constitue la partie la plus importante et la plus difficile de ce travail.

Division.

149. — Ces principes fondamentaux de la matière admis, les droits du propriétaire du sol proclamés et le phénomène juridique de l'accession étudié, il nous faut examiner la situation faite au constructeur, les droits et obligations qui lui compètent, droits et obligations qui varient considérablement suivant les relations juridiques qu’il a ou qu’il n’a pas avec le propriétaire du sol.

Dans cette étude nous suivrons, s’il est permis de nous exprimer ainsi, un ordre ascendant dans les droits du constructeur, partant du cas où c’est un possesseur sine jure pour arriver à l'hypothèse où il est lui-même propriétaire des bàtiments qu’il élève. Nous considèrerons donc successive-

ment:

D'abord le cas où il n’a aucun droit sur le sol, cas où il est

possesseur sine jure, usurpateur ou possesseur de bonne foi, cas textuellement prévu et régi par Particle 555 ;

Puis le cas où le constructeur détient légitimement l’immeuble, mais à titre précaire, comme locataire, emphytéote, usufruitier, commodalaire ou créancier antichrésiste ;

Le cas où il a sur le fonds les pouvoirs résultant d’un mandat (en prenant ce mot dans son sens le plus large) ;

Ensuite nous examinerons la situation du constructeur qui a sur le sol un droit de propriété, mais un droit limité par une indivision ou soumis à une condition ;

Et enfin nous nous efforcerons de donner une théorie exacte de ce démembrement particulier du droit de propriété ou de celte propriété restreinte, dont l'existence même a été niée parfois, le droit de superficie.

Dans un appendice, nous traiterons un cas qui ne peut rentrer dans notre plan et cependant assez important: de la construction empiétant sur le terrain d'autrui.

150. — Le premier cas à étudier est régi explicitement par l’article 555, texte fort important dans toute la matière des constructions élevées sur le terrain d'autrui. On a pu dire avec raison que ce texte est le siège de la matière.

Cependant, nous verrons qu’en ce qui concerne la portée de l’article 555 les auteurs et la jurisprudence sont loin d’être d'accord : il y a sur ce point l’une des grandes controverses que nous ayons à étudier et à trancher.

151. — Quoiqu'il en soit, voici la teneur de cet article 555 :

« Lorsque les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers et avec ses matériaux, le propriétaire du fonds a le droit ou de les retenir ou d’obliger ce tiers à les enlever.

« Si le propriétaire du fonds demande la suppression des plantations et constructions, elle est aux frais de celui qui les a faites, sans aucune indemnité pour lui; il peut même être condamné à des dommages-intérèêts, s’il y a lieu, pour le préjudice que peut avoir éprouvé le propriétaire du fonds.

« Sile propriétaire préfere conserver ces plantations et constructions, il doit le remboursement de la valeur des matériaux et du prix de la main-d'œuvre, sans égard à la plus ou moins grande augmentation de valeur que le fonds a pu recevoir. Néanmoins, si les plantations, constructions et ouvrages ont

été faits par un tiers évincé, qui n'aurait pas été condamné à la restitution des fruits, attendu sa bonne foi, le propriétaire ne pourra demander la suppression desdits ouvrages, plantations et constructions, mais il aura le choix, ou de rembourser la valeur des matériaux et du prix de la main-d'œuvre, ou de rembourser une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur ».