Lisons l’article une seule fois, que comprenonsnous

Le premier alinéa contient un principe dominant toute la matière. Lorsqu'un tiers a construit sur le terrain d’autrui, le propriétaire a le choix entre deux partis : retenir les constructions ou en exiger la suppression.

Puis, dans les deux alinéas suivants, le législateur, avec une méthode excellente, détermine les conséquences de l'exercice par le propriétaire de l’un ou de l’autre deces droits.

Si le propriétaire du fonds demande la suppression des constructions, cette démolition se fait aux frais du constructeur qui ne peut réclamer aucune indemnité ; loin de là il peut être condamné, s’il y a lieu, à des dommages-intérêts envers le propriétaire du fonds pour le préjudice qu’il lui a fait éprouver. Cette décision est absolument conforme au droit strict résultant des principes : le propriétaire ne doit avoir à subir aucun dommage, si minime soit-il, ni se trouver engagé d’une facon quelconque par le fait d’un tiers qui, sciemment ou imprudemment, est venu construire sur un terrain ne lui appartenant pas.

Si au contraire le propriétaire préfère conserver les cons-

tructions, il doit rembourser au constructeur la valeur des matériaux et de la main-d'œuvre, sans égard à la plus ou moins grande augmentation de valeur que le fonds en a pu acquérir. — Et c’est là l'exercice pur et simple du droit d’accession. Le propriétaire, en gardant les constructions, ralifie en quelque sorte l'affaire faite par le constructeur, qui se trouve ainsi dans une position analogue à celle d’un gérant d’affaires : le propriétaire, maitre de l'affaire, lui doit ses déboursés. C’est, nous l'avons vu, l’ancienne décision de Gaius, qui, en semblable circonstance, accordait au constructeur pretium materiæ el mercedes fabrorum.

Telle serait une solution complète, très claire, un peu rigoureuse, sans doute, tantôt pour le constructeur, tantôt pour le propriétaire, si une longue phrase, ajoutée au troisième alinéa, ne venait profondément modifier notre texte : je dirai plus, le bouleverser. En présence d’un constructeur possesseur de bonne foi, le propriétaire est obligé de conserver les constructions, qu'elles lui plaisent ou non. Seulement il aura le droit de choisir, en ce qui concerne la fixation de l’indemnité, entre le remboursement intégral de la valeur des matériaux et du prix de la main-d'œuvre, et le paiement d’une somme égale à la plus-value que les constructions ont procurée à l'immeuble.

154. — Bien que cette dernière phrase soit précédée de la conjonction néanmoins, les rédacteurs du Code n’ont pas entendu considérerla situation qu'elle vise comme exceptionnelle. Ils se sont remémoré l’ancienne distinction romaine entre le possesseur de bonne foietle possesseur de mauvaise foi. Et c’est en faveur du premier qu’ils ont introduit cette dernière phrase.

On rendrait mieux la pensée du législateur en indiquant dès les premiers mots de l’article l’ancienne distinction à la-

quelle il s’est référé, et en divisantles dispositions de notre texte en deux parties, en deux paragraphes. On aurait pu ainsi rédiger l’article 555 :

« Lorsque les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers de mauvaise foi, le propriétaire dufonds peut... » etc.

Et faisant de la dernière phrase un paragraphe distinct, paragraphe répondant à la situation contraire à celle visée par les trois premiers alinéas :

« Si les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un possesseur de bonne foi, le propriélaire ne peut demander la suppression desdits ouvrages... » etc.

455. — La rédaction défectueuse de cet article s’explique historiquement. Ce long texte n’a pas été écrit d’un seul trait. La dernière phrase, qui vient bouleverser toute la théorie première, n’a en effet été ajoutée qu'après coup. Voici comment :

L'article 548 du projet — devenu depuis notre article 555 — ne comprenait que les trois premiers alinéas. Appliquant strictement les principes, le Conseil d’État n’avait fait aucune distinction entre le possesseur de mauvaise foi et le possesseur de bonne foi, donnant dans tous les cas au propriétaire du fonds le droit d'exiger la suppression des travaux, aux frais du constructeur, ou de les garder en remboursant intégralement à celui-ci la valeur des matériaux et le prix de la main d'œuvre. Mais la section de législation du Tribunat, se souvenant de l’ancienne distinction romaine, trouva la disposition « trop dure à l'égard du possesseur de bonne foi ». C'est cette observation qui décida le Conseil d’État à modifier le texte primitif et à reproduire l’ancienne distinction. Mais au lieu de remanier la rédaction première, de facon à lui donner une forme en rapport avec le sens et la portée de ses

dispositions, on se contenta d'ajouter à la fin du troisième alinéa, sans même en faire un paragraphe distinct, la phrase : « Néanmoins... » (1)

Nous regrettons cette défectuosité de rédaction. Mais enfin, grâce aux travaux préparatoires, nous connaissons la pensée du législateur : nous n’avons, nous interprète, qu’à la respecter et à l'appliquer.

156. — Fidèle à la distinction à laquelle se sont référés les rédacteurs du Code, nous diviserons ce chapitre en quatre sections. Nous consacrerons les deux premières au possesseur de mauvaise foi et au possesseur de bonne foi, réservant pour les deux sections finales la question très controversée du droit de rétention et la détermination des travaux que vise notre article par les mots « constructions et ouvrages ».

Au préalable toutefois, avant d'examiner la situation faite aux possesseurs de bonne ou de mauvaise foi, il faut nous demander à quel moment nous devons nous placer pour décider si un possesseur est de bonne ou de mauvaise foi.

457. — Sur cette question nous trouvons au Code deux décisions contraires.

D'une part, en effet, au titre de la Prescription l’article 2269 proclame que pour qu'un possesseur soit toujours considéré comme de bonne foi « il suffit que la bonne foi ait existé au moment de l’acquisition ».

D'autre part, dans le titre même de la Propriété, c’est-àdire dans le titre où se trouve également l’article 555, l’article 550, relativement à l'acquisition des fruits, édicte : « Le possesseur est de bonne foi, quand il possède comme pro-

(1) Fexer, t. XI, pp. 94 et 100. — V. aussi DemoLomse, t. IX, n° 678, — LAURENT, t. VI, n° 262.— Marcané, t. Il, sur l’art. 555-I.

126 CHAPITRE il

priétaire, en vertu d’un titre translalif de propriété dont il ignore: les vices. Il cesse d’être de bonne foi du moment où ces vices lui sont connus ».

Il en résulte que, d’après le premier texte, pour décider si un possesseur est de bonne foi, il faut se placer au début de la possession : on n’a pas à tenir compte de la connaissance qu’il acquerrait postérieurement des vices de son titre, de l'absence de son droit. Malafides superveniens non empedit usucapionem, disaient les Romains au même point de vue.

L'autre texte, au contraire, ne considère comme de bonne foi que le possesseur qui l’est réellement. Du jour où il connait les vices de son titre, du jour où il sait qu'il n’est pas véritablement propriétaire, il est de mauvaise foi.

Lequel de ces deux textes appliquer en notre matière ?

158. — Ilest certain que c’est à la disposition de l’article 550 qu'il faut se référer.

En raison, en bonne logique, n’est-il pas évident qu’est de bonne foi celui qui se croit propriétaire, et de mauvaise foi celui qui sait qu’il ne l’est pas ? C’est là, semble-t-il, une vérité incontestable, une affirmation tellement évidente qu'il suffit de l’énoncer, qu'aucune preuve ne peut être nécessaire. Mais comme en un cas le Code s’en écarte, il faut bien la démontrer, au moins brièvement.

En matiere de prescription, une fiction de l’article 2269 veul que soit loujours considéré comme de bonne foi celui qui l’a été lors de l'entrée en possession, alors même que par suite il viendrait à connaître la vérité sur sa situation juridique. Cest là une fiction. Comme toutes les fictions, il importe de ne pas l’étendre à des cas pour lesquels elle n’a pas été faite. Elle a été édictée au litre de la prescription, elle n’est relative qu’à la prescription.

Nous avons encore pour appuyer celte solution un puis-

sant argument de texte. D'abord la place qu'occupe l’artiticle 550 tout près de l’article 555, dans le même litre. Puis, notre article, dans son troisième alinéa, dernière phrase, par ces mots « un tiers évincé qui n’aurait pas été condamné à la restitution des fruits, attendu sa bonne foi », ne renvoie-t-il pas aux articles 549 et 550 qui traitent justement de l’acquisition des fruits par le possesseur de bonne foi ?

Il est donc bien certain — et la solution ne fait, croyonsnous, doute pour personne — que pour apprécier la bonne ou la mauvaise foi du constructeur, il faut se reporter, non pas à l’époque de son entrée en possession, mais à la date de l'exécution des travaux.

159. — De ce principe, nous tirerons immédiatement quelques conséquences particulières :

Si un tiers, de bonne foi lorsqu'il construit un édifice, vient ensuite à connaitre les vices de son titre, il sera toujours, relativement au droit du propriétaire sur le bâtiment et à la fixation de l'indemnité, considéré comme de bonne foi. Toutefois, pour la jouissance postérieure, notamment en ce qui concerne l'acquisition des fruits, il faudra le traiter comme de mauvaise foi.

Dans le cas contraire, un tiers qui, de bonne foi lors de son entrée en possession, a déjà connaissance des vices de son titre lorsqu'il bâtit, sera traité comme de mauvaise foi quant aux {ravaux.

Enfin, si le constructeur, de bonne foi quand il commence les travaux, vient à connaitre les vices de son titre alors qu’il est en train de construire, il faudra maintenir respectivement pour chaque partie des bâtiments les deux règles que nous venons de poser, appliquant aux travaux exécutés avant que le possesseur n’ait connaissance des vices de son titre les règles que nous poserons au cas de bonne foi, et

aux travaux faits postérieurement celles que nous allons éludier immédiatement (1).

SECTION I. — Des constructions élevées par un possesseur de mauvaise foi.

160. — Avant toute autre question, qu'est-ce qu’un possesseur de mauvaise foi? En présence de qui nous trouvonsnous dans l’hypothèse que nous envisageons ?

Le Code civil ne définit pas explicitement le possesseur de mauvaise foi. Mais il donne dans son article 530 la définition du possesseur de bonne foi. Comme tout possesseur qui n’est pas de bonne foi est de mauvaise foi, nous pouvons, & contrario, lirer de ce texte une définition du possesseur de mauvaise foi.

Le possesseur de mauvaise foi est celui qui détient une chose animo domini, sachant qu’il n’en est pas propriétaire, n'ayant aucun titre ou n’ayant qu’un titre qu’il sait entaché de nullité.

161. — D’après cette définition, nous reconnaîtrons qu'il faut traiter comme possesseur de mauvaise foi, l’acheteur qui a acquis l’immeuble d’un incapable, mineur ou interdit, d’une femme mariée non autorisée, d’un mineur émancipé non assisté de son curateur, sachant que la personne avec qui il a traité était incapable ou mariée. Est de mauvaise foi aussi l'héritier apparent qui sait qu’il existe un autre testa-

(1) L. 37, Dic., de rei vind., VI, I. — PorniEr, Traité du Domaine de Propriété, n° 351. — Augry ET Rau, t. IT, $ 204, p. 261. — Baupry-LaAcax- TINERIE, €. I, n° 1989. — DEmanTE, Cours analyt., t. II, n° 392 bis IV. — DemoLomse, t. IX, n° 677. — Duranron, t. IV, n° 376. — LauRenr, t. VI, n° 263. — ZacHARIÆ, $ 208, texte et note 2. — Mrcoresco, p. 181 et 132.

ment révoquant celui en vertu duquel il a appréhendé la succession, ou que le testament qui l'instiluait est entaché de nullité. .

Il y a plus. Ainsi que l'indique notre définition, le possesseur de mauvaise foi peut n'avoir aucun litre. Ce peut être un individu qui, voyant un terrain inoccupé, a profité de l’absence du propriétaire pour s’en emparer, l’a cultivé, l’a planté, l’a construit. Pis encore : cet usurpateur a peut-être employé la violence pour dépouiller le propriétaire ; le fait est assez rare dans notre société actuelle, mais il est possible.

On comprend par ces quelques exemples, et nombreux sont les cas de possession de mauvaise foi, on comprend, dis-je, que la loi ne voie pas d’un œil favorable le possesseur de mauvaise foi. Elle le traite en usurpateur : c'est le prædo.

162. — Cependant tant qu'il possède, ce possesseur füt-il de mauvaise foi, passe aux yeux de tous pour le vrai propriétaire : il en exerce les droits, il en joue le rôle.

Tant que le véritable propriétaire reste inconnu, tant qu'il n’agit pas, tant qu’il ne revendique pas son bien, le possesseur jouit de l'immeuble absolument comme s’il en était propriétaire. Rien ne ressemble plus à la propriété que la possession, qui n’est que l’exercice de la propriété. Le seul fait de la possession semble donner au possesseur, même de mauvaise foi, un droit sur la chose : il a certaines actions, les actions possessoires, pour défendre ce droit. Mais quelle est sa nature ? On a soutenu, avec assez de raison, que ce n'est pas un droit, que c’est un fait, l'apparence d'un droit, d’autres pensent que la possession constitue un droit réel, d’autres enfin en font un droit sut generis. C’est là une question délicate qui ne rentre pas dans notre sujet et dont nous

laisserons à d’autres la solution. Von est hic locus. : L.—9

Quoi qu’il en soit, le fait ou le droit de possession a un résultat, une sanction : le possesseur de mauvaise foi a, comme tout autre, les actions possessoires. Si quelqu'un, füt-ce le véritable propriétaire lui-même, trouble sa possession illicite, l’usurpateur agira par la complainte, pourvu toutefois qu’il ait la possession annale, el repoussera son adversaire. Est-il dépossédé par violence, il rentrera en possession du terrain comme des constructions qu’il y a élevées, par la réintégrande.

Possesseur, il est présumé propriétaire el du sol et du bâtiment. Lorsque le vrai propriétaire veut reprendre son bien, il faut qu'il intente contre le prædo une action en revendication. Notre possesseur, malgré sa mauvaise foi, joue dans cette instance le rôle facile à tenir de défendeur : il n’a rien à prouver, il n’a qu’à opposer la force d'inertie. C’est au propriétaire qui veut l’évincer à prouver son droit de propriété. Le fardeau de la preuve est souvent très lourd : un droit est souvent difficile à établir, et si le propriétaire ne fournit pas des preuves suffisantes du droit qu’il invoque, il se trouvera irrévocablement dépouillé ; le possesseur ne pourra pas être contraint à restituer ce qu’il détient sans droit.

Prolongée un certain temps, la possession, quelle qu'elle soit, conduit toujours, grâce à la prescription, à la propriété, à la propriété inattaquable, absolue, définitive, irrévocable. La seule différence est que la possession entachée de mauvaise foi mène moins vite à l’usucapion : au lieu des dix à vingt ans exigés du possesseur de bonne foi, la loi en exige trente du possesseur de mauvaise foi.

En résumé, la situation du possesseur de mauvaise foi est bonne. Elle est bonne tant qu’il possède. Oui, beati possiden- Les ! Mais attendons la fin.