Vienne le véritable propriétaire muni de son titre

qui chasse l’usurpateur, qui reprend son fonds et y trouve un bâtiment qu'il n'a pas commandé. Voici la situation qui change.

Quand le possesseur est de bonne foi, sa bonne foi le défend encore contre les rigueurs de la loi. Mais le possesseur de mauvaise foi, qui a détenu le bien d'autrui sachant qu’il était à autrui, celui-là ne mérite aucun égard. Et la loi ne lui ménage pas ses rigueurs.

Le possesseur de mauvaise foi a construit sur le fonds ; le propriétaire triomphe dans son action en revendication : quel droit aura le propriétaire sur les constructions ? quels seront ceux reconnus au possesseur ?

Le propriétaire est le maître de la situation. La loi, qui n’a aucun ménagement à prendre vis-à-vis d’un possesseur de mauvaise foi, vis-à-vis d’un usurpateur, offre au propriétaire deux partis entre lesquels il peut librement choisir. Il peut, si les constructions lui paraissent utiles à garder les retenir; il peut aussi, s’il préfère reprendre son terrain tel qu’il était avant les constructions, exiger leur démolition et la remise du terrain en son état primitif.

Nous allons examiner les conséquences des deux termes de cette alternative.

$ 1. — Le propriétaire oblige le constructeur à démolir,

164. — Si le propriétaire opte pour la démolition, la situation du possesseur est extrêmement dure, il faut le reconnaître. Il devra enlever, à ses frais, les constructions, c’està-dire qu’il paiera pour détruire ce qu'il aura payé pour édifier : non seulement il perdra ses constructions ou à peu près, . mais encore il paiera pour les perdre. Il ne pourra réclamer au propriétaire qui lui inflige cette perte aucune indemnité :

132 CHAPITRE Ii

bien au contraire, c’est encore le propriétaire qui peut, usant de son droit jusqu'au bout, exiger des dommages-intérêts, si le possesseur ne peut rétablir exactement les lieux en leur état primitif, si, par exemple, pour construire il a fait abattre des arbres.

Telle est la situation que fait au possesseur de mauvaise foi l'alinéa 2 de l’article 555 : « Si le propriétaire du fonds exige la suppression des plantations et constructions, elle est aux frais de celui qui les a faites, sans aucune indemnité pour lui : il peut même être condamné à des dommages-intérêts, s’il y a lieu, pour le préjudice que peut avoir éprouvé le propriétaire du fonds ».

165. — On a souvent trouvé excessif ce droit de démolition, accordé au propriétaire qui l’a emporté sur le possesseur de mauvaise foi. M. Demolombe regrette cette solution el pense que mieux eût valu appliquer en cette hypothèse les règles du quasi-contrat de gestion d’affaires (1).

Il importe de bien faire remarquer que le droit de démolition accordé au propriétaire par l'alinéa 2 de l’article 555 est une juste sanction du droit de propriété lui-même. À nos yeux, ce droit n’a rien d’exorbitant, rien de barbare.

La solution adoptée par le Code est parfaitement logique, quelque rigoureuse qu’elle soit. Elle était imposée par le respect dû à la propriété. Au nom de quel principe, en vertu de quel droit, un usurpateur, un possesseur de mauvaise foi viendrait-il m'imposer à moi propriétaire d’un terrain, des ouvrages qui ne me conviennent pas ou qui ont coûté fort cher, c’est-à-dire dont le paiement absorberait une partie considérable de mon avoir, tout peut-être? Comment la loi pourait-elle donner un droit quelconque à un individu qui

(1) DEmoLomse, t. IX, ne 675.

viole sciemment le droit d'autrui ? Quelque rigoureuse que soit la situation faite au possesseur de bonne foi, elle est parfaitement juste. Ne devait-il pas penser, lorsqu'il construisait, qu’un jour le véritable propriétaire revendiquerait son héritage ? Ne savait-il pas à quoi il s’exposait ? (1)

Au pointde vue du droit, rien ne condamne cette solulion. En vertu de quel principe le constructeur de mauvaise foi pourrait-il réclamer une indemnité au propriétaire qui exige la démolition de l'édifice ? Pour qu’on puisse exiger de quelqu'un une indemnité, il faut qu'il y ait de sa part délit ou enrichissement. Délit, s’il en est un, c’est bien le constructeur qui l’a commis en violant la propriété d'autrui. Enrichissement, il n’en peut être question, puisque le propriétaire exige simplement la remise des lieux en leur état primitif : il ne s'enrichit pas puisqu'il ne garde rien. Le seul droit du constructeur doit donc être d'enlever les matériaux de démolition.

166. — Si la disposition de l'alinéa 2 de l’article 555 se justifie parfaitement en droit comme en équité, on a cependant encore adressé au législateur une autre critique qui peut au premier abord paraître fondée. Pourquoi dans deux cas tout à fait analogues donne-t-il deux solutions absolument opposées ? Pourquoi refuse-t-il dans l’article 554 ce qu'il accorde dans l’article 555 ? Les raisons d’ordre public, les arguments économiques qui ont fait adopter la solution de l’article 554 ne subsistent-ils pas intégralement dans l’hypothèse régie par l’article 555, alinéa 2?

Un propriétaire a bäti sur son propre sol avec des matériaux appartenant à autrui : le propriétaire des matériaux ne peut pas exiger la démolition de l'édifice pour recouvrer ses maté-

(1) V. sur ce point LAURENT, t. VI, n° 264, — Bruxelles, 12 février 1828, Pasicr. belge, 1828, p. 54.

riaux, ilne peut demander qu’une indemnité. Ainsi le veut l’article 554. Ici c’est un tiers qui construit avec ses propres matériaux sur le sol d'autrui : le maître du sol pourra exiger la démolition des constructions. Pourquoi cette antinomie ?

Si l’une des deux dispositions portait atteinte au droit de propriété, ce serail l’article 554. Mais l’antinomie n’est qu’apparente. Une analyse exacte du phénomène juridique de l’accession et des considérations importantes d'intérêt public justifient parfaitement les deux solutions distinctes, données par le législateur.

167. — La disposition de l’article 554 se justifie facilement en droit comme en équité.

En droit, les matériaux d'autrui que le propriétaire a employés — par erreur ou sciemment, peu importe — se sont, par le fait même de la construction, incorporés au sol: il y a eu accession. Juridiquement, il n’y a plus de matériaux, leur substance a péri. Il n’y a plus de moellons ni de poutres, il y a un édifice, il y a un immeuble, un sol bâti. Or, extinctæ res vindicari non possunt. Le propriétaire des matériaux ne peut donc les revendiquer. Tout ce qu’il peut dire c’est que le maître du sol lui a causé un dommage, a commis un délit civil : il a de ce chef une action en indemnité qui lui permet d'obtenir la valeur des matériaux ; il peut même, s’il y a lieu, réclamer de plus amples dommages-intérêts.

En équité, l'intérêt que le propriétaire des matériaux pourrait avoir à reprendre ceux-ci en nature est bien minime. Des matériaux de démolition n’ont plus grande valeur. Au contraire le maître du sol, forcé de détruire le bâtiment qu'il a construit, subirait une perte considérable. On comprend qu'un si minime intérêt ne puisse permettre de causer un si grave préjudice.

Et aussi le législateur a obéi à une considération écono-

mique, d'intérêt public. Démolir une maison encore solide, c’est anéantir une richesse considérable, ce qui est toujours regrettable ; c’est une chose que le législateur doit s’efforcer d'empêcher, s’il le peut sans portier atteinte à aucun droit acquis. Ensuite, les démolitions de maisons bouleversent et salissent les villes. « We aspeclus urbis ruinis deformetur, vel ædificia sub hoc prætextu dirimantur..….. » disaient les jurisconsultes romains pour expliquer cette disposition qu’on trouve déjà dans la loi des XII tables (1).

168. — Ces raisons existent-elles encore dans le cas visé par l’article 555 ? Non. L’argument juridique est absolument renversé. Les raisons d'équité, d'intérêt général ou privé ont perdu le meilleur de leur force.

L’accession ici se produit, non plus au profit de celui qui serait l’objet d’une action en revendication, mais au contraire au profit de celui qui l’intente. Celui-ci est libre de l'invoquer ou d’y renoncer ; il l’invoquera si les bâtiments élevés par le possesseur de mauvaise foi lui conviennent ; il y renoncera s’il préfère les faire raser.

Ici, l'atteinte portée au droit du propriétaire estinfiniment plus grave que dans le cas de l’article 554. Il importe à la société elle-même que l’usurpateur soit sévèrement puni de son usurpation : il est bon que cette véritable peine — être condamné à démolir ses constructions — menace ceux qui seraient tentés de bâtir autre part que chez eux.

L'intérêt du maître du sol à exiger la démolition, c’est-àdire à ne pas avoir à payer ce qu'a coûté la construction, est souvent très considérable. Refuser au propriétaire le droit d'exiger la démolition, c’eût été lui imposer une construction qui peut-être lui déplait et l’obliger à payer une indemnité

(1) L. 1, pr., Dic., de tigno juncto, XLVII, 3.

souvent fort élevée, excédant peut-être ses propres ressources. Sans doute la démolition d’une maison causera au Constructeur une perte considérable, mais comme pour résoudre le conflit il fallait que l’un des deux, du constructeur ou du propriétaire, subit un préjudice, il était juste de l’imposer au premier (1).

169. — Tout en reconnaissant que le droit d'exiger la démolition d’un bâtiment est, dans le cas actuel, parfaitement légitime, nous devons cependant remarquer qu'il est extrèmement rigoureux. On ne peut s'empêcher de trouver infiniment dure la situation du possesseur de mauvaise foi qui perd la possession de l'immeuble dont il jouissait et se voit en même temps contraint de démolir à ses frais une maison qui lui a coûté fort cher. Il y a là une véritable peine qu'ilne faut prononcer que contre les coupables. Il ne faut donner au maitre du sol ce droit de démolition que s’il est bien en présence d'un possesseur de mauvaise foi.

Or, il est de principe que la mauvaise foi ne se présume pas. Nous exigerons, pour mettre cette arme aux mains du propriétaire, que celui-ci ait fourni la preuve de la mauvaise foi du constructeur. Le doute sur ce point suffira à faire considérer le possesseur comme de bonne foi.

D'ailleurs, c’est là avant tout une question de fait: le constructeur était-il de bonne ou de mauvaise foi ? Les tribunaux jouiront pour la résoudre d’un large pouvoir d'appréciation.

Ajoutons que la jurisprudence se montre disposée à user de ce pouvoir d’une façon très large, trop large peut-être. Elle se laisse facilement entrainer par des considérations d'ordre public ou privé ; elle cherche souvent à éviter la démolition d’un édifice et elle n’admet guère le propriétaire à

(1) DEMOLOME, t. IX, n° 675. — Mrcoresco, p. 135-137,

exercer son droit de démolition que si la mauvaise foi du constructeur est particulièrement flagrante et punissable.

170. — Le possesseur de mauvaise foi ne peut d'ailleurs résister à l’ordre d’avoir à démolir ses constructions en prétendant qu'il a amélioré l'héritage, qu’il lui a procuré une plus-value. C'est pour le propriétaire un droit strict que celui d'exiger la démolition. Et d’ailleurs, si le constructeur essaie d’invoquer l'équité, il est facile au propriétaire de lui répondre qu’il n'avait aucun titre pour améliorer le fonds d’autrui, que s’il a fait des travaux d’où il résulte une plus-value, ce n’est pas dans l'intérêt du propriétaire puisqu'il l'avait dépouillé ce propriétaire, et qu’on ne rend pas service à ceux que l’on dépouille (1).

$ 2. — Le propriétaire conserve les constructions.

171. — $ile maître du sol peut exiger la démolition des bâtiments élevés sur son terrain par un constructeur de mauvaise foi, il peut aussi les conserver. C’est ce qu'il fera toujours si les constructions lui conviennent, et c’est fort heureusement ce qu’il fait le plus souvent. C’est là d’ailleurs l'exercice même de son droit d’accession. C’est le second terme de l’option offerte au propriétaire par l’article 555 :

« Si le propriétaire préfère conserver ces plantations et constructions, il doit le remboursement de la valeur des matériaux et du prix de la main d'œuvre, sans égard à la plus ou moins grande augmentation de valeur que le fonds a pu recevoir. »

Il est évident que si le maître du sol conserve les bâtiments, il doit indemniser le constructeur. « Nul ne peut s’en-

(1) V. sur ce point LAURENT, t. VI, n° 264. — Bruxelles, 12 février 1828, Pasicris. belge, 1828, p. 54.

richir aux dépens d'autrui, » c’est une maxime fondamentale d'équité et de droit. Il serait absolument inique que le maitre du sol, quelque peu favorable que soit le constructeur, püt, sans bourse délier, garder des bâtiments ayant coûté fort cher et ayant encore une grande valeur.

472. — Le maître du sol qui garde les bâtiments doit donc bien en principe indemniser le constructeur. Sur quelles bases calculera-t-on cette indemnité ?

L'article 555 a pris soin de l'indiquer clairement. L’indemnité comprendra, dit-il, « la valeur des matériaux et Le prix de la main d'œuvre. »

Cette décision mérite les vives critiques qu’on n’a pas manqué de lui adresser. On peut l'expliquer, on peut indiquer quelle semble avoir été la pensée du législateur, mais on ne peut la justifier.

Le propriétaire qui garde les bâtiments élevés par un tiers sur son terrain parait bien, peut-on dire, déclarer par là qu’il approuve le constructeur, que l'affaire faite par celui-ci a été bonne et que lui, propriétaire, la prend à son compte. Il y a entre le constructeur et le propriétaire un rapport juridique analogue au quasi-contrat de gestion d'affaires.Le maître de l'affaire doit rendre indemne le gérant dont l'administration a été bonne. D'ailleurs, ajoute-t-on, si l'indemnité que la loi détermine est trop forte, si la plus-value donnée au terrain est de beaucoup inférieure au montant du prix des matériaux et de la main d'œuvre, rien n’oblige le propriétaire à conserver les bâtiments : il peut parfaitement exiger leur démolition et la remise des lieux en leur état primitif.

Mais c’est là, nous le disions, une explication de la pensée du législateur, non une justification. Au point de vue juridique, nous avons vu que le fondement de l’indemnité est l’enrichissement du propriétaire, et que l'indemnité ne doit

exister que jusqu'à concurrence de cet enrichissement, En raison, il faut reconnaitre que la disposition de l’article 855 est mauvaise pour le propriétaire comme pour le constructeur : rarement une construclion donne une plus-value supérieure ou même égale à ce qu’elle a coûté ; on pourrait donc reprocher à cetle disposition de pousser le propriétaire à exiger la démolition.

La loi semble avoir indiqué deux solutions extrêmes : la démolition, d’une part, et, d'autre part, la conservation du bâtiment à charge pour le propriétaire de rembourser intégralement tout ce qu'il a coûté. Nous verrons que la pratique offre des solutions intermédiaires qui concilient plus heureusement les intérêts du constructeur et ceux du propriétaire.

173. — Nous avons vu que le Droit romain, dans sa rigueur première, considérait que la maison appartenait par accession au propriétaire du sol, sans qu'il soit rien dü au constructeur. L’équité repoussait cette solution, le législateur a dù peu à peu l’amender, la modifier, l'abandonner. Mais l’équité édictait-elle une indemnité aussi élevée que celle qu’accorde notre Code ? Nous ne le croyons pas.

L'équité exige que le maitre du sol indemnise le constructeur, mais seulement dans la mesure où il s’est enrichi. Or de quoi le propriétaire s’enrichit-il en conservant les constructions qu'un tiers a élevées ? De la plus-value donnée à l’ensemble de l'immeuble par ces constructions, c’est-à-dire de la différence entre la valeur du sol nu, tel qu’il était autrefois, et celle de l'immeuble tel qu’il est aujourd’hui, couvert de bâtiments. Voilà ce qui profite au propriétaire, voilà ce dont il doit avoir à indemniser le constructeur.

Or, ce n’est pas ce que décide la loi. Le maïître du sol qui garde les bätiments doit rembourser au constructeur le prix des matériaux et de la main-d'œuvre, ce qui, dans l'immense

majorité des cas, représente une somme bien supérieure à la plus-value donnée à l’immeuble (1).

174. — La loi se montre donc beaucoup trop favorable au constructeur de mauvaise foi. D'autant plus qu'elle fait, ainsi que nous le verrons plus loin, une application beaucoup plus exacte des principes en ce qui concerne le constructeur de bonne foi. L’alinéa final de l’article 555 décide en effet que celui-ci, évincé, ne peut exiger que la plus-value donnée par les constructions à l'immeuble, à moins que cette plus-value ne soit supérieure à l’impense, auquel cas celle-ci seulement est due par le maitre du sol. Il en résulte donc que le possesseur de mauvaise foi est plus favorablement traité que le possesseur de bonne foi.

Un exemple fait bien ressortir tout ce que cette solution a de singulier. Un possesseur construit une maison sur un Sol qui ne lui appartient pas : la construction revient à 80.000 fr. ; la plus-value est seulement de 60.000. Le propriétaire évince le possesseur. Celui-ci est-il de bonne foi, l'indemnité due par le propriétaire est de 60.000 francs. Est-il de mauvaise foi, l'indemnité comprendra toute l’impense, soit 80.000. Et ainsi la mauvaise foi de l’usurpateur lui vaudra 20.000 francs ! Résultat aussi singulier qu'immoral.

C'est ce qui faisait dire à M. Hennequin que « cette différence tout à l’avantage de l’usurpation, n’a pas été sans doute dans la pensée du législateur (2). »

175. — Mais il ne faut pas proclamer que la situation du possesseur de mauvaise foi est préférable à celle du possesseur de bonne foi. N'oublions pas que contre le premier le maitre du sol a une arme terrible dont il saura se servir au besoin. Il peut le contraindre à démolir les bâtiments et à

(1) V. en ce sens LAURENT, t. VI, n° 262.

(2) HENNEQUIN, t. Ier, p. 258.

remettre le terrain en l’état antérieur. C’est là une menace de nature à intimider le possesseur de mauvaise foi trop exigeant. Dans l’espèce que nous avons envisagée, quand le constructeur viendra réclamerau propriétaire les 80.000 francs que lui accorde trop facilement la loi, le maitre du sol lui tiendra à peu près ce langage : « Choisissez : vous aurez 60.000 francs de vos constructions, ni plus, ni moins, ou bien vous les raserez et remettrez à vos frais les lieux dans leur état primitif. » Et le constructeur aura évidemment tout intérêt à accepter les conditions que lui fait le propriétaire pour éviter une perte plus considérable encore (1).

176. — D'ailleurs le propriétaire pourra, s’il le juge bon, considérer le possesseur de mauvaise foi comme de bonne foi. Il peut, à son choix, considérer comme applicable au possesseur de mauvaise foi la première ou la seconde partie de l’article 555. C’est en effet un principe de notre droit, principe déposé dans l’article 2268 du Code civil, que « la bonne foi est toujours présumée ». Et le constructeur ne pourrait venir invoquer sa mauvaise foi dans le but d'obtenir une indemnité plus forte.

Remarquons que c’est une faculté dont le propriétaire du sol usera rarement: en considérant le constructeur comme de bonne foi, il renonce par là même au droit de lui demander compte des fruits perçus ; car il ne peut le traiter en possesseur de bonne foi au point de vue des constructions et en possesseur de mauvaise foi au point de vue des fruits (2).

177. — Nous avons dit que la situation du possesseur de mauvaise foi est, somme toute, inférieure à celle du posses-

(1) Augry ET PAU, t. II, $ 204, note 11, p. 261.

(2) AuBry et, Rau, t. IT, $ 204, note 11, p. 261. — DEmoLomgx, t. IX, n° 676. — Du Caurroy, Bonnier et Rousrain, t. If, n° 111. — DuRANTON, t. IV, n° 378.

seur de bonne foi. Cette infériorité éclate tout particulièrement au point de vue des fruits. Le possesseur de mauvaise foi doit en eftet restituer les fruits perçus au propriétaire qui recouvre son immeuble, tandis que au contraire le possesseur de bonne foi fait les fruits siens et n’est tenu à aucune restitution envers le propriétaire qui l’a évincé. C’est bien ce que nous lisons dans l’article 549: « Le simple possesseur ne fait les fruits siens que dans le cas où il possède de bonne foi; dans le cas contraire, il est tenu de rendre les produits avec la chose au propriétaire qui la revendique ».

Nous pouvons constater que la position du possesseur de mauvaise foi est fort dure somme toute : le propriétaire du terrain est véritablement le maître de la situation. Celui-ci peut en effet forcer le constructeur à anéantir ses travaux, à remettre les lieux en l’état primitif, et en outre il pourra réclamer des dommages-intérêts s’il résulte des travaux la moindre dégradation. Le propriétaire veut-il conserver les bâtiments, l'indemnité qu’il paiera au constructeur sera évidemment réduite au minimum, car la menace d’user du droit de démolition amènera celui-ci à composer. Enfin il faudra que le possesseur de mauvaise foi rende au propriétaire tous les fruits, loyers ou arrérages qu’il aura probablement consommés (1).