Quel sera le montant de l'indemnité

Le propriétaire, nous le disions, a un choix à exercer: il.

peut, suivant ce qui lui sera le plus avantageux, payer au constructeur l’impense ou la plus-value.

C’est là une solution parfaitement équitable que nous aimerions voir appliquer au possesseur de mauvaise foi. Sur quel principe en effet, repose l'obligation à l'indemnité que nous avons reconnu incomber au propriélaire qui conserve les travaux ? Sur le principe que nul ne doit s'enrichir aux dépens d'autrui. Or, il suffit, pour se convaincre de l’exactitude de la solution donnée, de faire l’application de ce principe dans les trois cas qui peuvent se présenter : l’impense est inférieure à la plus-value, l’impense est supérieure à la plus-value, l’impense est égale à la plus-value.

L'impense est-elle inférieure à la plus-value : les dépens d'autrui qui ne peuvent légitimement profiter au propriétaire consistent justement en l’impense. De quoi pourra se plaindre le constructeur lorsqu'il aura été intégralement remboursé de tout ce qu’il a dépensé ?

L'impense est-elle supérieure à la plus-value, ainsi que cela se présente de beaucoup le plus fréquemment: mais de quoi s'enrichit le propriétaire qui garde les constructions ? De la plus-value. Sur quel principe pourrait se fonder le constructeur pour réclamer davantage ?

(1) GrextæeRr, Discours n° 15 (Locré, t. IV, p. 99). (2) V. LAURENT, t. VI, no 262.

Si, par extraordinaire, l’impense est égale à la plus-value, la question ne se pose plus, ou plutôt elle est résolue à la fois dans les deux hypothèses précédentes. Il se trouve qu’en fait le propriétaire n’a plus de choix à exercer.

187. — Le propriélaire a une option à exercer : cette option donne au maitre du sol qui se trouve en présence d’un possesseur de bonne foi une situation plus avantageuse que s’il était en présence d’un possesseur de mauvaise foi, en apparence du moins, nous l’avons vu. Le prædo a droit, si le propriélaire conserve le bâtiment à la totalité de ses déboursés : le possesseur de bonne foi ne recevra le plus souvent que la plus-value, généralement sensiblement inférieure à l'impense. Nous avons déjà relevé cette inelegantia juris (1). Mais nous avons vu aussi que le droit de démolition permet au propriétaire d'amener le constructeur de mauvaise foi à restreindre ses prétentions ; au contraire, le possesseur de bonne foi peut forcer le propriétaire à lui payer intégralement l'indemnité fixée par la loi. Il fallait, par respect pour le droit de propriété lui-même, que l'obligation du propriétaire fût allégée dans la plus large mesure compatible avec l'équité.

188. — Cependant l'obligation de conserver les constructions moyennant indemnité peut devenir fort onéreuse pour un propriétaire peu fortuné. Un homme pauvre n'avait qu'un terrain de peu de valeur : un possesseur de bonne foi y construit une maison considérable. Voilà une plus-value de plusieurs milliers de francs. Comment le propriétaire, ayant revendiqué son terrain avec succès, pourra-t-il payer cette somme ? I1 y a là une question de fait, beaucoup plus qu’une question de droit. On est en présence d’un débiteur insolva-

(1) V. supra n° 174,

ble. Le constructeur pourra donc, après avoir obtenu jugement contre le propriétaire, saisir l'immeuble et le faire vendre.

Ce résullat a paru regrettable à certains auteurs qui ont cherché à éviter une solution qui semble contraire au respect dû à la propriété. On s’est demandé si l’on ne pourrait appliquer à ce propriétaire pauvre les dispositions édictées en sa faveur par la loi 38, de rei vindicalione, Dig., si l’on ne pourrait laisser au juge français en pareil cas le large pouvoir d'appréciation que la loi romaine accordait au judex. Un tribunal, par exemple, ne peut-il, en présence d’un propriétaire pauvre, décider que l’indemnité consistera en une rente calculée d’après l'intérêt de la plus-value ou de l’impense et constituée au profit du constructeur avec hypothèque sur le fonds ? Pothier l’admettait, et quelques auteurs suivent encore sa doctrine (1).

Nous ne croyons pas cette solution admissible dans notre droit moderne. Le juge français ne saurait, comme le faisait le préteur romain suppléer ou même créer la loi si elle lui parait insuffisante ou mauvaise. Il ne peut que l'appliquer. Sans doute, dans son silence, il peut s'inspirer des principes de l’équité ; mais ici nous avons un texte absolument clair, absolument précis : l'indemnité consiste soit dans la plusvalue soit dans l’impense. La loi est évidemment impérative pour le juge : nous avons un texte, nous devons nous y tenir (2).

Nous reconnaitrons toutefois au juge le pouvoir que lui confère d’une façon générale l’article 1244, al. 2, d'accorder

(1) Pormier, Traité du Domaine de Propriété, n°347, — Marcané, t. II, art. 559, IV.

(2) BauDRY-LACANTINERIE, t. I, n° 1290. — DEMANTE, c. an., t. II, n° 392 bis VI. — Vicié, Cours élémentaire de droil civil, t. Ter, no 951.

au débiteur des délais : nous lui rappellerons cependant que, ainsi que le lui recommande le texte, il ne doit user de ce pouvoir qu'avec une grande réserve.

189. — Comment se calcule la plus-value ? Que faut-il entendre par là ? Quelles bases faut-il prendre pour la calculer ? Autant de questions fort importantes dans la pratique et pour la solution desquelles quelques principes ne sont pas inuliles.

La plus-value, qu'est-ce? L'article 555 nous en donne une définition : « une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur ». La plus-value, son nom l'indique d'’ailleurs, c’est l'augmentation de valeur résultant pour le fonds de l'édification de la construction. La plus-value, c’est la différence entre deux valeurs : la valeur de l'immeuble avant la construction et sa valeur actuelle. C’est ce qui résulte, selon nous, d’une facon absolument évidente des termes mêmes dont s’est servi le législateur (1).

190. — Cependant quelques auteurs, admettant aujourd’hui encore l’ancien système romain, pensent qu’en celte matière le juge a le plus large pouvoir d'appréciation. Son rôle ne se borne pas uniquement à constater le chiffre de la plus-value: il détermine lui-même l'indemnité que le propriétaire a à payer, et, pour cette évaluation, il considère, non seulement la valeur même, mais aussi l'utilité que présente la construction pour le propriétaire, voire même les ressources de celuici (2).

Pothier enseigne aussi, s'appuyant sur le même texte, que la valeur réelle pourra n'être pas prise en considération si le propriétaire n’en retire aucun profit. Pour lui, la règle que l'indemnité consiste dans l'augmentation de la valeur vénale

(1) LAURENT, t. VI, nos 264-266.

(2) Gprz 1. 38, Dig, de reivind., VI, I.

de l'immeuble, dans la plus-value qui serait réalisable en argent si l'immeuble élait aliéné, cette règle est une règle purement pratique, adoptée le plus souvent par les tribunaux comme exempte d'arbitraire et facile à appliquer ; mais elle n’a rien d’impératif (1).

C’est l'opinion que soutiennent, même sous l'empire du Code, MM. Demolombe et Demante. « L'estimation des améliorations, ditle premier de ces auteurs, est laissée à la prudence du juge qui doit la déterminer d’après les circonstances. » (2)