Cette opinion est, à notre avis, inadmissible

Elle était excellente pour les jurisconsultes romains et pour Pothier : ils n’avaient aucun texte qui les liàât. Le préteur romain avait un pouvoir qui dépasse de beaucoup celui de nos tribunaux : il pouvait poser des règles là où la loi n'en avait pas posées ; il pouvait étendre les règles déjà poséés par la loi aux cas qu'elle n’avait pas prévus. Si en quelques circonstances, quand la loi est muette, nos juges modernes peuvent recourir à l’équité ou à l’analogie, ils doivent au contraire chaque fois que la loi a prononcé, l'appliquer fidèlement et rigoureusement.

Or le Code, ici, a donné une définition de la plus-value, il a déterminé exactement les bases de son calcul, il a édicté comme règle générale et impérative une règle que les tribunaux avaient auparavant admise dans la pratique pour la plupart des cas. Les tribunaux doivent s’en tenir au texte el condamner toujours le propriétaire à payer la plus-value intégrale au possesseur de bonne foi évincé. En vain ce propriétaire viendra-t-il se plaindre de ce que les constructions

(1) Pormier, Traité du Domaine de Propriété, no 348.

(2) DemoLoMse, t. IX, n° 681. — DEMmANTE, C. an., t. II, n° 392 bis XIL.— Vo aussi Nouveau DEnizaRT, Ve Améliorations, $ 4, n° 1; — DALLOoZ, Rép. met., NV: Propriété, n° 4381,

te hotte meme

qu'il lui faut garder ne lui sont d'aucune utilité, à lui persSonnellement, bien qu'augmentant d’ailleurs la valeur vénale d’un immeuble qu’il n’a aucune envie de vendre ; en vain allèguera-t-il qu'étant donnée l’exiguité de ses ressources il lui sera extrêmement pénible de se libérer de sa detle vis-à-vis du constructeur : ce sont là des cas de pur fait, regrettables parfois, mais qui ne peuvent rien contre le droit et qui ne sauraient modifier un texte très net, très précis, posant d’ailleurs une règle fort bonne pour la plupart des hypothèses.

192. — Les partisans du système de M. Demolombe invoquent deux arrêts comme donnant gain de cause à leur opinion. Si on les examine sans parti pris, on reconnait que ces deux décisions ne tranchent pas le différend.

Le premier en date (4) dit que la plus-value doit être fixée par experts. Nous ne voyons rien là qui combatte notre manière de voir. L’expertise, en effet, sera fort souvent le meilleur moyen de déterminer la plus-value de l'immeuble ; les experts seront amenés à comparer la valeur vénale de l’immeuble avant les conslructions à sa valeur actuelle. Ce sont ces deux valeurs surtout que l'expertise a pour but d’établir : de leur comparaison résulte mathématiquement le chiffre de la plus-value.

Le second monument de la jurisprudence, très connu en la matière, est un arrêt de la Cour suprême (2). Cet arrêt parle de la valeur intrinsèque et utile ajoutée à l'immeuble par les constructions. Eh bien! mais qu'est-ce autre chose que la valeur vénale ? celle-ci n'est-elle pas intrinsèque, puisqu'elle réside dans le fonds lui-même? n'est-elle pas wfile puisqu'elle permet au propriétaire s’il aliène son immeuble d’en retirer un prix plus élevé ?

(1) Paris, 1% mars 1808. — DazLoz, Rep.met., Vo Prescription, n° 982, (2) Cass., 26 juillet 1838, aff. Forbin-Janson, Sir. 1838, I, 781.

Les termes de l'arrêt s'expliquent si l'on examine l’espèce dans laquelle il a été rendu : c’est un cas très particulier, de nature à se présenter très rarement dans la pratique. Il s’agissait en effet de constructions élevées sur une propriété affectée de tout temps à un service public et qui n’était pas de nature à être mise dans le commerce. A l'égard de cet immeuble — la maison religieuse du Mont-Valérien, propriété de l'Etat, — on ne pouvait parler d’un prix de vente, d’une valeur vénale, puisque la vente en était impossible. D'où l’expression employée par la Cour, de valeur intrinsèque et utile. Cet arrêt ne porte done pas plus que le premier atteinte au principe que nous avons admis comme seul conforme au texte de la loi.

193. — De sérieuses difficultés pratiques se présentent aussi en ce qui concerne les constructions qui ont augmenté de valeur en même temps que le reste de l’immeuble et par suite de circonstances étrangères à leur édification. Ainsi par exemple, la valeur de l'immeuble, sol et construction, a été augmentée par le fait du percement d’une rue ou par l’établissement d’une ligne de chemin de fer. Ou bien encore, autre exemple, les constructions dont il s’agit font partie d’une usine ou d’une manufacture dont les affaires ont prospéré.

En pareil cas dans la plus-value totale acquise à l’immeuble depuis la construction du bâtiment il faudra distinguer d’une part la plus-value due à la construction elle-même — c’estcelle-là qui sera payée au constructeur, — et, d’autre part, la plus-value résultant du percement de la rue ou de la prospérité des affaires de l'usine, plus-value pour laquelle le constructeur ne pourra rien réclamer.

194. — Telles sont les règles que la doctrine peut et doit poser relativement à l'évaluation de la plus-value. Mais il est

évident que leur application est parfois délicate. Forcément il faut laisser aux tribunaux une assez grande latitude : cette latitude est due à ce qu'ils sont juges du fait. Mais les tribunaux ne doivent jamais perdre de vue le texte de la loi, ils doivent toujours s’efforcer de rester strictement dans ses termes.

195. — A quel moment faut-il se placer pour déterminer la plus-value due aux constructions ?

Au moment, répondons-nous sans hésiter, où le propriétaire rentre en possession de son fonds, et non à l’époque de la construction. L'indemnité en effet n’est due que parce que le propriétaire s'enrichit. Il faut donc, pour déterminer celte indemnité, se placer au moment où se produit l’enrichissement. Or le propriétaire ne s'enrichit que lorsqu'il reprend la possession de son immeuble, et il ne s'enrichit que de la plus value existant à ce moment.

Que si la plus-value donnée à l’immeuble est moindre à ce moment qu'elle ne l'était au moment de la construction, le propriétaire ne doit au constructeur que l'équivalent de ce qui en subsiste. Toute plus-value a-t-elle disparu, le propriétaire ne doit plus rien (1).

196.— Nous avons posé les règles qui permettent de déterminer l’indemnité due parle propriétaire au constructeur lorsqu'’ilest possesseur de bonnefoi. N'y aura-t-il pas lieuici, comme lorsque le propriétaire est en présence d'un constructeur de mauvaise foi, à une sorte de compte entre le maître du sol et le constructeur ? Le propriétaire aura-t-il toujours à verser l'indemnité tout entière ? Ou bien ne se produira-t-il pas une compensation, dans une certaine mesure tout au moins, en-

(1) Porarer, Traité du Domaine de Propriété n° 346.— Baupry-Lacan-

TINERIE, t. Ier, n° 1289. — DaLLOZ, Rép. mét., Vo Propriété, n° 434. — Mr-

COLESCO, p. 151.

Cass., 13 février 1844, Sir., 184%, I, 217.

tre le montant de cette indemnité et les fruits perçus par le possesseur de bonne foi? Le possesseur de bonne foi, en principe, gagne les fruits : mais les gardera-t-il intégralement en même temps qu’il touchera l'indemnité égale à la plus-value procurée à l'immeuble par ses constructions ? Ne faudra-t-il pas évaluer les fruits qu’il a percus pendant sa jouissance et diminuer d'autant l'indemnité qu'aura à payer le propriétaire ?

Trois solutions ont été données à cette question. La première est purement historique ; entre les deux autres l’hésitation ne peut être longue.

197. — I. — Papinien, en droit romain, admet la compensation des fruits avec l'indemnité, même lorsque le possesseur est de bonne foi (1). Tout bon administrateur, dit-on dans ce système, consacre une partie de ses revenus à l'amélioration de sa propriété : aucune indemnité ne lui est due de ce chef. En outre, le possesseur est payé des améliorations qu'il a faites par les fruits et revenus de l’immeuble que la loi lui permet de garder. Si donc ce possesseur recevait encore l’indemnité intégralement, il serait payé deux fois.

Cette opinion s’expliquait parfaitement en droit romain : elle n’est plus admissible dans notre droit. On comprend fort bien les motifs de la loi romaine : les jurisconsultes de Rome n’accordaient pas au possesseur de bonne foi tous les fruits percus pendant sa possession, mais seulement ceux qu'il avait consommés ; ceux qu'il avait encore en nature à la fin de sa possession, les fruits exs{ants, il élait tenu de les restituer au propriétaire. Dans l'esprit du jurisconsulte romain, les constructions, faites ou présumées faites avec les fruits et revenus du fonds, constituaient des fruits exstants. Et

(1) L. AS, DrG, de rei vind., VIT, 1.—V. aussi L. 87, Die, de hered. pet., NE EX

c’est à ce titre que le possesseur en devait la restitution. Le propriétaire était redevable d’une indemnité au constructeur pour la plus-value donnée à son terrain, el le possesseur lui devait les fruits exstants : il y avait donc deux dettes réciproques, d'où tout naturellement une compensation.

Telle était encore, dans notre ancienne jurisprudence, la doctrine de Pothier (1). Nous ne trouvons plus cette solution admise sous l'empire de notre Code civil que par M. Troplong (2).

198. — II. — Mais déjà autrefois la solulion contraire était enseignée par Rousseau de la Combe (3).

En droit francais, en effet, l’ancienne distinction entre les fruits consommés etles fruits exstants a disparu. L'article 549 pose une règle très simple, très nette, ne laissant place à aucune distinction : « Le possesseur fait les fruits siens dans le cas où il possède de bonne foi ». En présence d’un texte aussi clair, on ne peut pas soumetire ce possesseur à une imputation des fruits sur les sommes à lui dues pour impenses ou plus-value : ce serait lui imposer une véritable restitution, ce serait violer d’une facon flagrante un texte parfaitement clair. Plusieurs textes témoignent d’ailleurs de la volonté de la loi de repousser dans ces circonstances toute imputation de ce genre (4).

Lorsque le possesseur de bonne foi percoitles fruits, ceux: ci entrent définitivement dans son patrimoine. Comment dès lors parler d’une compensation ? Une compensation suppose nécessairement deux dettes nées entre deux personnes respectivement créancières et débitrices l’une de l’autre (5). Ici,

(1) Pormier, Traité du Domaine de Propriété, nes 343 et 349.

(2) TroProne, Des Privilèges et Hypothèques, t. TIT, n° 839.

(3) Rousseau DE LA ComBe, Vo Impenses, n° 2.

(4) Cprz art. 856 et 861, 1378 et 1381, 2174 et 2176 Civ. (5) Art. 1289 et 1290 Civ.

par suite de la disposition de l’article 549, le possesseur ne doit rien : il n’y a donc qu’un seul débiteur, le propriétaire du fonds ; une seule chose due, la plus-value ou l’impense. Il ne peut donc être question de compensation.

199. — Autre argument, très juste aussi, en faveur de cette seconde opinion. On fait remarquer avec raison que notre droit français a, relativement aux fruits et revenus, une théorie tout autre que le droit romain. Celui-ci présumait que les fruits avaient été employés à construire. Le droit français ne considère pas les constructions comme élevées au moyen de revenus ou de produits périodiques : il suppose toujours que les fruits servent aux besoins personnels, aux dépenses ordinaires de ménage et d'administration. Les fruits ne sont pas restitués par le possesseur de bonne foi parce qu'il est à présumer que le possesseur les a dépensés au fur et à mesure qu'il les a pereus : la loi ne veut pas le forcer à entamer son capital pour restituer ce qui a été dépensé au jour le jour, lautius vivendo. Cette présomption existe lorsque le possesseur a fait des travaux qui, n'étant pas considérés comme une charge des fruits, doivent dès lors être réputés avoir été payés par lui avec ses capitaux. Ainsi, si l’hôtel que le possesseur de bonne foi a construit lui a coûté 200.000 francs et que les produits annuels soient de 10 ou 12.000 francs, il est bien évident qu’il n’a pas payé la construction avec les fruits d’une année.

200. — C’est la solution que nous admettons. C’est aussi celle que nous trouvons admise et fort bien présentée dans un arrêt de la Cour de Pau. Nous croyons utile de reproduire quelques considérants de cette importante décision:

« Attendu que le possesseur de bonne foi fait les fruits siens ; que l’obliger à compenser avec ces fruits les améliorations qu'il a faites à l'immeuble et dont, aux termes de l’ar-

tiele 555 du même Code, le propriétaire qui l’évince lui doit compte, serait l’assujettir d’une manière détournée à une restitution dont sa bonne foi l’affranchit ; que la circonstance que les fruits au lieu d’être dépensés ou capitalisés, selon le droitincontesté du possesseur de bonne foi, auraient été réellement employés en améliorations, serait indifférente ; qu’on ne saurait même en ce cas priver ce possesseur du droit de réclamer la valeur de ces améliorations sans porter atteinte au droit de propriété des fruits que consacre d’une part l’article 549 et au droit de répétition que consacre d’autre part l’article 555 ; mais qu'au surplus rien dans le procès-verbal ne constate que les fruits perçus durant la période où le possesseur a été de bonne foi aient reçu un emploi qui les ait, d’une manière quelconque, incorporés à l'immeuble ; qu’il y a donc lieu de repousser la compensation et de rechercher quelle est l'indemnité due aux héritiers Caralas pour améliorations ;..... » (1)

C’est aussi l'opinion de la meilleure partie de la doctrine (2).

201.— III.— La troisième solulion, que nous ne citons qu’à cause du nom même de son auteur,est due à Marcadé (3). C'est en quelque sorte un système intermédiaire. Tout en admettant que le possesseur de bonne foi fait les fruits siens et qu'il ne peut être question de compensation entre lui et le propriétaire, il tend à revenir à la distinction romaine en réduisant sa portée.

(1) Pau, Ch.réunies, 29 juillet 1868, Dall., 1868, 11,239, et Sir., 1869, II, 68. (2) Augry ET Rau, t. IL, $ 204, texte et note 15, p. 261 et 262. — Baupry- LAGANTINERIE, t. Ler, n° 1290.— Cavor, De la propriété mobilière, n° 511.

— DezvincourT, t. Il, p. 3, note 5. — DEMANTE, c. an., t. II, 392 bis, V. — Democomse, t. IX, n° 680. — DüuranTon, t. IV, n° 377. — Massk ET Vercé sur ZACHARLE, t. IT, p. 110. — Tavzrer, t. Il, p. 275. — Mrcoresco, p. 153-155.

(3) MarcaDé, t. Il, art. 555, LIT. —.

Il faut, d’après cette opinion, rechercher l'emploi que le possesseur a réellement fait des fruits et revenus. S'il les a effectivement dépensés pour ses besoins journaliers, s'il en a profité pour vivre plus largement, ou si, d’une facon plus générale, il se les est appropriés, ces fruits sont entrés dans son patrimoine irrévocablement ; ils n’existent plus en nature, on ne peut plus venir les lui réclamer; le propriétaire ne peut en aucune façon en obtenir la restitution, fül-ce sous forme d’une compensation. Si au contraire, en fait, il est établi que le possesseur n’a pas dépensé ces fruits ; si, sans plus faire de dépenses que s’il ne les avait pas recueillis, il s’en est servi pour construire, les ouvrages sont vraiment la représentation des fruits ; il serait injuste que le propriétaire du fonds payät deux fois les constructions au possesseur, une premiere fois en lui laissant les fruits de son immeuble, el une seconde en lui donnant une somme d'argent à titre d’indemnité (1).

202. — Nous avons vu que l'arrêt de Pau a rejelé cette solution. Elle est absolument inadmissible, en droit comme en raison.

En droit, nous avons un texte, l’article 549, qui ne comporte aucune distinction dans son application. Le possesseur de bonne foi fait les fruits siens : ce qu’il fait avec les fruits, il le fait avec son argent. Pourquoi essayer de faire revivre une ancienne théorie romaine que notre loi a eu soin d’écarter?

En raison, cette preuve de l'emploi des fruits serait pleine d’inconvénients : ce serait une source de procès fort longs, cela amènerait des recherches vexatoires dans le patrimoine et dans les habitudes personnelles du possesseur; cette

() Cprz, DEMANTE, t. Il, no 932 bis, V. — Massé et VERGÉé sur ZAcrA- RIZ, t. IL, p. 110.

preuve serail extrèmement difficile à administrer. En outre la solution de Marcadé porterait véritablement une peine contre l’économie : celui qui dépense ses revenus et au delà ne serait exposé à aucune restitution ; à celui qui économise, qui avec les fruits de l'immeuble bâtit, augmente son capital, on prendrait ses économies. À tous égards, la solution est mauvaise.

SECTION III. — Du droit de rétention.

202. — Une question fort importante, très discutée en doctrine comme en jurisprudence, est l’éternelle question du droit de rétention, qui vient se poser ici, en matière de constructions sur le terrain d’autrui.

Le propriétaire qui conserve les constructions peut-il prétendre rentrer immédiatement en possession de son immeuble, ou bien le possesseur a-til le droit de retenir le fonds et d’en refuser la restitution jusqu'à parfait paiement de l'indemnité qui lui est due ? En d’autres termes — et cette manière de poser la question en facilite la solution — la créance d’indemnité du constructeur est-elle garantie par un droit de rétention ?

203. — A celte question les auteurs et les arrêts répondent de façons fort différentes. Pour négliger les systèmes secondaires, il nous faut distinguer trois théories générales :

1° Le possesseur a, sans qu'il y ait lieu de distinguer suivant qu'il est de bonne ou de mauvaise foi, un droit de rétention ;

2 Le possesseur de bonne foi seul a le droit de rétention, il faut le refuser au possesseur de mauvaise foi ;

3° Le possesseur n’a pas de droit de rétention.

Ce sont ces trois systèmes qu'il nous faut rapidement exposer et discuter.

$ 1. — Premier système : le possesseur a un droit de rétention.

204. — Ce système a pour lui la tradition, ce qui est un appoint considérable en sa faveur, étant donné que notre Code ne renferme aucun texte ayant trait à la théorie du droit de rétention. Dans notre ancienne jurisprudence, en effet, on admettail généralement que le tiers possesseur avait le droit de retenir l'immeuble jusqu’à ce que le propriétaire lui eût remboursé intégralement le montant de l’indemnité qui lui était due. |

Nous trouvons déjà le principe même de ce droit de rétention dans le droit romain. Le propriétaire, nous l'avons vu, ne pouvait, lors de son action en revendication, éviter l’exception de dol qu’en payant l'indemnité, et, tant qu’il n'avait pas payé, il ne pouvait triompher de l'exception (1).

Le droit de rétention était consacré en faveur du possesseur par l’article 97 de l’ordonnance de Villers-Cotteret de 1539, par l’article 52 de l’ordonnance de Moulins de 1566 et enfin par l’article 9 du titre XXVII de l’ordonnance de 1667. Mais afin d'éviter que le possesseur ne cherchât à retarder outre mesure la restitution de l’immeuble en faisant trainer en longueur la liquidation de l'indemnité, ces textes soumettaient le droit de rétention à un délai : l'ordonnance de Moulins voulait que le possesseur procédât à la liquidation dans le délai de un mois ; ordonnance de 1667 ne fixait plus ellemême ce délai, elle laissait ce soin au juge ; c'était à celui-ci

(1) V. supra ne 28, — Ixsr. Jusr., de divis. rerum, LU, 1, 8 30.

à impartir au possesseur un délai, passé lequel le propriétaire pouvait être mis en possession de son héritage, s’il donnait caution de payer les indemnités lorsqu'elles auraient été liquidées.

Nos anciens auteurs admettent également le droit de rétention au profit du possesseur ; ils enseignent qu'il ne peut être forcé de délaisser l'héritage tant qu’au préalable le propriétaire ne lui a pas payé le montant de son indemnité (1).

205. — Cette théorie aujourd’hui encore compte un certain nombre de partisans dans la doctrine, et la jurisprudence présente quelques arrêts l’admettant.

Le Code civil, dit-on, ne contient pas de théorie générale du droit de rétention ; à peine en indique-t-il quelques applications. C’est au commentateur à construire lui-même, en analysant ces quelques cas et en en tirant la règle commune, une théorie d'ensemble, théorie qui permet d'appliquer à bien d’autres cas le droit de rétention. Il faut étendre le droit de rétention à toutes les hypothèses qui réunissent les conditions sur lesquelles repose le principe même de ce droit. Le principe du droit de rétention, ajoute-t-on, dérive de l’identité, de l'égalité de position dans laquelle se trouvent l’une vis-à-vis de l’autre, deux parties réciproquement obligées à l’occasion d’une même chose ; de telle sorte que l’une des parties ne puisse réclamer l'exécution de l'obligation que l’autre a contractée envers elle qu’autant qu’elle offre de son côté de remplir l'obligation corrélative qu’elle aussi a contractée envers l’autre.

Ainsi, dit-on, tel est bien le cas dont nous nous occupons. Le possesseur détient la chose du propriétaire, d’où naît pour le premier l'obligation de restituer. De son côté, le proprié-

(1) Loyseau, du Déguerpissement, Liv. VI, ch. VIIT. — POTHIER, Traité du Domaine de Propriété, n° 344, 345 et 357,

taire qui veut conserver les constructions ou qui les conserve de plein droit, doit une indemnité au possesseur à propos de cette même chose. Le propriétaire ne pourra donc exiger la restitution du fonds qu’en offrant à son tour d'exécuter son obligation, c’est-à-dire de payer l'indemnité. Le possesseur a un droit de rétention, il peut refuser de restituer l'immeuble tant que le propriétaire ne lui aura pas payé la plus-value ou l’impense.

206. — Et, ajoute-t-on, ce serait une décision trop dure, ce serait même une solution bien dangereuse dans nombre de cas pour le possesseur, que de le forcer toujours, quelles que soient les circonstances de la cause, à restituer au propriétaire l'immeuble, alors que ce propriétaire n’a encore rien payé de l’indemnité qu’il doit, alors que ce propriétaire est insolvable et qu'il n'aura rien de plus pressé, aussitôt rentré en possession, que de vendre l'immeuble avec les constructions qu'il porte, afin de le soustraire au droit de gage de ses créanciers : de telle sorte que le droit du possesseur se trouvera réduit à un simple droit de créance, sans valeur en présence d’un débiteur insolvable (1).

$ 2. — Deuxième système : Le possesseur de bonne foi seul a le droit de rétention ; le possesseur de mauvaise foi ne l’a pas.

207. — C’est l'opinion qu'admettent un nombre considérable d'auteurs modernes et c’est celle à laquelle se rangent l'immense majorité des arrêts.

(1) DEMANTE, c. an., t. II, n° 892 bis, VII.— MarcaDé, t.II, art. 555, V. — Vicié, Cours élémentaire de dr. civ., t.Ier, n° 948.— ZaomaR1æ, t. Ier p. 370.

Liège, 20 juillet 1880, Dall., 1881, II, 41.