Bien que le droit de rétention ne soit pas compris

dans l’énumération que le Gode fait des privilèges, il faut reconnaître que c’est inconteslablement un droit de préfécence. Or, accorder au possesseur le droit de retenir l’immeuble, ce serait luidonnerune cause de préférence sur les autres créanciers, ce serait lui attribuer un droit que les articles 2093 et 2094 du Code civil ne donnent qu'aux seuls créanciers privilégies et hypothécaires.

Chaque fois que le législateur a cru devoir attribuer à un créancier cette sûreté toute particulière du droit derétention, il a eu soin de mentionner ce droit d’une facon formelle dans chaque espèce. Les articles 867, 1673, 1740, 1948 nous le montrent. Si dans chacun de ces textes lelégislateur a mentionné particulièrement le droit de rétention c’est qu'il ne l'accorde qu'exceptionnellement. Le droit de rétention est, — il faut bien poser ce principe, — une süreté extraordinaire et exceptionnelle. Or, il est de règle que tout ce qui est exceptionnel doit être strictement interprêté et ne peut être étendu. On ne peut donc, sans tomber dans l'arbitraire, attribuer au possesseur un semblable droit.

211. — En refusant ainsi tout droit de rétention au possesseur, nous sommes bien loin d'aller contre l'esprit de la loi. Chaque fois qu’elle accorde à un créancier un droit de rétention ou une cause de préférence quelconque, c’est que ce créancier se signale à la faveur du législateur par une situation particulièrement digne d'intérêt. Ici, en est-il de même ? Le possesseur n'est-il pas toujours en faute lorsqu'il détient l'immeuble d'autrui? Et le possesseur de mauvaise foi mérite-t-il, lui, la moindre indulgence ?

En droit done comme en raison, il faut refuser énergiquement le droit de rétention au possesseur de bonne comme de mauvaise foi (1).

(1) Augry er Rau, t. III, $ 256 bis, p. 118. — CaBrve, du Droit de réten-

912. — Signalons enfin un syslème que nous croyons devoir mentionner, en considération de l'autorité de l’un des auteurs qui l'ont soutenu, M. Demolombe. C'est un système mixte, un système bâtard, si j'ose m’exprimer ainsi, et surtout c’est un système arbitraire, ce qui n’étonne pas qui connaît l'esprit parfois quelque peu prétorien du célèbre jurisconsulte.

Après avoir remarquablement exposé toutes les raisons de nature à réfuter l'opinion qui admet le droit de rétention, après avoir reconnu que « le droit de rétention, considéré dans la personne du tiers possesseur, ne repose pas sur des molifs rigoureux et absolus, » M. Demolombe admet cependant que le possesseur est fondé à retenir l’immeuble jusqu'au paiement de l’indemnité. Mais en même temps, en raison justement de ce que le droit de rétention ne repose sur aucun motif juridique, il admet aussi que le juge pourra ordonner que le possesseur délaissera l’immeuble, même avant d’avoir reçu le paiement de son indemnité, que le juge pourra également accorder des délais au propriétaire : dans son jugement, il tiendra compte de toutes les circonstances de fait, de la bonne ou de la mauvaise foi du possesseur, des sûretés plus ou moins grandes que le propriétaire pourra fournir en garantie du paiement de cette indemnité, etc. (1).

Nous croyons inulile de nous arrêter à réfuler ce système. C’est l'arbitraire le plus absolu.

213. — Ce que nous admeltons, c’est la faculté pour le juge d’ordonner que le constructeur ne délaissera l’immeuble que

tion, n° 119. — LAURENT, t. XXIX, n° 284 et s.— Mrcozesco, p. 142-145 et 156-157.

Rennes, 3 juillet 1858 (motifs), Sir., 1859, 2, 170.

Cours de M. Paul LoMBarp, 8 année, 1890-1891, 60: cours.

(1) DemoLomse, t. IX, n° 682. — V. aussi DEMANTE, c. an., t. II, n° 392 bis, VII, — ProupoNn, de l’Usufruit, t. V, nos 2696 et 2627,

quand le propriétaire lui aura remboursé l'indemnité qui lui est due. Il n’y a pas là un droit de rétention au sens véritable du mot, un droit opposable aux tiers. C’est là simplementune mesure que le juge peut prendre en vertu des pouvoirs qui lui sont reconnus, de même qu'il peul accorder au propriélaire des délais pour le règlement de son indemnité (1).

SECTION IV. — Portée de l'article 555 :

à quels travaux il s'applique.

214. — Nous avons jusqu'ici étudié comment l’article 533 doit être appliqué au possesseur de bonne ou de mauvaise foi, dans le cas où ce texte est applicable. Mais il nous faut maintenant examiner la portée de cet article, c’est-à-dire rechercher à quels travaux il s’applique et de quels constructeurs le législateur a entendu régir les travaux.

Les explications que nécessite ce texte relativement à la nature des travaux exécutés sur l’immeuble, nous allons les présenter dans cette section. Les observations que notre article appelle relativement à la qualité des tiers possesseurs ou détenteurs par lesquels ces travaux auraient été faits, nous croyons préférable de les différer au moment où nous étudierons, par la suite, les droits et obligalions qui compètent à chaque espèce de tiers détenteur.

913. — De la lecture de l’article 555, il semble bien résulter en ce qui concerne les travaux, que ce texte suppose deux choses :

10 Que les travaux dont il s’agit sont des constructions nouvelles, des ouvrages nouveaux créés par le tiers possesseur ;

(1) Augry et Rau, t. IT, $ 256 bis, p. 119, et t. IT, $ 204, p. 261.

2 Que ces travaux sont susceptibles d’être enlevés, de telle sorte que le tiers constructeur puisse reprendre les matériaux qu'il a employés et remettre les lieux dans leur état primitif.

916. — L'ensemble des dispositions de l’article 555 indique clairement que ce texte s’applique principalement, sinon exclusivement, aux constructions nouvelles, aux travaux exécutés sur un sol nu, et non pas à des ouvrages se rattachant d'une facon plus ou moins intime à des édifices, à des bâtiments préexistants (1).

Un exemple qui vient immédiatement à l'esprit est le cas du possesseur qui, Sur un Sol nu, sur un terrain vague, édifie une maison ou une usine. Telle est certainement l'hypothèse la plus simple qui se présente, celle en vue de laquelle le texte a été évidemment écrit. En ce cas, pas de difficulté. Nous sommes en plein dans la sphère d'application de notre article. C’est sur cette hypothèse que nous avons jusqu'ici raisonné.

Mais où il y a difficulté, où il importe de bien marquer la limite de l'application de l’article 555, c’est quand notre possesseur à une maison préexistante ajoute un corps de logis, une aile ou un étage ; c’est quand d’un bâtiment servant de remise, de hangar ou d’atelier il fait une maison habitable. C’est alors qu’il importe de distinguer soigneusement entre les constructions et les impenses (au sens propre et restreint du mot), c’est alors qu'il faut déterminer les sphères d’application respectives des articles 555 et 1381.

217. — Nous avons vu qu’en matière de constructions, toute l’économie de l’article 555 repose sur une distinction fondamentale : le possesseur est-il de bonne ou de mauvaise foi ?

(1) Ausry et Rau, t. II, $ 204, p. 262: — DEMANTE, c. an., t. III, n° 392 bis IT,

S'il est de mauvaise foi, le législateur le traite avec rigueur, puisqu'il peut être contraint à démolir ses constructions, et à payer des dommages-intérêts au propriétaire. Quand le possesseur est de bonne foi, le propriétaire, grâce à l'option qu'il peut exercer, est encore, somme toute, le maitre de la situation.

En ce qui concerne les impenses, la règle est toute différente. Il suffit de nous reporter à l’article 1381 ; il dispose : « Celui auquel la chose est restituée, doit tenir compte, même au possesseur de mauvaise foi, de toutes les dépenses nécessaires et uliles, qui ont été faites pour la conservation de la chose ».

On voitimmédiatement combien diffèrent les deux théories des constructions et des impenses. Dans le dernier texte, nous voyons qu'il n’est plus fait aucune distinction entre la bonne etla mauvaise foi : les possesseurs ou détenteurs sont tous sur le pied de la plus parfaite égalité. Mais des termes mêmes de l’article résulte une autre distinction : c’est la division traditionnelle des impenses — elle nous vient du droit romain — en impenses nécessaires, utiles et voluptuaires. Les impenses nécessaires et certaines dépenses utiles sont remboursées intégralement au possesseur de mauvaise foi comme au possesseur de bonne foi. Nous verrons ce qu'on peut induire du silence de l’article et de la tradition en ce qui concerne celles des impenses utiles qui ne peuvent s’assimiler aux impenses nécessaires, el aussi ence quiconcerne les impenses voluptuaires : pour celles-ci il n'y a aucun doute, elles ne sont jamais remboursées, fûlt-ce au possesseur de bonne foi.

218. — Remarquons en passant la manière défectueuse dont a été rédigé cet article 1381. Il porte que celui auquel la chose est restituée doit tenir compte au possesseur « de tou-

tes les dépenses nécessaires el utiles faites pour la conservation de la chose ». 11 semble bien qu'il y ait là une contradiction à parler de « dépenses uliles faites pour la conservation de la chose » : toute dépense faite pour la conservation de la chose est une dépense nécessaire, et une dépense simplement utile n'est pas faite en vue de la conservation de la chose. Mais ce mot utile, placé là par le législateur, indique évidemment que celui-ci a voulu que le possesseur füt indemnisé non seulement des impenses nécessaires s/ricto sensu, mais aussi de ces dépenses qui, sans être d’une nécessité absolue et urgente, présentent cependant un incontestable caractère d’ulilité qui fait qu'aux yeux d’un homme intelligent et soucieux de ses intérêts elles sont véritablement nécessaires.

Ainsi, aux termes de l’article 1381, le propriétaire doit rembourser au possesseur les impenses nécessaires ou très utiles que celui-ci a faites sur son fonds. Bien loin de pouvoir exiger la démolition de ces ouvrages, il doit en payer intégralement le coût, füt-il même en présence d'un possesseur de mauvaise foi, en présence d'un usurpateur. Et, somme toute, ce n’est que justice. Ces dépenses que le possesseur a faites, le propriétaire eût dû les faire lui-même s'il avait été en possession de son immeuble, il serait donc bien mal fondé à se plaindre et à essayer d’en refuser le remboursement.

219. -— Toutefois, signalons même en matière d’impenses une différence entre le liers de mauvaise foi et le possesseur de bonne foi. Cette différence se présente en ce qui concerne les dépenses d'entretien. Le possesseur de bonne foi fait les fruits siens : comme les dépenses d'entretien sont une charge des fruits, il ne peut pas réclamer au propriétaire le montant de ces dépenses, bien que ce soient des dépenses nécessaires. Au contraire, le possesseur de mauvaise foi obligé,

lui, de restituer les fruits doit être indemnisé des dépenses d'entretien, impenses nécessaires qui servent à la conservation de la chose. L’indemnité due pour ces impenses par le propriétaire se paiera d’ailleurs par une compensation avec les fruits dus par le possesseur.

C’est ce que Pothier faisait déjà fort bien remarquer : « A l'égard du possesseur de mauvaise foi, dit-il, il couche les impenses d'entretien qu'il a faites, dans le chapitre de dépense du compte qu’il doit rendre des fruits qu’il a percus, n’en étant tenu que deductis impensis (1) ».

220. — On peut se demander si le possesseur — de bonne ou de mauvaise foi, peu importe — aura droit au remboursement des impenses faites par lui pour cause de réparations nécessaires dans le cas où l’ouvrage réparé aurait péri au moment où le propriétaire reprend son immeuble. — C’est là une question toute particulière, sur laquelle notre Code est muet.

Si nous recherchons la tradition, nous y trouvons que le droit romain résolvait la question par une distinction. Le possesseur de bonne foi avait toujours droit au remboursement des impenses, même si la chose avait péri. Au possesseur de mauvaise foi, au contraire, le propriétaire ne devait qu’une indemnité proportionnelle aux améliorations qui subsistaient encore : « Plane potest in eo differentia esse, nous dit la loi romaine, uf{ bonæ fidei quidem possessor omnimodo impensas deducat, licet res non exstet, in quam fecit..……, prædo autem non aliter quam si res melior sit (2) ».

Rien ne nous permet d'adopter celte solulion trop arbitraire. En l'absence de texte, nous ne pouvons résoudre la diffi-

(1) Pormier, Traité du Domaine de Propriété, n° 344. — LAROMBIÈRE, Théorie et Pratique des Obligations, t. VII, art. 1381, IV. (2) L. 38, Drc., de hered. petit., V, 3.

culté qu’en nous aidant de l’analogie et des principes de l'équité.

En ce qui concerne les arguments d’analogie, on a voulu comparer les rapports juridiques du possesseur constructeur avec le propriétaire à ceux qui naissent d’un quasi-contrat de gestion d’affaires entre le gérant et le maître. En général, pour apprécier si un acte de gestion a été utile, a-t-on dit, il faut se placer à l’époque où il a eu lieu; si à ce moment la gestion a été sage, si, par exemple, la réparation était nécessaire, le maitre de la chose se trouve dès ce moment, immédiatement obligé quatenus propriæ pecuniæ pepercil. Si, par la suite, un cas fortuit vient à faire périr l'ouvrage réparé, cette perte ne peul en aucune façon avoir pour conséquence de libérer le maître envers le gérant de l'affaire ; il lui doit toujours intégralement le montant des avances que ce gérant a dû faire. C’est ce qui est généralement admis et enseigné en ce qui concerne les actes du tuteur sur les biens du mineur, les actes du mari sur ceux de sa femme, et d’une façon plus générale, pour tous les actes d’un mandataire, d’un administrateur ou d’un gérant d’affaires.

Mais ici, y a-t-il gestion d’affaire ou quelque chose d’analogue ? Si parfois on peut raisonner par analogie des rapports du maitre et du gérant à ceux du propriétaire et du possesseur, il faut bien remarquer que ce ne peut être que par une analogie plus ou moins éloignée, par une comparaison plus ou moins exacte. Ainsi que le dit un adage plein de justesse, comparaison n’est pas raison. Dans le cas qui nous occupe, nous croyons impossible d’assimiler le possesseur à un gérant d’affaires. L'un des caractères essentiels du quasi-contrat de gestion d'affaire est l'intention chez le gérant de faire laffaire d'autrui. Or ici, ce n’est pas pour le propriétaire que le possesseur a fait des réparations, c'était pour son compte

propre, sur une chose qu'il croyait sienne ou tout au moins qu'il entendait traiter comme telle. Il ne peut plus être question ici des règles de la gestion d’affaires, ni des obligations qui en résultent pour le maitre de l'affaire.

Il y a lieu simplement d'appliquer ce principe d'équité que « nul ne peut s'enrichir aux dépens d'autrui » : si le propriétaire est tenu vis-à-vis du possesseur, ce ne peut être qu'en vertu d’une action de in rem verso. Dans notre hypothèse, si la chose a péri au moment de la restitution, on ne peut pas dire que le propriétaire se soit enrichi des réparations faites sur celte chose ; il ne doit donc rien de ce chef au possesseur (1).

221. — Il était nécessaire de donner cet apercu rapide de la théorie des impenses pour bien faire saisir toute la différence entre celle théorie et celle des constructions. Mais telle est la question qu'il nous faut résoudre, quand peut-on dire qu’on esten présence de constructions auxquelles doit s’appliquer l’article 555 ? Quand, au contraire, faut-il dire que des travaux ne constituent que de simples impenses régies comme telles par l’article 1881 ? Y a-t-il un critérium qu’on puisse déduire de ces textes ? Si oui, quel est-il ?

C’est là une de ces questions qui divisent la doctrine. Il est, comme nous le disions, certaines hypothèses sur lesquelles tous tombent d'accord. Ainsi les constructions entièrement nouvelles, formant un tout bien distinct, édifiées sur un terrain nu, sont certainement régies par l’article 555. A l'inverse, il est des travaux qui tombent incontestablement sous l’application de l’article 1381 : ce sont ces ouvrages qu'il est impossible de qualifier de constructions, ce sont les simples réparations, les travaux d'entretien, les améliorations. Alors

(1) DemoLomse, t. IX, n° 687.

178 CIHAPITRE II

il est évident qu'on n’est plus dans le texte ni dans l'esprit de l’article 355, qu'il ne peut être question d'enlèvement de matériaux ; il y la à de simples impenses.

Mais ce sont là des types extrêmes, s’il esi permis de s’exprimer ainsi, que nous avons pris comme exemples. Il est bien des travaux qui sont plus que de simples réparations. et moins que des constructions. Ce peut être des constructions annexes venant s'ajouter à des bâtiments préexistants ; ce peut être la surélévation d’un étage d'une maison déjà ancienne ; ce peut être des agrandissements, des changements de destination transformant l'immeuble. Ce ne sont plus de simples réparations, sont-ce des constructions ?

299. — On ne peut poser un criterium absolu et déterminer pour les articles 555 et 1381 deux sphères d'application absolument distinctes. Il est des cas où de vérilables constructions peuvent être considérées comme des impenses et même comme des impenses nécessaires ou tout au moins très uliles. C'est le cas par exemple, du possesseur qui achève un bâtiment commencé. Il construit, c’est bien certain. Mais ce travail, sans êlre rigoureusement commandé par une nécessité absolue etimmédiate, constituait en quelque sorte le complément nécessaire de l'ouvrage préexistant; pour tout propriétaire intelligent el soucieux de son patrimoine, il importait que cet édifice fût achevé. Nous verrons là une impense : les tribunaux devront, s’ils estiment les circonstances suffisantes, déclarer que l’article 1381 s'applique aux constructions faites en pareille occurrence. Si donc le possesseur est de mauvaise foi, le propriétaire sera dépouillé de son droit d'exiger l'enlèvement et, quelque soit le possesseur il lui remboursera intégralement le montant de l’impense.

Cetle solution, remarquons-le avec M. Demolombe, présente de sérieux avantages pratiques. Elle permet d'éviter,

en certains cas particulièrement favorables, l'application de l'article 555 : elle désarme le propriétaire du droit rigoureux d'exiger la démolition. Le droit se trouvant ici parfaitement d'accord avec la raison'el l'équité, nous ne pouvons que nous féliciter de cette solution (1).

223. — Le critérium cherché ne peut être absolu, la réponse à la question que nous nous posons ne peut être catégorique. Mais nous croyons trouver dans l’article 555 un important élément de solution.

Ce texte suppose, en effet, que les ouvrages dont il s’agit sont susceplibles d'enlèvement. Il dispose que le possesseur de mauvaise foi pourra être contraint de démolir les constructions qu'il a édifiées et de rétablir les lieux dans leur état primitif en reprenant les matériaux qu'il a employés. Il semble done bien que, lorsqu'il y a impossibilité d'enlever, l’article 555 ne peut plus s'appliquer : il faut reconnaitre qu'il ne s’agit plus dès lors de constructions au sens où notre texte prend ce mot, mais d'améliorations, d'impenses auxquelles s’appliquera la traditionnelle division tripartite. C’est l'opinion que nous justifierons : nous le ferons rapidement ; toute justification nous semblerait même superflue si nous ne rencontrions une opinion dissidente.

224. — Certains auteurs en effet n’ont pas admis cette maniere de voir : MM. Du Caurroy, Bonnier et Roustain veulent, même en ce cas, faire application de l’article 555. Il s’agit, par exemple, d’un possesseur de mauvaise foi qui a desséché un marais par des drainages, qui a fait poser des papiers de tenture, qui a fait enduire de mortier un mur décrépi. Si le propriétaire du sol ne veut pas indemniser le possesseur de ces dépenses, s’il lui dit — plus ou moins ironiquement,

(1) Demozomse, t. IX, n° 688. — Cprz T'AULIER, 1. IT, p. 275.

180 CHAPITRE il

fait remarquer M. Demolombe — d'enlever les travaux qu’il a faits, ce possesseur pourra les détruire, il pourra briser les conduits de drainage et les obstruer, arracher les papiers, faire tomber le mortier qui enduisait le mur.

Ne pourrait-on, objecte-t-on aux partisans de ce système, opposer à ce possesseur la maxime : Malitiis non est indulgendum, et l'empêcher de commettre sans profit pour personne une semblable destruction ? Non pas, répondent-ils ; c’est le propriétaire du sol qui commence la série des vexalions, en abusant de la position favorable que lui donne la loi, pour essayer de s’enrichir aux dépens du possesseur ; la réponse de celui-ci est de bonne guerre ; c’est en menaçant le propriélaire de ce moyen extrême qu'il espère l’amener à composition et rentrer ainsi dans ses déboursés (1).

295. — Cette opinion nous paraît contraire à la vérité juridique et inadmissible dans ses résultats. L'article 555 est inapplicable. Ainsi pensent la majorité des auteurs (2). Et les raisons invoquées par ces auteurs nous paraissent cConvainquantes en droit comme en raison.

En droit, l’article 555 suppose des travaux que le possesseur peut être contraint à enlever. Or les travaux qui nous occupent ne sont pas susceptibles d'enlèvement, ils ne sont susceptibles que d’une destruction sans profit pour personne. Donc le texte ne peut pas ici recevoir application ; le choix qu’il offre au propriétaire ou de les garder en payant ou de les faire enlever est impossible.

En raison, la doctrine de MM. Du Caurroy, Bonnier et Roustain — l'application à ce genre de travaux de l’article 555 — donne des résultats inadmissibles. Il est véritablement déplorable de voir lacérer des papiers encore frais, ou

(1) Du Caurroy, BonNigr et ROUSTAIN, t. III, no 118. (2) V. notamment DEeMaNTE, c. an.,t. Il, n° 392 bis, I,

enlever un enduit encore excellent ; il y a là une destruction de richesse aussi déplorable au point de vue économique que certainement contraire aux vues du législateur.

226. — I1 faut donc appliquer aux travaux qui ne sont pas nouveaux ou qui ne peuvent s’enlever, les règles posées par l'article 1381, toutes les fois qu’on peut dire qu'il y a dépenses nécessaires ou très utiles, « quasi-nécessaires », celte expression rend bien notre pensée.

Aux constructions nouvelles et susceptibles d'enlèvement s'applique l’article 555.

Nous avons vucependant quelques cas de constructions susceptibles d'enlèvement, auxquelles pourrait s’appliquer l’article 555, et auxquelles nous avons préféré appliquer l’article 1381.

227. — Dans tous les autres cas où les travaux ne constituent plus des constructions nouvelles et susceptibles d’enlèvement ou ne peuvent être considérés comme impenses nécessaires ou quasi-nécessaires, nous n'avons plus de texte. Il faut donc accorder aux tribunaux un très large pouvoir d'appréciation : ils devront s'inspirer des principes généraux du droit et des principes de l'équité ; ils s’efforceront de bien appliquer cette maxime fondamentale, essentielle dans toute cette délicate matiere : nul ne doit s’enrichir aux dépens d’autrui.

M. Demolombe veut que les juges appliquent par analogie les règles du quasi-contrat de gestion d’affaires : il reconnait d’ailleurs que ce n’est qu’une analogie. Il invoque ce texte, la loi 43, Dic., de legibus, I, 8: « Quoliens lege aliquid, unum « vel alterum introductum est, cetera quæ tendunt ad eamdem « ulilitatem,velinterpretatione, velcertejuridictione suppleri.» N'est-il pas possible à nos tribunaux, se demande l'éminent

auteur, d'accorder au tiers possesseur, à l'exemple du préteur romain, une sorte d'action wfilis de gestion d’affaires ? (1)

Non, répondrons-nous, c’est inutile. — Non, parce que nos juges ne sont pas des préleurs ; nous ne sommes plus à Rome et les magistrats de nos cours et tribunaux n’ont plus les pouvoirs des magistrats romains. — C’est inutile : car notre droit s’est dépouillé du formalisme ancien. Il n’est plus nécessaire pour triompher en justice d’avoir une actio, il suffit d’avoir raison en droit ou en équité.

Nous ne voyons aucun inconvénient d’ailleurs au point de vue pratique, à ce que nos juges s’inspirent dans leurs jugements des règles de la gestion d’affaires ou de ce texte romain que M. Demolombe admire avec raison (2), puisque ces règles et ce texte sont parfaitement d'accord avec le bon sens et l'équité qui doivent régner ici à défaut d'article du Code.

(1) DEMoLOMBE, t. IX, n° 689.

(2) L. 88, Dic. de reivind., VI, 1.

228. — Nous avons à étudier dans ce chapitre le sort des constructions élevées par un détenteur à titre précaire, preneur à bail, emphytéote, usufruitier, commodataire ou antichrésiste.

Nous étudierons d’abord la situation faite au constructeur lorsqu'il est preneur à bail : nous nous demanderons tout d’abord s’il peut construire ; puis nous déterminerons les droits qu'il a sur la construction pendant le bail et ceux qu’il peut avoir contre le propriétaire lorsqu'à la fin du bail celui-ci reprend l'immeuble.

Passant ensuite à l’'emphytéote, nous verrons qu'il faut lui appliquer les mêmes règles qu’au simple locataire.

Nous indiquerons rapidement les solutions que nous paraît comporter l'hypothèse des constructions élevées par un commodataire, hypothèse très peu fréquente en pratique.

Nous donnerons les solutions que nous croyons exactes en ce qui concerne les bâtiments qu’un créancier élève sur l'immeuble qu’il a recu en antichrèse : cas également assez rare en pratique.

Enfin nous nous poserons à l’occasion de l’usufruitier les questions que nous aurons déjà résolues relativement au lo-

calaire.

Telles seront les matières traitées dans les cinq sections de ce chapitre.

SECTION I. — Des constructions élevées par un locataire.

299. — Nous n'avons pas à examiner dans cette section le cas où un locataire a, par des clauses insérées dans son contrat de bail, acquis la propriété des constructions qu'il a faites ou qu’il fera sur le terrain de son bailleur. Nous étudierons cette hypothèse dans le chapitre spécial que nous consacrerons au droit de superficie.

Nous avons surtout pour le moment à déterminer la condition juridique des bâtiments que construit un locataire, en l'absence de loule convention sur ce point avec le bailleur. Nous n'aurons que quelques mots à dire du cas où des clauses spéciales sont insérées au bail sans donner au locataire la propriété des constructions.

230. — L'hypothèse que nous allons envisager est une hypothèse extrêmement fréquente, extrêmement pratique. Il arrive très souvent aujourd’hui à cause du développement du commerce el de l’industrie, qu'un négociant, qu’un fabricant loue à un propriétaire de vastes terrains et y élève des magasins ou des usines (1).

Parfois, il aura soin d'insérer dans le bail des dispositions relatives à ces constructions. Suivant que ces clauses en laissent la propriété au bailleur ou le donnent au locataire, nous

(1) À Paris notamment, l'assistance publique loue ses terrains vagues du faubourg Montmartre avec autorisation de bâtir. La ruede Rivoli fut construite à l’aide de baux à long terme réservant au preneur la propriété des bâtiments, durant sa jouissance (Loi du 20 juin 1826). V. GARSONNET, Histoire des locations perpétuelles, p. 551.

renvoyons au dernier paragraphe de celte section ou au chapitre de la superficie.

Souvent aussi le bail ne contient pas de conventions spé- : ciales : quels sont alors les droits et obligations respectifs du bailleur et du preneur ?

231. — Nous diviserons donc celte seclion en cinq paragraphes :

$ I. Le locataire peut-il construire ?

$ IT. Situation juridique des constructions pendant le bail.

$ II. Situation juridique des constructions à la fin du bail.

$ IV. Situation juridique des travaux autres que les constructions.

$ V. Clauses particulières insérées au bail.

$ 1. — Le locataire peut-il construire ?

232. — Le preneur a le droit de jouir de la chose louée, mais il doit en jouir dans l’état où elle est, sans en modifier la forme. L'obligation que l’article 578 impose à l’usufruitier de conserver la substance de la chose, s'impose certainement aussi au preneur : c’est bien le sens des articles 1798 et 1730, puisque d’après ces deux textes il doit jouir de la chose louée en bon père de famille et suivant sa destination, et la rendre dans l’état où il l’a reçue (1).

Construire est généralement modifier la substance de la chose. Si sur un sol nu, dans une terre labourable ou au milieu d’un jardin, j'élève une maison, il me parait certain que la substance du fonds loué se trouve changée. Ce n’est plus un terrain vague, ce n’est plus un champ cultivable, ce n'est plus un jardin: il y a un immeuble bâti, un édifice.

(1) V. Cass., 5 mars 1855, Dall., 1865, I. 299, — Cass., 28 janvier 1857, Dall., 1857.1.640.

Le locataire ne peut donc construire. Tel est le principe (1).

933. — Si au cours du bail, le preneur construit, le bailleur peut exiger la démolition immédiate ; el, comme cela constitue de la part du preneur une violation du contrat, le propriétaire peut demander, s’il y a préjudice suffisamment grave, la résiliation du bail avec dommages-intérêts (2). Si pendant le bail, le propriétaire a toléré les constructions, il peut toujours à la fin du bail, exiger le rétablissement des lieux dans leur état primitif et demander, s’il y a lieu, des dommages-intérêls.

Telle est la sanction du principe.