Mais ce principe ne va pas sans restrictions

Le preneur, el plus spécialement Le locataire d’une maison, peuvent apporter à la chose certaines modifications de peu d'importance qui facilitent la jouissance sans altérer la forme de l’immeuble, à la condilion que ces changements puissent disparaître à la fin du bail et que la chose puisse à cette époque être remise dans son état primitif. Un certain nombre de travaux peuvent ainsi être licites pour le preneur : modifications dans la distribution intérieure d'une maison, etc. (3).

Le preneur qui loue un immeuble pour y exercer un commerce ou une industrie est, par le fait même de cette location spéciale, autorisé à apporter dans l’immeuble toutes les modifications utiles à la prospérité de son commerce ou de son industrie. A ce point de vue encore, il faut admettre le preneur d’un immeuble à faire certains travaux, parfois assez impor-

(1) GuizLouaRD, Contrut de louage, 1. Ier, n° 288.

(2) Art. 1729, Civ.

(3) Ausry et Rau, t. IV, $ 8365-20, p.471.—DuvERGiER, du Louage, t. Ie, n° 898.— GUILLOUARD, Contrat de louage, t. Ie, n°%89.— LAURENT, t. XXV, n05175-176. — LepacE, Lois des bâtiments, t. IL, p. 186.

Contra Rennes, #5 janvier 1814. Sir. C. N., V, II. 11,

Lants : l’élablissement de hangars, d'ateliers, de locaux destinés à recevoir des machines, peut ainsi être aulorisé (1).

Cette derniere restriction porte au principe une alteinte considérable et permet au preneur un grand nombre de travaux. C’est ce qui explique pourquoi certains auteurs ont perdu le principe de vue et ont proclamé le droit pour le locataire de faire exécuter sur la chose louée tous les travaux ou ouvrages de nature à en augmenter l'utilité, l'agrément ou le produit (2). Nous croyons plus exacte la manière de voir à laquelle nous nous sommes rangé (3).

235. — Que si, soit en excédant son droit, soit dans les limites du droit que nous lui avons exceptionnellement reconnu de modifier la chose louée, le preneur a élevé des constructions, quelle sera la situation juridique de ces bàtiments pendant la durée du bail ? Telle estla question quenous allons étudier dans le paragraphe II.

Et quelle solution faudra-t-il donner au conflit qui s’élèvera à la fin du bail entre le propriétaire et le locataire constructeur ? C’est ce que nous rechercherons dans le paragraphe II.

$ 2. — Situation juridique des constructions pendant le baïl.

236. — Si nous recherchons dans la doctrine l’opinion des auteurs sur cette question nous trouvons en présence — à

(1) Aury et Rau, t. IV, $ 365-20, p. #71.— GuiLLouArD, Contrat de louage, t. Ler, nos 292 et &.

(2) AuBry et Rau, loc. cit.

(3) M. LAURENT, dans son avant-projet de révision du Code civil belge, prévoit le droit pour le preneur de construire (art. 1814) :

« Le preneur a le droit de faire des constructions et des plantations nécessaires ou utiles à sa jouissance, à condition qu'il use de la chose louée suivant sa destination. »

Le Code civil espagnol de 1889, dans son article 1573, applicable au preneur, dispose : « L’usufruitier peut faire les améliorations utiles ou d’agrément qu'il juge convenables, pourvu qu’il n’altère pas la formedes lieux».

travers des solutions parfois contradictoires — deux grands systèmes :

1° Pour les uns, l'accession ne se produit qu'à la fin du bail, et, pendant toute la durée de celui-ci, la propriété des constructions est au preneur qui les a élevées ;

2% Pour les autres, l’accession s’opérant immédiatement, au fur et à mesure de la jonction des matériaux au sol, les bâtiments appartiennent aussitôt au propriétaire du sol: le preneur n’a sur eux que le droit qu’il avait déjà sur le sol.

L'exposé rapide des arguments mis en avant par les partisans de l’un et de l’autre systèmes nous permettra d’apprécier leur valeur et de nous faire une opinion bien nette.

237. — I. Le premier système soutenu par un parti assez considérable de la doctrine, veut que le bailleur ne devienne propriétaire des constructions qu’à la fin du bail et à la condition que le preneur les laisse subsister jusqu’à ce moment: alors s'applique l’article 551. Pendant le bail, le preneur reste propriétaire des constructions : si donc il démolit les bàtiments qu'il a élevés, il ne fait qu'user de son droit, le propriétaire ne peut s’y opposer. Dès que la chose, à la fin du bail, lui est remise dans l’état où il l’a donnée, le bailleur n’est pas fondé à se plaindre.

C'est le système qu’admettent MM. Aubry et Rau :

« Lorsque, disent-ils, le preneur a fait des plantations ou des constructions, ou apporté des modifications au mécanisme d’une usine, il peut, en cours de bail, enlever ces plantations et constructions, ou rétablir l’ancien mécanisme, sans que le bailleur soit autorisé à s’y opposer en se fondant sur le droit d’accession. »

Et voici en quels termes ils justifient leur solution : « La seule manière de concilier les droits que le bail confère au preneur avec le droit d’accession compétant au propriétaire

est de n’admettre l'exercice de ce dernier droit que sur l’état de choses existant à la fin du bail (1). »

Le même système est soutenu par M. Laurent qui développe l'argument mis en avant par MM. Aubry et Rau :

« Donner au bailleur le droit d'exiger que les ouvrages faits par le preneur soient maintenus, ce serait altérer les droits que le bail donne au preneur : il ne pourrait plus jouir d’après ses convenances et ses intérêts ».

Et il ajoute : « La seule obligation que la loi et la nature du contrat imposent au preneur, c’est de rendre la chose au bailleur, et de la lui rendre telle qu’il l’a recue. Done il est obligé d'enlever les plantations et constructions qui n’existaient pas lors du bail. Voilà le seul droit que le bailleur a en vertu de son contrat (2) ».

238. — C’est encore la même théorie qu'admet, au moins en principe, M. Duvergier ; mais il y apporte une restriction qui nous paraît de nature à porter au système tout entier une sérieuse atteinte :

« 1l y a cependant un cas, dit-il, où la rigueur du principe me semble pouvoir être atténuée : c’est celuioùu l'enlèvement des objets, sans les détruire précisément, en réduit la valeur ; où le propriétaire en offre évidemment plus que le preneur ne pourra en retirer en les enlevant; où, par conséquent, celui-ci est müû plutôt par quelque sentiment d’animosité que par le désir de conserver ce qui lui appartient ; où, enfin, les objets paraissent par leur nature avoir été placés à perpétuelle demeure. Toutes ces considérations se réunissent contre la prétention du preneur qui veut, à la fin du bail, enlever les arbres qu'il a plantés sur le fonds loué (3) ».

(1) Augry et Rau, t. IV, $ 365-2, texte et note 5, p. 171, et aussi t. IT, $ 204, notes 21-et 22, p. 262.

(2) LAURENT, t. XXV, nes 177 et 179.

(3) DuverGtrer, du Louage, t. Ier, n° 461.

Cette restriction, bien qu’explicitement portée par M. Duvergier en ce qui concerne les arbres seulement, pourrait facilement s'étendre aux constructions : toutes les considéralions invoquées s’appliqueraient dans les mêmes termes.

239. — On peut citer encore en faveur de la théorie que nous venons d'exposer un arrêt de la Cour de cassation. Si, dans cet arrêt, la Cour de cassation ne décide pas expressis verbis que le preneur est propriétaire des constructions qu'il a élevées, elle le donne bien à entendre en décidant que, pendant le cours du bail, le preneur peut les détruire :

« Attendu en droit, dit cet arrêt, qu'en admettant que la disposition de l’article 555 du Code Napoléon soit conciliable avec les principes spéciaux qui régissent le bail, et que le propriétaire puisse exercer dans toute sa rigueur, à l’encontre de son fermier, le droit que lui donne cet article de retenir les constructions élevées par un tiers sur son fonds, sous la seule condition de rembourser la valeur des matériaux et le prix de la main-d'œuvre, ce droit ne s’ouvre pour lui qu’au jour où cesse le bail et sur l’état des choses existant à cette époque ;

« Que, jusque-là, la jouissance qu'il a transmise à son fermier et qu'il est tenu de lui garantir, ne serait ni libre, ni complète, si, en invoquant un droit immédiatement acquis par lui sur les changements et les constructions qu’il a pu faire dans le but d’approprier les lieux à la destination pour laquelle ils lui ont été loués, il pouvait l'empêcher d’en disposer à son gré pendant le cours du bail, et d'y apporter des modifications que lui paraïîtraient exiger ses convenances el ses intérêts ; qu’ainsi entendu et appliqué l'article 555 serait une atteinte aux droits que le fermier lient du bail et de la loi, puisque, par exemple, il serait tenu de conserver un mécanisme établi par lui pour l'exercice de son industrie, bien

CONSTRUCTIONS ÉLEVÉES PAR UN DÉTENTEUR 191 que l'expérience lui en ait démontré le vice ou l’insuffisance (1) ».

Cet arrêt nous indique encore un certain nombre d’arguments moins lopiques ou déjà exposés.

240. — Indiquons rapidement les principales conséquences de ce système :

1° Propriétaire des constructions pendant toute la durée du bail, le preneur qui les a élevées peut les modifier et les détruire, sans que le bailleur puisse s’y opposer (2);

2 Il peut les aliéner à titre onéreux ou gratuit, les donner en antichrèse ou les hypothéquer (3) ;

3° Les créanciers du preneur peuvent saisir les constructions, et la forme de la saisie est celle de la saisie immobiliere (4);

4° Le preneur a toutes les actions qui compètent à un propriétaire, pétitoires et possessoires ;

»° Au cas de mariage du locataire constructeur, sous le régime de la communauté légale, les bâtiments lui resteront propres, les meubles seuls tombant en communauté ;

6° De même si, par son testament, le locataire désigne un légataire des immeubles, c’est celui-ci qui recueillera les constructions.

[Remarquons que dans ces deux derniers cas, le droit au bail sur le sol n'ira pas au même que les constructions : il tombera en communauté, ou sera au lot du légataire des meubles. |

T° Les impositions mises par la loi à la charge du proprié-

(1) Cass., 22 novembre 1864, Sir., 1865. I. 41, et Dall., 1865. I. 110.

(2) Cass., 22 novembre 1864, Sir., 1865. I. 41, et Dall., 1865. I. 110. — Cprz Lyon, 19 février 1885. Dall., 1885. II. 137.

(3) Lyon, 18 février 1871, Sir., 1871. IT. 81.

(4) Rouen, 28 août 1859, Sir., 1859. IT. 647. — Cass., 7 avril 186%, Sir., 1862. I. 459.

taire, et notamment l’impôt foncier, seront supportées par le preneur ;

8 Sile preneur cède à un tiers les constructions qu'il a élevées sur le fonds loué, il y a là une mutation immobilière, soumise à la formalité de la transcription, à l’occasion de laquelle l'administration de l'enregistrement percevra le droit qui frappe les opérations juridiques de cette espèce (1-2).

241. — II. Le second système nous paraît plus conforme à la vérité juridique.

Nous avons posé, dans le chapitre premier, en tête de cette étude, les principes fondamentaux de la matière, principes qu'il importe de ne jamais perdre de vue, et auxquels il faut recourir chaque fois qu'une difficulté se présente.

Or, dans ces principes, nous avons eu à résoudre d’une facon générale le problème qui se présente aujourd’hui : à quel moment se produit l'accession ?

Et nous avons vu qu'aux termes de l’article 551 tout ce qui s’unit et s’incorpore à la chose appartient au propriétaire, qu'il en est ainsi spécialement des constructions et des travaux, objets de cette étude. L’accession opère immédiatement, 4pso facto, au fur et à mesure que les matériaux sont réunis au sol (3).

Nous sommes logiquement conduits à décider que la propriété des constructions — au cas particulier qui nous occupe — va immédiatement au bailleur, et que le preneur n’a

(1). V. infra, æ partie.

(2) Aux auteurs déjà cités en faveur de cette théorie, adde : DURANTON, t. IV, nc 884 ; Por, p. 241 et s., p. 837 ets., Proupxon, Usufruit, t. III, n° 1456. — Cprz DEMANTE, c. an. t. IT, n° 892 bis. II ; DEMOLOMBE, t. IX, n° 693, FLANDIN, Revue du Notariat et de l’'Enregistrement,1865 ; et de la Transcription en matière hypothéce.,t,[er, n°32; MarcaDé, sur l’art. 555, VI ; Massé et VERG£, sur Zachariæ, t. II, 297, p. 111, note 10. — Trib. Seine, 23 avril 1885, Gazette des Tribunaux, 1e et? juin 1885. — Lyon,

19 février 1885, Dall., 85. II. 137.

(8) V. supra, ns 118 ets.

sur les bâtiments qu’il a élevés que le droit qu’il avait précédemment sur le sol.

242. — I] nous est facile de répondre aux principaux arguments invoqués en faveur du premier système, el de montrer que rien ne s'oppose à l'application des principes.

Le preneur, — c’est l'argument essentiel du système que nous combattons, — le preneur n’est obligé qu’à une chose, rendre l'immeuble loué dans l’état où il l’a recu. Donner au bailleur la propriété des constructions aussitôt qu’elles sont élevées, c’est lui permettre de s’opposer à la remise des lieux en leur état primitif, c’est aller contre l’article 1730. D'abord nous pouvons dire que l’article 1730 a statué de eo quod plerumque fit, qu'il ne vise pas l'hypothèse exceptionnelle de constructions élevées par le preneur, qu’il n’est pas entré dans l'esprit de ses auteurs d'apporter aucune restriction au principe posé par les articles 551 et 555 (1). Ensuite l’article 1730 donne au bailleur le droit d'exiger qu’à la fin du bail les lieux soient remis en leur état primilif : la solution que nous admettons, c’est-à-dire l'application de l’article 555, n’y contredit en rien, puisqu'aux termes mêmes de cet article le propriétaire peut exiger la démolition des travaux et la remise des lieux en leur état primitif.

Si le bailleur — c’est un argument que nous trouvons dans l'arrêt de Cassation dont nous avons cité les motifs — si le bailleur devient immédiatement propriétaire des modifications immobilières, il paralysera l'initiative du preneur, il empêchera les changements utiles que celui-ci pourrait vouloir faire dans la suite pour le développement de son industrie. La réponse est facile. Si le preneur a, ainsi que nous l’'admettons, le même droit sur les constructions que sur l’immeuble primitif, il pourra aussi bien modifier les construc-

(1) GucouarD, Contrat de louage, t. Ier, no 297, LT

tions qu’il a pu modifier antérieurement l'immeuble loué. Nous ne comprenons donc pas l’objection.

Les arguments du système contraire écartés, notre système reste entier.

243. — Nous pouvons immédiatement formuler les grandes conséquences du système que nous adoptons :

1° Propriétaire des constructions aussitôt qu’elles sont élevées, le bailleur peut pendant le bail s'opposer à leur démolition et à toute modification qui excède le droit que nous avons exceptionnellement reconnu au preneur sur l’immeuble loué (1).

% Le preneur a sur le bâtiment le même droit que sur le sol. Mais à l'occasion de la nature de ce droit s'élève une nouvelle controverse. Et suivant qu'on admet que ce droit est réel et immobilier ou personnel mobilier, des décisions très différentes doivent être données sur un grand nombre de points.

24h. — A. Le système qui fait du droit du preneur un droit réel immobilier est dû à M. Troplong et à eu en lui son principal défenseur (2). Il a été suivi par un petit nombre d’auteurs (3). Quelques arrêts — pour la plupart rendus par la Cour de Paris — sont venus confirmer cette doctrine (4).

(1) GurLLouarD, t. Ier, ne 296.

Cass., 1er juillet 1851, Sir., 1851. I. 481. — Cass., 27 mai 1878. I. 410. — Cass., 8 mai 1877, Sir., 1877. 1. 297.

(2) TroPpLone, t. Ier, nes Get s., ett. II, nos 478 ets.

(3) BÉLIME, Du droit de possession, n° 309. — de FRÉMINVILLE, De la minorilé, 1, 528. — Jozon, Revue pratique, 1865, p. 858. — Rozy, Revue pratique, 1865, p. 488.

(4) Rouen, 30 juillet 1855, Dall., 1857. IL. 33.— Rouén, 20 août 1859, Sir., 1859, II. 647.— Paris 24 juin 1858, Sir., 1859. 11.146 et Dall. 1859. 11.217. — Paris, 29 mars 1860, Sir., 1860. 1[. 122. — Paris, 8 juillet 1861, Sir., 1862. IL, 274. — Chambéry, 28 novembre 1862, Sir., 1868. II. 224 et Dall., 1853. IL. 67. — Paris, 27 août 1864, Sir., 1864. IL. 266. — Lyon, 14 août 1868, Sir., 1869. II. 115.

Tout en reconnaissant qu’en droit romain le bail ne faisait naître au profil du preneur qu'un droit personnel et que nos anciens auteurs, dont Pothier, ont admis généralement l’opinion traditionnelle, M. Troplong croit que, dans le droit actuel, le droit du locataire est réel et immobilier. IL en trouve la preuve dans l'historique du droit du preneur à travers le droit intermédiaire et dans le Code civil.

Les articles 2 et 3 de la loi des 28 septembre-6 octobre 1791 décidaient qu'en cas de vente d’un bien loué, Le fermier d’un domaine rural ne peut être congédié par l'acquéreur que si le bail est fait pour plus de dix années ; et, même en ce dernier cas, le fermier ne peut être expulsé que si l'acquéreur cultive lui-même sa propriété, s’il signifie son congé au fermier au moins un an d'avance et s’il le dédommage du préjudice que peut lui causer la non continuation du bail. « Le bail à ferme venait de recevoir le cachet de droit réel, puisqu’il militait désormais contre tous les acquéreurs el successeurs à titre singulier. »

Ce que la loi des 28 septembre-6 octobre 1791 avait fait pour le bail à ferme, le Code civil l’a généralisé dans l’article 1743 : désormais tous les baux d'immeubles donnent au preneur un droit réel. L'article 1743, en effet, décide que l'acquéreur ne peut expulser le fermier ou le locataire qui a bail authentique ou dont la date est certaine, à moins que ce droit n'ait été réservé au contrat de bail. Le droit du preneur a donc un caractère absolu, et tout droit absolu est un droit réel. Le propre du droit personnel est d’êlre relatif.

M. Troplongetles partisans de son système invoquent encore plusieurs passages des travaux préparatoires, ainsi que les articles 595 du Code civil et 684 du Code de procédure, comme établissant l'intention de la part du législateur de rompre avec la tradilion.

245. — La première conséquence de cette théorie, c'est que le locataire, ayant sur les constructions qu'il a élevées un droit de même nature que celui qu'il a sur le sol, aura sur ces constructions un droit réel immobilier.

Et de cette première conséquence découlent un certain nombre de corollaires fort importants, corollaires que n’admet pas toujours M. Troplong, mais que certains auteurs ont dû admettre et qui sont les conséquences logiques el nécessaires du principe base de tout le système :

1° Le droit du locataire sur les constructions qu'il a élevées, comme son droit sur le sol, sera susceptible d’antichrèse, peut-être d’hypothèque ;

2 Les créanciers du locataire pourront saisir ce droit, el les formes de celle saisie seront celles de la saisie immobilière ;

3° Le preneur aura pour la défense de son droit réel, tant sur le sol que sur les bâtiments, les actions pétitoires et possessoires ;

4° En cas de mariage du constructeur sous le régime de la communauté légale, le droit au bail et ses droits sur les constructions lui resteront propres. De même, si par son testament il laisse un légataire des immeubles, bail et constructions seront recueillis par lui.

246. — B. Cette théorie de M. Troplong n’a pas triomphé. Nous avons cité les rares auteurs et les arrêts peu nombreux qui l’ont admise. La majorité de la jurisprudence et la presqu'unanimité de la docirine ont maintenu la tradition: le droit du preneur d’un immeuble est personnel et mobilier.

À peine signale-t-on la dissidence de M. Colmet de Santerre qui considère le droit du preneur comme personnel et immobilier.

Ces paroles de M. Troplong ne nous semblent pas près de se vérifier :

« L'opinion contraire, toute respectable qu’elle est par l'unanimité de ses défenseurs, pourrait bien, après tout, n'être qu'un débris de l’ancienne jurisprudence, et un préjugé dont probablement la science finira tôt ou tard par se débarrasser (1) ».

Le débris nous parait assez considérable, et le préjugé ne nous semble pas près d’être extirpé.

247. — La théorie qui fait du droit du locataire d’un immeuble un droit personnel el mobilier a pour elle la tradition. À Rome, la célèbre loi £Emplorem (2) décidait que l’acquéreur n’était pas obligé de supporter le bail. C'est cette opinion qu'ont admise nos anciens auteurs ; ils ne faisaient exceplion que pour les baux à long terme qui, comme l’emphytéose, constituaient un droit réel au profit du preneur.

Les rédacteurs du Code ont-ils voulu changer le caractère traditionnel du bail ? Les arguments invoqués en faveur de la négative nous paraissent très puissants.

L'article 1709, définissant le louage « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose », répond péremptoirement à la question. Cette définition est pour ainsi dire copiée sur celle que donnait Pothier. Si les rédacteurs du Code avaient voulu, comme le prétend M. Troplong, changer la nature de ce droit, ils auraient changé la définition.

Les termes mêmes de cette définition montrent bien que le droit du preneur est un droit personnel. Le mot s’oblige indique qu’il s’agit d’une obligation, etnon pas d’un droit absolu, d’un droit réel. Lorsque, autre part, à propos de l’usu-

(1) TropLone, du Louage, t. I‘, n° 20.

(2) L. 9, Con., de locato, IV,65.

fruit par exemple, notre Code définit un droit réel, il emploie de tout autres termes : « L’usufruit, dit-il, est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété » (1). Voilà un droit réel, c'est-à-dire un droit absolu, opposable à tous. Au contraire, l’article 1709 ne met en scène que deux personnes, le bailleur et le preneur, il définit un droit relatif, c’est-à-dire un droit personnel.

L'article 1743, que M. Troplong invoque, ne nous semble pas aussi décisif contre notre système que veulent bien le dire les partisans de la théorie opposée. Comment se fait-il que le droit du preneur soit maintenu vis-à-vis du tiers acquéreur si ce droit n’a qu’un caractère personnel ? C’est là une disposition fort utile, et les rédacteurs du Code n’ont eu en vue que les services qu’elle peut rendre dans la pratique. Elle facilite la location des immeubles, notamment des fermes : le fermier est ainsi assuré de n’être pas forcé d’abandonner l’immeuble qu’il cultive si le propriétaire vient à vendre son bien. Proudhon a donné de cette disposition une explication très juridique et très claire :

« Si, aux termes du Code, le bail n’est pas, comme il l'était anciennement, résolu par la vente du fonds, ce n’est pas que le preneur ait véritablement un droit réel en vertu duquel il puisse suivre la chose comme sienne sous le rapport du domaine utile, et la revendiquer entre les mains du tiers acquéreur : mais c’est seulement parce que les auteurs de cette disposition nouvelle de nos lois ont voulu que l’aliénation du fonds affermé ne fût consentie ou censée consentie que sous la condition que le tiers acquéreur y stipulât, ou fût censé y avoir stipulé, l'obligation personnelle d'entretenir le bail ». (2).

(1) Art. 578, Civ.

(2) ProupoN, de l'Usufruit, t. Ier, no 102.

La loi du 23 mars 1855 a donné à ce système un nouvel argument qui nous paraît suffisant pour clore la discussion. L'article 2-4 de cette loi assujelil les baux de plus de dixhuit années à la transcription, el pour qu’on ne se méprenne pas sur le caractère de cette disposilion, le rapporteur au Corps législatif a dit : « On a dù assujettir à la transcription tous les actes qui, sans constituer des droits réels, imposent cependant à la propriété des charges qui sont de nature à en altérer sensiblement la valeur: tels sont les baux à long terme ». (1)

248. — Nous concluons donc que, le preneur ayant sur les bâtiments qu'il a élevés le même droit que sur le sol, le droit du preneur sur les constructions est personnel et mobilier.

Vainement viendra-t-on nous objecter, ainsi que le font certains arrêts de la Cour de cassation rendus en matière fiscale, l’article 518 du Code civil. De ce que, aux termes de cet article, les bâtiments sont immeubles par nature, sans que ce texte distingue suivant la qualité du constructeur, il est

(1) Ausry et Rau, t. IV, S 365, p. 471-472, texte et note 7. — CHAMPION- NIÈRE et RiGaup, des Droits d'Enregistrement, t. IV, n° 3032. — Cor- MET DE SANTERRE, ©. an., t. VII, n°s 198 et 198 bis. — DarLoz, Rep. met., Vo Louage, n°5 ets. — Decvincourr, t. III. p. 185 (note ?), p. 188 (note 5), p. 198 (note 5). — Demoromse, t. IX, nos 492-493. — DuranToN, t, IV, n° 73, et t. XVII, n° 139. — Duver&rer, du Louage, t. Ier, nos 18 et s. — Ferry, Revue étrangère, année 1841, p. 609 et 649, et année 1842, p. 123. FLANDIN, de la Transcription, t. Ier, n° 196. — GurLLouARD, Contrat de louage, t. Ler, n° 18 ets. — LAURENT, t. KXV, n°5 9 à 30. — MARCGADÉ, sur l'art. 526, V. — Proupnon, {oe, cit. — RoptèRE et Por, du Contrat de mariage, t. Ier, no 387.— Tourrrer, t. IL, n° 388, et t. IV, n° 435. — Va- LETTE, des Priv. et Hypoth., t. III, p. 195.

Cass.,14 novembre 1832, Sir.,1833, 1,32. — Caen, 24 janvier 1848, Sir. 1849, II, 553. — Bourges, 27 février 1852, Sir., 1852, II, 638. — Grenoble, 21 janvier 1860, Sir., 1860, IT, 126. — Cass.,6 mars 1861, Sir., 1861, I, 713, et Dall., 1861, I, 417. — Cass., 21 février 1865, Sir., 1865, I, 113. — Cass., 17 décembre 1867, Sir., 1868, I, 26. — Lyon, 1e juillet 1881, Sir., 1883, II, 212.

absolument inexact deconclure que celui-cia sur les bâtiments un droit immobilier. Le sol aussi est un immeuble, pourquoi les arrêls de la même juridiction décident-ils que le droit du locataire est mobilier ? (1)

Les bâtiments n'appartiennent pas au locataire constructeur, sauf au cas de superficie. ll n’est pas plus propriétaire des bâtiments que du sol. Il exploite ces bâtiments, dit-on, dans leur état d'immeubles et d’après la destination qui en résulte; mais n’est-ce pas cela que fait tout preneur d’édifices, fermier ou locataire? Et nous avons vu cependant que le preneur n’a jamais qu’un droit mobilier.

On soutient que lé droit du constructeur est immobilier. Mais sur quoi porte ce droit? A quoi aboutira-t-il ? Pendant le bail, c’est un simple droit de jouissance. A l'expiration du bail, notre constructeur reprendra ses matériaux ou obtiendra une indemnité pécuniaire. L'objet de ce droit, jouissance, matériaux en nalure, somme d'argent, est toujours mobilier. Quod lendit ad mobile est mobile.

Le droit du locataire constructeur sur les bâtiments qu'il a élevés est donc bien personnel et mobilier (2).

249. — Et, tirant de cette proposition toutes les conséquences qu’elle comporte, nous déciderons :

1° Dès que l'édifice est construit, le bailleur en devient propriétaire par droit d’accession : il peut donc pendant le cours du bail s'opposer à l’enlèvement (3).

2 Les impositions mises par la loi à la charge du propriétaire seront supportées par le bailleur. Ainsi l’a décidé avec raison la Cour de cassation à propos de l’impôtde4ÿ centimes

(1) Pour plus ample réfutation de cet argument, v. 8 partie, Droit fiscal, n°8 518 ets.

(2) GuiLLOUARD, Contrat de Louage, t. Ke, n° 996 et s.

(3) Cass., 8 mai 1877, Sir., 1877, I, 297.

CONSTRUCTIONS ÉLEVÉES PAR UN DÉTENTEUR 201 établi par le décret du 16 mars 1848 (1\. Ainsi le décide aussi la jurisprudence pour l'augmentation d'impôt foncier résultant des constructions (2).

3° Comme le droit du preneur est soumis à une alternative de la part du bailleur et que celui-ci peut ne l'exercer qu’à la fin du bail, le preneur n’a pas contre le bailleur de créance immédiate : elle ne peut être exigée qu'àla fin du bail. On ne peut done saisir-arrêter celle créance avant la fin du bail (3).

4 Le preneur, n'ayant sur les constructions qu'il a élevées ni un droit réel, ni même le droit particulier ou la situation spéciale que donne la possession, ne peut avoir aucune des actions pélitoires ou possessoires qui compétent au propriétaire ou au possesseur. Notamment, en ce qui concerne les actions possessoires, le locataire troublé dans la jouissance des bâtiments ou du sol devra s'adresser au propriétaire pour se faire garantir des troubles ou de l’éviction. Toutefois, la jurisprudence n’exigeant pour l'exercice de la réintégrande que des conditions moindres que pour l'exercice des autres actions possessoires, on admet le locataire à intenter cette action (4).

5° C’est par application des principes que nous avons admis, que la Cour de Douai a décidé que la demande formée par le fermier contre le propriétaire en paiement du prix d’estimation des constructions qu'il a faites sur l'immeuble loué, estaussi purement personnelle et mobilière; c’est donc devant

(1) Cass., 8 juillet 1851, Sir., 185.1.1. 682.

(2) Paris, 15 décembre 1865, Sir., 1866.11.83.

(3) Limoges, 17 mars1877, Sir., 1877.IL.236.— Cprz.PERsiL, Questions sur les hypoth., t. IT, p. 291.—V. aussi Besancon, 22 mai 1845, Sir., 1847.I1.273. — Cass., 21 février 1849, Sir., 1849.1.261.

(4) V. Augry et Rau, t. IV,S 365, texte et note 9, p. 472. — GuILLOUARD, Contrat de Louage, t. Ier, n° 29-40,

le tribunal du domicile du bailleur que cette demande doit être portée, non devant le tribunal de la situation de l’immeuble (1).

6° Le preneur ne peut conférer d’hypothèque sur les constructions qu'il a élevées, ni les donner en antichrèse (2).

T° Si le locataire constructeur se marie sous le régime de la communauté légale, son droit sur les bâtiments, étant essentiellement mobilier, tombera dans la communauté (3).

8° De même, à la mort du preneur, si son testament désigne un légataire des meubles, c’est lui qui recueillera les constructions comme le droit au bail (4).

9 La cession que le preneur fait de son droil n’est pas une cession immobilière et par conséquent n’est pas soumise à la transcription (5).

Nous verrons enfin dans la partie de cette étude réservée au droit fiscal, les importantes conséquences qu’il faut tirer du principe que nous avons posé. La cession par le preneur des constructions qu’il a élevées ne peut pas constituer une cession immobiliere, assujettie au droit proportionnel des mutations immobilières. Il n’y a qu’une cession d’un droit

(1) Douai, 17 novembre 1846, Sir. 1847. II. 276.

(2) Art. 2072, 2114, 2118 et 2119 civ. — DEmoLomse, t. IX, n° 168. — Marrou, Des Priv. et hyp., n° 935. — MEruN, Rep., v° Hypothèque, sect. III, $ III, art. 8, n° 6.

Grenoble, 2 janvier 1827, Sir., 1827. IL. 287. — Trib. de Lyon, 18 janvier 1868, Sir., 1869. IT, 115. — Trib. de la Seine, 17 février 1870, Dall., 1871. III. 93.— Cass., 27 mai 1873, Dall.,1873. I. 410. — Paris, 4 novembre 1886, Sir., 1888. IT. 126, et Dall., 1888. II. 4.

(3) Potier, Traité de la Communauté, n° 387.— GuizLouarp, Contrat de Louage, t. Ie", n° 29-60. — PERSIL, Quest. sur les hyppoth., t. II, p. 291. — RiGAuD et CHAMPIONNIÈRE, des Droits d'enregistrement, t. IV, no 8177, note 1.

(4) GuizLouarD, loc. cit.

(5) MourLox, Revue pratique, t. Ter, p. 22, n° 18.

personnel et mobilier, frappée seulement d’un droit d'acte dont la quotité est de beaucoup inférieure (1).

250. — Après cet exposé des principaux systèmes mis en avant par les auteurs, un coup d'œil rapide sur l’état anarchique (2) de la jurisprudence présente quelqu’intérêt.

Il ne semble pas qu'aucun arrêt, ni aucun jugement se soit préoccupé de poser sur la question des principes bien nets. Dans la plupart de leurs décisions, nos cours ne paraissent pas avoir cherché à dégager les règles juridiques et à en déduire les conséquences. La Cour régulatrice elle-même a rendu bon nombre de décisions contradictoires.

Un tableau rapide de cette jurisprudence fait bien ressortir les contradictions.

19 Propriétaire des constructions pendant toute la durée du bail, le preneur, disent certains arrêts, peut les modifier et les détruire (3). Un arrêt assez récent de la Cour suprême donne tort à cette jurisprudence : le bailleur, dit-il, devient propriétaire de l'édifice dès qu'il est construit ; même pendant le cours du bail il peut s'opposer à son enlèvement (4).

20 Le preneur a sur les bâtiments un droit de propriété ; il peut donc les hypothéquer ; ces bâtiments sont même atteints de plein droit par les hypothèques légales qui affectent le patrimoine du preneur (5). Sur ce point nous ne connaissons que cetle décision.

30 Mais il a été décidé que c’est au bailleur à supporter l’augmentalion d'impôt foncier, comme d’ailleurs toutes les

(1) V. infra, 3 partie, Droit fiscal.

(2) Le mot nous paraît assez exact; il est de M. Laurent (t. XXV, n° 182 bis).

(8) Cass., 22 novembre 1864, Sir., 1865. [.41, et Dall., 1865.1.110. — Lyon, 19 février 1885, Dall., 1885. IL. 137.

(4) Cass., 8 mai 1877, Sir., 1877. I. 297.

(5) Lyon, 18 février 1871, Sir., 1871. IL. 81.

impositions mises à la charge du propriétaire (1). Ge qui contredit absolument à la solution précédente.

4 Les créanciers du preneur, ceci est favorable au système que nous avons combattu, peuvent saisir les constructions qu'il a élevées, et ce en la forme d’une saisie immobilière (2). Mais cette jurisprudence est contredité par bon nombre d’arrêts (3).

5° En malière fiscale, il y a eu longtemps dissension entre les tribunaux de première instance et la Cour de cassation. La jurisprudence de celle-ci à fini par l'emporter: les cessions de construclions sont soumises au droit des mutations immobilières (4).

Ainsi, en droit civil, la jurisprudence tend, dans ses arrêts les plus récents, à une application plus exactedes principes ; mais, en droit fiscal, elle persiste dans une théorie contraire.

Beaucoup des contradictions que nous avons signalées s'expliquent, sans se justifier, quand on considère les espèces dans lesquelles les arrêts ont été rendus. Au milieu des confusions des auteurs et de l'embarras de la jurisprudence antérieure, les lribunaux ont souvent jugé plutôt en équité qu’en droit.

$3. — Situation juridique des constructions à la fin du bail.

251. — Tant que dure le bail, le constructeur jouit des constructions qu’il a élevées comme il jouit du sol qu'il a

(1) Cass., 8 juillet 1851, Sir., 1861. I. 682. — Paris, 15 décembre 1865, Sir., 1866. IL. 83.

(2) Rouen, 28 août 1859; Sir., 1859. II. 647. — Cass., 7 avril 1862, Sir., 1862. I. 459.

(8) Besançon, 22 mai 1845, Sir., 1847.1I.273.— Cass., 14 février 1849, Sir., 1849. I. 261. — Limoges, 17 mars 1877, Sir., 1877. II. 236.

(4) V. infrà, 3 partie, Droit fiscal.

loué. Le baïl prend fin : le locataire doit abandonner l’immeuble. Quel sera le sort des constructions ? Quels droits faut-il attribuer au bailleur ?

Nous voici encore en présence d’une vive controverse. Toute cette matière n’est traitée expressément par aucun texte : elle a été une carrière ouverte aux spéculations des auteurs. Au milieu d'arguments contraires, présentés souvent avec un égal talent, il est parfois difficile de se faire une opinion et de trancher.

lei deux systèmes sont en présence :

L'un soutient qu'il faut appliquer au locataire constructeur l’article 555. Détenteur à litre précaire, il sera traité comme un possesseur de mauvaise foi, et le bailleur aura la faculté d’exiger l'enlèvement des travaux ou de les conserver moyennant indemnité.

Suivant l’autre, il résulte de certains termes de l’article 555, que ce texte n’est pas applicable : il faut donc recourir aux règles de l'équité et aux principes généraux du louage, notamment à la règle déposée dans l’article 1730.

252.— Avant d'entrer dans cette discussion, remarquons-en toute l'importance.

Si, nous rangeant au premier système, nous admettons que l’arlicle 555 comprend, par la généralité de ses termes tous les détenteurs qui construisent sur le terrain d'autrui, nous aurons là un texte général en notre matière, nous l’appliquerons non seulement au locataire, mais aussi à l’usufruitier, à l’emprunteur à usage, à l’antichrésiste, nous l’étendrons même peut-être, du moins dans certains cas, au propriélaire sous condition résolutoire.

Au contraire, si nous pensons, avec les partisans du système opposé, que cet article ne s'applique qu'aux possesseurs

stricto sensu, c’est-à-dire aux détenteurs qui ont sur la chose

l’animus domini, nous n’en admettrons l’applicalion ni aux détenteurs précaires, localaire, usufruilier, elc., ni au propriélaire sous condition résolutoire. Nous devrons alors chercher la solution de la question que nous nous sommes posée dans les règles propres au rapport juridique qui attribue à ces détenteurs un droit sur la chose, et dans les principes mêmes de l'équité.

La question que nous allons traiter dépasse donc un peu le cadre de cette section, el la solution adoptée produira encore ses conséquences dans les sections ou chapitres suivants.