V. CUENOT, p. 166 ets

256. — II. Bien que ces arguments semblent fort judicieusement déduits, ils ne nous paraissent point sans réponse. On peut expliquer d’une facon moins élroile le texte de l’article 555, et cette explication nous semble préférable.

Que la dernière phrase de l’article 555 vise uniquement le possesseur de bonne foi, cela ne fail aucun doute. Mais peuton en déduire que toute la première parlie du texte vise uniquement et exclusivement le possesseur de mauvaise foi, en prenant ce mot dans le sens le plus striel, c'est là ce que nous contestons.

Sans doute, l'hypothèse d’un liers possédant animo domini un fonds appartenant à un aulre est la première qui se présente à l'esprit lorsqu'on lit l’article 555 ; que cette hypothèse ait été, comme le fait remarquer M. Demolombe, le principal objet de la préoccupation du législateur dans notre arlicle, cela semble fort probable et nous l’admettons facilement. Que ce soit l’objet unique et exclusif, c'est ce que nous nions.

957. — La premiere partie du texte de l’article 555, la seule, nous le savons, qui ait été écrite d’un seul jet, puisque la secondeest, en quelque sorte, un morceau rapporté, la première partie de l’article 555 nous paraît très favorable à notre solution. Le mot possesseur n’y est point écrit une seule fois. Le texte emploie une autre expression, celle de fiers. Or cette expression a été employée à dessein, c’est une expression beaucoup plus large que celle de possesseur. Notre texte met en opposition, d’une part, le propriétaire du fonds, et, d’autre part, les tiers, c’est-à-dire quiconque n’est pas propriétaire du fonds.

On prétend contredire à cette explication en invoquant la dernière phrase de l’article 555. Mais l'argument a contrario

qu'on en tire est bien faible si l'on considère que cette frac- L.— 14

tion de texte n’a été écrite qu'après coup, peut-être par d’autres rédacteurs ; qu’il a été placé là uniquement pour viser un cas lout particulier, celui du possesseur de bonne foi. Les termes qu’on invoque ne sontautre chose que la définition du possesseur de bonne foi : « Le tiers évincé qui n'aurait pas été condamné à la restitution des fruits, attendu sa bonne foi. » C’est un renvoi aux articles 549 et 550.

La base du système que nous combattons est un argument a contrario. Or, d’une façon générale, il faut toujours craindre les arguments a contrario : c’est, somme toute, faire dire à quelqu'un ce qu’il n’a pas dit. On ne doit admettre ce genre d'arguments que lorsque, raisonnant 4 contrario d’une exception, on tend à rentrer dans une règle générale. Ici, où est la règle générale ? L’argument a contrario seul ne peut suffire à justifier un système.

Mais, il y a plus : la règle générale, c’est nous qui pouvons l'invoquer. L'article 555, dans sa première partie tout au moins, est une règle de raison, l'application de l’équité. Il est donc de ces textes qui peuvent s'étendre et non de ceux qu'on doit restreindre comme exceptionnels. Or ici, nous sommes dans une hypothèse présentant la plus grande analogie avec le cas explicitement prévu au texte, et, s’il en était besoin, rien ne nous empêcherait d’argumenter par analogie.

258. — L'article 555 est donc applicable au locataire constructeur. En admettant celte règle, nous nous trouvons d’accord avec la meilleure partie de la doctrine et avec une jurisprudence à peu près constante (1).

(1) Augry et Rau, t. II, $ 204, texte et note 22, p. 268 et 264. — Drmo- LOMBE, t. IX, nos 692 et 693. — DuranrTon, t. IV, n°581. — DUVERGIER, du Louage,t. Ir, n° 457 et s. — GurLrouarp, Contrat de Louage, t. Ier, n° 294-801. — ProuDnon, de l’Usufruit, t. LILI, n° 1456. — TROPLONG, du Louage, t. IT, n° 354.

Cass., 8 janvier 1849, Sir., 1849. 1.95. — Orléans, 20 avril 1849, Sir., 1849.

259. — Nous appliquerons au preneur l’article 555 el nous le traiterons comme un possesseur de mauvaise foi.

Quelques auteurs ont soutenu qu’il fallait l’assimiler au possesseur de bonne foi et refuser au bailleur le droit d’exiger la démolition des ouvrages. Le propriétaire se libérerait en payant au constructeur,soit la plus-value, soit l’impense, à son choix.

Cette doctrine s'appuie sur des raisons d'équité. Il est impossible de traiter le locataire comme un usurpateur, comme une personne dépourvue de tout droitet de tout titre. Le preneur ne prend possession de l'immeuble qu’en vertu du bail que lui a concédé le propriétaire : il a donc incontestablement des droits sur l'immeuble. En construisant, sans doute, il les a outrepassés: mais il n’y a pas eu d’usurpation. Il y a là une différence qui milite sérieusement en sa faveur : on ne peut se montrer vis-à-vis d’un locataire aussi rigoureux que vis-à-vis d’un usurpateur ; son bail doit lui constituer un titre à la faveur du législateur : il faut le traiter comme un possesseur de bonne foi (1).

Cette opinion pourrait peut-être être admise par un législateur, elle ne peut être soutenue par un interprète. Elle est d’ailleurs à peu près abandonnée aujourd’hui.

260. — Cette théorie nous semble absolument contraire à la raison d’abord, aux règles du louage ensuite.

En raison, on ne peut soutenir qu'un locataire soit un possesseur de bonne foi. La précarité est la négation même de la bonne foi : il y a absolue contradiction à déclarer de bonne

II. 597. — Cass., 1e juillet 1851, Sir., 1851. I. 481, et Dall., 1851. I. 249. — Cass.,-7avril1862, Sir., 1862: 1. 459.

MicoLEsco, p. 225-227.

(1) Demanre, t. II, n° 892 bis, II. — Duranron, L.IV,n° 581. — DUVERGIER, du Louage, t. Ier, nes 457 et s.—Proupon, de l'Usufruit,t. IIT, n° 1456.— TRroPLOoNG, du Louage., t. II, n° 354.

foi un détenteur précaire. Le locataire ne remplit aucune des conditions requises par l’article 550 : il a un titre, mais loin d’être translatif de propriété, ce titre stipule bien qu’il ne s’agit que d’un bail et fixe lui-même le terme de la jouissance. En outre, il ne faut pas plaindre hors de raison le preneur qui a construit : en construisant, il savait très bien quels dangers il courait.

L'application au preneur du traitement accordé par larticle 555 in fine au possesseur de bonne foi arriverail à un résultat inique et contraire à l’article 1730 du Code civil. Le bailleur serait obligé de conserver la construction : on lui supprimerait le droit de démolition. L'obligation de garder le bâtiment a pour corollaire l'obligation de payer une indemnité. Résultat inacceptable, disions-nous : on ne peut, en principe, imposer à quelqu'un une obligalion sans son consentement ; forcer le propriétaire à conserver les ouvrages, ce serait parfois encourager les locataires à élever sur l’immeuble loué des constructions de toutes sortes, qui mettraient peut-être le propriétaire fort dans la gêne, quand il lui faudrait payer une indemnité souvent considérable pour des bâtiments dont il n'aurait que faire.

Surtout, c’est contredire à l’article 1730. Le preneur, aux termes de ce texte, doit rendre la chose telle qu'il l’a recue. C’est donc que le propriétaire peut toujours exiger l’enlèvement des travaux et la remise des lieux en leur état primitd).

261. — Si l'édifice convient au bailleur, celui-ci, loin de demanderla démolition, leconservera. Ille peutévidemment : nous avons vu, en effet, que, par droit d’accession, il est devenu propriélaire du bâtiment le jour même de sa-construc-

(1) Cprz Bordeaux, 4 mars 1856, Dall., 1856. IT. 206.— Cass., 17 janvier 1870, Dall., 1870. II. 298.

tion. Le locataire ne pourrait done, sous prétexte de remettre les lieux en l'état où il les a reçus, démolir ce qu'il avait construit.

Mais il est évident aussi que le bailleur ne peut conserver le bâtiment qu'a élevé le preneur sans payer une indemnité au constructeur: ce serail violer d’une façon flagrante le principe que nul ne peut s'enrichir aux dépens d'autrui.

Quel sera le montant de cette indemnité ?

262. — Nous appliquerons l’article 555, que nous avons reconnu applicable en cette matière. L'article 1730 ne fait que proclamer le droit pour le propriétaire d'exiger que le preneur rende les lieux en leur état primitif : il est muet relativement au cas où le baïlleur veut conserver les ouvrages.

Le propriétaire devra donc rembourser au constructeur le montant intégral de ce que lui ont coûté les travaux. C’est la conséquence nécessaire de l’application que nous faisons au preneur du traitement du possesseur de mauvaise foi. Il y a une véritable corrélation entre le droit d'exiger la suppression des travaux et l'obligation de payer intégralement l’impense au cas de conservation des constructions. De deux choses l’une : ou bien le propriétaire déclare garder les bâtiments, il approuve les constructions, il fait en quelque sorte l'affaire sienne, ou bien il trouve l'affaire mauvaise, il refuse les constructions et exige la reddition des lieux tels qu'ils étaient au commencement du bail. Telle a été, nous l'avons dit, la pensée du législateur.

Les principes de l’équité et du droit ne semblent plus d’accord avec notre solution. Le propriétaire est tenu à une indemnité envers le constructeur parce qu’il s'enrichit aux dépens de ce dernier : il ne doit être tenu que dans la mesure de cet enrichissement. La solution exacte serait donc que le

bailleur payät seulement une somme égale à la plus-value donnée à son immeuble par la construction.

Nous avons déjà discuté ce point à propos du possesseur de mauvaise foi (1). Nous avons montré le correclif. Grâce à son droit d'exiger la démolition, le propriétaire est toujours maitre de la situation : le plus souvent l'affaire se terminera par une transaction entre la bailleur et le constructeur ; le premier saura bien ne payer que la plus-value, si même il consent à la payer (2-3).

$ 4 — Des travaux autres que les constructions.

263. — En appliquant l’article 555 aux travaux faits par le preneur sur l'immeuble loué, nous n'avons entendu parler que des ouvrages pour lesquels ce texte a été écrit, c’est-àdire des ouvrages nouveaux, formant un tout, et susceptibles d'enlèvement. Nous avons laissé de côté un certain nombre de travaux dont nous devons maintenant déterminer la situation juridique.

264. — I. Certains objets, bien que fixés au sol ou au bàtiment loué, n’ont cependant pas été attachés à perpétuelle demeure : ils sont plutôt déposés, ils restent susceptibles d'enlèvement. Ce Sont alors des meubles comme d’autres. Le preneur en a conservé la propriété : il aurait pu les enle-

(1) V. supra, nos 172 et 173.

(2) V. supra, n° 175.

(3) AGNEL et CarRÉ, Code manuel des propr. et des loc., n° 915. — AugryY et RAU, t. II, $ 204, texte et note 22, p. 263 et 26%. — DEMOLOMBE, t. IX, n° 693. — Dugors, Revue critique, année 1862, t. XIV, p. 176. — GuiLLouaArD, Contrat de Louage, t. Ier, nos 297 et 300.

Cass., 8 janvier 1849, Sir., 1849. I. 95. — Orléans, 20 avril 1849, Sir., 1849. IT. 597. — Cass., 1er juillet 1851. Sir., 1851. I. 481. — Trib. Chambéry, 28 juin 1888, 4 Loi du 8 octobre 1888,

ver et les vendre pendant la durée du bail, il peut les emporter lorsqu'il rend l'immeuble au propriétaire.

Cette décision particulière s'appliquera notamment aux machines destinées à fonctionner dans l'immeuble loué, mais qui n’y sont pas incorporées. Il en sera de même pour les glaces, trumeaux, etc., qui ne sont que provisoirement fixés à l'immeuble et qui peuvent facilement être enlevés (1).

265. — Certains auteurs ont proposé une distinction que nous croyons devoir signaler pour la repousser. Il faut, selon eux, considérer si les objets sont rares et précieux ou s'ils sont de ceux qu’il est aisé de remplacer en s’en procurant de semblables. Le locataire pourrait toujours enlever les premiers, mais il devrait laisser les seconds, si le propriétaire lui offre de lui en payer la valeur.

Remarquons combien sont vagues les catégories établies : souvent un objet fort ordinaire est, aux yeux de son propriétaire, très précieux à raison des souvenirs qui s'y attachent. Ensuite, sur quoi se base cette distinction ? Son arbitraire doit le faire rejeter.

266. — II. Les travaux qui ne peuvent s’enlever sont traités comme réparations ou améliorations. Le preneur, par exemple, a fait remettre en état un bâtiment délabré, il a fait réparer la toiture de la maison louée, il a agrandi un hangar, il a fait des embellissements, remplacant le bois par le marbre, la chaux par la peinture. Dans toutes ces hypothèses, très fréquentes en pratique, que décider ?

Nous avons déjà discuté la même question à propos du

(1) LæraGe, Lois des bâtiments, 2 partie, ch. III, art. 1er, p. 190 et 8. — TROPLONG, t. Ier, n° 354.

Rouen, 31 janvier 1846. J. du P., 1846, 2e partie, p. 108.

Cprz PonrT, des Priv. et Hypoth., n° 634. — PErsiL, Questions sur les hypoth., t. II, p. 291, — Mer, Rep. Vo Hypoth., sect. IIL, $ 8, art. 3, n° 6.

possesseur. Nous sommes ici en présence d'impenses auxquelles il faudra appliquer les règles de la matière, et notamment, s’il y a lieu, Les dispositions de l’article 1581. Nous retrouvons l’ancienne division des impenses en trois classes : les impenses nécessaires, utiles et voluptuaires. Rappelons rapidement, en nous plaçant au point de vue particulier des relations de bailleur à preneur, les solutions admises pour chaque catégorie.

267. — A. Les ‘mpenses nécessaires sont toujours remboursées intégralement. C’est ce que veut avec raison l’article 1381. Ce sont de ces impenses que le bailleur eût dû faire lui-même si son locataire n’y avait procédé. En le faisant, le preneur a fail acte de bonne administration, il a évité au bailleur un préjudice considérable. Il est de toute justice que le preneur en soit absolument indemnisé. D'ailleurs si le bailleur ne payait pas, il s’enrichirait évidemment aux dépens de son locataire, car celui-ci l’a enrichi en lui évitant une perle.

C’est la décision que donnait déjà Pothier : « La bonne foi oblige le locateur de rembourser au locataire toutes les impenses nécessaires et extraordinaires qu’il a faites à l'égard de la chose louée (1). »

C’est à bon droit qu’un arrêt (2) a décidé qu’un fermier qui a reconstruit le toil d’une grange, même sans avertir au préalable le bailleur, n'est pas pour cela non recevable à réclamer le remboursement de ses impenses, s’il est prouvé que la reconstruction était indispensable.

Il n’y a d'exception à la règle du remboursement des im-

(1) POTHIER, Traité de Louage, nos 129 et 130, (2) Douai, 23 mars 1842, Sir., 1842. IT. 482, et Dall.; 1842. II. 199.

penses nécessaires que pour les réparalions dites locatives qui restent toujours à la charge du preneur (1).

268. — B. Les impenses utiles ne sont en général remboursées au locataire que si le propriétaire les a commandées. Le preneur peut d’ailleurs enlever tout ce qui peut être délaché sans dégradations : il satisfait aux prescriplions de l’article 1730 en rendant l'immeuble dans l'élat où il l’a recu, il ne peut être tenu de le rendre amélioré. Ici encore on suil toujours la doctrine de Pothier: « A l'égard des dépenses seulement utiles qu'un locataire aura faites, il ne peut pas s'en faire rembourser par le locateur qui n’a point donné ordre de les faire; mais il doit au moins être permis à ce locataire d'enlever à la fin du bail tout ce qu'il pourra enlever, en rétablissant les choses à ses dépens dans l’élat où elles étaient, en sorte que la maison n’en recoive aucun dommage » (2). à

Si telle est encore la règle aujourd’hui, il faut remarquer que le texte de l’article 1881 la corrige en ce qu’elle pourrait avoir de trop rigoureux. Il parle des « dépenses nécessaires et uliles qui ont été faites pour la conservation de la chose ». Il faut donc admettre, ainsi que nous l'avons fait pour le possesseur, que le locataire pourra obtenir le remboursement intégral des impenses qui, sans êlre rigoureusement et absolument nécessaires, présentent cependant un caractère de

(1) Domvr, Lois civ., tit. du Louage, sect. VI, n° 8. — AGNEL et CARRÉ, Code man. des propr. et des locat., n° 916. — DarLoz, Rep. met., Vo Louage, n° 557, et supp., eod. w, n° 318. — Duraxton, t. XVII, nos 219 et S.— DUVERGIER, du Louage. t. Ier, nos 456 et s. — GuiLLouARD, Contrat du Louage t. Ier, n° 296. — MaraaAné, sur l’art. 1730, n° 1. — Massé et VERGÉ, sur Zachariæ, t. IV, $ 702, note 25, p. 375. — PROUDHON, de l’Usufruit, t. Ier, no 1456.—TouLLIER, t. III, n° 130.— TRoPLONG, t. Itr, no 352.

Trèves, 7 juillet 1804, Sir. C. N., 8 vol., 2° partie, 519. — Bourges, 3 juin 1840, Dall., 1841. II. 122.

(2) Pormer, Traité du Louage, n° 151,

grande utilité et comme telles méritent d’être plus favorablement traitées que des dépenses simplement utiles.

D'ailleurs pour que le locataire ait droit au remboursement de ses impenses utiles, il n’est pas nécessaire que l’ordre de les faire ait été expressément donné par le locateur : on admet comme suffisante une autorisation tacite. Si les travaux ont lieu au vu et au su du propriétaire, sans opposition aueune de sa part, on peut considérer que ce silence vaut approbation, autorisation : le locataire est considéré comme gérant d’affaires ou comme mandataire tacite.

C’est ce qu'a jugé un arrêt déjà ancien de la Cour de Colmar. Des travaux excédant les réparations locatives ayant été faits par le locataire, la Cour les a mises solidairement à la charge du bailleur et du preneur, bien que celui-ci les eût seul ordonnées, parce qu’elles avaient été faites au vu et au su du propriétaire, sans opposition de sa part et qu’elles lui étaient profitables (1),

269. — C. Les dépenses volupluaires, ou de pur agrément, n’ajoutent rien à la valeur du fonds, par définition. Dès lors, le propriétaire, ne s’enrichissant pas de leur conservation ne peut être tenu d'en indemniser le locataire. Nous admettrons celui-ci à en emporter tout ce qu’il pourra enlever sans détérioration pour l'immeuble loué et qui, détaché, aura encore quelque valeur. Mais nous n’admettrons pas, s’il s’agit par exemple de peintures murales, un grattage ou une destruction dont le seul mobile est la méchanceté et dont personne ne retire profit. C’est le cas ou jamais d'appliquer la vieille maxime, aussi bonne en droit qu’en morale : Maliliis non est indulgendum.

Déjà dans l’ancien droit un arrêt du Parlement de Paris,

(1) Colmar, 19 novembre 1830, Sir., 1831. II. 286.

confirmant une sentence du Châtelet, avait condamné à des dommages-intérêts un locataire qui, n'ayant pu obtenir du propriétaire une indemnité pour des amélioralions, avail arraché les papiers et gratté les peintures (1).

Dans un cas à peu près identique, la Cour de Lyon s’est prononcée dans le même sens. Elle proclame très énergiquement le principe que nous avons invoqué ; voici les Lermes mêmes de l'arrêt : « Le locataire n’a pas le droit de détruire les peintures en remettant les lieux dans l’état où ils se trouvaient auparavant, parce que ce serait contraire au principe qui ne permet pas de faire le mal d'autrui sans intérêt pour soi-même (2) ».

Cette solution nous semble parfaitement exacte en droit, en équité et en raison (3).

$ 5. — Des clauses relatives aux constructions insérées au bail.

270. — Si des causes particulières ont été insérées au bail relativement aux constructions que le preneur élèverait sur l'immeuble loué, ces clauses font la loi des parties. Les droits respectifs du baïlleur et du preneur se trouvent réglés par ces conventions. Le rôle du juge consiste essentiellement en leur interprétation (4).

Les clauses de ce genre sont assez fréquentes. Nous pou-

(1) LepaAGe, Lois des bâtiments, t. IT, p. 188-189.

(2) Lyon, 13 janvier 1875, Sir., 1875. II. 365, et Dall., 1877. IL. 64.

(8) Demorouge, t. IX, n° 689.— DuverGiER, du Louage, t. Ier, n° 458.— GurzLouarD, Contrat de Louage, t. Ier, n° 296. — MarcADé, sur l’article 1730, no 1. — Massé et VERGÉ, sur Zachariæ, t. IV, $ 702, note 95, p. 315et s. — TroPLONG, du Louage, t. Ier, n° 856.

Contra LaAuREeNT,XX V,n° 185. — Trib. de Lyon,11 mai 1874 (infirmé par l'arrêt précité).

(4) AuBry et Rau, t. II, $ 204, p. 262.

vons en signaler quelques-unes parmi celles dont on a le plus fréquemment des exemples.

1° Le bailleur stipule que le preneur devra à la fin du bail lui laisser les conslructions qu'il aura élevées, moyennant une indemnité égale à la plus-value, ou à fixer par expert.

90 Le bail porte que les bâtiments resteront au bailleur moyennant une somme fixée d'avance ou moyennant une indemnité qui ne pourra être supérieure à un chiffre déterminé (1).

3° Le preneurest obligé de laisser à la fin du bail les constructions, sans indemnité aucune : cela modifie la nature du droit du locataire, en ce sens que cette clause ne lui laisse plus que le droit de jouissance et lui enlève le droit de créance d'argent ou de matériaux qui lui appartient en cas de silence du bail.

4 Souvent il est dit au bail, que, contrairement à la règle que nous avons admise, le supplément d'impôt foncier dû aux constructions sera à la charge du preneur (2).

Telles sont les plus fréquentes. Il est évident qu’il peut en être inséré un très grand nombre : leur énumération serait aussi fastidieuse qu'inutile. C’est avant tout une question de fait et d'interprétation.

Souvent les clauses insérées au bail ont pour résultat de conférer au preneur la propriété des constructions. Nous les verrons au chapitre de la superficie.

SECTION II. — Des constructions élevées par un emphytéote.

271. — C'est une question bien connue que la célèbre controverse relative à l’emphytéose. Que faut-il penser de l’em-

) Cass., 1er août 1859, Dall., 1859. I. 353.

(1 (2) V. Trib. de la Seine, 26 novembre 1872, Dall., 1873. III. 104.

CONSTRUCTIONS ÉLEVÉES PAR UN DÉTENTEUR 221 phytéose ou bail emphytéotique ? Est-ce là un contrat particulier, créant au profil de lemphytéote un droit réel sur l’immeuble? Faut-il y voir seulement une sorte de bail à long terme, ne donnant au preneur qu’un droit personnel et mobilier ?

Nous n'avons pas dans cette étude, à discuter à fond cette controverse qui divise la doctrine. La jurisprudence, il faut le reconnaitre, est unanime à admettre le système que nous repoussons. Nous nous bornerons à indiquer les principales conséquences de chaque opinion en ce qui concerne les constructions élevées par l’emphytéote et à justifier en quelques mots celle que nous croyons exacte.

272. — Tous les auteurs — peu nombreux, il est vrai — qui admeltent que le simple locataire a sur le fonds loué un droit réel immobilier, doivent. à plus forte raison, reconnait tre au preneur à emphytéose un droit réel.

Il ne peut donc se présenter de controverse dans le système de M. Troplong. C’est par une conséquence logique de sa théorie sur le contrat de bail que cet auteur a été conduit — a fortiori — à considérer le contrat de bail emphytéotique comme conférant au preneur un droit réel (1).

Et dès lors, l’emphytéote constructeur aura sur les bâtiments qu'il a élevés le même droit que sur le sol, c’est-à-dire un droit réel immobilier, susceptible d’hypothèque ou d’antichrèse, comme le droit d'emphytéose primitif; la vente de son droit sur les constructions sera une vente immobiliere ; les créanciers personnels de l’'emphytéote pourront saisir ce droit, et les formes de cette saisie seront celles de la saisie immobilière, eic., etc.