La controverse ne s'élève donc que parmi ceux qui

(1) TroPLONG, du Louage, t. Ier, no 50 ; des Hypothèques, t. IT, n° 405.

avec nous,reconnaissent que le droit du locataire est personnel et mobilier.

Un parti très important de la doctrine et une jurisprudence constante font de l'emphytéose un contrat bien distinct du louage. L'emphytéote a, comme en droit romain et dans l’ancien droit, un droit réel sur l'immeuble. Ce droit réel portera sur les constructionsélevées par l’emphytéote comme il portait déjà sur le terrain lui-même : il pourra être saisi dans les formes de la saisie immobilière, hypothéqué (1) ou donné en antichrèse ; il pourra faire l’objet d’une action pé- Litoire ou possessoire ; sa cession constituera une rente immobilière, et, comme telle, sera soumise aux droits qui frappent les mutations immobilières (2), etc., etc.

Ajoutons que si M. Laurent considère l'emphytéose comme un droit réel, son autorité ne saurait être invoquée par les partisans du système que nous repoussons. S'il en décide ainsi, c’est qu'une loi belge du 10 janvier 1824, complétant par deux titres supplémentaires le livre II du Code civil, est venue trancher les controverses d'école qui se débaltaient au sujet de la superficie et de l’emphytéose depuis la promulga-

(1) Cette conséquence du caractère réel et immobilier de l’'emphytéose n'est pas admise par tous ceux qui lui reconnaissent ce caractère, à raison des termes limitatifs de l’article 2118 Civ.

(2) Barrur, des Hypoth.,t.TIT, n° 246. — DuranTon, t. IV, n° 80, et t. XIX, n° 268. — DuvEerGrER, du Louage, t. Ier, nos 142 et s. — FAvARD, Nouv. Répertoire, No Hypothèque, n° 2. — Marcané, sur l’article 526, ITT. — MERLN, Questions de droit, Vo Emphytéose, Sect. V, n° 8. — P#- FIN LE HaLLEUR, Histoire de l'Emphytéose, p. 328 ets. — PERSIL, du Régime hypothécaire, sur l’article 2118, n° 5. — ProuDHON, de l’Usufruit, t. Ier, no 97. — CHAMPIONNIÈRE ET RiGaup, Traité des droits d’'Enregistrement, t. IV, no 3071.

Cass., 26 juin 1822, Sir. C. N., t. VII, I, 99.— Paris, 10 mai 1831, Sir., 1831. IT. 153. — Cass., 19 juillet 1832, Sir., 1832. I. 531. — Douai, 15 décembre 1832, Sir., 1833. IT. 65. — Cass., 26 janvier 1864, Sir., 1864. I. 94 — Alger, 8 avril 1878, Sir., 1878. II. 296. — Cass., 22 juin 1885, Gazette des Tribunaux, n° 22-93 juin 1885.

tion du Code en 1804. Cette loi fait de l’'emphytéose comme de la superficie un droit réel dont elle règle les conditions et la portée (1).

274. — Nous croyons que l’emphytéose n'existe plus dans notre Code civil comme contrat spécial conférant un droit réel.

En droil romain, cela est certain, le contrat d'emphytéose, usilé surtout comme mode de concession des biens des cités el autres universilales, donnait au preneur une action #n rem ; Sa possession était défendue par des interdits. De même, dans notre ancien droit, l'emphytéote avait le domaine utile.

Le droit intermédiaire attaqua le droit d'emphytéose, il l’affaiblit. Jusqu’alors perpétuel, ce droit ne püt plus, aux termes de la loi du 18 décembre 1790, être concédé que pour quatre-vingt-dix-neuf ans ou une moindre durée. La loi du 11 brumairean VII supprima le domaine utile et désormais le contrat d'emphytéose ne conféra plus qu’un droit réel analogue à celui de l’usufruitier.

Le Code civil a été plus loin : il a supprimé complètement ce droit en tant que droit particulier et réel. Cela nous semble résulter des travaux préparatoires et des textes mêmes du Code.

275. — L'article 2118, qui énumère les droits susceptibles d’être hypothéqués, a été emprunté à l'article 6 de la loi du 41 brumaire an VII. Ce dernier texte indiquait l'emphytéose parmi les droits pouvant être affectés d’hypothèque. Or, cette mention a été supprimée dans l’article 2118, et le mot emphytéose n’est écrit nulle part dans notre Code civil.

Cette suppression est plus significative encore si on en

(1) LAURENT, t. VIII, nos 340 ets.

rapproche les paroles par lesquelles Tronchet l’expliquail : « Maintenant l’'emphytéose n’aurait plus d'objet : il est donc inutile de s’en occuper. »

Enfin à plusieurs reprises, le Code énumère les droits réels qu'il admet: et ces énumérations ne signifieraient rien si elles n'étaient limitatives. Or nulle part nous ne trouvons mention de l’emphytéose (1). Nulle part, non plus, dans les divers Codes, nous ne trouvons ce mot usité.

276. — L'emphytéose n'existe donc plus comme contrat particulier. Ce n’est plus qu’un bail à long terme. Le droit de l’'emphytéole ne diffère que par sa durée de celui du localaire ordinaire : c’est un droit personnel et mobilier, tant sur le sol que sur les constructions qui s’y élèvent (2).

Nous n’admetlons donc ni hypothèque, ni antichrèse, ni saisie immobilière sur ces constructions, ni perception du droit des mutations immobilières sur leur cession. D'une facon générale, nous appliquons à l’emphytéote toutes les décisions que nous avons données dans la section précédente pour le locataire.

271. — Nous repoussons donc la doctrine d’un arrêt de Douai qui décide que, en l’absence de toute clause relative aux constructions élevées par l’emphytéote, le propriétaire, à l’arrivé du terme, reprendra ces constructions sans avoir à payer aucune indemnité au constructeur. Nous croyons cette règle inexacte.

L’emphytéose, nous l’avons établi, n’existe plus comme

(1) V. art. 526, 543 et 2118 C. civ.

(2) Augry et RaAU, t. IT, n° 224 bis, p. 446, 456. — DeLviNcourT, t. III, p. 185 et notes. — DEmoLoMBE, t.IX, nos 489-491 et 529. — GRENIER, des Hypothèques, t. Ier, $ 198, p. 143. — GurrrouarD, Contrat de Louage, t. 1er, n°10.— Roprère et Ponr, du Contrat de mariage, t. 1°", n° 388.—TouLLIER, t. TIT, n° 101. — VareTre, des Priv. et Hypoth., t. Ier, p. 191 et s. — Za- CHARLE, t. Ier, S 198, n° 10.

Trib. de la Seine, ? juillet 1830, Sir., 1830. II .215.

droit réel, ni même comme contrat spécial : il faut lui appliquer les règles du bail. En l’absence de loute clause et de toute indication, il faudra déclarer que le propriétaire, à l’expiration du bail emphytéotique, pourra à son choix, exiger la démolition des constructions, ou les garder en indemnisant l’emphytéote.

Toutefois, étant donné le principe fondamental de la liberté des conventions, et étant donné aussi que le juge doit interpréter les termes du contrat en recherchant surtout la volonté des parties, il se pourra que, sans que le bail emphytéotique contienne aucune clause spéciale et explicite, on soit amené dans un certain nombre de cas à décider que les constructions resteront au propriétaire, sans aucune indemnité pour le preneur. Cela résultera soit de l'esprit même du contrat passé dans le but d'améliorer l’hérilage donné en emphytéose, soit dela modicité de la redevance annuelle, fixée à un prix bien inférieur à la valeur réelle de la jouissance de l’immeuble, pour permettre au preneur de construire ; les constructions devant, à la fin du bail, constituer pour le propriétaire un bénéfice équivalent à la différence entre la véritable valeur locative de son terrain et la modique redevance payée par l’emphytéote.

Mais c’est là une question de fait. Sans doute on peut être ainsi amené dans bien des cas à une solution semblable à celle admise par le tribunal de Dunkerque et par la Cour de Douai. Mais il faut maintenir le principe que nous avons posé, ne pas confondre le droit et le fait, la règle et l’exception (1).

278. — Le Code rural, — ce projet de Code rural que le Parlement remet sur le métier de temps en temps — donnera une autre théorie de l’'emphytéose.

(1) Douai, 8 février 1878. Sir., 1881. IL. 260, DE

S'il est vrai qu’une loi est d'autant mieux faite qu’elle a élé plus longuement préparée, notre Code rural sera un chefd'œuvre. Voici bientôt dix-sept ans que le projet en a été déposé, et c’est à peine si quelques titres en ont été jusqu’alors promulgués en lois détachées.

Le projet en question — par une disposition sur la nécessité de laquelle on pourrait discuter — rétablit l’'emphytéose comme droit réel. Quand, dans quelques années, ce projel aura recu la quadruple sanction de nos deux Chambres, il faudra admettre avec toutes ses conséquences la théorie enseignée aujourd'hui par M. Laurent sous une législation analogue.

SECTION III. — Des constructions élevées par un

commodataire.

279. — Le commodat ou prêt à usage peut, bien que la chose soit assez rare en pratique, porter sur un immeu-

ble (1).

Nous devons donc nous poser, en ce qui concerne le commodataire, les questions que nous avons déjà résolues relativement au preneur à bail:

1° Peut-il construire ?

2° Situation juridique des constructions pendant la durée du prêt.

3° Quid lors de la restitution de l'immeuble ?

45 Travaux autres que les constructions.

Les explications déjà données à propos du locataire nous permettront d’être brefs.

(1) Pormenr, Traité du Prét à usage, n° 14. — Augry et Rau, t. IV, $ 391, texte et note 1, p. 591. — DuranTow, t. XVII, n° 501. — Ponr, des Petits Contrats, t. Ier, no 37.—TRoPLoNG, du Prét, n° 86.— GurrLouarD, Contrat de Prét, n° 15.

CONSTRUCTIONS ÉLEVÉES PAR UN DÉTENTEUR 227 $ 1. — L’emprunteur à usage peut-il construire ?

280. — Une réponse négative s'impose. Aux termes de l’article 1880, l’emprunteur « ne peut se servir de la chose prêtée qu’à l'usage déterminé par sa nalure ou par la convention ; le tout à peine de dommages-intérêts, s’il y a lieu. » Si donc l’immeuble prêté est un fonds de terre ou un jardin, le commodataire ne doil s’en servir que comme d’un fonds de terre ou d’un jardin ; il ne peut y construire.

Il n’en serait autrement qu’au cas où le contrat de prêt renfermerait l'autorisation de construire, ou si, dans l’intention des parties, le fonds n’était prêté au commodataire que dans le but d’y élever un bâtiment. Dans ces diverses hypothèses la convention fera la loi des parties.

$ 2. — Situation juridique des constructions pendant le prêt.

281. — Rien ne nous parait s’opposerici à l’application du principe de l’accession.

Si donc, excédant son droit, l’'emprunteur a élevé un bâtiment sur l'immeuble prêté, ce bâtiment deviendra par droit d’accession la propriété du prêteur. Le commodataire n’aura sur lui que le droit personnel de jouissance que lui confère le contrat de prêt. Il ne pourra done démolir le bâtiment une fois élevé, il ne pourra le grever d’hypothèque ni le donner en antichrèse ; l'augmentation d'impôt foncier due à la construction sera supportée par le propriétaire, etc., elc.

$3. — Situation juridique à la fin du prêt.

282. — Nous avons dit que l'article 555 est général. Nous l’appliquerons donc au commodataire comme nous l'avons

appliqué déjà au preneur à bail, comme nous l’appliquerons à l’usufruitier et à l’antichrésisie. Nous traiterons le commodataire en tiers de mauvaise foi.

Le prêteur aura donc un choix à faire. Ou bien il exigera la démolition des constructions et la remise des lieux en leur état primitif aux frais du commodataire. Ou bien il conservera les constructions, et, en principe, l’indemnité qu’il aura à payer de ce chef à l’emprunteur sera égale à la valeur des matériaux et au prix de la main-d'œuvre. Le plus souvent il y aura un arrangement à ce sujet entre le prêteur et lemprunteur constructeur.

$ 4. — Travaux autres que des constructions.

283. — Il faut distinguer et diviser les impenses en trois classes : 1) nécessaires extraordinaires, 2) nécessaires ordinaires, 3) utiles et voluptuaires.

284. — À. En ce qui concerne la première catégorie, l’article 1890 dispose : « Si, pendant la durée du prêt, l’emprunteur a été obligé, pour la conservation de la chose, à quelque dépense extraordinaire, nécessaire, et tellement urgente qu'il n'ait pas pu en prévenir le prêteur, celui-ci sera tenu de la lui rembourser ».

Ce ne sont pas toutes les impenses nécessaires dont l’emprunteur peut se faire rembourser. Le principe ordinairement admis est icirenversé : Les impenses même nécessaires ne sont pas remboursées. C’est une des conséquences du caractère de bienfaisance du contrat de prêt à usage. Pour que le préteur se trouve obligé d’indemniser le commodataire d’une dépense de ce genre, la loi exige que quatre conditions soient réunies.

Il faut d’abord que cette dépense ait été faite pour la con-

servation de la chose. Les dépenses d'amélioration, si utiles qu'elles puissent être, ne rentrent pas dans les pouvoirs de l'emprunteur : on comprend done que jamais le prêteur ne doit en être tenu. Nous avons vu notamment qu’au cas de constructions le prêteur a le droit d'en exiger la démolition.

Ensuite la dépense doit être une dépense extraordinaire. Nous allons voir en effet que les dépenses ordinaires restent à la charge de l’emprunteur.

En troisième lieu, la dépense doit être nécessaire. Ici le législateur a pris ce mot dans son sens le plus strict. [1 faut une absolue nécessité. S'il y a doute sur la nécessité des travaux, c’est au prêteur qu'il appartient de prendre parti, etnon à l’emprunteur.

Enfin il faut que cette dépense ait été « tellement urgente que le commodataire n’ait pas pu en prévenir le prêteur. » Si le temps ne presse pas en effet, l’'emprunteur n’a qu’à aviser le prêteur pour mettre sa responsabilité à l'abri.

Telles sont les quatre conditions exigées pour que le commodataire puisse obtenir le remboursement d'une impense.

285. — B. Dans toute autre occurrence, le prêteur ne doit rien à l’'emprunteur pour les dépenses qu'il a faites sur la chose prêtée. Il en est ainsi notamment de ce que nous avons appelé les dépenses ordinaires, c’est-à-dire les dépenses d'entretien et de conservation. Le commodataire ayant l’usage de l’immeuble doit supporter toutes les réparations que l’on considère toujours comme une charge de fruits (1).

286. — C. Enfin les impenses utiles et voluptuaires ne sont en aucun cas à la charge du prêteur. On doit toutefois reconnaître à l’emprunteur le droit d'enlever tout ce qui peut être

(1) V. art, 1886.

détaché sans détérioration et qui enlevé a encore quelque valeur. Il doit laisser le propriétaire bénéficier du reste (1).

SECTION IV. — Des constructions élevées par un créancier antichrésiste.

287. — Nous n’aurons que quelques mots à dire de la sifuation, assez rare dans la pratique, du créancier antichrésiste qui, sur l'immeuble à lui donné en antichrèse, élève des constructions.

Nous admettrons, aucun texte ne venant s’y opposer, le principe général déposé dans l’article 555 et les solutions que nous avons déjà données relativement à d’autres délenteurs précaires, locataire ou commodataire.

288. — Si, excédant le droit de jouissance que lui donne l’antichrèse, le créancier qui a obtenu cette sûreté élève des bâtiments sur l'immeuble recu en gage, ces bâtiments deviennent par droit d’accession, au fur à mesure de la jonction des matériaux au sol, la propriété du débiteur ou du tiers qui a garanti la dette en donnant son immeuble en antichrèse.

Le créancier antichrésiste a sur les constructions un droit identique à celui qu'il a déjà sur le sol: il a sur elles son droit d’antichrèse, droit personnel et mobilier, ainsi que le décide une doctrine qui réunit les meilleurs auteurs et à laquelle nous nous rallions sans réserve (2). Il jouit donc des

(1) Gprz. supra, n° 269, à l'égard du locataire.

(2) Sur le caractère du droit d’antichrèse :

Sic, Aupry et Rau, t. IV, $ 458, texte et note 9, p. 718. — LAURENT, t. XX VIII, nos 561-568. — Massé et Veraf, sur Zachariæ, t. V, S 784, texte et note 8, p. 114. — PANDEGTES FRANÇAISES, Répertoire, vo Antichrèse, n°5 9 et12. — Cass., 31 mars 1851 (motifs), Sir., 1891. I. 805, et Dall., 1851. I. 65.

Contra : Porter, Traité de l’'Hypothèque, n° 283. — Pont, Petits Contrats, &. Il, p: 1279.

constructions comme du sol, à charge d'en compenser les fruits avec les intérêts et le capital de la créance garantie. Il doit tenir compte des revenus des bâtiments au débiteur, sauf à imputer sur ces fruits les impôts, impenses et charges de toute nature qui grèvent la jouissance, et aussi les intérêts des avances qu'il a faites pour le paiement des constructions, — mais sans que ceux-ci puissent être complés pour une somme supérieure à l'excédent de fruits procuré à l’immeuble par les constructions (1).

289. — Nous traiterons le créancier antichrésiste comme un possesseur de mauvaise foi. Nous lui appliquerons la première partie de l’article 555. Nous avons vu que les termes de ce texte sont généraux, qu'ils visent tous les tiers qui, à un titre quelconque, construisent sur un sol dont ils ne sont pas propriétaires. Le débiteur aura donc le choix: — il pourra exigerla démolition des constructions etla remise des lieux en leur élat primitif aux frais du créancier, et même avec dommages-intérêts, s’il y a lieu; — il pourra, si les constructions lui paraissent utiles à conserver, les garder en payant au constructeur l’impense tout entière. Ce choix appartient au débiteur, et non au créancier constructeur : celui-ei ne peut pas enlever les constructions alors que Le propriétaire veut les conserver et offre l'indemnité fixée par la loi, pas plus qu'il ne peut imposer au débiteur Les constructions et le paiement de l'indemnité qui en est la conséquence.

290. — La jurisprudence, dans un arrêt de la Cour de Paris (2), admet très catégoriquement l’application de l’article 555 à l’antichrésiste. Mais, par une singulière erreur, la

(1) Cprz supra, n° 179.

(2) Paris, 9 décembre 1836, Sir., 1837. IL. 29 et Dall., 1837, IT, 118.

Cour déclare que le créancier antichrésiste a, dans l'espèce, construit de bonne foi : en conséquence, elle refuse au débiteur le droit d'exiger la démolition et ne le condamne à payer au constructeur que la plus-value donnée à l'immeuble.

Nous pouvons dire ici de l’antichrésiste ce que nous avons dit déjà du locataire en répondant aux auteurs qui voudraient le traiteren possesseur de bonne foi : la précarité estlanégationmême de la bonne foi ; l’antichrésiste, comme le locataire, a un titre quelui donne la jouissance de l'immeuble, mais un titre qui lui prouve qu’il ne peut se considérer comme propriélaire ; il lui serait impossible, même en cas de réelle bonne foi, d'établir sa croyance, puisque ce serait prouver contre le contenu à l'acte ; aux termes de ce titre même, il ne peut pas être de bonne foi.

La solution donnée par l'arrêt est exacte, elle est fort bien motivée en ce qu’elle déclare l’article 555 applicable à l’antichrésiste : mais la Cour à commis une erreur de droit en considérant un antichrésiste comme possesseur de bonne foi.

291. — On peut d’ailleurs invoquer encore à l’appui de la solution que nous avons admise des raisons d'équité qui ne sont pas sans valeur.

Il est inadmissible que le créancier antichrésiste puisse, par un moyen quelconque, empêcher le débiteur de rentrer en possession de l’immeuble donné en antichrèse. Or ,ce serait justement pour lui un moyen d'obtenir ce résultat que de construire sur le fonds des bâtiments assez considérables pour que le débiteur ne puisse jamais, étant donnée sa situation de fortune, payer l'indemnité.

Pour éviter ce calcul, il importe que le débiteur puisse, si les bâtiments ne lui conviennent pas ou s’il pense que l'indemnité serail trop considérable, eu égard à ses ressources, exiger leur démolition. Dans le cas contraire, si le débiteur

veut les conserver, il paiera au créancier l'intégralité de l’impense ; ou mieux, le plus souvent, il s’entendra avec lui, — en usant de la menace de faire démolir, — pour ne payer qu'une indemnité moins élevée.

Ces arguments d'équité et d'utilité pratique viennent confirmer la solution à laquelle nous a conduit la logique juridique (1).

292. — En ce qui concerne les autres travaux, auxquels l’article 555 n’est pas applicable, parce qu'ils ne constituent pas des constructions nouvelles et susceptibles d’enlèvement, nous distinguerons encore suivant que ce sont des impenses nécessaires ou quasi-nécessaires, des impenses simplement utiles ou améliorations, ou seulement des impenses voluptuaires.

Les impenses nécessaires ou quasi-nécessaires, le créancier qui détient un immeuble en antichrèse, non seulement peut, mais doit les faire. S'il ne les fait pas, il peut être déclaré responsable des conséquences de cette négligence. S'il les fait, il doit en être intégralement remboursé (2): il en prélèvera le montant sur les fruits qu’il perçoit, et si, après ce prélèvement, les fruits deviennent insuffisants pour le remboursement du reste de l’impense et pour le service des intérêts de la créance, il aura contre le débiteur l’action que les Romains nommaient pigneratice contraire. Cette créance accessoire sera d’ailleurs garantie par l’antichrèse.

Les impenses simplement uliles ou améliorations donneront seulement lieu en faveur du créancier antichrésiste à une indemnité égale à la plus-value qui en résulte: c’est l'application pure et simple de l'équité.

) Porxer, du Nantissement, n° 61. — DemoLomsr, t. IX, n° 693. — Massé et Vercé sur Zachariæ, t. Il, p. 3. — Cprz Cass., 15 janvier 1839,

1,97; Cass., 22 novembre 1864, Sir., 1864, IT, 266. (2 Art. 2080, al. 2. Cprz art. 1381.

Quant aux impenses voluptuaires, nous n’accorderons aucune indemnité au créancier qui en aura fait. Il aura seulement le droit d'enlever ce qui pourra se détacher sans détérioration pour l'immeuble.

293. — Nous avons vu que les sommes dues par le débiteur à raison d’impenses nécessaires ou quasi-nécessaires sont garanties par l’antichrèse et que leur paiement peut être obtenu par l’action pigneratice contraire. En est-il de même des sommes dues à titre d’'indemnité pour des constructions ou des améliorations ?

Nous répondons négativement. En droit, en effet, tout ce qui est relatif aux garanties de créances doit être interprété restrictivement : on est dans une matière exceptionnelle, dérogeant au principe fondamental de l'égalité entre les créanciers. Lors donc qu'une antichrèse a été consentie, il faut la restreindre aux créances qu'elle garantit aux termes du contrat, el aux créances accessoires qu'y joint la loi. Ces créances accessoires, ce sont les intérêts de la créance principale et les impenses nécessaires. Au delà, on ne peut rien admettre à la garantie sans tomber dans l’arbitraire.

Le débiteur pourra donc exiger la restitution de l’immeuble donné en antichrèse en offrant au créancier le remboursement de la créance principale, de ses intérêts et des impenses nécessaires faites par celui-ci, — déduction faite des fruits percus. Si des constructions ont été élevées ou des améliorations faites, le créancier ne pourra pas les porter au même compte : il n’aura à leur sujet qu’une créance chirographaire.

SECTION V. — Des constructions élevées par un usufruitier.

294. — La théorie des constructions élevées par l’usufruitier est l’une des plus délicates et des plus controversées de notre matière, qui cependant — nous avons déjà pu le constater — abonde en controverses. Nous n'avons pas un texte qui donne à notre système un sérieux point d'appui. Il n’est pas une règle, pas une décision particulière qu'il ne nous faille justifier par des arguments tirés de textes plus ou moins éloignés, de la tradition, du droit romain ou de l’équité.

L'usufruitier peut-il construire ? — S'il a construit, quelle est la situalion juridique des constructions pendant l’usufruit ? A qui appartiennent-elles ? De quels droits se trouventelles grevées ? — Et, à la fin de l’usufruit, quels droits fautil reconnaitre à l’usufruitier ou à ses ayants cause,d'une part, au nu-propriétaire, d'autre part ?

Telles sont les trois grandes questions que nous avons à résoudre. Il faut en rechercher les solutions dans les prineipes mêmes de la théorie de l’usufruit, principes discutés en doctrine eten jurisprudence. [Il nous faudra examiner rapidement ces discussions et justifier l’opinion que nous admettrons, avant de traiter à proprement parler des constructions.

$1. — L’usufruitier peut-il construire ?

295. — On ne peut répondre à celte question qu’en étudiant les pouvoirs de l’usufruitier sur la chose qui fait l’objet de son droit, qu’en déterminant l'étendue de sa jouissance.

Les textes du Code, sur ce point, ne posent aucune règle

précise ; il faut donc que la doctrine recherche à quel principe les législateurs de 1804 ont entendu de référer, au principe romain ou au principe coutumier.

296. — Le principe romain restreint le droit de jouissance de l'usufruitier. Nous trouvons au Digeste une théorie très complète de l’usufruit : un livre lui est en grande partie consacré. Un texte d'Ulpien nous indique combien réduits sont les droits de l'usufruitier: « Sed neque diaetas transformare, vel conjungere, aut separare ei permillilur : vel adilus posticas ve verlere : vel refugia aperire : vel alrium multare : vel viridaria ad alium modum converlere : excolere enim quod invenit potest, qualilale ædium non immulala (1). » Les derniers mots surtout résument bien le droit de jouissance de l’usufruilier. 11 peut jouir — c’est le fond même du droit d’usufruit — mais il doit jouir des choses telles qu’il les a recues, qualilale rerum non immulala, dit notre texte, salva rerum substantia, diront les interprètes. Il ne peut faire aucun changement,; en matière d’usufruit de bâtiment, il ne peut même pas élever ou abattre une cloison, pour faire d’une chambre deux ou inversement.

Pothier avait suivi l’ancienne règle romaine : « La douairière, de même que tous les autres usufruitiers, n’ayant que le droit de percevoir les fruits des héritages dont elle jouit par usufruit, il ne lui est pas permis, non plus qu’à tous les autres usufruiliers, d’en changer la forme ; le droit d’en changer la forme faisant partie du droit de disposer de la chose qui ne peut appartenir qu’au seul propriétaire. Cette décision a lieu quand même la nouvelle forme en laquelle l’usufruitier voudrait convertir l’hérilage, serait une forme qui rendrait l'héritage plus précieux et d'un plus grand revenu : nec

(1) L. 13 $ 7. Drc., de usuf.et quemad., NII, 1.

ampliare, nec utile delrahere posse, quamvis melius repositurus Si, l.T,S Jin., L.8, ff. usuf. el quemadm. (1) ».

297. — Mais Pothier est à peu près seul parmi nos anciens auteurs à suivre le principe romain beaucoup trop restriclif. Le plus grand nombre, Domat, Bourjon, enseignent une doctrine plus large à l'égard de l’usufruitier : ils l’autorisent à faire sur la chose toutes les modifications, tous les changements qui ne peuvent nuire au propriétaire.

« L'usufruilier, dit Domat, pourra arracher un plant comme des vignes, pour y faire quelque changement de cette nature, pourvu que le fonds en devienne meilleur et que le revenu soit augmenté : car l’usufruitier peut améliorer, mais il ne peut faire de changements qui empirent le droit du propriétaire. Ainsi c’est par les circonstances qu'il faut juger des changements que l’usufruilier peut ou ne peut pas faire (2) »

La doctrine de Bourjon est plus large encore : « Quant aux changements qui lui sont licites, l’usufruilier peut mettre en vignes ce qui était en terres labourables, et arracher les vignes pour semer des grains... Mais il faut que ces changements ne diminuent pas le revenu ordinaire du fonds; s'ils opéraient diminulion, il y aurait lieu à l’acquisition du propriétaire... [1 peut pareillement faire des changements dans l’intérieur de la maison dont il a l’usufruit, pourvu que ce soit sans toucher aux gros murs, aux voûles et aux poutres, et sans délériorations du fonds (3) ».

On peut résumer la doctrine de nos anciens auteurs en disant que l’usufruilier peut faire sur l'immeuble soumis à sa jouissance les changements qu'il lui plait, sous la seule con-

(1) Pormrer, Traité du douaire, n° 215.

(2) Dowar, Lois civiles, liv. IT, tit. I, sect. Ire, art. 15.

(3) Beursow, Droit commun de la France, t. IF, Liv. IV, ch. I, art. 4, 5 et 6,

238 CHAPITRE I dition qu’ils ne portent aucun préjudice au propriétaire. Il peut améliorer et non dégrader.

Nous sommes loin du texte romain.

298. — A quel principe le Code civil s’est-il rangé ? A-t-il, imitant Pothier, consacré les étroites règles romaines ? A-L-il, suivant les autres auteurs de notre ancien droit, admis les larges principes coutumiers ?

I1 semble bien, à lire la définition de l’usufruit donnée par l’article 578, que le législateur a entendu maintenir la rigueur romaine :

« L'usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d’en conserver la substance ».

C’est la définition romaine, c’est la reproduction de la doctrine de Pothier. Il y a surtout la phrase finale, « à charge d'en conserver la substance » qui rappelle évidemment le salva rerum substantia. Le Code civil entendrait donc interdire à l’usufruitier tout changement ?

Non. Un autre texte du Code suppose que l’usufruitier a fait des changements. L'article 599, al. 2, dispose que : « L’usufruitier ne peut, à la cessation de l’usufruit, réclamer aucune indemnité pour les améliorations qu’il prétendrait avoir faites, encore que la valeur de la chose en fût augmentée ». Mais il peut donc améliorer. Une amélioration ne comportet-elle pas un changement, changement en mieux, c’est vrai, mais enfin changement ?

Il semble, au premier abord, qu'il y a antinomie entre les deux textes. Mais le conflit n’est qu’apparent : on peut fort bien comprendre ce que veul dire chaque disposition. L’usufruilier jouit comme le propriélaire lui-même : il jouit donc d’une facon assez large. La condition salva rerum subslantia vient simplement restreindre cette jouissance dans ce qu’elle

pourrait avoir d’excessif el de nuisible pour le propriétaire.

Plus large que la théorie romaine, celle de notre Code l’est moins que le principe coutumier.

299. — I] faut done admettre que l’usufruitier peut faire certains changements. Lesquels? Il faut distinguer les changements qui dénaturent la chose et ceux qui laissent dans une certaine mesure la chose dans son état primitif. Les premiers sont interdits à l’usufruitier, les seconds sont licites. Tel est le principe.

Maintenant, en quoi consiste le fait de dénaturer la substance d’une chose ? Qu'est-ce au juste que la substance d’un fonds de terre ou d’une maison ? Ce mot substance, dans cette acception, est à peine français et sent fort le latin. Et tel fait qui, aux yeux de l’un, dénature la substance, est, aux yeux de l’autre, parfaitement permis à l’usufruitier. MM. Aubry et Rau, très rigoureux, défendent à l’usufruitier de convertir une terre labourable en vigne ou inversement, de changer la distribution intérieure d’une maison. M. Demolombe, quoiqu'admettant aussi des principes très restrictifs, y apporte des tempéraments quien moderent la rigueur.

Nous croyons que le point de savoir si tel ou tel changement dénature ou non la substance de la chose, si ce changement est par suite interdit ou permis, est avant tout une question d'appréciation : il faut envisager les circonstances, il faut parfois s'inspirer de l'équité. L’usufruitier doit jouir : si donc il ne peut jouir qu'en opérant certains changements, il faut bien l’admettre à faire ces changements.

C'est ce que décide avec raison la jurisprudence. Un bâtiment, par exemple, a toujours été exploité à l’état d’auberge, ce mode d'exploitation, pour des motifs quelconques, est devenu impossible ; l’'usufruitier pourra modifier, dans la mesure nécessaire, la disposition du bâtiment, pour le louer

240 CHAPITRE IN à un industriel d’une aulre catégorie qui s'offre à prendre l'immeuble (1).

300. — Ces principes nous étaient absolument indispensables pour répondre à celte question: l'usufruilier peut-il construire ?

La réponse s'impose: En principe, non. Car construire, c'est le plus souvent modifier la substance de l'immeuble, c’est transformer le terrain nu en maison, le fonds de terre en usine.

Mais ce principe recoit une importante limitalion. De ce que l’usufruitier, aux termes de l’article 578, a le droit de jouir comme le propriétaire, il faut induire le droit d'élever toutes les constructions, qui, sans dénaturer l'immeuble, sont nécessaires ou tout au moins très utiles à sa jouissance. Il pourra notamment élever tous les bâtiments nécessaires à l'exploitation d’une ferme : maisons d’habilation pour les fermiers, écuries et étables pour loger les bestiaux, engrangements pour abriter les récoltes, distilleries, etc. ; augmenter les usines ou les ateliers, etc., etc. Il pourra évidemment, et à plus forte raison, rebâtir une maison détruite par un incendie (2).

301. — Le fait par Pusufruitier d'élever des constructions, alors que ces constructions changent véritablement la forme de l'immeuble grevé, peut tout d’abord donner lieu, de la part du nu propriétaire, à une demande en démolition. On pourra aussi voir dans ce fait — suivant les circonstances — un abus de jouissance : le juge pourra alors, s’il y a lieu, prononcer l'extinction de l’usufruit soit purement et simple-

(1) Cass., 8 août 1845, Sir., 1845, I, 606.

(2) DazLoz, Rep., Vo Usufruit,nos 252-257. — DimorLomuge, L. X, n°5 455- 456 et 593. — ProuDHoN, de l'Usufruit, t. III, nos 1122-1193.

CONSTRUCTIONS ÉLEVÉES PAR UN DÉTENTEUR 241 ment, soit en accordant à l’usufruilier déchu une prestation annuelle (1).

$ 2. — Situation juridique des constructions pendant l’'usufruit.

302. — Soit que l’usufruilier ait construit dans les limites du droit que nous venons de lui reconnaitre exceptionnellement, soit qu'il ait excédé ce droit, quelle sera la situation juridique des constructions ?

L’usufruitier aura sur elle le même droit d’usufruit que sur le fonds lui-même auquel elles sont incorporées ; nous lui appliquerons, comme à tous les constructeurs, le principe de l'accession.

Le droit d’usufruit, portant sur des immeubles, est réel et immobilier.

303. — De cette décision, nous déduirons immédiatement les conséquences suivantes :

19 L’usufruitier aura, pour obtenir et pour conserver la jouissance des bâtiments comme du sol, les actions pélitoires et possessoires : il a, notamment, l’action confessoire pour faire reconnaitre son droit.

2 11 pourra hypothéquer son droit sur les constructions : ainsi le permet évidemment l’article 2118.

3° Les créanciers pourront le saisir, en la forme de la saisie immobilière, ainsi que le décide l’article 2204.

49 Si l’usufruitier constructeur se marie sous le régime de la communauté légale, ce droit ne tombera pas dans la communaulé. De même si l’usufruit survit à l’usufruitier, ce droit ira au légataire des immeubles.

(1) Art. 618, Civ. L.-16

5° La cession de ce droit, élant une cession immobilière, sera soumise à la transcription el assujettie au paiement des droits fiscaux qui frappent les mutations immobilières (1).

304. — Le nu propriétaire, de son côté, est devenu, par le phénomène de accession, propriétaire des constructions du momentmême où elles ont été élevées. Il a sur elles un droit de propriété grevé d’usufruit, c’est-à-dire considérablement restreint. Tant que dure l’usufruit, ce droil est comme paralysé ; il ne reprend vigueur que lorsque l’usufruit s’éleint.

$ 3, — Droits de l’usufruitier et du nu propriétaire à la fin de l’usufruit.

305. — Quel sera, à la fin de l’usufruit, le sort des consiructions ? Quels seront les droits respectifs de l’usufruitier ou de ses ayants cause, d’une part, el du nu propriétaire, d’autre part.

Ici se pose de nouveau la question de savoir si larticle 555 est général et si, en particulier, il peut s'appliquer, à l’usufruitier. La controverse n’est pas moins vive qu'à propos du locataire.

306. — I. Une partie importante de la doctrine et un nombre assez considérable d’arrêts — disons même une jurisprudence constante — repoussent ici l'application de l’article 555 et décident que le propriétaire a le droit de conserver les travaux faits par l’usufruilier, quels qu'ils soient, sans avoir à lui payer la moindre indemnité (exception faite peulêtre pour les travaux qui constituent des réparations nécessaires et extraordinaires).

Cette doctrine mérite d’être exposée. Nous la combattrons en exposant et en justifiant la doctrine contraire.

(1) V. infra, troisième partie, Droit fiscal.

Elle s'appuie sur rois ordres d'arguments. Elle invoque en premier lieu une tradilion très ancienne, datant des lois romaines et conservée par notre ancienne jurisprudence. Elle argumente ensuite des lextes mêmes du Code civil. Enfin, elle fait valoir certaines considérations particulières au droit d'usufruit.

307. — A. Dans notre ancien droit comme dans le droil romain, l’usufruitier ne pouvait ni enlever les constructions ou autres travaux qu'il avait faits, ni réclamer au nu propriélaire aucune indemnité à raison de ces travaux.

Telle était déjà la solution romaine que nous trouvons très nettement formulée au Digeste : « Si quid inædificaverit, poslea eum neque tollere hoc, neque refigere posse (1) »..….

La même solution était adoptée par nos anciennes coutumes, ainsi qu’en témoigne cet article de la coutume de Brelagne : « Et si celui qui les tiendrait [les héritages] par usufruit, y faisait aucuns édifices, sans que celui qui serail héritier se füt obligé de les payer, comme maisons, moulins, pressoirs, plantations et autres choses, illes perdrait : sans que icelui héritier en fût tenu répondre à l’usufruitier ou à ses hoirs (2) ».

C’est encore le principe qu’enseigne Pothier dans son traité du Douaire : « Le droit de la douairière étant un simple droit d’usufruit, qui ne lui donne que le droit de jouir des hérilages sujets à son domaine, dans l’état où ils sont, et qui ne lui donne point celui d’y construire des bâtiments, d'y faire des plantations ou autres améliorations de son autorité privée, sans l’ordre du propriétaire, la douairière a été en faute de faire ces améliorations sans l’ordre du propriétaire, et elle ne peut, en conséquence, ni elle, nises héritiers, en avoir

(1) L. 15, pr., Die. de usuf. et quemadm., VII, 1. (2) Coutume de Bretagne, art. 605.

aucune répélilion contre le propriétaire, qu’elle n’a pas dû constituer dans des dépenses qu'il ne voulait pas faire »..…..

Et, prévoyant les objections, il justifie cette solution : « On ne peut, en ce cas, opposer la règle : Veminem æquum est cum allerius damno locuplelari, cette règle ne devant avoir lieu que lorsque celui qui a fait les impenses, dont un autre profite et dont il lui demande le remboursement, les a faites de bonne foi; mais elle n’a pas lieu lorsque celui qui les a faites, est en faute pour les avoir faites sans nécessité sur l'héritage d'autrui, qu’il s’avait être l'héritage d'autrui. Faute d’avoir consullé, pour les faire, le propriétaire qui n’eût peut-être pas voulu s'engager dans cette dépense, il n’en doit avoir aucune répétition et il doit être censé avoir voulu, en les faisant, en gralifier le propriélaire, donasse videtur (1) ».

Nous retrouvons donc la fiction romaine.

Toutefois Pothier admet que la douairière et par conséquent aussi l’usufruitier a le droit d'enlever les choses qu’elle a apportées dans la maison dont elle jouissait et qui ne sont pas devenues immeubles par leur nature ; les choses placées par un usufruitier ne peuvent devenir immeubles par destination, il peut donc enlever ces objets à charge de rétablir les lieux dans l’état où ils étaient (2).

Enfin nous trouvons encore le même principe enseigné par Domat: « Si l’usufruilier a fait des améliorations ou des réparalions, soit utiles ou nécessaires, ou pour son plaisir, ilne peut rien démolir de ce qu'il a bâti, ni ôter ni enlever que ce qui peut se conserver étant enlevé » (3).

PoTxiER, Traité du Douaire, n° 276.

PoTIER, Traité du Douaire, n° 278.

Dowar, Lois civiles, livre 1er, tit. XI, sect. dre, art. 17 et 18. 1de FERRIÈRE, sur l’art. 262 de la coutume de Paris.

RRe SEE

908. — B. Telle était la doctrine admise par nos anciens auteurs. Les rédacteurs du Code civil, ayant reçu de l’ancien droit ces principes, les ont maintenus.Il suffit pour s’en convaincre d'étudier rapidement l’article 599. Que dit-il ?

«...L'usufruilier ne peut, à la cessation de l’usufruit, réclamer aucune indemnité pour les améliorations qu’il prétendrait avoir faites, encore que la valeur de la chose en füt augmentée.

« Il peut cependant, ou ses héritiers, enlever les glaces, tableaux et autres ornements qu’il aurait fait placer, mais à la charge de rétablir les lieux dans leur premier état. »

Ce texte est la reproduction exacte des règles de l’ancienne jurisprudence : c’est la formule même de la double décision de Pothier.

Dans le premier paragraphe, en ce qui concerne les améliorations, les bâtiments et les plantations, les auteurs de l’article 599 ont employé certainement les mêmes mots dans le même sens : ils les employaient avec le texte de Pothier sous les yeux. ou tout au moins présent à la mémoire; ils reproduisaient fidèlement la doctrine de cet auteur. C’est d’ailleurs dans la même acception très large que le Code civil emploie toujours ce mot améliorations : il suffit pour s'en convaincre de recourir aux articles qui le renferment, aux articles 861, 1634, 9133, 2175.

Dans le second paragraphe, s’occupant du droit d’enlèvement, le même article suit encore la doctrine de Pothier : il n’admet ce droit qu'en ce qui concerne les objets qui ne sont pas devenus immeubles par leur nature, et qui, ayant été placés par l’usufruitier, n’ont pas pu devenir immeubles par destination. Il cite les glaces, les tableaux comme exemples, mais il donne certainement la même portée à la règle en ajoutant les mots « et autres ornements ». Il ne permet cer-

tainement pas d'enlever les constructions : s’il avait entendu concéder un semblable droit à l’usufruitier, il s’en serait nettement expliqué, et il eût cité les constructions bien avant les tableaux et les glaces, puisque c’est infiniment plus important.

De la réunion de ces deux alinéas de l’article 599, il résulte que le Code civil, en permettant à l’usufruitier d'enlever certains objets seulement, alors qu’il lui refuse toute indemnité pour les améliorations qu’il a pu faire, n’accorde à l’usufruitier qui a élevé des constructions, nile droit d'enlèvement, ni le droit à une indemnité.

309. — C. En raison, cette décision s'explique parfaitement, car la situation de l’usufruitier est bien différente de celle d’un possesseur de bonne ou de mauvaise foi.

Le possesseur de bonne foi est convaineu qu'il est propriétaire : s’il bâtit, s’il élève des maisons ou des usines, c’est pour lui qu’il le fait, c’est chez lui qu'il croit construire. On ne peut rien lui reprocher, on ne peut le déclarer en faute : on ne peut non plus chez lui présumer une intention de libéralité en faveur du vérilable propriétaire qu’il ne connaît pas, dont il ne soupconne même pas l'existence.

Le possesseur de mauvaise foi est dans une situation qui mérite moins de faveur, c’est vrai. On peut dire qu’il commet une faute en construisant sur un terrain qu’il sait n’être pas sien. Cependant il peut se faire que, s’il sait que le sol n'est pas à lui, du moins il ignore qui en est le vrai propriétaire. Il sait que le sol n’est pas à lui : mais il espère toujours qu'il deviendra sa propriété, il espère que le véritable maitre, négligent, ne viendra pas l’inquiéter, que la prescription s’accomplira à son profit. S'il bâtil, il compte bien jouir toujours de sa maison, n’en être jamais évincé : ici encore il est im-

possible de présumer qu’il a construit l’édifice pour en faire don au propriétaire.

Tout autre est la situation de l’usufruitier. I sait parfaitement, lui, qu'il n’est pas propriétaire du fonds, il connait le vrai propriétaire. Il sait qu’à son profit aucune prescriplion ne peut s’accomplir qui le rende propriétaire définitif, qui rende sa jouissance perpétuelle. Il sait quel est le terme fatal de son usufruit. Si donc il construit, si donc il élève une usine ou des hangars, si sur un sol nu il édifie une maison, sans au préalable s'entendre avec le propriétaire, il sait à quoi il s'expose. IL est incontestablement en faute; on est autorisé à dire qu'il a consenti implicitement à ce que le propriétaire profilât après lui des constructions qu'il a élevées, que c’est sciemment qu’il a consenti à cette perte pour améliorer sa jouissance personnelle : ce qui d’ailleurs se comprend fort bien, étant donné que le plus souvent l’usufruitier ne construit que quand il pense jouir longtemps encore de ses travaux. C’est en ce sens qu’il faut admettre et comprendre aujourd’hui l’ancienne présomption : donasse videlur.

Enfin, ajoute-t-on, cette présomption est rendue en fait plus vraisemblable encore, ses résullats paraissent moins durs, parce que le plus souvent l’usufruitier et le nu propriétaire sont unis par des liens de parenté, parfois fort étroits.

310. — Telle est la doctrine qu'enseignent un nombre assez considérable d'auteurs et qu'a consacrée une jurisprudence à peu près constante (1).

(1) Du Caurroy, Bonnier et Rousrann, t. II, nes 190 et 192. — Gexry, Traité de l'Usufruit, t. Ier, p. 154. — Massé et Veraé sur Zachariæ, t. II, $ 297, note A0, p. 111. — Ponr, des Privilèges et Hypoth., t. IT, no 685. — Proupxon, de L'Usufruit, t. III, n°5 1425 et suiv. — SaLvIar, de l'Usufruit, art, 55, n° 2, p. 154. — Tourrrer, t. IIT, n° 427.

Cass., 28 mars 1895, Sir., 1825. I. 414. — Bourges, 24 février 1837, Sir,

248 CHAPITRE IIL

311. — I. Quelqu'autorité qui s'attache aux noms de ceux qui l'ont défendue, nous repoussons énergiquement celte doctrine. Malgré l'importance de ses molifs, malgré l’apparente force des arguments qu’elle invoque, nous croyons que ses motifs sont inexacts, que ses arguments tombent à faux ou sont insuffisants. 11 nous semble facile de les réfuter.

312. — A. Nous ne pouvons méconnaitre la tradition. IL parait parfaitement établi — encore que M. Duranton lait contesté — que les jurisconsultes romains tranchaient notre question contre l’usufruitier. Mais ce que nous nions, c’est l'autorité de cette tradition.

La solution romaine, enseignée encore par Pothier relativement à l’usufruitier, n’est qu’un cas particulier de la solution générale portée en ce qui concerne les constructions sur le terrain d'autrui : celui qui élevait des constructions sur un sol qu’il savait n'être pas à lui était réputé vouloir en gralifier le propriélaire, donasse censebatur.

C'est justement cette solution fausse et inique, c’est cette présomption évidemment contraire à la vérité que le Code civil a entendu rejeter d’une facon générale en édictant l’article 555. Il est donc impossible d'admettre aujourd’hui, sous l'empire du Code civil, une solution quelconque résultant de ce principe déclaré faux el rayé de nos lois.

313. — Pour éviter cette riposte, dont ils comprenaient fort bien toute l'importance, MM. Du Caurroy, Bonnier el Roustain ont contesté que la solution romaine füt une conséquence de la règle donasse videtur. Gette présomption de libéralité de la part du possesseur de mauvaise foi, disent-ils, avait été abandonnée à Rome dès le III° siècle de l’ère chré-

1838. [. 108. — Cass., 1er juillet 1851 (motifs) Sir., 1851.T. 481. — Colmar, 18 mars 1853, Sir., 1854. IT. 624. — Cass., 4 novembre 1885, Sir., 1886, I. 113. — Besançon, 5 avril 1887 Sir., 1889. II. 62.

tienne (1). C'est par erreur, c’est à tort que Justinien a reproduit cette présomption dans ses Institutes (2). Ce n'est donc pas celte règle qui a conduit les jurisconsultes romains à donner celle solution dans l'hypothèse des constructions élevées par un usufruitier (3).

Nous répondrons, avec M. Demolombe, que cette présomption de libéralité avait en effet été contestée : toujours elle a dû soulever contre elle les sentiments de bon sens et d’équité de certains auteurs; c’est l'opinion de ceux-ci que nous trouvons exprimée dans les textes que nous citent MM. Du Caurroy, Bonnier et Roustain. Si la règle a été à certains moments vivement combattue, si parfois elle perdit même du terrain, jamais elle ne fût complètement renversée. Toujours, dans le droit romain et dans l’ancien droit, nous la voyons conserver un certain empire. Il a fallu le changement profond qu'a subi notre droit il y a un siècle pour la chasser à jamais de nos lois (4). C’est encore, nous l’avons vu par le passage important que nous avons tenu à transcrire textuellement, c’est encore par cette présomption de libéralité que Pothier explique et justifie la solution qu’il donne dans notre hypothèse: il invoque justement les textes de Justinien (peu importe si celui-ci les a conservés à tort ou à raison), il cite même le paragraphe 30 des Institutes, de divisione rerum. Sa conclusion nous indique catégoriquement que c’est cette fameuse règle qu'il a toujours dans l'esprit, qui lui dicte sa décision : « L’usufruitier doit être censé avoir voulu gratifier le propriétaire, donasse videlur ».

(1) G. 2, Con., de rei vind., III, 32.

(2) $ 80, Ixsr., de div. rerum, IL, 1.

(3) Do Caurroy, Bonnier et RousTain, t. Il, n° 190.

(4) Sur l’histoire de la présomption donasse videlur, v. supra, Première partie, Droit romain, nos 40 et s.

Nous pouvons done dire que l'objection soulevée par MM. Du Caurroy, Bonnier et Roustain lombe absolument à faux : le texte de Pothier ne peut laisser aucun doute. Nous sommes parfaitement fondés à proclamer que la solution donnée en droit romain et dans l’ancien droit contre l’usufruitier est la conséquence d’une règle que notre législateur a justement voulu abroger en édictant l’article 555.

314. — B. On fait valoir, en faveur de l’opinion contraire des arguments de raison, des considérations particulières à la situation de l’usufruitier. On explique comment il faut entendre celte fiction : donasse censelur, fiction qui, inapplicable au possesseur de bonne ou de mauvaise foi, se comprend on ne peut mieux appliquée à l’usufruitier. Celui-ci ne bâtit pas dans l’espoir de conserver indéfiniment ses travaux; il compte simplement en jouir lui-même pendant la durée de son usufruit ; il sait qu'au terme de sa jouissance,ces travaux passeront au propriétaire sans que celui-ci lui doive aucune indemnité ; il y consent implicitement.

Nous contestons la vérité même de cette explicalion. L’usufruitier, quand il construit, n’a pas le moins du monde l'intention de faire une libéralité. S'il bâtit, c’est uniquement pour lui, pour rendre sa jouissance plus productive ou plus agréable. 11 ne pense seulement pas à l'existence de ce nu propriétaire, qu'il ne voit jamais, avec qui, en fait, il n’a aucun rapport. C’est justement là son tort : il commet une faute, il est imprudent en construisant sur un terrain qui ne lui appartient pas. La question qui se pose est simplement une question d'équité : si l’usufruitier a commis une faute, quelle sera la conséquence de cette faute ?

315. — Et nous trouvons véritablement que la solution qu'on propose est absolument contraire au bon sens, qu’elle viole l'équité d’une facon flagrante,

Pour une simple faute, souvent excusable dans une certaine mesure, l’usufruitier sera dépouillé de tout droit sur ses constructions : il verra le propriétaire prendre possession d’un édifice considérable, en excellent état, sans avoir à payer un centime d’indemnité ? il sera traité plus durement qu'un possesseur de mauvaise foi, plus rigoureusement qu'un usurpateur ? Mais ce principe fondamental, qui devrait êlre inscrit au frontispice de ce Gode civil qui en fait constamment application : nul ne doit s'enrichir aux dépens d'autrui ; ce principe, qu’en fait-on ?

Cette seule considération suffirait à faire rejeter la doctrine tout entiere sans plus ample examen. Si un texte formel était jamais venu consacrer semblable solution, le législateur mériterait le blâme de tous les juristes.

La conséquence logique et juste de la faute que commet l’usufruitier, c’est sa mauvaise foi, c’est le droit redoutable dont sera armé le nu propriétaire d'exiger la démolition des bâtiments, avec dommages-intérêts, s’il ne veut pas les garder en indemnisant le constructeur. La peine n'est-elle pas bien suffisante ? La faute n’est-elle pas chèrement payée ?

316. — Enfin, la doctrine contraire méconnaît étrangement la justice et la logique. Elle se montre pour le possesseur de mauvaise foi d’une indulgence singulière : la mauvaise foi devient un titre à la faveur du législateur ! L'usurpateur mérite la bienveillance de la loi à raison de sa ferme intention d’usurper ! Il espère bien que le propriétaire sera définitivement dépouillé de ses droits, il compte bien qu'une prescription bienfaisante viendra couvrir son usurpation et désarmer complètement sa victime : d'aussi beaux sentiments méritent une récompense. '

Mais pour qui raisonne, la chose est impossible. Voilà un usurpateur qui a conscience de son usurpation et la ferme

résolution d'y persister : il aura droit à une indemnité pour ses constructions, si le propriétaire les conserve, ou tout au moins il reprendra les matériaux de démolition. Voici un usufruitier entré légitimement en jouissance du fonds : il a commis une faute, une imprudence, pas davantage ; celui-ci sera totalement dépouillé, il n'aura aucun droit, ni à ses matériaux, ni à une indemnité ! En équité, le moins qu'on puisse faire est de les mettre sur le pied de l'égalité, de ne pas traiter l’usufruitier plus rigoureusement que le possesseur de mauvaise foi.

317. — C. Ces prétendus arguments de raison qu’on accumule contre l’usufruilier, il serait aisé de les diriger contre les autres détenteurs précaires, notamment contre le preneur à bail:ils s'’appliqueraient exactement avec la même portée et la même force. N'ayant aucune énergie contre ceuxci, puisque nous avons démontré que l’article 555 leur était applicable, ils n’en n’ont pas davantage contre celui-la.

La première partie de l’article 555 est applicable aux détenteurs précaires : nous avons élabli que, dans ce texte, il faut entendre le mot fiers dans toute sa généralité. Pourquoi ne s’appliquerait-il pas, en particulier, à l’usufruilier ? En équité, en raison, ce serait certainement la meilleure solution. Est-il donc quelque texte au Code civil qui nous empèêche de l’admettre ?

C’est ce que nous ne croyons pas. En réfutant les prétendus arguments de texte invoqués par la doctrine contraire, nous allons expliquer la portée de l’article 599, montrer sa sphère d'application et celle de l’article 555.

318. — La première partie de l’article 555, c’est-à-dire l’article tel qu'il figurait au projel, est conçue, nous l'avons vu, dans les termes les plus généraux : elle vise tous les tiers qui, à un titre quelcorique, ont construit sur un fonds ne

leur appartenant pas ; elle doit donc, en principe, si aucune règle du Code ne vient y déroger, s'appliquer à l’usufruitier comme nous avons vu qu'il fallait l’appliquer au locataire ou au fermier et aux autres délenteurs précaires.

On prétend rencontrer dans l’article 599 un texte régissant la matière. Il n’en est rien. L'article 599 vise des travaux tout aulres que ceux pour lesquels est écrit l’article 555.

Tout d'abord remarquons que le dernier alinéa de cet article 599 ne peut pas s'appliquer aux constructions. Cette disposition donne à l’usufruilier un droit direct et absolu d'enlèvement sur les objets qu’elle énumère : « tableaux, statues et autres ornements. » Or, justement, la question qui se pose n’est pas de donner à l’usufruitier constructeur un semblable droit sur les bâtiments qu'il a élevés : il s’agit de savoir sile propriétaire qui conserve les bâtiments doit ou non, conformément à l’article 555, une indemnité à l’usufruitier. Il n'y a pas contradiction entre nos deux textes, car Les hypothèses qu'ils visent sont absolument distinctes : l’un parle d’un droit absolu d'enlèvement portant sur des objets mobiliers, l’autre donne un droit alternatif aux matériaux de démolition ou à une indemnité représentant ce qu'ont coùté des immeubles, des bâtiments.

Il ne peut donc être question que du deuxième alinéa de l’article 599, qui porte que l’usufruitier ne peut, à la cessation de l’usufruitier, réclamer une indemnité pour les améliorations qu'il prétendrait avoir faites sur la chose. Et de ce que Pothier comprenait les constructions sous ce nom d’améliorations, on voudrait en conclure que le Code a employé encore le même mot dans le même sens.

319. — Ce mot améliorations peut avoir un sens large, une compréhension élastique. Si nous le prenons dans son sens étymologique, il faut ranger sous cette dénomination tout ce

qui rend une chose meilleure, tout ce qui, à un titre quelconque, lui procure une plus-value. On pourra en donner cette définition : tout ce qui fait que la chose vaut plus après qu'elle ne valait avant. Le Code, nous le reconnaissons, à parfois pris ce mot dans celle acception. Mais, chaque fois qu’il l'emploie, il l'emploie avec une compréhension différente. 11 faut donc en déterminer la portée dans chaque cas particulier, au moyen des autres textes et surtout des principes de la matière.

Soutenir qu'ici les rédacteurs du Code ont voulu donner au mot améliorations son sens le plus général, c’est leur faire commettre une erreur qu'ils ont certainement évitée. En ce sens, les grosses réparations seraient incontestablement des amélioralions. Or les partisans les plus résolus de la doctrine que nous combattons, doivent reconnaître que l’article 599 ne s'applique pas à ce genre de travaux : les grosses réparations, c’est-à-dire celles des murs et voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, sont, aux termes mêmes des articles 605 et 606, à la charge du nu propriétaire. On est donc bien obligé de reconnaitre que ce mot améliorations n’a pas un sens aussi général que le soutient la doctrine adverse et qu’il faut au contraire décider qu’il y a un sens relatif et restreint.

Il faut entendre ce mot selon l’acceplion que les auteurs du Code ont voulu lui donner, alors qu'ils venaient de poser dans l'article 555 une règle fondamentale. Il faut restreindre l’article 599 selon le but que se sont proposé en l’édictant les rédacteurs de 1804. Ce but était uniquement de couper court à ces innombrables contestations qui auraient pu s’élever sur le point de savoir si la chose sur laquelle vient de porter l’usufruit a été ou non améliorée. Les termes qu’emploie le Code semblent bien marquer cette intention : notre

texte refuse à l’usufruitier toute indemnité pour les améliorations « qu'il prétendrait avoir faites ». IL s’agit de ces améliorations qui s’incorporent à la chose sans y faire un notable changement, de telle sorte que, quand l’usufruitier vient prétendre qu'il y a là une amélioration, on peut fort bien le contester. Ce sont ces procès, ces conlestalions, qui s’éléveraient trop souvent à la fin d’un usufruit et que la loi a voulu empêcher de naître : aucune indemnité ne sera due à l’usufruitier pour les améliorations de ce genre. On a considéré d’ailleurs que l'obligation qui lui incombe de jouir en bon père de famille (art. 598) mettrait souvent à la charge de l’usufruitier ces menues améliorations, réfection d’un parquet, pose de boiseries, remaniement partiel d’une toiture, qui sont d’une sage administration. Cela se confond souvent avec les réparations d'entretien qui sont une charge de la jouissance de l’usufruitier, et la loi n’a pas voulu qu'il s’élevât des contestations sur le point de savoir dans quelle mesure un travail est une amélioration ou une réparation (1).

320. — Tel est le genre de travaux que vise l’article 599, alinéa 2. Or, nous avons vu dans notre étude de l’article 555 que ce ne sont pas ceux dont s’occupe ce dernier texte : il ne vise que les constructions qui font en quelque sorle une chose nouvelle et qui sont susceptibles d'enlèvement. Il traite des constructions, des bâtiments formant un ensemble nouveau, des travaux faits sur un terrain nu ou à peu pres, bref, des travaux qu’on peut facilement distinguer et eslimer séparément de ceux existant antérieurement.

De semblables travaux ne sont pas des améliorations, au sens de l’article 599. Ce sont des constructions, des bâliments. À proprement parler, ils n’améliorent pas : ils chan-

(1) V. supra, nos 22 ets.

gent la nature de la chose ; d’un terrain vague, d'une terre labourable, d’un jardin, ils font une usine, une ferme, une maison. 11 est impossible de dire que le sol a été amélioré: tout le monde dira qu'il a été bâti. Soutenir que c’est une amélioration, c’est faire violence au bon sens, c’est donner à un mot une acception que personne ne lui donne. Si Pothier a employé le mot améliorations dans ce sens, il a eu soin de s’en expliquer, de bien faire saisir sa pensée, en le faisant précéder des mots « bâtiments et plantations (1) ». De la suppression de ces mots dans l’article 599, nous pouvons encore tirer un argument qui ne manque pas de force en faveur de notre doctrine.

321. — D. On essaie, dans le système adverse, de reprendre nos arguments pour s’en faire des armes conire nous. L'article 599, nous dit-on, a pour but de supprimer les contestations que pourraient s'élever à la fin des usufruits. Or, vous en faites naître bon nombre : des difficultés s’élèveront sur le point de savoir si tel ouvrage exécuté par l’usufruitier constitue une construction nouvelle ou une simple amé- Loration.

Le rôle du législateur, répondrons-nous, n’est pas d’empécher tout procès : il doit seulement chercher à en réduire le nombre en posant des règles d’une application facile. Ici, nous reconnaissons qu'il y aura parfois difficulté ; mais elle ne Sera pas insoluble, il y a un criterium : les constructions sont des travaux formant un ensemble nouveau, susceptibles d'être enlevés pour qu’on remette les lieux dans leur état primitif ; les autres travaux sont des réparations ou des améliorations. Voilà un principe que les juges auront à appliquer. C’est d’aileurs une question de fait que les tribunaux

(1) V. le passage rapporté supra, n° 807.

trancheront souverainement en tenant compile de toutes les circonstances de la cause.

Nous reconnaissons volontiers que la doctrine qui refuse absolument et dans tous les cas toute indemnité à l’usufruitier est d’une application très simple et très facile, qu’elle coupe court à toute contestation. Mais elle viole pour cela tous les principes de l’équité. On à vu un arrêt, s'inspirant de cette doctrine, attribuer au propriétaire une construction évaluée cinq ou six cent mille francs, sans que l’usufruitier qui y avait engagé une partie de sa fortune recut la moindre indemnité (1). Un semblable résultal en montre l'iniquité.

322. — Nous résumerons ainsi les règles relatives aux travaux faits par l’usufruitier :

En ce qui concerne les constructions, au sens où l’article 555 emploie le mot, c’est-à-dire les travaux nouveaux susceptibles d'enlèvement, l’usufruitier sera traité comme tiers de mauvaise foi. Le propriétaire pourra à son gré, ou bien exiger la démolition avec remise des lieux en l’état primitif, ou en cas d’impossibilité de ce rétablissement en l’état, dommages-intérêts, ou bien conserver les bâtiments en en remboursant l'impense à l’usufruitier.

Les grosses réparations, ainsi que les définit l’article 606, sont à la charge du nu-propriétaire. Si l'usufruilier les a faites, il faut l’admettre à en réclamer le remboursement intégral.

Tous les autres travaux qui ne peuvent rentrer dans l’une de ces catégories, conslructions ou grosses réparalions, restent à la charge de l’usufruitier. Il en est ainsi de toutes les réparations d’entrelien qui, aux termes de l’article 606, comprennent toutes celles qui ne sont pas mentionnées dans l’é-

(1) Cass., 23 mars 1895, cité supra. pe

numération qu'il fait des grosses réparations. Il en est de même aussi des améliorations que l’usufruitier doit laisser au propriétaire sans pouvoir de ce chef réclamer aucune indemnité. Il pourra emporter les objets mobiliers qu’il aura apportés dans l'immeuble, bien qu'ils fassent corps avec celui-ci, s’il peut les détacher sans dégradation pour l'immeuble. Si les objets apportés ou les améliorations par lui faites ne peuvent s'enlever, nous lui refusons énergiquement le droit de les détruire sans profit pour personne et dans le seul but d'en priver le propriétaire, comme par exemple de gratter des peintures murales ou de briser des marbres.

323. — Tel est le système que nous adoptons. C’est celui qu'enseignent les meilleurs auteurs (1).

Nous pouvons ajouter aux noms que nous venons de citer Pautorité de M. Laurent (2). Il part d’un autre principe: il refuse d'étendre à l’usufruilier l’article 555 : mais il reconnait que la matière n’estrégie par aucun texte, qu’il faut par conséquent recourir à l'équité ; et l'équité lui dicte une solution très voisine de celle que nous avons adoptée.

La jurisprudence française, nous le constatons à regret, persiste dans l’ancienne doctrine. Elle étend l’article 555 au locataire, et elle refuse de l'appliquer à l’usufruitier : véritable inconséquence. Nous ne trouvons en notre sens qu'un arrêt déjà ancien (3). La Cour de cassation de Belgique, au contraire, dans un arrêt fort bien motivé, s’est rangée à l’opinion que nous croyons exacte (4).

(@) Ausry et Rau, t. IT, $ 204, texte et note 23, p. 264 et 265. — DELvIN-

cour, t. Ier, p. 517, ett. II, p. 360. — DEMANTE, c. an., t. II, no 439 bis. — DemoLomsz, t. IX, nos 695 et 696, et t. X, ns 645. — DuranTON, t. IV,

nos 379 et 380. — Duver&rer, sur Toullier, t. III, n° 427, note a. — MarcaDé, t. II, sur l’art. 555, n° 6. — TAULIER, Théorie du C. civ., t. TI, n° 8315.

(2) LAURENT, t. VI, nes 486 et s.

(3) Colmar, 13 janvier 1831 ,Sir.,1831. IL. 180. (4) Cass. belge, 27 janvier 1887 Sir., 1887. IV. 29.