DES CONSTRUCTIONS ÉLEVÉES PAR UN GÉRANT D'AFFAIRES OU UN MANDATAIRE

324, — Nous avons à régler dans ce chapitre le sort des constructions élevées par un individu agissant au nom et dans lintérêt du propriétaire du sol, que cet individu ait reçu Ou non un pouvoir, que le pouvoir qu'il a reçu, s’il en a un, ait été exprès ou tacite, général ou spécial, conventionnel, judiciaire ou légal.

L'article 555 ne s'applique qu'aux tiers qui, en leur nom et pour leur propre compte, ont fait des travaux sur un terrain dont ils n’avaient pas la propriété et qu'ils possédaient ou détenaient de bonne ou de mauvaise foi. Il ne s'applique pas, on s'accorde généralement à le reconnaitre, à ceux qui font des travaux au nom et pour le compte du véritable propriétaire, c’est-à-dire aux constructeurs dont nous allons nous occuper dans ce chapitre (1).

325. — La question est simple : nous n'avons qu’à appliquer les règles du mandat et de la gestion d’affaires. Elle comprend un assez grand nombre de cas très pratiques. Mais elle offre peu d'intérêt au point de vue particulier où nous nous sommes placés : nous ne rencontrons en effet que fort peu de règles spéciales aux constructions. Notre tâche se bornera donc à parcourir rapidement la matière, en indiquant

(1) Ausry et Rau, t. II, $ 204, texte et note 17, p. 262. — DEmoLoMsz, CAO

260 CHAPITRE IV seulement les solutions intéressantes ou utiles dans la pratique.

396. — Les développements que nous croyons nécessaires se répartiront en quatre seclions :

Dans la première nous traiterons du gérant d’affaires.

La seconde section sera consacrée aux principales règles applicables au mandataire.

Mentionner les solutions les plus remarquables relativement aux constructions élevées par un luteur ou par le père administrateur légal des biens de son enfant mineur, ce sera l’objet de notre troisième section.

Enfin, dans une quatrième section, nous examinerons les droits el obligations du mari et de la femme lorsque le premier a élevé des constructions sur les biens de l’un des conjoints ou sur les biens communs.

SECTION I. — Des constructions élevées par un gérant d’affaires.

327. — Un propriétaire s’absente : un voisin, un ami, Ss’intéressant à son patrimoine et pensant lui rendre service, élève sur un de ses terrains une maison. Quel sera le sort de cet édifice ? En d’autres lermes, que décider relativement aux constructions élevées sur le terrain d'autrui par une individu agissant, Sans mandat, mais dans l'intérêt et au nom du propriélaire, en un mot par un gérant d’affaires ?

Telle est la question qui se pose.

C’est un cas particulier de gestion d’affaires auquel s’appliquent sans difficulté les règles posées par le Code civil sur ce quasi contrat et notamment l’article 1378 :

« Le maitre dont l'affaire a été bien administrée, doit remplir les engagements que le gérant a contractés en son nom,

l'indemniser de tous les engagements personnels qu'il a pris, et lui rembourser teutes les dépenses utiles ou nécessaires qu'il a faites ».

La question que les tribunaux ont à résoudre dans chaque espèce qui leur est soumise est donc celle-ci: le constructeur, en élevant un bâtiment, a-t-il bien administré l'affaire ? Dans les circonstances où se trouvait le gérant, construire constituait-il un acte de bonne et utile gestion ?

328. — Si à celte question le tribunal répond négativement, s’il estime que le bâtiment ne présentait aucune utilité pour le propriétaire, celui-ci ne pourra être contraint à conserver une construction dispendieuse et inutile. Il sera fondé à répondre aux demandes d’indemnité du constructeur qu’en conslruisant il s’est mêlé de ce qui ne le regardait pas : il obligera celui-ci à enlever les constructions qu'il avait édifiées et à remettre le terrain dans son état primitif; et, il y a pis, si le malheureux gérant ne peut satisfaire complètement à cette dernière obligation, il se verra encore condamné à réparer le préjudice en versant au propriétaire des dommages-intérêts.

La solution est rigoureuse. C’est celle que commandent non seulement les principes les mieux établis de la gestion d’affaires, mais encore l’équité. Qui lui demandait, à ce voisin, de construire pendant mon absence une maison dont je n'avais nul besoin, qui m'est parfaitement inutile ?

329.— Si, au contraire, il est reconnu que l'affaire était bonne, tout autre est la situation. Il s'agissait, par exemple, de terrains vagues ou de jardins de peu de rapport situés aux abords d’une ville ; à la suite d'événements quelconques, la ville prend une rapide extension, ainsi que cela est arrivé à Nancy après la guerre de 1870-1871 ; ces terrains deviennent éminemment favorables à recevoir des constructions. Le pro-

priétaire est absent depuis de longues années : un ami, désirant qu'une si belle occasion ne soil pas perdue, élève une maison de rapport. Voilà un cas où il y a bonne et utile gestion.

En pareille circonstance, le propriétaire sera tenu de conserver la construction et d’indemniser le gérant. L’indemnité comprendra toute l’impense. Le gérant doit être rendu parfaitement indemne : il pourra répéter l'intégralité des dépenses que la gestion lui a occasionnées, main d'œuvre el matériaux, et même peut-être aussi les intérêts à partir du jour de ses avances constatées ; il pourra exiger que le maitre de l'affaire l’indemnise, ou le fasse décharger de tous les engagements qu'à ce sujet il a dû prendre personnellement (1).

330. — Nous avons dû supposer comme exemple de construction constituant un acte d’utile gestion un cas bien exceptionnel. Il sera rarement possible de déclarer qu’il y a gestion ulile à élever sur un terrain nu des constructions, une maison ou une usine. Les cas de gestion d’affaires sont assez rares dans la réalité ; l'immixtion gratuite dans les affaires d'autrui ne se comprend guère que s’il y a urgence. Qu'un voisin fasse pendant mon absence réparer le toit de ma maison pour empêcher les intempéries de la détériorer, rien de mieux. Mais bien rarement il sera urgent de bâtir, d'élever des constructions nouvelles. D'ailleurs, les rédacteurs du Code, en édietant l’article 1375, avaient surtout en vue les réparations et autres travaux de peu d'importance, ainsi qu’en témoigne l’allusion que fait ce texte à la théorie des impenses (2).

Il nous parait donc conforme à l’équité et à la réalité des faits d'admettre comme principe le droit pour le propriétaire

(1) Augry et Rav, t. IV, $ 441.

(2) Article 1375, in jine.

d'exiger la démolition des constructions : presque toujours il pourra, en fait, reprocher au gérant trop de zèle à s’occuper d’affaires qui n'étaient pas les siennes. En raison, il nous semble injuste d'imposer au propriétaire des constructions qui ne lui conviennent pas, alors qu'il doit payer ces consiructions du montant de l’impense et que ses ressources lui rendent ce paiement difficile ou même impossible.

Cette considération doit être d'un grand poids pour le juge appelé à statuer sur une contestalion de ce genre. En principe, il devra toujours être disposé à traiter le gérant comme ayant fait une mauvaise gestion s’il a construit: il accordera donc au propriétaire le droit d'exiger la démolition.

Presque toujours en pareil cas une transaclion inlerviendra entre le propriétaire et le constructeur, celui-ci consen tant à supporter une partie des frais de la construction pour éviter une perte plus considérable.

331. — Ce principe est destiné seulement à guider le juge dans la solution de l'affaire, il ne doit être en quelque sorte qu'une tendance, une simple présomption, qui doit céder chaque fois que le gérant établira qu’en construisant il a fait acte de bonne et utile gestion.

Les tribunaux, pour äpprécier si la construction doit être considérée comme un acte de bonne et de mauvaise gestion se reportent par la pensée au moment où le gérant a construit. Ainsi une maison est élevée, puis un incendie la dé- - truit : si la maison était d’un bon rapport et construite dans de bonnes conditions, le sinistre n’empêchera pas l'affaire d’avoir été bonne et le gérant d’être indemnisé.

Les juges prendront aussi en considération la bonne foi du gérant, les mobiles plus ou moins honorables qui l’on poussé à intervenir ainsi dans les affaires d'autrui ; bref, toutes les circonstances de la cause.

332. — Le gérant d’affaires ne peut prétendre, en garantie du paiement de l'indemnité que lui doit le propriétaire, à aueun droit de rétention sur l’immeuble qu’il a bâti.

Aucun texte en effet ne lui accorde ce droit. Nous verrons qu’au cas de contrat synallagmatique on peut, en vertu de l’article 1184, admettre un droit de rétention au profit de l’une des parties à l'encontre de l’autre qui se refuse à exécuter son obligation. Mais la gestion d’affaires n’est pas un contrat, c'est un quasi-contrat.

SECTION II. — Des constructions élevées par un mandataire.

333. — Le mandat, remarquons-le tout d’abord, peut être exprès ou lacite.

Il sera exprès, par exemple, lorsque le propriétaire voulant construire une maison, chargera quelqu'un, un architecte; un locataire, de diriger et de faire faire les travaux.

Nous verrons un mandat lacite dans certains faits indiquant la volonté ou le consentement du propriétaire, notamment dans le fait, de la part de celui-ci, de laisser construire sans opposilion, à son vu et à son su, une maison sur son terrain. D'ailleurs cette question de savoir s’il y a eu ou non mandat tacite est essentiellement une question de fait que le juge devra trancher d’après les circonstances de la cause. C’est avec raison, pensons-nous, qu’on à Considéré comme man- : dataire un fils qui, du consentement de son père, sous ses yeux et dans un intérêt commun, a réparé et reconstruit la maison du père (1).

334%. — Donc, un mandataire construit une maison sur le

(1) Pau, 29 novembre 1874., Sir, 1875q II. 8.

terrain de son mandant. Quelle sera la condition juridique de cet édifice ? Quels seront les droits et obligations tant du propriétaire que du mandataire à son égard ?

La réponse à faire à celle question dépend du résultat de l'examen des pouvoirs donnés parle propriétaire à son mandataire. Il faut distinguer selon que le mandataire, en construisant, s'est renfermé dans la limite de ses pouvoirs ou qu'il les a outrepassés.

339. — A. Si le mandataire a recu du propriétaire du sol l’ordre de construire une maison et, qu'en élevant ce bâtiment il n’ait en rien dépassé les instructions qu'il avaitrecues, nous sommes en présence d’un mandat! fidèlement exécuté.

Le mandataire en ce cas n’est rien aux yeux des tiers : c’est le mandant qui est censé avoir agi. Qui mandat ipse fecisse videtur. Pour employer une image un peu banale, mais qui rend bien l’idée juridique, le mandataire n’a été que l’instrument, le bras du mandant. Le propriétaire se trouve engagé vis-à-vis du créancier avec lesquels le mandataire a traité. L'article 1998 dit en effet : « Le mandant est tenu d'exécuter les engagements contractés par le mandataire, conformément au pouvoir qui lui a été donné ».

Le mandataire, d'autre part, a droit au remboursement de toutes ses dépenses : il doit être rendu absolu indemne. Le mandant doit lui rembourser les avances et tous les frais qu'il a faits pour l'exécution du mandat, avec les intérêts de ces avances du jour où elles ont été constatées (conslatation qui se fait ordinairement par la production des mémoires et factures acquittés). Le mandataire peut aussi se faire indemniser des pertes que lui a occasionnées sa gestion,si aucune faute ne lui est imputable, et réclamer les salaires qui lui ont été promis.