Au cas où la gestion est mauvaise, le droit du pro

CONSTRUCTIONS ÉLEVÉES PAR UN MANDATAIRE 269 priélaire reparait, absolu. Le mandant pourra déclarer que les constructions lui déplaisent et contraindre le mandataire à les raser, à ses frais, ne laissant subsister que ce qui avait été commandé aux termes du mandat.

Mais rarement on en arrivera à cetle extrémité. Le mandataire en pareil cas préfèrera transiger avec le propriétaire. En outre les tribunaux ne se décideront pas aisément à appliquer cette rigoureuse solution. Ils considèreront que le constructeur avait loujours, dans une certaine mesure, agi dans la limite de son mandat : en l’outrepassant, il a commis une faute qui donne lieu à de simples dommages-intérêts. Généralement ils éviteront ainsi la rigueur de la démolition lorsqu'ils seront en présence d’un mandataire ayant agi de bonne foi, et ils ne l’admettront que comme une peine réservée au mandataire qui a outrepassé son mandat sciemment.

Nous arrivons ainsi à une solution voisine de celle de l’article 555.

342. — Il faut reconnaitre au mandataire un droit de rétention sur l’immeuble qu’il a couvert de constructions, pour le garantir du recouvrement des avances qu'il a faites à l’occasion de son mandat. Cela résulte implicitement de l’article 118%: le mandant ne peut contraindre le mandataire à exécuterson obligation de lui restituer l’immeublequ’en s’offrant de son côté à exécuter la sienne, qui consiste dans le paiement de l’impense.

343. — Telles sont les règles générales applicables au mandataire constructeur. Nous avons maintenant à examiner deux cas de mandat particulièrement intéressants, celui du tuteur et du père administrateur légal des biens de son enfant mineur, et celui du mari administrant les divers patri-

moines qui se forment suivant les différents régimes admis par notre Code.

SECTION III. — Des constructions élevées par le tuteur et par le père administrateur légal des biens de son enfant

mineur.

344. — La question est celle de savoir si ces mandataires généraux d’une espèce particulière ont le pouvoir de construire sur les biens de leur mandant, pupille ou enfant.

Nous la résolvons affirmativement.

Le tuteur, cela résulte de la nature même et du but deses fonctions, a mieux qu’un mandat général au sens de l’article 1988. Ses pouvoirs ne se bornent pas à cette catégorie un peu vague des actes d’administralion. Il faut qu'il gère le patrimoine de son pupille comme un bon père de famille gère le sien, et tous les actes nécessaires à cette gestion lui sont permis, sauf que certains doivent au préalable, à raison de leur importance, être autorisés par le conseil de famille, avec ou sans l'homologalion du tribunal. La règle est donc le pouvoir. Or aucun texte ne défend au tuteur de construire sur les biens de son pupille, de donner cette destination aux sommes qu'il touche pour son compte. Le seul article qui parle de l'emploi de ces sommes ne fait qu'imposer cet emploi dans les six mois de leur perception : il ne précise pas quel doit être le mode d'emploi (1).

En matière de substitution, le grevé — qui est dans une siluation analogue à celle du tuteur quant à l’obligation d’employer les deniers reçus — doit faire emploi des sommes grevées en immeubles ou en créances ayant privilège sur des

(1) V. art. 455. Civ.

immeubles. De la comparaison des articles 1065-1067 et des articles 450 et 455, il résulte clairement que le législateur a laissé, relativement au mode d'emploi, la liberté la plus complète au tuteur. Il lui impose l'emploi : ilne dit pas comment, en quelles valeurs il devra le faire, il s’en rapporte certainement à la loyauté du tuteur, à son respect pour les fonctions dont il est investi.

345. — Le tuteur a done liberté pleine etentière d'employer les deniers de son pupille en immeubles ou en valeurs mobilières. Mais nous savons que le législateur de 1804 tient en général le papier en médiocre estime et lui préfère de beaucoup les immeubles : ceux-ci ont toute sa confiance. Ne sera-ce donc pas, de la part du tuteur, agir conformément au vœu de la loi que de construire sur l’un des terrains de son pupille et d'immobiliser ainsi les deniers disponibles ?

Et remarquons que, le plus souvent, le tuteur — responsable de sa gestion — ne construira que lorsqu'il jugeral’occasion bonne ; elle pourra même être parfois très bonne ; si le terrain est au centre d'une ville, l'immeuble du mineur acquiert immédiatement une plus-value considérable.

346. — Supposons que le tuteur, trouvant l’occasion excellente, mais n'ayant pas entre les mains les sommes nécessaires, consiruise cependant et prenne l'engagement de payer matériaux et main-d'œuvre en plusieurs échéances, échelonnées suivant la rentrée probable des deniers du mineur.

Si avant la fin de la tutelle, le tuteur a pu faire face à toutes ces échéances, l'emploi est parfaitement légal. Rien à dire.

Mais supposons que la tutelle vienne à prendre fin subitement, avant les échéances. Que décider alors ? Oh! si le tuteur a eu soin de prendre tous les avis requis, du conseil de

famille comme du tribunal, rien à dire encore : tout est régulier. Le tuteur établira son compte, et le pupille ne pourra que l’accepter.

Le tuteur — il faut successivement examiner toutes les hypothèses — n’a pas pris les autorisations nécessaires. Les entrepreneurs ont encore à loucher des sommes considérables. Le pupille, devenu majeur, pourra fort bien tenir ce langage à son tuteur : « Vous êles un mandataire el, comme tel, vous ne deviez pas excéder vos pouvoirs. Or vous avez excédé vos pouvoirs en contractant pour mon compile de semblables engagements sans prendre avis du conseil de famille. Les engagements contractés par vous sans les aultorisations requises ne me lient pas. Vous vous arrangerez comme vous pourrez avec les'entrepreneurs. Quant aux constructions, rasez-les et remettez les lieux en état ».

Le mineur sera parfaitement fondé à exiger la démolition plutôt que de ratifier —- en acceptantles constructions — les actes de son tuteur, et de s'engager ainsi pour des sommes considérables.

347. — Nous reconnaissons au pupille le droit de faire démolir les constructions élevées dans ces circonstances par son tuteur. Mais remarquons combien il est rare que le pupille en arrive à cette extrémité.

Le tuteur, en général, aura soin de demander l’avis néces- Saire. En outre le tuteur est un mandataire d’une nature toute spéciale : il n’est pas libre de refuser ce mandat et sa fonc. tion est gratuite ; à ces deux points de vue, sa mission ne peut être critiquée aussi sévèrement que s’il s'agissait d’un mandataire ordinaire et salarié.

Enfin si sa gestion a été bonne et utile, le tuteur demandera le traitement du negoliorum gestor, et ainsi le mineur se trouvera obligé d'exécuter les engagements pris par son

tuteur et de le rendre indemne des dépenses qu'il a faites.

348. — De l’ensemble de ces considérations et de ces faits il résulte que le droit de démolilion que nous avons reconnu au pupille ne s’appliquera que quand le tuteur aura construit avec des deniers non disponibles c’est-à-dire en engageant le pupille, sans avoir pris du conseil de famille l'avis nécessaire, et que sa construclion aura été une mauvaise affaire. L'ensemble de ces circonstances ne peut guère se rencontrer que si on est en présence d'un tuteur d’une coupable impéritie ou d’une frauduleuse mauvaise foi.

Hors ce cas tout à fait exceptionnel, le tuteur sera, comme tout mandataire, rendu indemne de toutes les dépenses qu'il aura faites, de lous les engagements qu’il aura pris.

349. — Nous avons raisonné en parlant du tuteur du mineur. Il est évident que les mêmes règles s'appliquent sans aucune difficulté au tuteur de l’interdit. L'article 509 dispose en effet : « L'interdit est assimilé au mineur, pour sa personne et pour ses biens : Les lois, sur la tutelle des mineurs s’appliqueront à la tutelle des interdits »,

300. — Les solutions que nous venons de donner doivent, selon nous, être étendues par analogie à la gestion du père administrateur légal des biens de son enfant mineur. Cette extension ne peut faire doute : l'assimilation du père au luteur nous semble commandée par ce fait que c’est dans la même section, pêle-mêle, si j'ose m'exprimer ainsi, que le législateur a posé les règles de l’administration du père et de l'administration du tuteur (1). Il parle d’ailleurs autre part de la tutelle des père et mère (2). Le but des deux administrations est identique : la gérance du patrimoine de l'enfant.

Nous admettrons le père à employer les deniers de son en-

(1) Section VIIT, De l'Administration du Tuteur (art. 450-468).

(2) Section première (art. 889-396). ie

fant à construire sur le terrain de celui-ci. Dans l’immense majorité des cas, l'enfant devra garder les consiructions. Ce n’est que dans le cas extrême où le père, mauvais administrateur, aura construit une maison de nul rapport et endetté son fils, que celui-ci usera de son droit de démolition. Encore, en fait, hésitera-t-il à recourir à un semblable procédé: il préfèrera s’arranger avec son père pour partager la perte.

351. — On a contesté notre solution. Le père a-t-on dit, n’a pas seulement l’administration des biens de son enfant, il en a aussi la jouissance. Ce droit de jouissance, ainsi que le nomme le Code lui-même dans l’article 885, constitue un véritable usufruit. Le père étant un usufruitier, il y a lieu de lui appliquer l’article 599 aux termes duquel « l’usufruitier ne peut, à la cessation de l’usufruit, réclamer aucune indemnité pour les améliorations qu'il prétendrait avoir faites, encore que la valeur de la chose en fütaugmentée. »

Cette objection nous parait sans force: elle s’appuie sur une double erreur. D'abord le père adminislrateur légal des biéns de son enfant mineur n’est pas un véritable usufrutier. Qu'on compare son droit de jouissance à un usufruit, cela estpossible, puisque l’article 385 mentionne comme charges de cette jouissance celles auxquelles sont tenus les usufruitiers. Mais si on peut comparer, il ne faut pas identifier. Le droit de jouissance du père est grevé de charges qui n’incombent pas à l’usufruilier ordinaire ; son administration est celle d’un tuteur autant et plus que celle d’un usufruitier; si le père a la jouissance des biens de son enfant, il est chargé en revanche de son entretien, il doit lui appliquer ses revenus, l’article 385 indique comment. Et puis n’avons-nous pas déjà démontré que l’article 599 ne s’applique pas en ce qui concerne les constructions (1) ?

(1) V. supra, nos 811 ets.

SECTION IV. — Des constructions élevées par un mari.

392. — Nous n'avons, dans celle section, qu’à appliquer les règles posées dans la section Il, en passant en revue les pouvoirs donnés au mari sur les divers groupes de biens qui se forment suivant les régimes adoptés par les époux. Nous suivrons l’ordre indiqué par le Code.

$ 1. — Communauté légale.

9993. — Sous le régime adopté par notre législation comme régime du droit commun, les biens se divisent en trois groupes, en trois patrimoines : propres du mari, biens communs, propres de la femme.

Nous allons rapidement voir les conséquences juridiques du fait par le mari d'élever des constructions sur un immeuble appartenant à l’un de ces groupes.

394. — I. Rien à dire si le mari construit sur un immeuble qui lui est resté propre. Cette hypothèse ne rentre même pas dans notre sujet, puisque, en ce faisant, le mari n’a pas construit sur le sol d'autrui.

Si le mari a élevé Les constructions avec des deniers communs, il y aura lieu à récompense lors de la dissolution de la communauté (1).

305. — II. Sur les biens de la communauté le mari a les pouvoirs les plus étendus. Il peut les aliéner, les hypothéquer, sans le concours de la femme (2). A plus forte raison peut-il construire sur les immeubles.

Quels que soient les deniers avec lesquels la construction

(1) Riom, 10 novembre 1851, Sir., 1851. II. 774. (2) Art. 1421. Civ.

a été élevée, cette construction appartiendra immédiatement à la communauté, jure accessionis. Elle se range dans les conquêts de communauté comme accessoire de fonds sur lequel elle existe. Le mari a sur elle tous les pouvoirs que lui donne sa qualité de seigneur et maître de la communauté.

A la dissolution de l'association conjugale, de deux choses l’une : la femme renoncera ou acceptera.

Si elle renonce, elle est réputée n'avoir jamais été commune ; le mari est donc censé avoir construit sur son propre fonds. Pas de difficulté.

Si elle accepte, la question est aussi facile à résoudre. En acceptant, la femme ralifie tous les actes de la gestion du mari : elle n’est plus fondée à les critiquer. Il peut seulement y avoir une question de récompense. Si le mari a employé pour cette construction des deniers appartenant à la commurnauté, la question ne se présente pas. Mais si les deniers appartenaient en propre au mari ou à la femme, il y a lieu à récompense de la communauté envers celui qui les a fournis.

3006. — III. Le mari construit sur un propre de sa femme.

Tout d’abord, il y a accession : la construction s’incorpore au sol et devient la propriété de la femme (1).

Il faut distinguer les cas où elle sera tenue de conserver la construction de ceux où elle pourra en demander la démolition.

391. — Les pouvoirs du mari sont infiniment moins étendus sur les propres de la femme que sur les biens de la communauté. Sur ceux-là, il n’a plus que les pouvoirs ordinaires d’un administrateur (2) : or nous avons déjà eu plusieurs fois l’occasion de dire que les constructions restent généralement

(1) Trib, Seine, 5 juin 1855, Dall., 1855. III. 71. — Cass., 18 mars 1856. Dall., 1856. I. 199,

(2) Art. 1498, Civ.

en dehors de la catégorie des actes dits d’administralion.

En principe donc, en construisant, le mari aura excédé ses pouvoirs et, conformément à l’article 1998, la femme pourra ne pas se considérer comme obligée par ses actes, et refuser les constructions, en exiger la démolition (1).

398. — Mais les circonstances de fait sont de nature à modifier considérablement celle règle, et à empêcher dans nombre de cas l'application du principe.

Si le mari a construit sur l’ordre, avec le consentement, ou tout au moins au vu et au su de sa femme, sans que celle-ci manifeste une intention contraire, il y aura mandat exprès ou tacite (2). La femme devra garder la construction. Le mari mandataire devra être rendu indemne des dépenses qu'il aura faites : s’il a payé de ses deniers propres ou de ceux de la communauté, le remboursement s’operera par le système des récompenses.

Si le mari qui a élevé des bâtiments ne peut établir qu'il y a eu de la part de la femme mandat exprès ou tacite, il faudra souvent considérer qu’il y a eu gestion d'affaire et appliquer les règles vues dans la section première du présent chapitre, notamment distinguer en ce qui concerne le droit de démolition suivant que l'affaire aura été bonne ou mauvaise.

Ce n’est donc que s’il y a eu opposition de la part de la femme, ou si le mari ne peut établir qu’il y a eu mandat ou gestion d'affaire, que le principe recevra application. Le mari alors sera traité de la facon la plus défavorable : nous lui appliquerons les dispositions de l'article 555 relatives au constructeur de mauvaise foi. La femme pourra exiger la démolition des constructions, avec dommages-intérêls s’il y

(1) Cass., 26 juillet 1882, Sir., 1884. I. 33. (2) Cprz Pau, 29 novembre 1874, Sir., 1875. IL. 8.

218 CHAPITRE IV a lieu, si mieux elle n'aime conserver le bâtiment moyen-

nant indemnité.

$ 2. — Communauté conventionnelleet autres régimes modifiant ou excluant la Communauté légale.

359. — Les règles posées au paragraphe précédent doivent en principe s'appliquer dans la matière de la communauté conventionnelle. Sous ce régime, en effet, le mari a les mémes pouvoirs que sous le régime de la communauté légale, tant sur les biens communs que sur les propres de la femme, à moins que ces pouvoirs n’aient élé modifiés par le contrat de mariage, auquel cas c’est aux termes de ce contrat qu’il faut recourir pour trancher les difficultés qui pourraient se présenter.

860. — Nous appliquerons encore les mêmes règles au cas de régime sans communauté. Le mari en effet a sur les biens de la femme les mêmes pouvoirs, c’est-à-dire des pouvoirs d'administration, que sous le régime de la communauté légale. |

L’argument qu’on pourrait essayer de tirer de l’article 599 pour refuser toute indemnité au mari, en le considérant comme usufruitier, serait sans valeur, pour deux raisons analogues à celles que nous avons déjà exposées en ce qui concerne le père administrateur des biens de son enfant mineur (1). Tout d’abord le mari n’est pas un véritable usufruitier : il a un droit de jouissance, et ce droit a pour corrélatif la charge de l'entretien de la famille. Ensuite nous avons démontré que l’article 599 ne s’appliquait pas aux constructions. D'ailleurs, même en matière d'améliorations, il nous

(1) Suprà, n° 351.

semble impossible d'appliquer au mari la règle exceptionnelle de l’article 599.

361. — Sous le régime de la séparation de biens, le mari n'a aucun pouvoir légal sur les biens de la femme : il n’en a ni la jouissance, ni l'administration. S'il construit sur un immeuble de celle-ci, ce ne peut être que comme mandataire, gérant d'affaire, où même constructeur de mauvaise foi. IL y aura mandat, si des circonstances résulle de la part de la femme l'intention de confier à son mari un semblable pouvoir. Il y aura gestion d'affaire si le mari a construit sans mandat, mais aussi sans opposition, au nom et pour le compte de la femme. Dans tout autre cas, le mari sera un tiers de mauvaise foi. Dans chacune de ces hypothèses il faut appliquer les règles déjà vues maintes fois au cours de cette étude.

$ 3. — Régime dotal.

362. — Il importe de distinguer suivant que les constructions élevées par le mari l'ont été sur un fonds dotal ou sur un immeuble paraphernal.

363. — I. Le mari, aux termes de l’article 1549, a sur les biens dotaux des pouvoirs d'administration très étendus. At-il le droit d'y construire ? Il faut, pensons-nous, répondre par une distinction :

Si le mari n’a construit sur le fonds dotal que parce que c'était le moyen unique — ou tout au moins le plus intelligent et le plus utile — de jouir et d’administrer, nous considérons qu’en ce faisant il n’a pas excédé son pouvoir. Le cas ne se présentera que dans des circontances assez rares ; mais on peut en concevoir la réalisation si, par exemple, l’immeuble dotal est un terrain vague bordant une rue ; le

mode normal d'utilisation est l’usage comme terrain à bâtir.

Si, au contraire, le fonds peul être ulilisé de toute autre manière, le mari en construisant excède ses pouvoirs : nous lui appliquerons alors l’article 1998. Si la femme conserve les bâtiments, c’est qu’elle voudra bien ratifier les actes de son mari.

Enfin il se peut que le mari ait agi en vertu d’un mandat exprès ou tacite de la femme. IL y a lieu d'appliquer DRSEE ment et simplement les règles du mandat.

364. — Dans ces diverses situations se présente la question de l'indemnité. Y a-t-il indemnité ? Quel en sera le montant ?

Si le mari a agi dans la limite de ses pouvoirs légaux ou en vertu d’un mandat à lui donné par la femme, il est certain qu'il devra être intégralement désintéressé.

Mais s’il a excédé ses pouvoirs, quid? On a prétendu que le mari, ayant sur les biens dotaux les droits d’un usufruitier, devait être traité comme tel, et que, par application de l’article 599, il devait laisser à la femme les constructions qu'il a élevées, sans avoir droit à aucune indemnité. Ici encore nous répondrons que le mari n’est pas un véritable usufruitier, que le droit de jouissance qui lui est attribué sur les biens dotaux lui est donné bien moins à son profit que dans l'intérêt de la famille qu'il doit entretenir; que d'ailleurs l’article 599 n'a pas la portée qu’on lui suppose. Le mari, même en ce cas, a droit à une indemnité. En conservant les constructions, la femme ratifie sa gestion : il aura donc droit au montant intégral de l’impense. Solution identique à celle que donne l’article 555 pour le tiers de mauvaise foi.

365. — Nous venons de déterminer le montant de la créance que le mari a contre sa femme du chef des constructions

qu'il a élevées. Sur quels biens pourra-t-il s’en faire payer ? Pourra-t-il notamment faire vendre l’immeuble construit ?

Il pourra certainement se faire payer sur les paraphernaux. Mais il ne pourra pas agir sur les biens dotaux, et en particulier sur l'immeuble qui porte les constructions.

C’est une conséquence du principe de l'accession. Les constructions élevées sur le fonds dotal sont dotales comme le fonds lui-même auquel elles sont incorporées. Ainsi, le liers qui a élevé sur un fonds dotal un bâtiment, ou qui par des améliorations en a augmenté la valeur, a une créance d’indemnité contre la femme : il peut agir contre elle, il ne peut agir contre la dot, il ne peut demander l’aliénation du fonds pour se faire payer la plus value qu'il lui a procurée (1). IL en est de même pour le mari : il n’a aucune action sur l’immeuble dotal pour se faire payer des constructions et impenses qu'if a faites sur ce fonds. On peut seulement lui accorder un droit de rétention pour les impenses nécessaires, droit d’ailleurs restreint à ces seules impenses nécessaires, et qu'il importe de refuser pour les dépenses seulement utiles, et par suite le plus souvent pour les constructions. Ainsi le commandent les textes romains et une tradition constante, et on sait qu’en cette matière toute romaine du régime dotal, les textes romains et la tradition ont conservé une autorité incontestable (2).

(1) AuBry et Rau, t. V,S 534, texte et note 15, p. 585. — GUILLOUARD, Contrat de mariage, t. IV, n° 1734. — MarcaDÉ, t. VI, sur l'art. 1543, n° 2. — TroPLONG, t. IV, n° 3057.

Paris, 11 avril 1850, Sir., 1851. II. 163.— Cass., 29 août 1860, Sir., 1861. I. 9. — Rouen, 2 mai 1861. Sir., 1862. IL. 171.— Caen, 19et 20 juillet 1866. Sir., 1867. IT. 261.— Bordeaux, 17 juin 1874, Sir., 1875. II. 132.— Cass., 10 juin 1885. Dall., 1886. I. 206. — Lyon, 1 mars 1886, Sir., 1888, IT. 7

(2) Ausry et Rau,t. V, $ 540, texte et note 27, p. 680. — GuizLouaRn, Contrat de muriage, t, IV, n° 2152. — TouLuiER, t. XIV, nos 326 et 327. — TroPLonG, t. IV, n° 3640.

DES CONSTRUCTIONS ÉLEVÉES PAR UN PROPRIÉTAIRE PAR INDIVIS OÙ SOUS CONDITION.

366. — Quand un propriétaire construit sur un sol qui lui appartient, les constructions sont également siennes : aucune question ne se pose, aucune difficulté ne s'élève. Mais le droit de propriété peut ne pas être aussi absolu qu'il l’est normalement : il peut être restreint par la coexistence d’autres propriélaires ayant un droit égal, par la copropriété ; il peut être modifié par une condition suspensive ou résolutoire.

C’est la situation de ces propriétaires à droit restreint qu'il nous faut maintenant examiner, en restant toujours au point de vue des constructions.

SECTION I. — Des constructions élevées par un copropriétaire.

367. — Parmi les copropriétaires, il faut distinguer suivant que le lien qui existe entre eux est le résultat d’un contrat de société ou d’un quasi-contrat de communauté.

$ 1. — Des associés.