I° La construction dont il s’agit peut être considé

(1) V. notamment GuiLLouArD, Contrat de société, n° 95.

rée comme ne constituant pas une innovalion. Par exemple, il s'agit de construire un hangar supplémentaire dans une fabrique ou une usine, d'augmenter les engrangements d’une ferme. Il se peut que celte construction soit nécessaire au bon fonctionnement et au développement de l'établissement. En pareil cas, le pouvoir général d'administration qui appartient à chacun des associés suffira pour permettre à l’un d'eux d’éleverun semblable bâtiment. Si l’un d'eux, préalablement, s'oppose à son édification, nous admettrons que la majorité décidera de l'opportunité de cette opération.

L'associé agissant en pareille occurrence dans les limites de son mandat général d'administration aura tous les avanlages accordés au mandataire. IL devra être rendu parfaitement indemne de tous les engagements qu'il aura pris à cette occasion ; s’il a fait des avances, il aura droit non seulement à leur remboursement intégral, mais encore au paiement des intérêts depuis le jour de l’avance constatée.

9313. — [1° Mais le plus souvent les constructions constituent des innovations. Pour que l’un des associés puisse légilimement faire une semblable opération, il faut qu’il prenne l'avis des autres associés el que ceux-ci soient unanimes en faveur de la construction.

Si l'avis favorable est unanimement donné, l’associé constructeur est un mandataire, et nous appliquerons ici encore les solutions données tout à l'heure.

Mais, s’il n’a pu obtenir cet avis unanime, et que, malgré l'opposition de quelques-uns, ou même d’un seul, il ait persisté dans ses projets de construction et les ait mis à exécution, que décider alors ? Les autres associés peuvent certainement lui refuser toute participalion aux frais de la construction. Peuvent-ils exiger la démolilion? Nous croyons qu'une réponse affirmalive s'impose. En construisant malgré

ses Co-associés, le constructeur a commis un véritable délit civil : la seule réparation complète est la remise des lieux en leur état primitif, c’est-à-dire la démolition.

Nous pouvons, en faveur de celte solution invoquer, non pas le texte de l’article 555, mais l’analogie de la situation régie par ce texte. En construisant sur le terrain faisant partie de l'actif social, il a construit sur un terrain qui n’était pas sien, dans la plénitude de ce mot: il a construit sur le terrain d'autrui.

$ 2. — Des communistes.

374. — Tant que le communiste ne fait sur le fonds indivis que des impenses nécessaires, il pourra en demander, pour leur part, le remboursement à ses copropriélaires, même si aucun mandat ne lui a été donné à ce sujet. C’est là, croyons-nous, une application de la théorie, que nous avons dù souvent déjà appliquer, des impenses. Le communiste a fait une dépense que les autres auraient dû faire et dont tous profitent. Sans cette solution, toute copropriété serait absolument impossible : si l'un ou quelques-uns des copropriétaires refusaient de contribuer aux réparations, l'immeuble tomberait en ruine au grand détriment de tous. Il faut que chaque communiste ait, ne serait-ce que pour sauvegarder sa part même de propriété, un certain pouvoir de surveillance et d'administration : et les actes qu'il fait, dans les limiles de ce pouvoir, obligent, dans la mesure de leurs droits, ses copropriétaires.

Pour les améliorations, pour les impenses simplement utiles (en prenant ces mots améliorations et impenses dans leur sens restreint), nous croyons que l’un des communistes ne les peut faire qu'avec l’assentiment de la majorité des copropriétaires, et que cette majorité suffit.

919. — Mais tout autres sont les règles relatives aux constructions. Nous avons déjà décidé plusieurs fois que les constructions — sauf en des cas tout particuliers et exceptionnels — ne peuvent êlre assimilées aux impenses et aux améliorations. Il nous faut donc, dans le silence de la loi, recourir aux principes généraux de la matière et aux règles de l'équité.

310. — Et d’abord, qui peut autoriser les constructions sur le sol indivis ?

Avec MM. Guillouard et Laurent, nous admettons qu'il faut l'unanimité des copropriétaires (1). Comme le premier de ces auteurs, nous pensons que, lorsqu'il s’agit d'actes d’administration, de simples impenses, la décision de la majorité lie la minorité : c’est une nécessité, et la solution admise formellement par les législations italienne et espagnole est exacte dans notre Code. Mais cela n’est vrai que des actes d'administration. S'il s'agit d'innovations, comme le sont le plus souvent les constructions, il faut l'unanimité.

Tous les copropriétaires ont un droit égal de disposition. Si la majorité disposait à l'encontre de la minorité — et construire, c'est disposer — elle porterait atteinte aux droits de celte minorité, droits égaux à ceux de la majorité. Il y aurait une véritable expropriation. Ce qui est inadmissible.

311. — Si le copropriétaire qui construit a recu mandat des aulres communistes, il y aura lieu d'appliquer les règles posées au chapitre précédent.

Ce sont ces règles qu’on appliquera encore si, les constructions une fois terminées, le constructeur obtient l’approbation, la ratification des autres communistes : ralification expresse ou tacite, peu importe. Souvent ratification tacite

(1) GurzLouarD, Contrat de société, n° 392. — LaurenT, t. XXVI, n° 437.

résultera pour un communiste de ce que les constructions auront été faites en sa présence, de ce qu'il a eu connaissance des travaux sans élever de protestation, ou bien de ce qu'il a accepté de payer sa part dans les frais de la construclion.

318. — Les difficultés se présentent dans le cas où le communiste construit sans mandat de ses copropriétaires, malgré leur opposition, ou lorsque, les travaux ayant été exécutés à leur insu, ils refusent leur approbation et repoussent toule contribution aux frais.

Nous n'avons pas de texte, et il est très délicat de donner une solution en s’appuyant sur les seuls principes du droit ou de l’équité. Nous sommes en présence d’une singulière situation.

Peut-on dire que le communiste a construit sur le terrain d'autrui? Oui et non. — Non. On peut dire en effet que le communisie à Construit sur son propre terrain. Qu'il ait commis une faute en construisant sans en demander l’autorisation à ses copropriétaires, c’est possible. Mais on ne peut le considérer comme un usurpateur. N’a-t-il pas un droit de propriété qui atteint toutes les parties de l'immeuble ? A qui le terrain sur lequel il a construit ? C’est bien à lui.

Et pourtant, si on fait attention que ses copropriétaires ont sur chaque parcelle de terrain, sur chaque pouce du sol, un droit absolument identique au sien, il n’est pas impossible de soutenir qu'il a bâti sur le lerrain d'autrui. Ce sol était à d’autres plus qu’à lui. Ainsi, ils étaient cinq propriétaires : le sol était à lui pour 1/5 seulement, et à autrui pour 4/5. En décidant qu'il a bâti sur le terrain d'autrui on commet une moindre erreur qu’en décidant qu'il a construit sur son propre lerrain, semble-t-il.

Mais on ne peut décider qu'il rasera la construction pour

CONSTRUCTIONS ÉLEVÉES PAR UN PROPRIÉTAIRE 289 quatre cinquièmes et la conservera pour un cinquième. Il v a conflit. Comment le trancher? Telle est justement la question.

Tout ce qui nous parait résulter de ces observations, c’est que le législateur n’a certainement pas entendu viser celte hypothèse dans l’article 555, el que ce texte ne peut pas s’appliquer (1).

319. — On a cherché des textes. On a pensé que, si aucune disposition ne peut s'appliquer exactement et explicitement à notre hypothèse, du moins on pourrait trouver dans l’arsenal de nos lois un texte qui, régissant une situation analogue, permettrait à l'interprète de donner une solution conforme à l'esprit de la loi. Et ce texte, on a cru le trouver dans l’article 861.

Ce texte vise le cas de rapport d’une donation, et il décide que les cohéritiers doivent tenir compte au donataire de toutes les impenses qui ont amélioré la chose rapportée. Il faudrait donc, par analogie, décider que, dans le cas qui nous occupe, les autres communistes tiendront compte au constructeur de la plus-value donnée à l'immeuble par les bâtiments qu’il y a élevés.

Cette solution nous parait inadmissible. Ce serait maintenir la violation par un communiste des droits, aussi respectables que le sien, de tous les autres communistes. Ce serait condamner ceux-ci à laisser subsister sur leur terrain une construction dontils ne veulent pas, à l'édification de laquelle ils se sont opposés ! Ce serait faire prévaloir la fantaisie d’un seul contre le droit de tous. Ce serait permettre au construc-

(1) Ausry et Rau, t. 11, 8 204, p. 262. — DEMANTE, c. an., t. IT, n° 392 bis, 1. — DEMOLOMBE, t. IX, n° 691 bés. — LAURENT, t. VI, n° 274. — ZacHARLE, $ 203, texte et note 3.

Cass., 13 décembre 1830, Sir., 1831. I, 24, — Bordeaux, 11 décembre 1838, Sir., 1839. IT. 251.

teur d'engager ses copropriétaires dans des dépenses sou vent considérables que ceux-ci voulaient éviter et qui peutêtre les mettraient dans la gêne. Ce serait admettre qu’un seul communiste peut, de sa seule autorité et malgré tous les autres, changer la nature de l'immeuble commun, faire d'un jardin une propriété bâtie, faire des actes de disposition, alors que nous avons posé en principe — principe généralement admis — que les actes de disposition ne peuvent êlre faits que du consentement unanime de tous les propriélaires.

Et d’ailleurs, on ne peut pas invoquer l’analogie entre la situation du donataire soumis au rapport et la situation du communiste. Il était naturel et parfaitement légitime que le donalaire construisit sur l'immeuble dont il était alors seul propriétaire. Tout autre est la situation du communiste qui construit pendant l’indivision: il a des copropriétaires qu’il doit consulter, qu’il connaît, qui ont, il le sait, un droit égal au sien. Il commet en construisant une lourde faute, il viole véritablement le droit des autres communistes. Il y a une profonde différence entre le cas très favorable du donataire soumis au rapport (1) et celui du communiste.

380. — En présence de ce conflit de droits égaux, nous croyons qu'une seule solution s'offre aux parties: le partage.

Notre législateur en effet, considère l’indivision comme mauvaise au point de vue économique : ce n’est jamais à ses yeux qu’un état transitoire. Il admet que des cohériliers, plutôt que de vendre un immeuble à vil prix à cause d’une crise momentanée, attendent la fin de la crise pour procéder à la vente, ou bien qu’ils conservent en commun un héritage

(1) V. infra, n°° 415 et s,

à raison de légal intérêt d'affection que tous y atlachent. Mais il a compris combien l’élal d’indivision présente d'inconvénients : l'opposition d’un communiste suffit pour empêcher toute modification ; la pluralité des propriétaires est Souvént un obstacle à la transmission de la chose. Et il a permis à tout copropriétaire de demander à tout instant le partage. Toutes les fois qu’un conflit s'élève entre les communistes, la seule solution possible, le seul moyen de triompher de l’inertie ou de la mauvaise volonté de l’un, ou de réprimer les abus d’un autre, c’est le partage.

381. — Il faut done maintenant considérer le sort de notre construction après le partage.

Distinguons deux grandes hypothèses, comportant ellesmêmes des sous-distinctions :

1° 11 y a partage par tirage au sort;

2 Il y a licitation.

382. — PREMIÈRE HYPOTHÈSE. — Il y à parlage en nature par tirage au sort.

Alors de deux choses l'une : ou bien le lot comprenant l'immeuble sur lequel des constructions ont élé élevées écherra au constructeur, ou bien il écherra à un autre communiste.