III. La licitation a lieu au profit d'un tiers

La licitation est, en ce cas, une vente ordinaire, dénuée de tout effet rétroactif. Le fonds a été vendu tel qu’il se trouvait lors de l’adjudication, avec les bâtiments qui le couvraient. L'adjudicataire est par suite propriétaire du tout : à son égard aucune question de démolition ou d’indemnité ne se pose.

Le point à régler, c’est le partage du prix entre les com-

CONSTRUCTIONS ÉLEVÉES PAR UN PROPRIÉTAIRE 297 munistes. Ce prix en effet a dû être plus élevé qu'il l’eût été primilivement, car les constructions ont donné à l'immeuble une plus-value. C’est celle plus-value qu’il nous parait équilable de donner au constructeur : les autres communistes s’enrichiraient dans une cerlaine mesure, à ses dépens, ce qu'il ne faut pas permettre.

Ce sera au constructeur à demander à ses coparlageants que, dans le partage, compte lui soit tenu de cette plus-value. Ce sera à lui aussi à prouver qu'il y a plus-value et à en établir le montant — ce qui le plus souvent ne pourra se faire que par expertise. Il sera alors fait du prix d’adjudicalion deux parts. La première, représentant la valeur du fonds, abstraction faite des constructions — sera partagée entre les communistes. La seconde, égale à la plus-value donnée à l'immeuble, sera attribuée au constructeur.

Dans ce cas, le constructeur subira le plus souvent les conséquences de la faute qu'il avait commise en construisant sur le fonds commun. Il ne recevra que la plus-value, presque toujours sensiblement inférieure à l’impense. Il ne fera de bénéfice que dans le cas très exceptionnel où la plus-value serait supérieure.

SECTION II. — Des constructions élevées par un proprié taire sous condition suspensive.

393. — Le cas estrare, dans la pratique, où un propriétaire sous condition suspensive élève des constructions sur le sol dont il n’est propriétaire que sous cette condition. Généralement la détention et la jouissance, les avantages de la propriété sont au propriétaire sous condition résolultoire : car qui parle d’un propriélaire sous condition suspensive sous-

298 CHAPITRE V entend l'existence corrélative d’un propriétaire sous condition résolutoire.

Étant donné le peu d'intérêt pratique de notre hypothèse, nous déterminerons très rapidement les solutions que commandent les principes de cette matière, soil pendente conditione, soit lors de la défaillance ou de l’arrivée de la condition. |

394. — Pendente conditione, le propriétaire sous condition suspensive ne peut faire sur l’immeuble aucun acte de jouissance ou de disposition. S'il cède, s’il hypothèque son droit, ainsi que le lui permel l’article 2195, l'acquéreur ne pourra jouir de l'immeuble, le créancier hypothécaire ne pourra le saisir, que quand la condilion se sera réalisée. Il n’est pas propriétaire, il espère le devenir.

Le sol est aux mains du propriétaire sous condition résolutoire : c’est celui-ci qui a, pour le moment, tous les droits sur l'immeuble. C’est, l'expression rend bien la siluation, un propriétaire intérimaire, qui peut d’ailleurs par la défaillance de la condition devenir propriétaire lilulaire.

Si donc le propriétaire sous condition suspensive construit, il construit vérilablement sur le terrain d'autrui. Par l'effet de l'accession, les bâtiments appartiennent, comme le sol lui-même, au propriélaire sous condition résolutoire. Le propriétaire sous condilion suspensive n’a à leur égard que l’espérance d’en devenir propriétaire.

Le propriélaire sous condition résolutoire a le droit de traiter le constructeur comme un liers : celui-ci ne peut invoquer son droit de propriété subordonné à l’arrivée d’une condition ; tant que cette condition n’est pas réalisée, il n’a aucune force. Le propriétaire sous condition résolutoire a, à l'égard des constructions, tous les droits que l’article 555 donne au propriélaire vérilable et absolu. Le constructeur, de

son côté, est nécessairement de mauvaise foi : il ne peut rien invoquer en sa faveur de ce qui constitue la bonne foi:il a un litre, c’est vrai; mais justement ce titre lui apprend qu'il n'est pas propriétaire, qu'il ne le sera que si la condition se réalise ; ce titre lui enseigne le peu de consistance de son droit, pendente conditione ; le litre lui-même le constitue de mauvaise foi. Ge sont donc les dispositions de la première partie de l’article 555 qu’il faut lui appliquer.

Le propriélaire sous condilion résoluloire pourra donc exiger la démolition des constructions. Il pourra, s’il le préfère, les conserver en indemnisant le constructeur. Quel sera le montant de cette indemnité? L'équité, nous l'avons déjà dit, commanderait que ce fût seulement la plus-value. Mais nous devons appliquer la solution de l’article 555 et décider que l'indemnité comprendra la totalité de l’impense. Nous savons d’ailleurs qu'en fait le propriétaire ne consenlira que bien rarement à payer une indemnité si considérable et que, usant de la menace d'exiger la démolition, il obtiendra toujours du constructeur une forte réduction.

8395. — Telle est la solution lorsque la question de démolition ou de conservalion se pose pendente condilione. Supposons maintenant que la condition défaille ou se réalise avant que le propriélaire sous condition résoluloire ait soulevé la question des constructions.

Que la condition défaille, et alors le propriétaire intérimaire, ainsi que nous appellions le propriélaire sous condition résolutoire, devient propriétaire tilulaire. Son droit, de précaire qu'il était, devient définitif et irrévocable : il est même censé avoir toujours été tel. A plus forte raison, peutil alors reprocher au propriétaire sous condition suspensive, dont le droit est rétroactivement évanoui, d'avoir construit sur le terrain d'autrui: c’est à fortiori que nous devons

900 CHAPITRE V maintenir iei la solution donnée alors que la condition était encore pendante.

396. — Si la condition se réalise, la situation change. De précaire, d’inconsislant, pour ainsi dire, qu'était le droit du propriétaire sous condition suspensive, nous le voyons soudain devenu complet, absolu, irrévocable, définitif. IL y a plus: la condition venant à s’accomplir a un effel rélroactif (1). Le propriétaire sous condilion suspensive est censé avoir toujours été propriétaire, ou tout au moins l'avoir été depuis le jour du contrat. Il s’en suit que le terrain qu'il a construit est réputé lui avoir loujours appartenu : il a consuit sur son propre terrain. D’autre part, le propriétaire sous condition résolutoire n’a plus aucun droit, il est censé n'avoir jamais été propriélaire. Il ne peut donc désormais êlre question ni de démolilion ni d'indemnilé.

SECTION III. — Des constructions élevées par un propriétaire sous condition résolutoire.

396 bis. — Nous aurons, dans cette section, à poser tout d’abord une théorie générale ; puis, parcourant notre Code pour y chercher les cas les plus intéressants ou les plus pratiques de résolution ou de révocation de la propriété, nous déterminerons, d’une part, à quelles hypothèses la théorie générale doit s'appliquer, et, d'autre part, quelles circonstances particulières, quels principes spéciaux, quels textes y apportent des dérogations.

$ 1. — Théorie générale.