Le propriétaire sous condition résolutoire a la jouis

(1) Art. 1179. Civ.

sance et la disposition de la chose : il en est le véritable propriétaire, il a sur elle tous les droits du maitre, il exerce sur elle tous les attributs de la propriété. Il percoit les fruits, il administre. Mais son droit de propriété est soumis à une condition résolutoire ; c’est dire qu'il est constamment menacé. Si tous les actes qu'il fait sont valables, ils sont affectés — du moins tous les actes autres que ceux de pure administration — ils sont affectés de la même condition que la propriété.

Pendente conditione, les actes du propriétaire sous condilion résolutoire ne sont done que provisoirement valables.

Vienne la condition à défaillir, le droit de propriété devient irrévocable. Les actes passés antérieurement sont définilivement valables. Le propriétaire — dont le droit était résoluble sous la condition défaillie — est censé avoir toujours eu ce droit complet et parfait.

Vienne au contraire la condition à se réaliser, {ous ses droits disparaissent. Il y a plus : par la rétroactivité de la condition, il est censé n’en avoir jamais eu aucun : tous les actes de disposition qu’il a faits sont anéantis.

Dans une semblable situation, il est au moins prudent de ne pas construire. Mais ce propriétaire sous condition résolutoire n'écoute pas les conseils de la prudence, il espère que jamais la condition ne se réalisera, il construit. Quelle sera la condition juridique de ces constructions pendente conditione ? Quel sera leur sort suivant que la condition viendra à défaillir ou à se réaliser ?

398. — I. Pendente condilione, le propriétaire sous condition résolutoire est véritablement propriétaire de la construction qu’il a élevée. Son droit de propriété n’est nullement attaqué : il devra seulement, si la condition se réalise, restituer l'immeuble à celui qui en est propriélaire sous condition

suspensive. Son droit est plein et entier, mais subordonné à une condition.

Ainsi que nous l’avons vu dans tout le cours de cette étude, l'accession a pour effet d'incorporer juridiquement le bâtiment à l'immeuble, de l'identifier à lui. 11 en résulte que le propriétaire du sol est toujours propriétaire du bâtiment et que le constructeur ne peut avoir sur l'édifice que le droit qu'il a sur le terrain lui-même. Le propriétaire sous condition résolutoire a sur le sol un droit conditionnel et résoluble, il n’a sur le bâtiment que le même droit également condilionnel et également résoluble.

De ce que, tant que la condition ne s’est pas réalisée, il a sur le sol un vérilable droit de propriété et peut exercer tous les droits dont se compose ce droit le plus absolu de tous, nous lirerons les conséquences suivantes :

Il peut aliéner le terrain et le bâtiment — ou l’un d’eux seulement, — consentir sur eux des servitudes ou en stipuler à leur profit, il peut en disposer de toute façon.

Il perçoit les fruits du sol : de même il touchera les loyers de l'édifice ou en jouira.

Les créanciers pourront saisir la construction comme le sol, et il peut les leur donner en antichrèse ou les leur hypothéquer.

Pour défendre le bâtiment comme pour défendre le sol, il a loules les actions pétitoires ou possessoires. Lui enlève-ton la possession de l'édifice, il la recouvrera en intentant la réintégrande ; le trouble-t-on, il intentera la complainte.

En un mot, propriétaire, il a tous les droits et actions du propriétaire : il peut jouir et disposer de la construction comme du sol.

399. — Tout autre est la situation du propriétaire sous condition suspensive, à l’égard des constructions qu'a élevées

CONSTRUCTIONS ÉLEVÉES PAR UN PROPRIÉTAIRE 303 le propriétaire sous condition résoluloire. Il n’est pas propriétaire, il espère seulement le devenir. Sans doute, il a un droit, et ce droit porte sur la construction comme sur le sol: mais c’est un droit bien incertain. Reconnaissons lui cependant le droit d’hypothéquer et d’aliéner; sa cession, sa constitution d'hypothèque seront soumises à la condition inverse de celle qui atteint la cession ou la constilution que peut consentir le propriétaire sous condition résolutoire. L'événement qui donne la vie aux actes de l’un frappe de mort les actes de l’autre.

400. — IT. St la condilion résoluloire vient à défaillir, les droits du propriétaire qui y étaient soumis se trouvent confirmés. D’inconsistants qu'ils étaient, ils se trouvent en quelque sorte solidifiés. Ils sont même censés avoir toujours été tels. Désormais les actes que le propriétaire avait faits alors qu'il était encore menacé de la condition sont parfaitement valables et définitifs. Il se trouve propriétaire incommutable du bâtiment qu'il avait construit. Il est censé avoir construit sur son propre terrain. [l n’a done plus rien à craindre.

A l'inverse celui qui était propriétaire sous condition suspensive voit son droit à jamais perdu. La cession qu'il avait faite, l'hypothèque qu’il avait consentie s’évanouissent, sont censées n'avoir jamais été contractées.

En présence du droit absolu du constructeur, en l'absence de tout droit chez l'ancien propriétaire sous condition suspensive, aucun conflit ne peut s'élever: il ne sera question ni de démolition, ni d'indemnité.

401. — III. Mais le cas intéressant, le cas où se présentent toutes les difficultés, c’est le cas de la réalisation de la condilion.

Le propriétaire sous condition résolutoire cesse d’avoir aucun droit sur la chose ; bien plus, il est censé n’avoir ja-

mais élé propriélare. En raison de cette fiction de rétroactivilé attachée à l'événement de la condition, tous les actes qu'il a passés, les cessions, les hypothèques, les servitudes qu'il a pu consentir, sont réputées non avenus. S'il a construit, le bâtiment continue à subsister ; la fiction ne peut rien sur la réalité tangible ; mais il est réputé avoir été construit sur le fonds d'autrui. =

Et cet autrui, c’est celui qui était propriétaire sous condition-suspensive. Son droit, son espérance de droit plutôt, a pris consistance. Il a désormais sur la chose un droit de propriété définitif et irrévocable. Mieux encore, la fiction de la rétroactivité donne à ce droit une portée extraordinaire : il n’a pas effet seulement pour le présent et pour l’avenir, il produit effet aussi sur le passé. Ce propriétaire est censé l’avoir été depuis le jour où a pris naissance son droit conditionnel.

De cette époque, le propriélaire sous condition résolutoire est censé n'avoir eu aucun droit, et le propriétaire sous condition suspensive est réputé avoir eu les droits qu’il exerce maintenant.

Propriétaire du sol, celui-ci est propriétaire aussi de la construction: c'est une conséquence du phénomène de l’accession. Il peut donc garder le bâtiment, ce n’est pas douteux : sans cela, que deviendrait le principe fondamental de toute celle matière, principe que nous avons étudié au com: mencement de ce travail : « Qui a le sol a le bâtiment »? Et il peut conserver la construction même contre le gré du constructeur. Mais il est bien certain aussi, l’équité l'exige, que s'il garde le bâtiment il devra indemniser le constructeur. Quel sera le montant de l'indemnité ?

Il peut conserver la construction, disons-nous. Maïs ne peut-il aussi la refuser ? Ne peut-il, si la construction ne lui

convient pas, ou s’il ne veut pas avoir d’indemnité à payer, en exiger la démolition ?

Voilà les deux grandes questions à résoudre. Bien que les opinions les plus variées aient été émises par les auteurs, opinions que nous indiquerons rapidement, il nous semble que le principe général, que la double solution cherchée résulte clairement de l’application combinée du principe de la rétroactivité de la condition et de la règle générale, nous l’avons vu, de l’article 555.

402. — Certains auteurs, dont M. Demolombe, n’admettent pas que les constructions puissent être démolies. Nous savons que cet auteur considère le droit d’exiger la démolition comme un droit barbare, et qu’il s'efforce d’en restreindre les cas d'application. Nous connaissons aussi son esprit prétorien, qui lui fait souvent préférer les considérations de raison et d'équité aux arguments de textes.

M. Laurent, dont la méthode contraire veut une interprétation rigoureuse des textes et une stricte application du droit, admet ici le droit pour le propriétaire de faire enlever les ouvrages. C’est, selon lui, une conséquence de son droit de propriété.

D’autres tranchent la difficulté par une distinction, admettant la démolition ou la rejetant, selon qu’une plus ou moins grande faveur leur semble devoir être accordée aux propriétaires sous condition résolutoire. Parmi eux, les uns pensent qu'il y a lieu d'appliquer Particle 555, les autres cherchent des textes spéciaux ou s'appuient sur les seules règles de l'équité.

403. — Pour nous, il nous semble qu’une exacte analyse de la situation juridique que nous étudions et la généralité des termes de l’article 535 nous conduisent à appliquer ici

encore les décisions de ce texte. En principe, le propriétaire L—20

a le droit d'exiger la démolition des ouvrages construits sur son terrain par un étranger. Ce principe ne pourra céder que dans certaines circonstances où une situation particulièrement favorable, une absence complète de faute de la part du constructeur ou même des textes spéciaux nous commanderont une autre solution.

Le droit pour le propriétaire d'exiger l’enlèvement des constructions élevées sur son terrain par un tiers et de se soustraire ainsi au paiement d’une indemnité est un principe fondamental, en droit comme en équité. En droit, c’est la sanction nécessaire du droit de propriété. En équité, c’est la conséquence de ce que nul ne peut imposer à autrui une obligation contre son gré.

On ne peut admettre qu’un tiers puisse, en construisant sur le sol d'autrui, en violant le droit le plus absolu, le droit qui est la base de la société, imposer au propriétaire des constructions qu’il n’a pas commandées, dont il n’a nul besoin, dont il ne veut pas. IL est non moins inadmissible que ce même tiers vienne, en lui imposant ces constructions, lui imposer aussi le paiement d’une indemnité parfois considérable. C’est ce qui fait que la règle de l’article 555, n’étant que l'expression de la plus pure justice, peut s'étendre par analogie.

Mais ici il n’est même pas besoin d’argumenter par analogie. Par l'effet de la rétroactivité de la condition résolutoire, l'ancien propriétaire n’est censé avoir eu — depuis l’acte qui à transféré la propriété avec clause résolutoire — aucun droit sur la chose, et inversement le nouveau maître est réputé avoir été depuis lors propriétaire. L'ancien propriétaire, sans doute, a possédé l’immeuble, cela est indéniable : mais son litre de propriété indiquait bien la condition qui menaçait son droit ; il ne pouvait donc ignorer ce que sa propriélé

avait d’incertain, de précaire ; le titre lui-même servait à le constituer de mauvaise foi. Nous sommes done bien en présence d’un cas de constructions élevées sur le terrain d'autrui par un tiers détenteur de mauvaise foi. Nous sommes dans les termes mêmes de l’article 555, et le droit d'exiger la démolition ne peut être contesté au propriétaire.

404. — Les auteurs qui n’admettent pas l'application de l'article 555 arrivent au même résultat en s’appuyant sur les règles de la condition résolutoire. Ainsi que le dit l’article 1183 : « La condition résolutoire est celle qui, lorsqu'elle S’accomplit, opère la révocation de l’obligation, et qui remet les choses au même état que si l’obligation n’avait pas existé ». Dans l'hypothèse, disent-ils, d’un acte translatif de propriété affecté d’une condition résolutoire, le propriétaire au profit de qui se réalise cette condition peut donc exiger, aux termes mêmes de cet article, que les choses soient remises dans l’état où elles se trouvaient lors de la passation de cet acte. Ce qui implique nécessairement le droit d’exiger la démolition des constructions élevées par l’ancien propriétaire pendente conditione (1).

Cette argumentation ne fait que confirmer la solution que nous avons admise.

405. — Le résultat semble dur à M. Demolombe (2). [1 nous paraît au contraire fort équitable. Le nouveau propriétaire n’a rien à se reprocher, il n’a commis aucune faute, aucune négligence. L'ancien propriétaire, au contraire, a commis une faute, et même une faute grave. Il savait fort bien tout ce que son droit avait de précaire : il n’ignorait pas, il ne pouvait ignorer l'existence de celte condition qui le menaçait continuellement. Qu'elle se réalise, et soudain tous ses droits

(1) Ausry et Raw, t. II, $ 204, note 18, p. 262. (2) DEMOLOMBE, t. IX, n° 691, bis.

s'évanouiraient. Dans une semblable situation, la prudence la plus élémentaire lui commandait de ne pas bâtir. Il devait, s’il désirait élever un bâtiment, attendre que l’arrivée ou la défaillance de la condition vint le fixer sur la portée de son droit. Il n’en a rien fait: avec une imprudence inouïe, il a construit. S'il a commis une faute aussi lourde, il nous paraît absolument juste que ce soit lui qui en supporte toutes les conséquences. Le propriétaire sous condition suspensive supporterait une partie de ces conséquences s’il était contraint de conserver les constructions. D’où le droit, pour lui, d'exiger la démolition.

Qu'on argue de la rétroactivité de la condition et de la généralité des termes de l’article 555, qu’on raisonne du texte de l’article 1183, qu’on s'appuie sus les principes de l’équité, la même règle apparait : le propriétaire au profit duquel s’est accomplie la condition résolutoire ne peut être contraint à conserver les constructions élevées sur son terrain, il peut obliger le constructeur à les démolir.

406. — Quant à la question du montant de l'indemnité due par le nouveau propriétaire au cas où il conserve les construclions, nous l’avons résolue implicitement en décidant que la première partie de l’article 555 s'applique à la situation qui nous occupe. L’indemnité sera égale à l'intégralité de l’impense, sauf au propriétaire à user de la menace de démolition pour réduire les prétentions du constructeur.

$2. — Examen des cas partiçuliers.

407. — Le principe que nous venons de poser est un principe général. Mais il est des cas particuliers de condition résolutoire ou de révocation, où le propriétaire dont le droit est soumis à cette condition ou sujet à celle révocation, ne

commet aucune faute grave en construisant, où le peu de probabilité de réalisation de la condilion lui permet de se conduire comme le propriétaire normal, dont le droit est absolu et définitif. Dans ces cas, la solution que commanderait notre principe serait évidemment trop rigoureuse et dépasserail certainement l'intention du législateur. Des principes spéciaux, des textes parfois nous amèneront à écarter l’application du principe général pour rechercher une solution plus conforme à ces principes spéciaux, à ces textes, ou à l'équité.

Nous allons rapidement parcourir le Code pour y relever les cas de résolution ou de révocation les plus fréquents ou les plus remarquables. Nous examinerons pour chacun d’eux le traitement que mérite le propriétaire constructeur dont le droit était menacé de résolution ou de révocation. Nous n’oublierons jamais que le principe est le droit de démolition, mais nous saurons accorder à ceux qui n’ont commis ni faute, ni imprudence, la faveur que mérite leur situation.

I. — De l’envoyé en possession provisoire ou définitive des biens de l’absent.

408. — Il faut donner deux solutions bien distinctes suivant que l’envoi en possession est provisoire ou définitif : les droits et pouvoirs de l’envoyé diffèrent en effet considérablement.

409. — A. Au cas d'envoi en possession provisoire, nous ne sommes pas véritablement en présence d’un cas de propriété résoluble ou révocable : il y a plutôt mandat d’administrer, ainsi que nous allons le voir. Mais cette situation mérite d’être examinée : dans notre revue des articles du Code, elle trouve naturellement sa place ici.

410. — L'article 195 dispose : « La possession provisoire ne sera qu’un dépôt, qui donnera à ceux qui l’obtiendront l’administration des biens de l’absent, et qui les rendra compta-

bles envers lui, en cas qu'il reparaisse ou qu'on ait de ses nouvelles ».

Nous sommes alors dans la période où on espère encore le retour de l’absent. C’est dans son intérêt que la loi donne à un mandataire intéressé lui-même à la prospérité du patrimoine qui lui est confié, à l'héritier présomptif, l’administration de ses biens. Le texte de notre article marque bien tout ce qu'a de précaire la possession de l’envoyé provisoire, par la comparaison — car ce n’est évidemment qu'une comparaison — avec un dépôt. L’envoyé en possession durant celte période est un mandataire qui devra rendre compte de sa gestion à l’absent. C’est un administrateur el ses pouvoirs se bornent aux actes d'administration.

Si donc, durant la période de la possession provisoire, l’envoyé construit sur les biens de l’absent, il commet une grave imprudence (1). Que l’absent revienne, ce qui est très possible tant qu'on est encore dans cette période, et il verra ce à quoi il s'était exposé. Elever des constructions, bâtir une maison, cela ne rentre plus dans les pouvoirs d’un administrateur : c’est au contraire ce qu’on nomme un acte de disposilion. Il a donc agi en dehors du mandat qui lui était donné. Nous lui appliquerons les règles que nous avons reconnues exactes en ce qui concerne un mandataire qui dépasse les pouvoirs que lui avait donnés le mandant. Si l’absent vient à reparaitre, et qu'il ne trouve pas les constructions à son goût ou qu’il les trouve trop dispendieuses, qu'il refuse de les prendre à son compte, l’envoyé en possession se verra obli-

(1) Nous mettons de côté le cas, absolument exceptionnel, où on pourrait considérer la construction d’un bâtiment comme un acte d’administration. En pareille occurrence, il faudrait évidemment appliquer les règles posées plus haut en ce qui conserne un mandataire qui exécute fidèlement son mandat : l’absent de retour sera réputé avoir construit lui-même, et devra rembourser l’impense intégralement.

gé de les démolir et l’ex-absent pourra encore lui demander des dommages-intérêts, s’il y a eu dégradation. Heureux sera notre envoyé trop entreprenant si l’absent de retour ne se montre pas intraitable et consent à garder les constructions pour une somme égale ou inférieure à la plus-value, toujours bien loin d'atteindre l’impense.

AT. — C’est en vain que l’on essaierait de contredire à cette décision en arguant de l’article 127 qui attribue à l’envoyé en possession provisoire une part de fruits de plus en plus grande à mesure que l’absence se prolonge, et même la totalité, s’il y a trente ans et plus que l’absent a disparu. De cette disposition on a voulu conclure que l’envoyé devait être considéré comme un possesseur de bonne foi : d’où refus à l’absent de retour du droit d'exiger la démolition, et fixation de l'indemnité à la plus-value ou à l’impense, à son choix.

La disposition de l’article 127 s'explique facilement: la part de fruits est une rétribution pour l'administrateur. Il est impossible d'en conclure, ainsi qu'on a voulu le faire, que l’envoyé est un possesseur de bonne foi : l’article 195 s’y oppose de la facon la plus explicite, en montrant le caractère précaire de sa possession.

412, — B. Tout autre est la situation de l’envoyé en possession définitive. Le retour de l’absent n’est plus probable : la présomption de mort l'emporte : c’est presqu’une certitude. On ouvre déjà la succession de l’absent: on appelle ses héritiers à la possession de ses biens. Ce n’est plus au nom de l’'absent et dans son intérêt que l’envoyé possède, c’est en son nom propre. Il n’est plus un administrateur ; il est davantage, il est véritablement propriétaire. Du propriétaire il a tous les droils : ses actes sont inattaquables, même quand ce sont des actes de disposition.

Ainsi que le dit l’article 132: « Si l’absent reparait, ou si

son existence est prouvée, même après l’envoi définitif, il recouvre ses biens dans l’état où ils se trouveront, le prix de ceux qui auraient été aliénés, ou les biens provenant de l’emploi qui aurait été fait du prix de ses biens vendus ».

L’envoyé en possession définitive peut aliéner, hypothéquer, grever de servitudes. À plus forte raison, il peut construire : il peut bâtir une maison aussi somptueuse qu’il lui plait, il peut couvrir un terrain vague d'usines et de bâtiments; il n'excède en rien ses pouvoirs, car il possède le plus absolu de tous, le pouvoir de propriétaire.

413. — Après une longue absence, quarante ans et plus peut-être sans nouvelles, l’absent reparait ; il se fait reconnailre. Il trouve son immeuble couvert de constructions. Sans doute l’envoyé en possession voit son droit s’'évanouir et il est contraint de restituer ses biens à l’absent de retour. Maïs, en ce qui concerne les constructions, peut-on lui adresser quelque reproche ? La loi elle-même ne lui avait-elle pas donné tout lieu de croire à la mort de l’absent et à l’irrévocabilité de son propre droit? S'il y a eu imprudence, n'estelle pas plutôt du côté de l’absent, qui pendant si longtemps n’a pas donné signe de vie ?

Quels que soient les deniers employés au paiement de la construction, nous refusons absolument à l’absent de retour tout droit de démolition. C’est ce que commande l'équité, c'est ce qu'admet la loi écrite. L'envoyé en possession définitive a le plus souvent agi de bonne foi: il a, à sa possession, un juste titre. En outre, en construisant, il n’a fait qu'exercer un droit que la loi reconnaît. Nous devons donc refuser au propriétaire, c’est-à-dire à l’absent de retour, le droit d'exiger la démolition : il conservera donc les constructions, et il devra une indemnité à l’envoyé constructeur.