VI. — Du grevé de substitution

428. — En ce qui concerne le grevé de substitution, nous n'apercevons aucune raison de lui appliquer un traitement de faveur. Il n’a jamais pu penser que les biens grevés lui resteraient en propriété définitive. Nous reconnaissons donc à l’appelé le droit d'exiger la démolition des constructions qu'il trouverait sur le fonds grevé, à moins qu’il ne préfère les conserver, ce qu'il pourrait certainement faire moyennant une indemnité égale au coût des travaux.

NII, — De l'époux donataire de son conjoint.

429. — Les donations entre époux faites pendant le mariage sont essentiellement révocables (1). Le droit de propriété de l'époux donataire est donc précaire, constamment menacé par le droit de révocation qui appartient au conjoint donateur. Si dans ces circonstances, le donataire construit, il commet certainement une imprudence. Nous ne voyons aucune bonne raison pour ne pas lui appliquer le principe.

Lors donc que le conjoint donateur, ayant révoqué sa donation, trouve des constructions sur l'immeuble qu'il reprend, il peut, à son choix, ou en exiger la démolition, ou les conserver moyennant une indemnité qui sera égale à ce

(1) Art. 1096, al. 1, Civ.

qu’elles ont coûté. Cette solution nous paraît logique. Elle est confirmée d’ailleurs par cette considération pratique, qui ne manque pas de poids :s'il en était autrement, il serait facile à l'époux donataire de rendre illusoire la faculté de révocation que la loi considère comme essentiellement inhérente aux donations entre époux ; il lui suffirait d’élever sur le fonds donné des bâtiments d’une importance assez grande pour que l'époux donateur ne puisse malériellement — étant donnée sa situation de fortune — reprendre l’immeuble en en payant la plus-value.

VIII, — De la condition résolutoire tacite dans les contrats synallagmatiques.

440. — Aux termes de l’article 1184, « la condition résolutoire est toujours sous entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne salisfera point à son engagement ». Si donc un acquéreur ne remplit pas les engagements qu'il a pris vis-à-vis de l’aliénateur, celui-ci peut demander en justice la résolution du contrat.

Que si l'acquéreur a élevé des constructions sur l’immeuble, notre principe s’appliquera sans difficulté. La situation de cet acquéreur ne mérite généralement aucune faveur : c’est par sa faute, c’est parce qu’il n’exécute pas ses obligations, que le contrat n’est pas maintenu. L’aliénateur pourra exiger la démolition des bâtiments et la remise des lieux en l’état, avec dommages-intérêts, s’il y a lieu (1).

Ce que cette solution peut parfois avoir de rigoureux est tempéré par la faculté reconnue au juge d’accorder à lacquéreur un délai pour lui permettre de s’exécuter.

(1) Art. 1184, al. 2. Civ.

481. — Nous avons déjà vu deux applications de cette condition résolutoire dans la révocation des donations pour inexécution des charges el pour cause d’ingralitude (1). Nous en verrons encore d’autres applications, notamment aux cas de résolution de la vente pour défaut de paiement du prix (2) et de folle enchère (3).

IX. — Résolution de la vente sur la demande de l'acheteur évincé.

432. — J'achète un terrain. Ayant payé mon prix, je me crois propriétaire incommutable de cet immeuble, j'en jouis et j'y élève des constructions. Puis survient le véritable propriétaire qui m'intente une action en revendication, établit son droit sur l’immeuble et m’évince.

Quelle sera la condition de mes constructions ? A quelle indemnité pourrai-je prétendre? Qui me la paiera ?

433. — Le véritable propriétaire se trouvera en présence, non pas d’un propriétaire sous condition résolutoire, mais d'un possesseur de bonne foi, qui, ayant acquis a non domino, a un juste titre dont il ignore les vices. C’est l’hypothèse expressément prévue par la seconde partie de l’article 555. Il ne pourra pas exiger que je démolisse mes constructions : il devra les garder et me payer une indemnité égale à la plus-value qu’en bâtissant j’ai procuré à son immeuble ou, s’il préfère, au prix des matériaux et de la maind'œuvre.

434. — D'autre part, la garantie qui m'est due me permettra de m'adresser à mon vendeur, soit aussitôt poursuivi par le vrai propriétaire, en l’appelant en garantie, soit après l’é-

(4) V. supra, n° 424-496.

(2) V. infra, n° 438.

(3) V. infra, n° 454.

90 CHAPITRE V viction en intentant contre lui une action en restilution du prix avec dommages-intérèls.

4° Si mon vendeur était de bonne foi, s’il croyait réellement l'immeuble sien, je ne pourrai lui réclamer davantage que ce que le véritable propriétaire me doil déjà, — en général du moins, — c’est-à-dire la plus-value. II me sera alors un garant du paiement de l'indemnité. Toutefois, il peut en être différemment au cas où la plus-value serait supérieure à l'impense ; alors je serai fondé à réclamer à mon vendeur, aux termes de l’article 1633, la différence entre l’impense qui m'a payée le verus dominus et la plus-value. « Sila chose vendue, dit en effet cet article, se trouve avoir augmenté de prix à l’époque de l’éviction, indépendamment même du fait de l'acquéreur, le vendeur est tenu de lui payer ce qu’elle vaut au-dessus du prix de la vente ».

90 Si le vendeur était de mauvaise foi, si c'était sciemment qu'il m'a vendu le fonds d'autrui, je lui réclamerai, non seulement la plus-value, mais la dépense intégrale. C’est ce qui résulle de l’article 1655 : « Si le vendeur avait vendu de mauvaise foi le fonds d'autrui, il sera obligé de rembourser à l’acquéreur toutes les dépenses même voluptuaires ou d’agrément, que celui-ci aura faites au fonds ».

Donc, dans tous les cas, mon vendeur, s’il est de mauvaise foi, me devra un supplément d’indemnité. Si, comme cela a lieu le plus souvent, la plus-value est inférieure à l’impense, le vrai propriétaire ne me payant que la plus-value, mon vendeur me devra la différence entre la plus-value et l’impense. Si, ainsi que cela a lieu quelquefois, l’impense se trouve inférieure à la plus-value, le propriétaire, choisissant l’autre Lerme de l’oplion que lui accorde Particle 555, ne me paiera que l’impense, et je réclamerai à mon vendeur la somme nécessaire pour parfaire la plus-value. Il doit, en ef-

fet, me payer tout ce que l'immeuble vaut au-dessus du prix de la vente (1).