X. — De la résolution de la vente pour vices rédhibitoires

485. — Nous devons dans ce cas donner une solution analogue à celle que nous avons donnée dans l'hypothèse précédente. Nous ne sommes pas en présence d’une véritable condition résoluloire, mais bien plutôt d'une nullité de contrat, d’une révocation.

Il faut encore distinguer suivant que le vendeur connaissait ou ignorait les vices qui ont fait prononcer la nullité de la vente.

436. — Dans le premier cas, l’article 1645 décide : « Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a recu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur. »

Comme il y a faute, et même fraude, de la part de ce vendeur, les dommages-intérêls comprendront le lucrum cessans comme le dainnum emergens : l'acheteur sera donc fondé à réclamer, non seulement la plus-value,mais même l’intégralité de l’impense.

Remarquons que c’est à l’acheteur à démontrer l'existence des vices de la chose et la mauvaise foi du vendeur : preuve souvent difficile à fournir.

431. — Dans le second cas, c’est-à-dire si le vendeur était de bonne foi, l’article 1646 donne lieu à quelque difficulté : « Si le vendeur ignorait les vices de la chose, il ne sera tenu qu'à la restilution du prix, et à rembourser à l'acquéreur les frais occasionnés par la vente ».

A la simple lecture de ce texte, il semblerait que toute in-

(1) Art. 1633, Civ.

demnité füt refusée à l'acheteur pour les constructions qu'il a élevées sur l’immeuble. Il n’en est rien.

Il est inadmissible, en effet, que l’article 1646 vienne ainsi méconnaitre les règles les plus générales et les mieux établies relativement aux dommages-inlérêts résultant de l'inexécution des obligations contractuelles. Tout débiteur qui n’exécute pas l'obligation qu’il a souscrite, sauf en cas de force majeure, doit une indemnité à son créancier. L'influence de la bonne ou de la mauvaise foi ne peut se faire sentir que relativement au montant de l'indemnité.

Il faut donc rechercher ce que le législateur entend parles « frais occasionnés par la vente ». S'il n’avait entendu par là que les frais et loyaux coûts du contrat, c’est cette dernière expression qu'il aurait employée, ainsi qu’il le fait en bien d’autres cas. S'il a employé cette formule plus vague, plus générale, de « frais occasionnés par la vente », c’est inlentionnellement : il veut que, bien que le vendeur de bonne foi soit tenu moins rigoureusement que le vendeur de mauvaise foi, il rembourse cependant à l’acheteur tous les frais et faux frais que la vente lui a occasionnés, qu’il le rende indemne de toutes les conséquences de la vente et de la rescision (1).

Nous admettrons donc parfaitement la doctrine d’un arrêt de la Cour de cassation qui a décidé que le vendeur de bonne foi doit rembourser à l'acheteur la plus-value que celui-ci a procuré au fonds par les constructions qu'il y a élevées (2).

C'est d’ailleurs la solution que commanderait l'équité, si

(1) V. GuiLLouARD, Contrat de vente, t. Ie, n° 464.

(2) Cass., 29 mars 1852, Sir., 1852. I. 321.

Cprz : Cass., 4 janvier 1859, Sir., 1859 . I. 936 ; Amiens, 16 janvier 1862, Sir., 1862, IL. 156 ; Rouen, 22 mai 1886, Sir., 1888. IL. 166.

l’on se plaçait en dehors de tout texte. L'acheteur ne connaissait pas les vices de la chose : il se croyait propriétaire incommutable de l'immeuble : en construisant il ne commettait ni faute ni imprudence. Il serait donc impossible de le contraindre à raser l'édifice avant d'exercer l’action redhibitoire, ou à laisser un bâliment à son vendeur sans en recevoir la moindre indemnité. L’indemnité que l’équilé commande en pareille occurrence, c’est la plus-value. Nous arrivons exactement à la solution que donne l’article 1646 sainement interprêté.

XI. — De la résolution de la vente pour défaut de paiement du prix ou inexéculion des conditions.

438. — L'article 1654 est un cas d'application très simple de la condition résolutoire lacite de l’article 1184.

L'acheteur pouvait facilement éviter la résolution en exécutant les conditions qui lui étaient imposées, en payant le prix convenu. Il savait bien que, s’il refusait de payer le prix ou de supporter les charges, le vendeur rentrerait en possession de l’immeuble. Il fait donc preuve de la mauvaise foi la plus caractérisée : il ne mérite aucune faveur.

Le principe général s’appliquera donc à ce cas particulier sans difficulté. Le vendeur rentrant en possession de son immeuble pourra faire raser les constructions qu'y avait élevées l’acheteur, si mieux il n’aime les conserver moyennant une indemnité égale à l’impense (1).