Quelle est la durée du droit de superficie

Nous répondons tout de suite à cette question parce que l'unanimité des auteurs sur ce point ne laisse aucun doute sur la réponse à faire. Il est permis de penser que, sous ce rapport, les rédacteurs du Code civil ont maintenu l’ancienne doctrine. Le droit de superficie différait autrefois de l’usufruit par sa perpétuité : il est vraisemblable qu’il en est encore ainsi aujourd’hui. La loi belge dont nous parlions a modifié cette solution, en décidant dans son article 4 que le droit de superficie ne peut être établi pour une durée de plus de cinquante années, sauf le droit de le renouveler. Mais c’est là une disposition qui ne peut évidemment s’élendre à la législation française : en l'absence de tout texte, la tradition fait autorité.

Toutefois il importe de remarquer que si le droit de superficie, étant un droit de propriété, est perpétuel de sa nature, ce caractère n’est pas de son essence. Nous rencontrerons de nombreux cas de superficie temporaire, notamment lors-

que la clause de superficie est insérée dans un bail ou dans une concession de biens du domaine public (1).

46T. — On a beaucoup discuté sur le caractère particulier du droit de superficie. Est-ce un démembrement de la propriété, une servitude, ou une forme de la propriété ?

Nous trouvons dans le rapport de M. Demangeat à la Cour de cassation sur l'affaire terminée par l'arrêt précité du 27 avril 1891 un examen très intéressant de la question.

À Rome, d’après le droit eivil et le droit des gens, il ne peut pas y avoir un propriétaire de l'édifice et un propriéaire du sol distincts l'un de l’autre. « Mais si le propriélaire d’un terrain me permet d'y avoir une maison à moi appartenant, le préteur me donne une aclion réelle utile, c’està-dire accordée à limitation de la revendication civile. Voilà done le supertficiaire assimilé par le préteur à un propriétaire. Il a la propriété prétorienne de la maison. En conséquence, il peut transmettre son droit comme un propriétaire, il peut le démembrer en grevant le maison d’une servitude ou d’un usufruit.

« Dans notre ancienne jurisprudence française, on a souvent distingué le domaine direct et le domaine utile. Mais aujourd’hui, si nous considérons le droit de propriété en luimême, dans sa nature juridique, et non au point de vue des différents objets auxquels il peut s'appliquer, il est certain que le Code civil ne reconnait pas plusieurs espèces de propriété, qu’il n’en reconnait qu’une, celle qu’il a définie dans l’article 544...

(1) Augry et RAU, t. IL, $ 223, texte et note 11, p.440. — DEMOLOMBE, t. IX, n° 483 quater. — LAurenT, t. VIII, n° 409, — PROUDHON, Traité des dr. d'usufruit, t. Ier, n° 117.

Cass., 18 novembre 1835, Sir., 1885, [. 907. — Cass., 10 avril 1867, Sir., TNT

« Nous sommes fondé à conelure que ce qu’on appelait autrefois droit de superficie est aujourd’hui un véritable droit de propriété (1) ».

A cet argument historique, nous pouvons en ajouter un autre, plus concluant selon nous. Le droit de superficie est un droit de propriété, ou il n’est pas (arg. art. 526, 543, 2118). Or, il existe dans notre législation, nous l’avons démontré. Donc le droit de superficie n’est autre chose qu’un droit de propriété, restreint quant à son objet.

A l’autorité déjà grande de M. Demangeat, vient s’ajouter celle de MM. Aubry et Rau et Demolombe (2).

468. — On discute encore la question de savoir si le droit de superficie constitue un immeuble par nature ou un immeuble par l’objet auquel il s'applique. Sans entrer dans celte controverse plus spéculative que pratique, il nous semble bien que la solution est commandée par l’article 518 : « Les bâtiments sont immeubles par leur nature ». Cet article ne distingue pas, ainsi qu'on a essayé de le faire, selon que les bâtiments ont été élevés par le propriétaire ou par un tiers. Seul le sol est à proprement parler immeuble par nature : c’esten s’incorporant à lui que les matériaux deviennent construction, c’est-à-dire immeuble. Mais peu importe la main qui pose ces matériaux elles cimente. La seule condition pour qu’il y ait immeuble par nature, c’est l’adhérence physique et matérielle au sol.

Le superficiaire a sur ces bâtiments un droit de propriété identique à celui qu’a sur un fonds de terre un propriétaire ordinaire : il n’y a pas plusieurs espèces de droit de propriété ;

(1) V. le rapport de M. le conseiller Demangeat, Sir., 1891. I. 371. (2) Loc. supra cit. — NV. aussi Cass., 6 mars 1861. I. 713.

la superficie est donc véritablement un bien immeuble par nature (1).

469. — Nous ne sommes entré dans celte discussion des caractères du droit de superficie que pour poser des prémisses solidement établies dont nous puissions tirer des conséquences certaines.

Les droits du superficiaire sur la construelion sont ceux d'un propriélaire, ce sont les droits les plus complets et les . plus absolus compris sous la triple attribution de la proprié- Lé, uli, frui, abuti.

I a pour garantir son droit toutes les actions accordées par la loi au propriétaire et au possesseur. Est-il dépouillé de sa maison, il pourra intenter contre le possesseur actuel l’action pétiloire que les Romains nommaient revendication : notre droit ne distingue plus de propriété civile et de propriété prétorienne, il n’y en a plus qu’une. Est-il troublé, dépossédé, il aura toutes les actions possessoires, complainte et réintégrande. Prétend-il à une servitude en faveur de son édifice, il aura pour la faire reconnaitre l’action confessoire. Un tiers exerce-t-il indûment sur sa maison une servitude, il aura pour faire cesser cette prétention l’action négatoire.

Il peut jouir lui-même de la construction. Mais rien ne l’empêche d’en tirer des revenus en la louant, ou de s’en faire un instrument de crédit en consentant sur elle des hypothèques ou en la donnant en antichrèse à un créancier (2).

(1) DemanrTe, C. an., t. IX, n° 339. — DEMOLOMBE, t. IX, n° 483 quater.

Caen, 3 avril 1824 (en note, Sir., 1867. I. 277.) — Cass., 10 avril 1867, Se ER

(2) Douai, 19 juillet 1844, Sir., 1844. T. 682 (motifs). — Cass., ?7 juillet 1868, Sir., 1869. I. 38. — Lyon, 14 août 1868, Sir., 1869. IL. 115.— Trib. de la Seine, 27 novembre 1869, Sir., 1872. II. 170.— Lyon,18 février 1871, Sir., 1871. II. 81.— Rouen, 24 août 1871 ; Paris, 18 décembre 1871, et Nîmes, 3 janvier 1872.

Le superficiaire peut aliéner son droit, entre-vifs ou à cause de mort, à titre gratuit comme à litre onéreux. Il peut grever les constructions de servitudes ou constituer sur elles un usufruit.

Les créanciers du superficiaire peuvent les saisir, et les formes à suivre seront celles de la saisie immobilière (1). Le prix de la vente sera distribué par voie d'ordre et non par voie de contribution (2).

Enfin, au point de vue fiscal, toute mutation sera soumise à la transcription, et les droits perçus seront ceux qui frappent les mutations immobilières (3).

Le superficiaire peut faire tous ces actes, même quand son droit n’est que temporaire : seulement ils se trouvent soumis à la même restriction. Il en est ainsi notamment du concessionnaire : il peut avoir un droit de superficie, l’aliéner, l’hypothéquer ; mais l’aliénalion ou l’hypothèque constituée sont soumises également à la révocabilité de la concession (4).

SECTION IV. — Comment s’établit le droit de superficie.

410. — Le droit de superficie, comme toute propriété, s’acquiert par titre ou par prescription.

tous trois, Sir., 1872. IT. 170. — Paris, 23 février 1872, Dall.,1874. II. 21. — Paris, 15 juillet 1872, rapporté au Rép. met. de Dalloz, supplém. Ve Louage, n° 322. — Cass., 27 mai 1873, Sir., 1873. I. 254. — Trib. de Charleville, 12 avril 1877, Gaz. des tribunaux, 33 avril 1877. — Trib. de la Seine, 3 février 1874, Rev. not., 4653.

(1) Cass., 10 avril 1867, rejetant le pourvoi contre un arrêt de la Cour de la Réunion, 4 mars 1865, tous deux Sir., 1867. I. 277.

(2) Cass., 14 février 1872. Sir., 1872. I. 104.

(8) V. infra, Troisième partie, Droit fiscal, no 512 et s.

(4) Cass., 10 avril 1867, Sir., 1867. [. 277.

$1, — Titre.

4T1. — Le titre constitutif de superficie est une renonciation expresse ou tacite du maitre du sol au bénéfice de l’accession.

Le propriétaire donne, par exemple, à un tiers l’autorisation de bâtir sur son terrain en déclarant d'avance ne pas entendre faire valoir ses droits sur les constructions. Une semblable renonciation constitue pour le constructeur un droit de propriété sur les édifices qu'il élève, c'est-à-dire un droit de superficie.

Souvent aussi ce ne sera qu'après l'édification des constructions que le propriétaire traitera avec le constructeur. Le maitre du sol aime mieux traiter que d’avoir à payer une indemnité parfois considérable : il déclare alors renoncer au droit qu'il a sur les constructions, il passe avec le constructeur une véritable vente ; il aliène l’édifice à celui qui l’a élevé : le prix consiste en l'indemnité, qu'il est ainsi dispensé de payer et une somme fixe ou une redevance annuelle. Cela permet au propriétaire de tirer profit des bâtiments sans avoir à payer la somme souvent importante à laquelle se monte l'indemnité.

Parfois enfin c’est dans un testament ou dans un parlage

qu’on trouve la constitution d’un droit de superficie.

412. — Mais ce ne sont là que des cas assez rares dans la pratique. Dans l'hypothèse de beaucoup la plus fréquente, la clause de superficie se rencontre comme accessoire dans un contrat de bail, plus ou moins nettement stipulée.

Ainsi le preneur à bail d’un terrain stipule la facullé d'y élever les constructions qu'il lui plaira : durant toule la du-

rée du bail, est-il dit, les construclions seront la propriété L.—93

du preneur ; à l'expiration, il aura le droit de les enlever, ou bien il les laissera au propriélaire moyennant une somme fixée d'avance ou à fixer à dire d'experts, et ce, au gré du preneur. Voilà une clause de superficie absolument explicile.

Parfois, le lerrain loué est déjà en partie bâli: la clause n’est alors slipulée que pour les augmentations et agrandissements que pourrait faire le locataire.

473. — 1l arrive maintefois que la clause de superficie n’est pas insérée expressément : on la reconnaitra à certains droils accordés au preneur et caractéristiques de la propriété, on l’induira de certaines clauses contenues au bail. La renoncialion du propriétaire au droit d’accession, pour être tacite, n’en est pas moins parfaitement valable, étant donné que notre droit admeten principe la liberté des conventions et la non-solennité des contrats.

Ainsi, nous reconnaîlrons qu'une conslitution de superficie résulte de deux clauses assez usitées :

1°) La clause qui permet au locataire d'enlever les constructions qu’il aurait élevées. Le droit d’accession accordé au propriétaire du sol consiste en effet dans le droit de conserver les constructions si elles lui conviennent, autant au moins que dans celui d’en exiger la démolition. S'il autorise le preneur à construire et à démolir comme il lui plait, c'est donc qu’il renonce à son droit. D'autre part, le locataire, pouvant user el abuser de ces constructions, n’a-t-il pas sur elles tous les pouvoirs d’un propriétaire? Nous sommes donc bien en présence d’un superficiaire (1).

20) La clause donnant au locataire le droit de construire sur le terrain loué et affectant hypothécairement les bâtiments à élever, au paiement du loyer. En effet, pour que le propriétaire puisse avoir hypothèque sur les bâtiments, il

(1) Paris, 80 mai 1864, Sir., 1864. IT. 266.

faut que ces bâtiments ne lui appartiennent pas, car on ne peut s’hypothéquer sa propre chose. En déclarant que les conslruclions lui seront hypolthéquées, le propriélaire du fonds déclare implicitement renoncer à son droit d'accession (1).

Nous avons cité particulièrement ces deux clauses parce qu’elles se rencontrent assez souvent. Mais on peut prétendre qu'il y a constilution de superficie dans beaucoup d’autres. C'est là une question d’interprétalion des conventions ; c’est donc essentiellement une question de fait : les juges rechercheront done quelle a été lintention des parties, leur décision à intervenir sur ce point sera souveraine et ne pourra être censurée par la Cour de cassation.

414. — Il importe d’ailleurs de faire une remarque qui n’est pas dépourvue d'intérêt au point de vue de la preuve.

Le principe est déposé dans l’article 553 : Qui a le sol a le bâtiment ; telle est la règle, telle est la présomption. C’est donc au constructeur, et notamment au locataire, qui veut établir qu’il n’en est pas ainsi, à fournir toutes les preuves, à démontrer qu'il y a eu renonciation à son droit d’accession de la part du propriétaire. Faute de faire cette preuve, la propriété des constructions restera au propriétaire du sol. Le droit de superficie ne se présume pas.

C'est done avec raison que la Cour de cassation a décidé que l’on ne pouvait voir, de la part du propriétaire, une renonciation à son droit d’accession et au droit d'option que lui accorde l’article 555, dans le fait que les constructions avaient été élevées par le locataire au vu et au su dudit propriétaire (2).

(1) AuBry et RAU, t. II, $ 293, p. 442.

Cass., 7 avril 1862, Sir. 1862. I. 459.

(2) Cass., 15 janvier 1849, Sir., 1849. I. 95. — Cass., 1°r août 1859, Sir. 1860, I. 67.

475. — Les cas de superficie sont beaucoup plus fréquents qu’on ne serait disposé à le croire.

Il n’est pas rare, par exemple, qu’un fermier, prenant à bail un domaine important pour une assez longue durée, stipule à son profit le droit de construire tous les engrangements, écuries, élables qui pourraient lui être utiles pour serrer les récoltes ou élever du bétail, sous cette condition qu’il pourra en toule circonstance les modifier comme bon lui semblera : souvent le bail ajoute qu'à son expiration et au cas de non renouvellement, ces constructions seront reprises par le propriétaire moyennant leur valeur actuelle. Le droit ainsi accordé au fermier est absolu : c’est celui d’un propriétaire ; ily a donc constitution de superficie.

Plus fréquemment encore, surlout aux abords des grandes villes, des gens peu fortunés trouvent économique de louer des terrains vagues de peu de valeur et d'y élever des maisons en bois ou en briques, stipulant dans le bail le droit à son expiration, d'enlever leurs bâtisses : ce sont des superficiaires. Ou bien l'entrepreneur d’un grand et long travail, d’un pont, d'un fort, loue un terrain non loin du lieu oùil a à construire et spécifie au bail que c’est en vue d'y élever les hangars et écuries nécessaires pour abriter ses matériaux et ses machines, pour loger ses chevaux, et qu'il se réserve d'enlever tous ces bâtiments à la fin des travaux : voilà un superficiaire. Superficiaires aussi sont les industriels qui concluent des baux à long terme, en stipulant le droit d'élever sur le terrain loué tous les bâtiments nécessaires à leur industrie et en se réservant pour la fin du bail le choix entre leur enlèvement et leur délaissement au propriétaire moyennant une indemnité à fixer à dire d'experts.

Un cas fréquent aussi, c’est la concession par l’Elat ou les établissements publics de terrains qui leur appartiennent,

avec le droit pour le concessionnaire d’y élever des constructions qu'il devra raser, soit à première réquisition, soit à l'expiration du délai fixé. Ce sont, par exemple, ces moulins ou ces usines dont l'Etat concède le droit d'établissement sur les fleuves et rivières navigables ou flottables: ces cours d’eau font partie du domaine public et sont inaliénables, le sol reste donc la propriété de l’Elat, le concessionnaire est un superficiaire. IL en est ainsi encore du droit que l'Etat concède à quantité d'industries, pêcheries, salines, cabines fixes de bains ; ce sont des bâtiments qui appartiennent à des particuliers et dont le sol appartient à l'Etat (1-2).

$ 2. — Prescription.

416. — Si le titre est de beaucoup le mode le plus fréquent de constitution du droit de superficie, la prescription est aussi indiquée par le Code. Mais il faut envisager, pour indi-

(1) Caen, 3 avril 1824, Sir., 1825. IT. 173. —Cass., 18 novembre 1835, Sir., 1835. I. 907. — Tribunal de St. Denis (Réunion), 7 février 1865 ; Cour de la Réunion, 4 mars 1865, et Cass., 10 avril 1867, Sir., 1867. I. 277.

@) Telle est du moins l’opinion qui nous paraît exacte.

On a prétendu toutefois que les établissements bâtis par des concessionnaires sur le domaine public, et notamment lessalines, pêcheries, moulins, usines, élevés sur les bords de la mer ou d’une rivière navigable ou flottable, avaient un caractère mobilier. C’est l’opinion que défend M. Laurent (t. V, n° 418). Le caractère précaire de semblables établissements met, selon le savant auteur, obstacle à ce que le concessionnaire en soit reconnu propriétaire immobilier : ce serait aller à l’encontre de ce principe absolu d’après lequel le domaine public est inaliénable (Cprz. Troplong, Prescription, t. Ier, n° 150, p. 252.).

Nous ne voyons dans notre décision aucune atteinte au principe de l’inaliénabilité du domaine public. La propriété du sol — inaliénable — demeure à l'Etat. Quant aux constructions, ce sont des immeubles : cela résulte des termes, absolument clairs et absolument généraux de l’article 518. Le Code civil en fait une application dans l’article 519, en ce qui concerne les moulins fixés sur piliers.

quer des cas d'acquisition de la superficie par prescription, des situalions assez particulières.

Il faut se garder de confondre deux hypothèses absolument différentes : la prescriplion simultanée du sol et du bâtiment, et celle du seul bâtiment indépendamment du sol. C’est celle-ci qui constitue le seul cas d'acquisition de la superficie par prescription. Dans la première de ces hypotheses, en effet, c’est surtout, c’est principalement le sol qu’on prescrit : le bâtiment se trouve acquis en même temps, accessoirement, comme ne faisant qu'un avec le sol. Les espèces sont nombreuses, il est facile d’en citer. Voici, par exemple, un individu qui acquiert & non domino un terrain nu : de bonne foi, il y élève une construction. Puis le temps passe : au bout de dix à vingt ans, grâce à son titre dont il ignore les vices et à sa bonne foi, il se trouvera propriétaire du sol, et aussi du bâtiment puisqu'il est propriétaire du sol. Cette hypothèse n’est pas celle que nous avons à étudier ici.

417. — Il est une prescription des bâtiments indépendante de celle du sol. Et c’est elle que vise, en un texte assez obscur et inexact, plus inexact encore qu’obseur, l’article 553 in fine. Ce texte, après avoir posé en présomption la maxime : Qui a le sol a le bâtiment, ajoute : « sans préjudice de la propriété qu’un tiers pourrait avoir acquise ou pourrait acquérir par prescriplion, soit d’un souterrain sous le bâtiment d'autrui, soit de toule autre partie du bâtiment ».

Rectifions les inexactitudes qui se sont glissées dans la rédaction de cette partie de l’article. Il nous parle du « souterrain sous le bâtiment d'autrui » : ilnous semble que c’est plutôt cette expression plus générale « souterrain dans le sol d'autrui » qu’il faut lire. En effet, dans la première partie de l'article, c’est de « conslructions, plantations et ouvrages sur

un terrain ou dans l’intérieur » qu'on nous parle. L'intention du législateur ne semble donc pas douteuse.

Puis le même texte emploie encore celte expression « soit de toute autre partie du bâtiment ». Evidemment notre texte ne veut pas dire que le souterrain dont il s’agit soit une partie du bâtiment.

Le texte serait infiniment plus clair et rendrait mieux la pensée, qui n’est pas douteuse, du législateur, s’il était ainsi TOME ee sans préjudice de la propriété qu'un tiers pourrait avoir acquise ou pourrait acquérir par prescription, soël d'un souterrain sous le sol d'autrui, soit de tout ou partie d'un ouvrage quelconque élevé sur le terrain d'autrui ».

La pensée du législateur n’est pas douteuse. La loi reconnait formellement que la propriété d’un héritage bâti peut être partagé entre plusieurs personnes. Ainsi en poussant l'hypothèse à l'extrême, il se pourrait qu’un souterrain appartint à Primus, le sol à Secundus et le bâtiment à Tertius. Cette hypothèse est rare, c’est cerlain, cependant elle est possible. Elle peut même se reproduire par l'effet de la prescription.

478. — Il y aura acquisition par prescription d’un droit de superficie toutes les fois que les actes de possession auront porté uniquement sur les bâtiments ou sur les arbres (c’est généralement en matière d'arbres et de plantations qu’on trouve des exemples d'acquisition d’un droit de superficie par prescription), tandis que le sol aura continué à être possédé par le propriétaire. C’est l'application de la règle fondamentale en matière de prescription: Tantum præscriplum quantum possessum.

Ou bien le constructeur possédait le sol à titre précaire ; ou bien il a été touché d’un acte interruptif de prescription relativement au sol seulement : il accomplitle délai fixé pour

l'acquisition du bâtiment par prescription. Le bâtiment lui appartiendra alors que le sol sera encore au propriétaire.

M. Troplong confirme très nettement cette opinion en expliquant la portée de la règle : {antum præscriplum quantum possessum. « Si la possession, dit-il, n’a embrassé qu’un démembrement de la propriélé, comme une servitude, comme un droit d'usage, un droit de superficie, il ne faudra pas l'étendre au delà : elle n’atlaquera pas la propriété même ; elle devra être circonscrite dans le cercle du démembrement sur lequel elle sera exercée (1) ».

La jurisprudence contient un nombre assez considérable d’arrêts relatifs à l'acquisition par prescription de la propriété des arbres indépendamment de la propriélé du sol(2). Nous n'avons pu trouver de monuments de notre jurisprudence relatifs aux édifices. Mais la solution devrait être la même : eædem sunt rationes.

SECTION V. — Comment s'éteint le droit de superficie.

419. — Droit de propriété, le droit de superficie est de sa nature perpétuel. Toutefois si telle est sa nature, telle du moins n’est pas son essence : Le droit de superficie peut être concédé ad lempus ; c'est même de beaucoup le cas le plus fréquent lorsqu'il ÿ a constitution par litre. — Nous avons vu toutefois qu'en Belgique, aux termes de la loi de 1824, le droit de superficie n’est plus perpétuel: ilne peut être consenti que pour cinquante ans au plus, sauf renouvellement.

(1) TRoPLONG, Prescription, t. Ier, n° 279, 1.

(2) Caen, 13 juillet 1825, Sir., 1825. II. 30.— Cass., 21 octobre 1833, rapporté au Rep. met. de Dalloz,vo Propriété,ne 483-%0,— Cass., 18 mai 1858, Sir., 1858. I. 661.

Lorsque le droit de superficie a été concédé pour un certain temps seulement, il prend fin par l'expiration du délai fixé. C'est ce qui arrive notamment à l'expiration du bail, lorsque le droit de superficie est constitué par une clause ou par un pacte accessoire de ce bail.

Perpéluel ou temporaire, il s’éteindra par la perte de la chose sur laquelle il porte. Vienne l'édifice à être détruit par un cyclone ou par un violent incendie, le superficiaire perdra son droit: cela est dans la nature même des choses.

Le droit de superficie s’éteindra encore, ou plus exactement, cessera en fait d'exister par la réunion sur la tête d’un même individu de la propriété du sol et de la propriété des bâtiments.

480. — Une question délicate et controversée est celle de la perte du droit de superficie par le non-usage. Ce droit peut-il disparaitre par la prescription extinctive ?

On a fait observer que, des termes mêmes employés par l’article 555, il résulte qu'aux yeux du législateur le droit de superficie est anormal, contraire à une unité plus conforme à l’intérêl général, assimilable à ce point de vue et dans une cerlaine mesure à une servitude. Si, dit-on, l'utilité justifie l'existence dans notre législation du droit de superficie comme des différentes servitudes, il n’en est pas moins vrai que l’unilé est toujours souhaitable. Si done, pendant un laps de temps assez long, pendant trente ans, puisqu'aucun texte ne fixe spécialement une moindre durée, le superficiaire n’exerce pas son droit, il y aura retour à l'unité : le droit de superficie se trouvera éteint comme le serait un droit de servitude. Ainsi raisonne M. Labbé (1).

Quelle que soit l'autorité du savant professeur, ce sont là,

(1) Note sous Cass., 27 avril 1891, Sir., 1891. I. 309.

selon nous, des considérations qui n’ontaucune force contre les principes les mieux établis de notre droit. Si on fait du droit de superficie une sorte de servitude, il faut en repousser absolument l'existence dans notre droit moderne. Etant donnés l'esprit de notre Code et les énumérations des droits réels qu'il donne à plusieurs reprises, on ne peut admettre le droit de superficie que comme un droit de propriété aussi absolu que la propriété ordinaire, restreint seulement quant à la partie de l’immeuble à laquelle il s’applique. Comme le droit de propriété — il y a plus, droit de propriété lui-même — le droit de superficie n’est pas susceptible de s’éteindre par le non-usage ; il ne peut se perdre que par l’accomplissement d'une prescription acquisilive contraire, c’est-à-dire par son passage sur une autre lête. Le non-usage, quelque prolongé qu’il soit, ne peut l’éteindre.

Ainsi l’a décidé un arrêt de la Cour suprême du 5 novembre 1866 (1), confirmant un arrêt de Besancon du 12 décembre 1864 (2). Ainsi l’enseignent aussi les meilleurs auteurs (3).

SECTION VI. — Du bail à domaine congéable.

481. — Le bail à domaine congéable, ou bail à convenant, est une espèce toute particulière de bail, usitée seulement dans quelques parties de l’ancienne province de Bretagne. On peut le définir : « une convention par laquelle le proprié-

(1) Sir., 1866. I. 441.

(2) Sir., 1866. II. 197.

(8) AuBry et RAU, t. IT, $ 293, texte et note 10, p. 440. — CHAMPIONNIÈRE et RiGauD, des Dr. d’enregistrem., t. IV, n° 38469. — DEMOLOMBE, t. IX, n° 483 quater. — PROUDHON, du Domaine de Propriété, t. II, no 711. — TROPLONG, du Louage, t. Lx, n° 80,

taire d’un héritage donne à un tiers la jouissance du sol et la propriété des édifices et superfices, sous la condition qu'il pourra reprendre la jouissance du sol et la propriété des édifices et superfices en congédiant le preneur, et en lui remboursant le prix des édifices et superfices par lui élevés ».

Nous sommes donc ici — le propriétaire foncier gardant la propriété du sol — en présence d’un tiers ayant le droit de construire sur le terrain d'autrui. Ce cas particulier rentre donc bien dans le sujet général de celte étude.

Le droit du preneur ou domanier ressemble fort à celui du superficiaire. Le propriélaire foncier lui reconnait la propriété des édifices et superfices. Il renonce donc très expressément à son droit d’accession. De même, le propriétaire foncier stipule dans le bail les conditions dans lesquelles il reprendra le sol et les bâtiments y édifiés : le remboursement de la valeur des constructions et travaux déterminée à dire d'experts, parfois même une somme fixée d'avance. A nos yeux, le domanier est un superficiaire.

482. — Nous n'insisterons pas davantage sur ce bail qui, usité seulement dans une région très restreinte, est régi spécialement par le décret du 7 juin 1791, et non par le Code. Nous nous contentons de le signaler. D'ailleurs nous retrouverons dans la partie de cette étude réservée au droit fiscal une curieuse particularité relative à ce bail (2).

(1) V. infrà, æ partie, Droit fiscal.

(2) Pour plus de détails, V. Aurry et Rau, $ 223 ©, p. 443.— AuürANTER, Traité du domaine congéuble (un vol. in-8, Paris, 1848). — DEROME, De l'usement de Rohan ow du domaine congéable [Revue critique, 1862, t. XXI, p, 229, et 1863, t. XXII, p. 209 et 524]. — GuiLLouarD, Du Contrat de Louage, t. IT, n°° 634-670.

483. — Il y a là un cas particulier assez intéressant, de nature à se présenter dans la pratique, bien que la jurisprudence nous en offre peu d'exemples.

Il importe tout d’abord de préciser l'hypothèse : un proprié- (aire, construisant sur son propre terrain, a seulement prolongé le bâtiment, un peu plus ou un peu moins, sur un héritage voisin. Que décider relativement à la partie de la construction qui se trouve ainsi élevée sur le terrain d’autrui ? Faut-il ordonner la démolition de la partie de la maison qui dépasse la limite ? Faudra-t-il seulement condamner le constructeur à payer l’estimalion du terrain qu'il a occupé ?

La question est toujours délicate et les juges sont souvent embarrassés en présence du conflit qui éclate entre les principes du droit et l'équité.

484. — Remarquons qu'avant tout il faudra poser les limites exactes des deux fonds voisins : il y a donc lieu de procéder tout d’abord à des opérations de bornage. Souvent, entre deux héritages, les limites sont indécises, les bornes manquent ou sont trop éloignées pour qu’on puisse facilement délimiter les deux fonds. Peut-être, en l’absence d’autres renseignements, sera-t-on amené à tenir compte, dans celle délimitation, de la possession de fait. Les titres sont souvent obscurs : Domat enseignait que les arbitres ou ex-

perts doivent les interpréter et les appliquer selon les circonstances de l’état des lieux, de l'obscurité des confins, de la commodité de l’un et de l’autre propriétaire, et aussi eu égard à la possession et aux changements qui ont pu en résuller.

Ainsi, le fait même que sur le sol existe une partie de la construction élevée par un individu donne lieu de supposer que cette portion du sol est à lui.

Celte remarque ne manque pas d'importance en pratique. Mais c’est là une question de bornage.

Il faut supposer que le fait de l’empiètement est établi. IL est constaté — étant donnée la délimitation résullant du bornage — que le propriétaire constructeur a prolongé le bâtiment en empiétant sur le fonds voisin.

485. — La question s'était déjà posée dans notre ancien droit, et voici comment on l'avait résolue.

« Au procès qui fut jugé au rapport de M. Romé, le 7 mai 1618, entre Baudri et Langlois, et où il était question d’une clameur de loi apparente, pour un pied et demi de terre que l’on prétendait avoir été usurpé en bâtissant une maison: l’entreprise était constante par le procès-verbal de la vue du lieu.

« La difficulté fut si, en prononçant à bonne cause la loi apparente, on ordonnerait la démolition de la muraille, ou si on estimerait le fonds qui avait été usurpé.

« Pour la démolition, on disait que pour avoir usurpé le fonds de son voisin on n’y avait acquis aucun droit et que l’usurpation était certaine, il était tenu de démolir ; qu'aucun ne peut être forcé à vendre ou à céder son héritage ; que son intérêt ne peut être assez estimé, d'autant qu’il lui est important d’avoir un pied et demi de place pour son bâtiment...

« On répondait qu'il ne paraissait point de mauvaise foi de

la part de celui qui avait bâti ; il possédait depuis vingt ans; et quand, dans la rigueur du droit, il serait tenu d’abailre, dans l'équité qu’on devait plulôt suivre, on ne pouvait le condamner qu’à l'estimation et aux intérêts du demandeur plutôt que de démolir un grand édifice..…., et il fut jugé de la sorte (1) ».

485. — La question se pose aujourd’hui encore absolument dans les mêmes termes.

Aucun texte ne nous permet de la résoudre, ou tout au moins, si nous en avons un, ce n’est pas l’article 555, quoiqu’en pense M. Demolombe.

La doctrine comme la jurisprudence sont divisées sur cette question. Toutefois tout le monde s’accorde à reconnaitre qu’il est impossible de soutenir que ce serait le constructeur qui deviendrait propriétaire de la parcelle qu’il couvre de son bâtiment: ce serait déclarer qu’on peut s'emparer d’un héritage malgré la volonté formellement exprimée du propriétaire, ce serait admettre une expropriation pour cause d’intérêt privé : ce qui est absolument contraire tant au principe de nos lois qu’au texte de notre Code (art. 545).

Mais ceci posé, les auteurs et les tribunaux cessent de s’accorder et proposent des solutions divergentes. Nous n’exposerons que deux solutions : l’une est celle de M. Demolombe, qui mérite d’être signalée tant à cause de sa singularité qu’en raison de l’autorité de son auteur; l’autre est celle que nous croyons exacte, elle a pour elle l’opinion de la Cour de cassation et elle est enseignée par MM. Aubry et Rau.

487. — M. Demolombe enseigne qu’il y a lieu d'appliquer ici l’article 555. Dès que le constructeur bâtit sur mon terrain, ne füt-ce que par un empiètement de quelques centimètres,

(1) BASNAGE, sur l’article 60 de la coutume de Normandie, p. 116.

DES CONSTRUCTIONS ÉLEVÉES PAR EMPIÈTEMENT 367 il y a accession, et je deviens nécessairement propriélaire de la portion du bâliment, du pan du mur qui dépasse la limile des deux héritages. C’est une conséquence des principes de notre droit déposés dans les articles 551, 552, 553 et 555.

Le phénomène de l'accession accompli, les droits et obligations respectifs du propriélaire et du constructeur se trouveront réglés conformément aux principes que nous avons développés dans le cours de cette étude. Et tout d'abord, il faudra distinguer suivant que le constructeur était de bonne ou de mauvaise foi.

Si le constructeur peut dire qu'il était de bonne foi — et, par les exemples qu'il donne, M. Demolombe se montre extrêmement facile à admettre la bonne foi, — on lui appliquera la disposilion finale de l'article 555. Le propriétaire du sol se trouvera investi de la propriété de la portion du bâtiment élevée sur son terrain el ne pourra contraindre le constructeur à la démolir : ainsi l'exige la loi en faveur du possesseur de bonne foi. Et le propriétaire du sol devra payer au constructeur une indemnité égale à la plus-value donnée à son immeuble par le pan du mur qui s’y élève ou au coût des matériaux et de la main-d'œuvre dudit pan de mur.

Telle est, dit M. Demolombe, la solution que commande un principe absolument général dans notre droit. Mais il est bien certain que les choses ne peuvent rester ainsi. Un pan de mur avec une portion de l'édifice se réduisant souvent à quelques centimètres n'offre pas grande utilité à qui n’a que cette minime partie d’une maison. C’est ici que se trouve le conflit, voilà la difficulté. Peut-être le constructeur et le propriétaire du pan de mur s’entendront-ils amiablement, c'est certainement ce qu’ils ont de mieux à faire. Mais enfin, l’un d'eux est intraitable, que décidera-t-on ?

« Comme il n’y a qu’une seule et unique maison, et que

ces deux portions de propriété se trouvent par la nécessité même de leur position, inséparablement liées l’une à l’autre, il appartiendra aux magistrats d’en ordonner la vente simultance, puisqu'on ne pourrait pas les séparer sans les détruire et sans nuire ainsi aux intérêts respectifs des propriétaires ».

Si le propriétaire constructeur était de mauvaise foi, M. Demolombe lui applique l'article 555 première partie, et admet que le propriétaire du terrain sur lequel il y a empiètement peut exiger la démolition (1-2).

488. — Malgré l'autorité considérable de l’éminent jurisconsulle, qu'il nous soit permis de combattre ce système comme contraire à la vérité juridique et au respect dù au droit de propriété.

Cette application de l’article 555 nous semble absolument inexacle. En édictant celte disposition, le législateur a eu en vue le cas où un possesseur, où un détenteur élève sur le terrain qu’il occupe des constructions, et par constructions il faut entendre des constructions pouvant servir à quelque chose. Et il n’a pas le moins du monde songé au cas tout particulier qui nous occupe. J'en vois la preuve dans ce mot plus-value : peut-on dire qu’un pan de mur donne plus-value à un terrain ? Qu'un bâtiment, une maison, une usine, ne fütce même qu’un hangar, donne à un immeuble une augmentation de valeur, je le comprends. Mais un mur avec quelques centimètres d’une habitation, on n’en peut trouver un acquéreur isolé, et, nous le savons, c’est là le critérium de la plusvalue. J’en vois une autre preuve dans ce que l’article 555 s'occupe d’un détenteur, d’un possesseur d’un immeuble. Ce voisin, dont il s’agit, n’a par hypothèse aucun droit sur son

(1) En ce dernier sens, Besançon, 5 avril 1887, Sir., 1889. IT. G2. (2) Sur l’ensemble du système, V. DEemoLompe, t. IX, no G9L cer, et Mi- COLESCO, p. 247 ets.

immeuble, il ne l’a jamais possédé, et c'est par une faute grave qu'il construit sur mon terrain.

Il est un principe que le système de M. Demolombe nous semble violer également. Qu'est-ce donc que cette vente que le tribunal ordonnera ? Ce m'a tout l'air d’une licilation. Supposons donc que c’est une licilation. M. Demolombe s’en défend, c'est vrai. Mais enfin, de deux choses l’une: c’est une licitation : ou ce n’est pas une licilalion. Supposons que c'est une licitation, or ilne peut y avoir licitation. Par définition la licitation est la vente aux enchères d’une chose indivise entre plusieurs personnes (1). Or ici il n’y a pas d’indivision. M. Demolombe le reconnait lui-même : chacun se trouve propriélaire, pro regione, pro diviso, de la maison construite sur son sol. Ce n’est donc pas une licitation. Qu'est-ce alors ? Qu'est-ce que cette vente qu'un tribunal ordonnera d’un immeuble m’'appartenant? Alors, parce qu'il a plu à mon voisin de ne pas observer les limites de son héritage et de bâtir une partie de sa maison sur le mien, je me verrai contraint de laisser vendre mon sol! Et cela, après avoir payé à ce voisin une plus-value absolument imaginaire, et même négative, je puis le prétendre, plus-value qu'il soutient avoir donnée à mon terrain en y plantant un des murs de sa maison ! Cette vente me parait une expropriation pour cause d’ulilité ou d'erreur privée.

489. — Le respect à la propriété est un principe essentiel, un principe fondamental que le législateur a déposé dans l’article 545 et qu'il aurait pu placer au frontispice de notre Code. Ce principe exige que nul ne puisse porter atleinte, par quelque moyen que ce soit, à la propriété d'autrui. Nous avons vu que le Code en a fait une application en autorisant

(1) GuizLouarD, Traité de la Vente, t. II, n° 728.

ordinairement le propriétaire à faire enlever les constructions élevées sur son terrain par un possesseur ou détenteur, et qu'il n’a dérogé à celte règle qu'en faveur du possesseur dont la bonne foi est appuyée par un titre.

(est le cas ici de faire une autre application du même principe, sans que nous puissions y apporter aucune dérogation : exceplio est striclissimæ inlerprelalionis.

Nous déciderons donc que le propriétaire sur le fonds duquel a été commis un empiètement, a le droit d'exiger la destruction de tout ce qui dépasse la limile des deux héritages, quelle que soit d’ailleurs la bonne ou la mauvaise foi du constructeur. Il peut en outre réclamer, s’il y a lieu, des dommages-intérêts, en se fondant sur l’article 1382.

Nous trouvons ce principe nettement proclamé dans plusieurs arrêts (1). Dans le premier arrêt, la Cour suprême donne gain de cause au propriétaire alors que l’empielement était de 14 pouces 19 lignes, et dans le second elle décide qu'il y a lieu d’ordonner la démolition d’un mur qui a été construit avec une anticipation de onze centimètres sur le terrain du voisin. Signalons encore dans le même sens un arrêt de Caen du 18 janvier 1841, rapporté par M. Demolombe.

C’est l'opinion que nous trouvons enseignée par MM. Aubry et Rau (2). C'est celle que soutenait déjà Hennequin (3).

490. -- Il y aurait lieu certainement de faire céder notre solution rigoureuse mais exacte, s’il était établi qu'il y a eu un mandat ou un consentement de la part du propriétaire sur le terrain duquel il y a empiètement. Mais c’est au constructeur à établir l'existence de ce consentement ou de ce

(1) Cass., 22 avril 1898, Sir., C. N., % vol., I, 234. — Cass., 26 juillet 1841, Dall., 1841. I. 306.

(2) T. II, $ 204, texte et note 25, p. 265 et 266.

(3) Traité de législation, t. Ier, p, 255.

mandat, dont d’ailleurs la preuve pourra résulter des circonstances de la cause, et relativement auquel le juge du fait a un pouvoir très étendu et souverain. C’est ainsi que s’expliquent deux arrêts de la Cour de Caen cités par M. Demolombe : il s'agissait d’une construction faite par un mari en partie sur son immeuble, en partie sur l'immeuble de sa

femme (1). Ces décisions ne portent aucune atteinte à notre principe.

(1) Caen, 4e chambre, 17 décembre 1833. — Caen., 1 chambre, 8 mai