DE L'ACCESSION

sions volontaires seules donnent lieu à la perception de l’impôt d'enregistrement.

495. — D'ailleurs aucun acte écrit ne constate ordinairement cel événement juridique. Si un acte était dressé et qu'il fût présenté à la formalité de l'enregistrement, le receveur ne pourrait percevoir que le droit fixe des actes innommés (3 fr.).

496. — Mais l'accession procurant un enrichissement au maitre du sol, celui-ci, lorsqu'il conserve les constructions, doit une indemnité à celui qui les a élevées. Nous verrons, dans le chapitre suivant, les diverses circonstances dans lesquelles se présente le règlement de cette indemnité entre constructeur et propriétaire : disons dès maintenant que ces actes donneront en principe ouverture au droit de règlement d'indemnité, droit proportionnel de 0 fr. 50 0/0 (1).

(1) Art. 69, S2 n° 8, L. 22 frimaire an VII.

497. — Pour l'étude des droits d'enregistrement à la perceplion desquels peuvent donner lieu les transmissions et conventions à titre onéreux relatives aux constructions élevées sur le terrain d'autrui, nous suivrons un ordre à peu près identique à celui que nous avons observé dans notre étude de droit civil.

Divisant ce chapitre en sections, nous distinguerons, suivant les relations juridiques existant entre le propriétaire et le constructeur, selon que ce dernier est:

49 Possesseur de bonne ou de mauvaise foi ;

20 Locataire ou superficiaire.

[Nous réunissons ces deux qualités en une même section, parce que souvent, en fait, elles se trouvent réunies sur la même têle.]

3° Commodataire ;

4 Antichrésiste ;

5° Usufruitier ;

6° Mandataire ;

T° Copropriétaire ;

8° Propriélaire sous condition résolutoire.

SECTION I. — Possesseur de bonne ou de mauvaise foi.

498. — Pour plus de précision dans nos explications, nous distinguerons deux sortes de conventions :

1° Celles que le possesseur passe avec un tiers ;

2° Celles qu’il passe avec le propriétaire.

$ 1. — Conventions avec un tiers.

499. — Il importe essentiellement de ne pas confondre le droit et le fait, le droit posant des règles absolument certaines, le fait pouvant au contraire faire varier considérablement la perception.

900. — I. En droit la propriété des constructions étant allée, au fur et à mesure de leur édification, au propriétaire du sol, le possesseur n’a sur elles que le droit qu’il a sur le sol lui-même. Il y à donc lieu de distinguer suivant le parti que l’on prend dans la grande et ancienne controverse : la possession constitue-t-elle un véritable droit réel? N’estelle au contraire qu'un simple état de fait ?

Nous n'avons évidemment pas à entrer ici dans les discussions qui se sont élevées et se débattent encore entre les auteurs. Nous indiquerons les deux solutions, suivant le parti adopté dans cette délicate question.

501. — Si, avec M. Demolombe (1), on considère que la possession est un véritable droit réel, le possesseur qui cède à un tiers ses droits sur les constructions fail une cession

(1) DEMOLOMBE, t. IX, n° 499,

382 CHAPITRE Ii

immobilière. Il y aura donc lieu de percevoir le droit de 5 fr. 50 p. 100 qui atteint les mutations immobilières (1).

502. — Si, avec MM. Aubry et Rau (2) ; on ne voit dans la possession qu'un état de fait, que l’apparence d’un droit, le constructeur ne cède à son acquéreur qu'un droitpersonnelet mobilier, qu'un droit de créance. De deux choses l’une, en effet : le constructeur était de mauvaise foi,ou de bonne foi, lorsqu'il a élevé le bâtiment.

S'il était de mauvaise foi, le droit du possesseur s’analyse en une créance alternative de somme d'argent ou de matériaux ; il touchera une somme d'argent, si le propriélaire vérilable, en l’évinçant, conserve les constructions ; son droit se bornera à reprendre les matériaux, si le maitre du sol exige leur démolilion.

Si le possesseur élait de bonne foi, la démolilion n’est pas à craindre : son droit consistera toujours en une créance de somme d'argent, somme qui variera, au choix du propriétaire, entre la plus-value et l’impense.

Créance alternative d'argent ou de matériaux, ou créance alternative de sommes d'argent, tel est le droit du possesseur. Sa cession constitue donc une cession de créance, sur laquelle le fisc ne peut prétendre que le droit d'acte qui alteint les actes de cette espèce, droit de 1 p. 100 seulement (3).

903. — II. Æn fait, cette solution juridique pourra se trouver conlrariée par un principe de perception admis par notre législation fiscale : les receveurs n’ont pas à rechercher, lors-

(1) Loi du 2? frimaire an VII, art. 69, $ 7, n° 1. — L. 28 avril 1816, art. 52.

(2) Ausry et RAU, t. II, $ 177, p. 79.

(3) L. fr,, art. 69, $ 3, n°3.

Mais comme le montant de la créance cédée est indéterminée, il y a lieu de demander aux parties une déclaration estimalive certifiée et signée au pied de Pacte (L. fr:, art. 16).

qu'un acte de vente leur est présenté, s’il émane du vérilable propriétaire ou a non domino ; la transmission apparente est laxée comme la transmission réelle.

La rédaction adoptée dans l'acte peut donc avoir une très grande influence sur la perception.

Si le possesseur, cédant les constructions qu'il a élevées, déclare purement et simplement vendre à l'acquéreur une maison, sans spécifier en quelle qualité il l’a construite et la détient, le receveur verra dans cel acte une vente ordinaire : il percevra donc le droit des mutations immobilières. C'est là une circonstance de nature à se présenter très souvent dans la pratique et qui empêchera dans nombre de cas l’applica- Lion des règles que nous venons de poser.

Pour que ces règles s'appliquent, il faut que de la lecture de l’acte résulte l'indication que c’est en qualité de possesseur seulement que le constructeur a élevé les bâtiments cédés et qu'il ne fait que céder ses droits à l'acquéreur.

$ 2. — Conventions avec le propriétaire.

504. — Entre possesseur et propriétaire, il n’y a guère lieu à convention que pour régler le montant de l'indemnité que celui-ci paie à celui-là lorsqu'il conserve les constructions.

Quel droit doit être perçu sur l’acte constatant une convention de ce genre ? La question ne nous parait pas aussi difficile à résoudre qu'elle l’a paru à certains et notamment à l’administration (1).

(1) Remarquons que tout ce que nous allons dire des droits à percevoit' lors du règlement de l'indemnité due au possesseur s'applique à toute les hÿpothèses dans lesquelles le propriétaire conserve, moyennant indemnité, les constructions élevées, sur son terrain par un tiers. Ayant exposé dans ce paragraphe les deux systèmes en présence, et ayant justifié celui que nous adoptons, nous pourrons, chaque fois que dans une action pos-

984 CHAPITRE Il

505. — Deux systèmes diamétralement opposés sont en présence. D’après l’un, les conventions de ce genre constituent toujours, au point de vue fiscal, des ventes immobilières, et doivent par conséquent être frappées de l'impôt de 5 fr. 50 p. 100. Suivant l’autre, toutes ces conventions s’analysent en un règlement d'indemnité qui ne peut donner ouverlure qu'au droit de 0 fr. 30 p. 100.

M. Garnier, dans son Réperloire, les a développés et défendus tous deux avec une égale vigueur. Nous risquerions d’affaiblir les arguments en essayant de les exposer nousmêmes : nous préférons reproduire textuellement les deux passages du Réperloire (1).

506. — En faveur du premier système (droit de 5 fr. 50 p. 100) :

« On a soutenu que, quand le maitre du terrain ne peutou ne veut ordonner l'enlèvement, il devient ab initio proprié taire de lédifice, à charge d’indemniser le constructeur ; qu’en l’état, il peut y avoir lieu à réclamer le droit d’indemnité mobilière, jamais le droit de vente d'immeubles... Cette doctrine pourrait se justifier s’il fallait régler l'application du droit d'enregistrement par les principes du droit civil. On a vu, en effet, précédemment que, quand le propriétaire du sol n’a pas renoncé au droit d’accession, soit qu'il ait déclaré formellement vouloir reprendre les bâtiments à la fin du bail, soit que l’acte soit muet à cet égard, les constructions sont

térieure se présentera une situation identique, nous borner à un simple renvoi.

(1) M. Garnier expose et défend ces deux systèmes à propos du locataire, et en se plaçantà deux moments différents : il appliquele droitde 5 fr. 50 p. 100 aux conventions passées pendant le bail, et le droit de 0 fr. 50 p. 100 aux conventions intervenues en fin de bail. Mais les arguments qu'il développe peuvent aussi bien s’appliquer au possesseur ou à un détenteur quelconque qu’au locataire, et ses raisonnements auraient autant de force quel que soit le moment où interviennent les conventions.

présumées appartenir au maitre du sol et ne sauraient être saisies immobilièrement par les créanciers du preneur. Ce preneur est donc considéré comme ayant recu simplement la jouissance du sol et des bâtiments, avec l’expectative de se faire indemniser de ses dépenses. D’où la conséquence que le règlement de cette indemnité n’opère pas au profit du bailleur la transmission d’un immeuble qui lui appartenait déjà et ne peut donner ouverture qu’au droit mobilier.

« Mais il ne parait pas que l'Administration ait jamais admis une pareille conclusion. Sauf le cas où les bâtiments ont été élevés pour le compte du bailleur, en vertu d’une stipulation expresse du bail, on considère que la transmission des droits du locataire est soumise aux mêmes règles, soit qu’elle ait lieu au profit du propriétaire, soit qu’elle s'opère au profit d'un tiers. Dans les deux cas, on se trouve également sous l'empire de ces principes particuliers de la législation fiscale, à savoir que le droit d'enregistremeut est un impôt déterminé par la nature actuelle de l’objet transmis au moment où la cession est effectuée.

« Les règles qui ont déterminé la jurisprudence de la Cour au sujet de la cession à un tiers s’appliquent donc à la cession consentie au propriétaire, soit avant l'expiration du bail, soit à cette dernière époque » (1).

507. — Pour soutenir le second système (droit d'indemnité mobilière, 0 fr. 50 0/0) :

« L'incorporation des bâtiments au terrain s’opère de plein droit, par la seule option du propriétaire du sol, sans qu'il soit besoin du consentement du constructeur. Ce dernier perd à l'instant même la propriété de ses bâtiments pour ne con-

(1) Garnier, Rep. gén., Ve Constructions, n° 5196-1. —Remarquons qu’il traite surtout des cessions de locataire à bailleur : c’est le cas le plus fréquent. Mais le raisonnement est général.

server que le droit à une indemnité pécuniaire. Ne possédant plus les immeubles, il ne saurait les céder. La convention qui intervient entre lui et le bailleur n’est donc pas une transmission d'immeubles... Tant que la cession ne s’est pas réalisée, le fermier demeure propriétaire sous condition résolutoire ; mais au moment de l’option, sa propriété condilionnelle s'évanouit. Il est réputé avoir élevé les bâtiments pour le compte du bailleur, auquel ils arrivent libres de charges el qui est censé en avoir eu la propriélé ab inilio. Par l'échéance de la condition, le fermier devient semblable au mandalaire qui a employé ses deniers personnels à la construction d’un bâtiment de son mandant. Il doit obtenirle remboursement de ses dépenses ; mais cette indemnité, quoiqu'ayant pour objet un immeuble n'a qu'un caractère mobilier... (D: