L'administration a hésité entre ces deux systèmes

Dans une solution du 23 novembre 1830 (2), elle s'était rangée au système qui ne voit dans les conventions entre constructeur et propriétaire qu’un règlement d’indemnité, et elle avait ordonné à ses agents de ne percevoir que le droit d’indemnité mobilière.

Cette instruction fut suivie jusqu’en 1854. A cette époque, M. Garnier soutint, dans la première édition de son Répertoire, que le droit exigible était celui de mutations immobilières (3). M. G. Demante partageait la même manière de voir (4). L'administration profila de ce courant de la doctrine favorable à la perception, et, dans une solution du 3 septembre 1855,invila ses agents à percevoir désormais le droit de 5.50 0/0.

1) GARNIER, Rep. gén., Vo Constructions, n° 5126-4.

2) Inst. 1354, $ 3, J. E., 9867.

(3) GARNIER, 1re édition, no 3692,

(4) G. DEMANTE, 1re édition, t. Ier, no 860.

Ce système ne réussit pas devant les tribunaux. Il fut formellement rejeté par un jugement du tribunal de Compiègne du 20 mai 1869 (1), qui décida que le droit à percevoir élait le droit d’indemnité. Ce jugement fit jurisprudence, et le tribunal de Lyon se prononça encore dans le même sens (2). En présence de ces décisions, l'administration revint à son ancienne solution,lant en se désislant du pourvoi formé contre le jugement de Lyon que par la délibération du 7 octobre 1871 (3).

009. — Nous nous rallions absolument el sans réserves à l'opinion de l'Administration. Le système contraire est obligé d'invoquer les « principes particuliers de la législation fiscale ». « Le droit d'enregistrement, ajoute-t-on, est un impôt déterminé par la nature actuelle de l’objet transmis au moment où la cession est effectuée » : outre que c’est là une affirmation gratuile, il nous est facile de faire observer qu’il n'y a pas d'objet transmis, et que le principe, füt-il exact, ne trouverait pas ici son application.

D'ailleurs, pour justifier le système de l'Administration, point n’est besoin, ainsi que le fait M. Garnier, de voir dans le fermier un propriétaire sous condition résolutoire et de le considérer ensuite comme un mandataire. Il suffit de constater que, aux termes mêmes de la loi, le propriétaire doit au conslructeur une #ndemnité et que la convention qui en détermine le chiffre est un règlement d'indemnité.

510. — Nous ajouterons qu'il n’y a pas à s'inquiéter de la qualification donnée à l'acte, et quand bien même il serait qualifié vente, le droit à percevoir serait toujours celui de 0 fr. 50 0/0.

(1) J. E., 18.841. — Sir., 1871. IT. 104.

(2) Trib. civ. de Lyon, 7 juillet 1870, Garnier, Rep. périodique, 3481, (8) Adde, Solution du 8 août 1885, Dall., 1887. V. 198.

La qualification donnée aux actes ne doit, en effet, influer en rien sur la perception qui doit être uniquement déterminée par leur véritable caractère juridique. Du moment qu'il est possible au receveur de constater en lisant l'acte qu'il s'agit d'un règlement d'indemnité entre propriétaire et possesseur, il ne peut percevoir 5 fr. 50 0/0 sous le prétexte que les mots vente ou cession ont été employés.

511. — Signalons encore, pour la repousser, une opinion qui ne compte d’ailleurs que bien peu de partisans et suivant laquelle il y aurait lieu de percevoir le droit de marché (1 0/0) lorsque l'indemnité n’est pas payée immédiatement.

L’Administration n’est pas fondée à percevoir un droit sur des marchés qui seraient censés avoir eu lieu: l'impôt n’atteint que les conventions réellement intervenues. Or l’acte portant règlement d'indemnité — même si cette indemnité n’est pas payée immédiatement — ne contient ni ne constitue un marché pour constructions.

SECTION II. — Locataire et superficiaire.

912. — C’est surtout à l’occasion des constructions élevées par le locataire que la doctrine a le plus discuté et que la jurisprudence a eu le plus souvent à juger. C’est ici qu'éclate, plus que partout ailleurs, l'inconvénient qu’on rencontre à faire intervenir de prétendus principes fiscaux, à répudier les principes reconnus exacts en droit civil pour s’appuyer sur des règles qu'aucun texte n’édicte et que rien ne justifie.

Un rapide aperçu des solutions données par la jurisprudence, la doctrine et l’administration nous permettra de nous convaincre de cette vérité. La critique de ces solutions nous permeltra de dégager les vrais principes, dont nous pourrons

faire l'application aux hypothèses les plus intéressantes ou les plus fréquentes en pratique.

$ 1. — Exposé de la jurisprudence et de la doctrine. 513. — La jurisprudence est loin d’êlre unanime sur la

question qui nous occupe. La Cour de cassalion et les tribunaux de première instance ont longtemps lutté: la victoire est restée, nécessairement, à la Cour suprême dont les déeisions font loi aujourd’hui.

La doctrine est sérieusement divisée.

L'administration elle-même, dans ses solutions, a longtemps hésité.

L'examen des divers systèmes proposés, l'exposé des moüifs sur lesquels ils s'appuient, sont extrêmement instructifs : ils montrent le danger qu'il y a à s’écarter des principes du droit civil pour suivre les prétendus principes spéciaux du droit fiscal.

I — Jurisprudence de la Cour de cassation.

514. — La Cour de cassation française, comme la Cour de cassation belge d’ailleurs, a adopté un système qui se recom mande surtout par sa simplicité et par sa généralité. Toute cession de constructions constitue une vente immobilière qu'atteint le droit de 5 fr. 50 0/0.

L'argument fondamental invoqué par les nombreux arrêts de la Cour suprême qui ont consacré cette décision, est le suivant : La qualité de meuble ou d'immeuble se détermine par l’état actuel de la chose, sans qu'il y ait à tenir compte de la qualité du constructeur. Les bâtiments élevés par un tiers sur l'immeuble d'autrui, et notamment les constructions faites par le locataire, sont, aux termes de l’article 518 et en vertu de leurincorporation au sol, de nature immobilière :

Leur vente ou leur cession est donc une vente immobiliere : il y a mutalion immobilière ; par conséquent, ledroit à appliquer est celui de 5 fr. 50 0/0.

Longue est la série des arrêls où se trouve reproduit ce raisonnement (1).

515. — La Cour suprême ne semble établir aucune distinction : le raisonnement en effel n’en comporte aucune.

Tout au plus cesse-t-elle d'appliquer son principe lorsqu'il s’agit d'un acte passé en fin de bail entre le locataire et le propriétaire : elle reconnait qu’alors il n’y à plus une vente, mais un règlement d'indemnilé (2).