III. — Doctrine

519. — Les auteurs sont plus divisés encore que les tribunaux. Les uns prennent parti pour le système de la Cour de cassation, les autres défendent la théorie un instant admise par les tribunaux de première instance, d’autres émettent des systèmes particuliers.

Cet examen ne laisse pas d’être instructif.

920. — L'opinion de la Cour de cassation est soutenue par M. Garnier. Avec elle, il admet que le droit à percevoir est en principe celui de 5 fr. 50 0/0 : il reproduit sous une forme très netie la doctrine de la Cour suprême et son principal argument :

« C’est un principe constant, dit-il, que la quotité du droit d'enregistrement ne peut être déterminée que par la nature et la qualité de la chose vendue au moment où la vente est effectuée. D'un autre côté, l'administration qui établit des perceptions d’après les stipulations des actes, n’a pas qualité pour examiner si le vendeur d’un bâtiment en est réellement propriétaire ou aliène la chose d'autrui. Il suffit que le contrat porte transmission d’une chose immobilière pour justifier la perception du droit immobilier. Or, il n’est pas douteux que le bâtiment est immeuble par nature, abstraction faite de son possesseur. Dès lors donc qu’il est aliéné, l’acte est passible du tarif immobilier. Et il n’y a pas à considérer

41 janvier 1840, J. E.,12451-3, — Trib. de Bordeaux, 23 février 1842, J.E,., 19951. — Trib. de Bayonne, 16 mai 1843, J. E., 13291.— Trib. de Dunkerque, 93 avril 1845, Sir., 1848. I. 197, — Trib. de Versailles, 5 juillet 1849, J. E., 14824. — Trib. de Lyon, 10 décembre 1863, GARNIER, Rep. pér., 1593. — Trib. du Hâvre, 25 février 1864, J.E., 17861-2. — Trib. de Grenoble, 11 janvier 1865, GarNIER, Rep. pér., 2084, — Trib. de la Seine, 21 avril 1865, Sir., 1866. II. 188. — Trib. de la Seine, 21 juillet 1855, GARNIER, Rep. pér., 2163. — Trib. de la Seine,93 juillet 1870,Dall., 1871. IIL. 65.— Trib. de Pontl'Evêque, 15 mai 1883, Sir., 1885, II, 93.

394 CHAPITRE Il

pour cela, bien entendu, si le propriétaire du lerrain avait ou non renoncé au droit d'accession résultant de l’article 555 du Code civil. Cette circonstance ne change ni la nature actuelle de l’objet transmis, ni le fait matériel de sa transmission (1) ».

Voilà, formulée en termes beaucoup plus précis que ceux : de ses arrêts, le système de la Cour de cassation : c’est celui qu'admet M. Garnier et qu’il développe.

521. — Le Dictionnaire des rédacteurs du Journal de l'Enregistrement, rival du Répertoire général de Garnier, défend aussi, et avec plus de vigueur, la théorie de la Cour de cassation. Mais il part d’un autre principe.

Voici, reproduit textuellement, le raisonnement que nous ne trouvons dans aucune décision de la Cour suprême et qui, suivant le Dictionnaire, justifie la théorie :

« Le bâtiment une fois construit est immeuble par sa nature. S'il existe un immeuble par nature, cet immeuble appartient nécessairement comme tel à quelqu'un, au propriétaire ou au tiers constructeur.

« Or, À n'appartient pas au propriétaire du sol. Supposons que les constructions ont été élevées par le preneur, et qu'elles n’ont pas été attribuées au propriétaire avec ou sans indemnité ; alors les relations des parties seront, à l’expiration du bail, régies par l’article 555. Le bailleur n’est propriétaire des bâtiments qu'à une double condition suspensive, qu'autant : 1° que les constructions existeront encore à la fin du bail, 2° qu'autant que le propriétaire aura opté pour les conserver, moyennant une indemnité. Le bailleur est si peu maitre des constructions que le preneur a le droit absolu de les modifier ou de les détruire.

« Si donc les constructions n’appartiennent pas au bail-

(1) GARNIER, Rep. général, Vo Constructions, nos 5121-5199.

leur, elles appartiennent avec leur caractère immobilier au preneur qui seul peut en disposer (1) ».

De cette théorie, le Dictionnaire déduit très logiquement les conséquences fiscales suivantes : toute cession faite par le preneur à un tiers, à quelqu'époque qu’elle se place, donne ouverture au droit de 5 fr. 50 0/0; il en est de même de toute cession faile au propriétaire du sol pendant le bail. Seul le règlement d’indemnité qui intervient à la fin du bail entre le baïlleur et le preneur constructeur n’est frappé que du droit d'acte de 0 fr. 50 0/0. Il n’est dérogé à ces règles qu'au cas où une clause spéciale du bail a attribué ab initio la propriété des constructions au bailleur.

522, — L'opinion un instant soutenue par les tribunaux de première instance a trouvé d’énergiques et convaincus défenseurs en MM. Championnière et Rigaud. Mais les arguments qu'ils développent sont autres que ceux ordinairement invoqués par les jugements que nous avons cités.

Voici la curieuse théorie de droit civil qui, mise en avant par M. Delvincourt, a trouvé des adeptes dans nos deux auteurs :

Le tiers qui construit sur le terrain d'autrui avec ses matériaux conserve la propriété de ceux-ci jusqu'à ce que le propriétaire du sol lui paie l'indemnité fixée par la loi. Mais cette propriété n’est pas celle de l'édifice, c’est celle des matériaux considérés ut res singulæ, non ut universitas. A l’égard du constructeur ces matériaux sont toujours meubles.

Le droit du constructeur cesse d’être la propriété d’une chose mobilière et devient un droil de créance quand, par une convention intervenue entre lui et le propriétaire du sol, il a été arrêté que celui-ci conservera les matériaux et qu'il en paiera le prix, prix déterminé par celle convention.

(1) DICTIONNAIRE DES DROITS D'ENREGISTREMENT, V° Constructions, n° 71,

Tels sont les principes que posent les deux auteurs pour en tirer celte règle qu'en général la cession des constructions par le constructeur non propriétaire du sol est purement mobilière et passible seulement du droit de 2 francs 0/0. Lorsque le droit du constructeur ne constitue plus qu'une simple créance, il y a seulement cession de créance : ce qui donne ouverture au droit de 1 franc 0/0.

Les motifs sur lesquels MM. Championnière et Rigaud basent leurs règles sont généraux: elles s'appliquent donc d'une facon générale à lous les cas où un constructeur cède les constructions qu’il a élevées sur le terrain d'autrui, non seulement aux cessions faites par le locataire, mais à celles que consent un possesseur ou un détenteur quelconque. C'est une théorie générale (1).

Celte théorie avait déjà été soutenue, au point de vue fiscal, par l’auteur du système de droit civil qui en est la base, M. Delvincourt (2).

523. — Nous trouvons une doctrine analogue enseignée par MM. Demolombe, Guillouard, Laurent.

Ces auteurs combattent la jurisprudence de la Cour de cassation : le droit du preneur, disent-ils, est un droit mobilier ; la cession de ce droit est une cession mobilière. On ne peut donc prétendre, ainsi que le fait la Cour suprême, lui appliquer le droit des mutations immobilières : on ne peut percevoir que le droit de 2 0/0 des mutations immobilières.

Il n’en est autrement qu’au cas où le locataire est un superficiaire. Alors il est propriétaire des constructions, immeubles par nature : la cession prend le caractère du droit

(1) CHAMPIONNIÈRE et RIGAUD, t. IV, nos 3176-3187, et t. VI, nos 367-368. (2) DELvincourr, édit. de 1824, t. Ier, p. 332. — Voir sur cette théorie en droit civil, suprä, n°s 148 ets,

cédé, c’est une cession immobilière passible du droit de o fr. 50 0/0 (1).

024. — M. Gabriel Demante pose des règles toutes praliques. Que si le preneur est obligé à construire avec clause que le bâtiment à la fin du bail restera sans indemnité au bailleur, le droit du preneur n’est plus qu'un droit de jouissance : il y a lieu de percevoir l’impôt de 0 fr. 20 0/0. Et, en pareil cas, à la fin du bail, il n'y a rien à percevoir: le bailleur prend les bâtiments suo jure. Si le preneur a élé aulorisé à bâtir, considérez qu'il est propriétaire des constructions qu'il élève: toute cession, à qui et à quelqu'époque qu'elle soit faite, constituera une vente d'immeubles, passible par conséquent du droit de 5 fr. 50 0/0.

525. — M. Binet, professeur du Cours d'enregistrement à la Faculté de Nancy, admet en droit civil le système de MM. Aubry et Rau. Le locataire qui construit est, — sauf convention contraire — propriétaire des constructions pendant toute la durée du bail : l'accession ne se produit qu’à l’expiration de sa jouissance. Il Lire de ce principe de droit civil les conséquences suivantes, qui nous semblent absolument logiques.

Pendant le bail, toute cession est une cession immobilière : à qui qu'elle soit faite, elle donne ouverture au droit des mutations immobilières, droit de 5,50 0/0.

A la fin du bail, il faut distinguer : «) si le bailleur a renoncé par avance à son droit d’accession, le preneur élait propriétaire irrévocable : si donc le baïlleur, dans ces circonstances reprend les constructions, il les achète ; il y a là une mutation immobilière contractuelle, susceptible d’être frappée de l'impôt de 5,50 0/0. 8) Si au contraire le bail-

(1) Demozomse, t. IX, n°s 166-173. — GuILLOUARD, Contrat de Louage, t. Ier, nos 298-299. — LAURENT, t. V, nos 414-417,

leur n’a pas renoncé au bénéfice de l'accession, c’est légalement qu'il acquiert les constructions, il n’a de ce chef aucun droit à payer.