IV. — Administration
526. — L'administration de l’Enregistrement elle-même a hésité pendant un certain lemps : c’est par une série de solutions accentuant ses prétentions qu’elle en est arrivée au système constamment appliquée aujourd'hui.
Une délibération du 11 août 1824 a décidé — et il nous semble qu'en cela elle ne faisait qu’analyser exactement le fait juridique — que lorsqu'un constructeur cède ses droits à un tiers, il ne cède que des matériaux, en supposant que le propriétaire l’oblige à démolir, ou une simple créance du montant de ces matériaux et du prix de la main-d'œuvre si les constructions sont conservées.
Une décision du 12 juin 1829 porte que la cession faite à la fin d’un bail emphytéotique par le preneur au bailleur, des bâtiments construits par celui-là sur le terrain affermé ne doit donner ouverture qu’au droit de 20/0, parce que les bäàtiments construits par un emphytéote ne sont entre ses mains que des valeurs mobilières. — Ceci se rapproche du système de M. Delvincourt et de MM. Championniere et Rigaud.
C’est par une délibération du 14 février et du 21 mars 1834 que l'Administration en est arrivée à la solution qu'elle a fait admettre à notre Cour suprême et qu'elle a constamment appliquée depuis : Les constructions sont toujours des immeubles, leur cession est une cession immobilière, le droit à percevoir est celui de 5 fr. 50 0/0.
$ 2. — Critique.
927. — Nous l’avouons : aucun de ces systèmes ne nous satisfait pleinement. Tous ou presque tous contiennent une part de vérité : mais à tous ilnous semble apercevoir de plus ou moins larges taches d'erreur. Les prétendus principes du droit fiscal, auxquels viennent s'ajouter de bizarres considéralions de droit civil, doivent être écartés par une critique sévère. Nous espérons montrer que rien ne s'oppose à la simple application des principes que nous avons reconnus exacts en droit civil.
528. — I. Loin de nous la pensée de proclamer une contrevérité l’affirmalion de la Cour de cassation quand elle proclame que les bâtiments sont toujours des immeubles, quelle que soit la personne qui les a élevés. Cela nous paraît indéniable. Le texte de l’article 518, absolument clair, est aussi absolument général : ce serait lui faire violence que soutenir le contraire. Le bon sens lui-même ne contredit nullement à cette affirmation qu'une maison est un immeuble. Nous ne voyons guère de constructions pouvant être qualifiées meubles que ces baraques légères que les forains posent sur nos places publiques ; mais le terme de bâtiments leur est rarement appliqué, etce n’est pas d'elles que nous traitons dans cet ouvrage (1).
Mais ce que nous contestons, c’est cette proposition qui s’induit des arrêts de notre Cour suprême, à savoir que toute transaction relative à un immeuble constitue une transaction immobilière. À consulter la longue liste des décisions que nous avons citées, il semblerait que les immeubles ne sont
(1) V. suprd, Deuxième partie, Droit civil, nos 148 ets,
susceptibles que de droits immobiliers. C’est là une erreur évidente, que la même juridiction n’a pas commise dans bon nombre d’autres cas : elle a reconnu, avec raison que le droit du locataire sur une maison, celui du fermier sur un fonds de terre, sont des droits mobiliers.
La Cour confond la chose avec le droit qui s'exerce sur elle:
Le constructeur qui cède les constructions qu’il a élevées ne peut céder la propriété de ces constructions qu’aulant qu'il en est lui-même propriétaire. Le locataire, au cas particulier, n’en étant pas propriétaire — hormis le cas de convention contraire, — ne cède que le droit qu’il a sur elles, droit que nous avons analysé en un droit de jouissance eten une créance alternative d'argent et de matériaux, ou en celte dernière seulement suivant l’époque de la cession: jamais ce droit n’est immobilier. Sa cession ne peut donc être immobilière.
529. — La Cour de cassation invoque encore à l’appui de sa théorie les principes spéciaux de l'enregistrement. Or l’un de ces principes est le suivant : c’est l’état actuel des choses qui détermine leur qualité de meubles ou d'immeubles ; principe que d’autres arrêts produisent sous cette forme : en matière d'enregistrement, la quotité du droit ne peut être fixée que par la nature de la chose au moment de la vente.
Nous nous permeltons de demander aux partisans du système de la Cour de cassation quel est le texte qui a formulé ce principe. Nous serions désireux de l’étudier et de le commenter.
Mais ce fameux principe, non seulement aucun texte ne le formule, mais il est facile d’en démontrer l’erreur. La conséquence ne vaut que ce que vaut la prémisse, et tant vaut la prémisse tant vaut la conséquence. Or la prémisse est fausse :
il est facile de le démontrer. Supposons un instant que le principe proclamé par la Cour suprême soit exact: appliquons-le dans toute sa rigueur. Il faut, dit-on, pour déterminer le droit à percevoir à l’occasion d’une venie considérer uniquement l'état de la chose au moment du contrat. Mais alors la vente d’une coupe sur pied, la vente des matériaux à provenir d’une construction qui est encore debout seront des ventes d'immeubles, à ne considérer que l'état actuel de la chose vendue : l'administration percevra donc le droit de 5 fr. 50 0/0. Or le texte de la loi s'oppose formellement à une semblable décision (1). La Cour de cassation, dans les deux cas, s’est bien gardée d'appliquer le principe qu'ellemême proclame (2). Voilà le principe rejeté par ceux mêmes qui l’invoquent.
530. — Pour soutenir le système de la Cour de cassation, on à fait aux adversaires de ce système une curieuse objection. Quelle est la question que vous discutez? dit-on. Vous cherchez à savoir si les constructions élevées par un autre que le propriétaire, notamment par le locataire, sont assujetties aux lois d'impôt qui concernent les immeubles. Or, le fait décide la question. Pouvez-vous nier que le locataire doive payer l’impôt foncier pour les constructions élevées par lui sur le fonds du bailleur ? Non, n'est-ce pas. Eh bien ! s’il paie l’impôt foncier pour les constructions, on paiera aussi les droits de mutation immobilière pour les transmissions auxquelles ces constructions peuvent donner lieu (3).
Le raisonnement nous semble un bel exemple du sophisme
(1) L. fr. art. 69 $ 5, ne 1.
(2) Cass., 12 mai 1824, Sir., 1824. I. 199, — Cass., 15 janvier 1886, Dall,, 1886. V. 39.
(3) V. le réquisitoire de M. Delebecque, avocat général à la Cour de cassalion belge, Pasicrisie, 1846. I. 230, L. — 26
402 GHAPITRE II
appelé pélilion de principe. Nous nions absolument, quant à nous, qu2 le locataire soit directement soumis à l'impôt foncier pour les constructions qu'il élève. En principe, les constructions paient l'impôt, cela est certain : mais c'est au propriétaire du sol que l’administralion des contributions directes doit s'adresser, sauf à lui à réclamer à son locataire les sommes qu'il a payées. Il est vrai que les constructions sont des immeubles ; il est vrai qu’elles sont soumises aux impôls qui atteignent les immeubles. Mais qui doit payer ces impôts? telle est justement la question.
Au fond, c’est donc toujours — présenté sous une aulre forme — l'argument qu'invoque la Cour de cassation : c’est un immeuble qui est vendu, donc ce seront les droits de mutation pour vente d'immeubles qui devront être payés (1). 531. — IT. La théorie un instant soutenue par les tribunaux de première instance ne nous semble pas préférable à celle de la Cour suprême. Les arguments invoqués ne nous paraissent pas beaucoup plus puissants.
Pour décider que le droit à percevoir sur les cessions de constructions consenties par le locataire est le droit de 2 0/0 des cessions mobilières, les jugements ont mis en avant deux arguments principaux : il nous parait facile de les réduire à leur juste valeur.
532. — 1° Immeuble par voie d’accession à l'égard du propriétaire du sol, les constructions sont meubles à l'égard du constructeur.
Où se trouve écrit ce prétendu principe ? Quel est le texte qui le pose ? Est-il même un passage de nos lois qui le men-
(1) Sur ce système, V. CHAMPIONNIÈRE et Riaaun, t. VI, n°° 366 et s. : FessaRD, Dictionn., Vo Vente d'immeubles, n° 54; GARNIER, Rep. gén., Vo Constructions, 5195-6 ; GuizLouarD, Contrat de Louage, t. Ier, n° 299 ; Law =
RENT, t. V, no 4l5ets.
tionne, qui l’implique, qui lui donne le moindre appui ? Toutes les recherches dans ce sens seraient vaines. On essaie de le justifier par des arguments de haute spéculation juridique : «< Les matériaux employés ne peuvent jamais perdre par rapport au constructeur leur caractère mobilier, parce que leur transmutation légale en immeuble n’est qu'une conséquence de leur incorporation au sol sur lequel il n'a aucun droit, » Le raisonnement est beau, mais il nous semble difficile à comprendre : nous avouons franchement ne pas l'avoir compris.
Le droit est le domaine du relatif: on l’a dit, et c’est souvent exact. Mais il ne faut pas pousser le relatif jusqu’à l’absurde. Il ne faut pas venir dire qu'une chose est à la fois meuble et immeuble : autant dire qu’une chose est et n’est pas. Nulle part, même en droit, on ne peut admettre qu’une chose soit son contraire, qu’un immeuble soit meuble.
Et d’ailleurs nous avons un texte de loi absolument clair et absolument général. Les bâtiments sont des immeubles par nature (art. 518). Ils le sont d'une manière absolue et à l'égard de tous.
533. — 2° Un second argument est celui que nous trouvons développé dans le jugement du tribunal de Belfort que nous avons reproduit. La disposition de l’article 518, dont on est bien forcé de tenir compte, a, dit-on, été écrite pour le cas le plus général, pour le plerumque jit. Elle s'explique par la présomption de perpétuelle incorporation des constructions au sol. Mais lorsqu'il est démontré que celte présomption n'est plus applicable en l’espèce, c'est appliquer sainement la pensée du législateur, c’est faire œuvre d’interprête intelligent, que de ne plus appliquer la règle. Lors donc que les constructions ne doivent avoir qu’une durée limitée lorsqu’elles sont menacées par le droit de démolition reconnu au pro-
404 CHAPITRE Il
priélaire du sol, ce ne sont pas des immeubles, ce sont des meubles.
Le raisonnement, cette fois peut se comprendre. C'est quelque chose : mais cela ne suffit pas. Il va directement à l'encontre d’un texte de loi aussi général qu’il est clair. L’article 518, d’ailleurs, n’est pas fondé, ainsi qu'on le prétend, sur la présomption de perpétuelle incorporation des cons-. tructions au sol. Il est fondé, avant tout, sur le caractère d'immobilité qui appartient aux constructions. Ce caractère leur appartient aussi bien lorsqu'elles ne sont que temporaires que lorsqu'elles sont perpétuelles. L’argument est donc aussi contraire à l'esprit qu’au texte du Code.
534. — III. À M. Garnier qui soutient, en précisant les arguments, mais sans en apporter de nouveaux, le système de la Cour de cassation, nous ne pouvons que répondre par les mêmes critiques :
Où puisez-vous ce « principe constant » qui veut que la quotité du droit d'enregistrement ne puisse être déterminé que par la nature et la qualité de la chose vendue au moment où la vente est effectuée ? Quel est le texte qui l’a formulé ? Quelle est la loi fiscale qui l’a proclamé ?
L’aliénation d’un immeuble est une cession immobilière : cela nous parait certain, nous n’en disconvenons pas. Mais toute cession relative à un immeuble est-elle nécessairement la cession de la propriété de cet immeuble ? Ne peut-il y avoir place pour la cession d'un droit mobilier? Et oseriez-vous prétendre que la cession d'un droit mobilier relatif à un immeuble est, pour l'administration de l'enregistrement, une cession immobilière ?
Il est curieux de voir un auteur confondre ainsi, mürement, après réflexion, la chose et le droit, et, lorsqu'il est convaincu de cette confusion, essayer de la soutenir exacte et néces-
saire, en s'appuyant sur un principe qui n’est écrit nulle part et que rien ne justifie.
093). — Bien que le Diclionnaire des Droils d'enregistrement — rédigé par les Rédacteurs du Journal de l'Enregistrement — soulienne la théorie de la Cour de cassation, et
par conséquent celle de M. Garnier, nous ne pouvons lui adresser les mêmes critiques.
La doctrine du Dictionnaire, nous le reconnaissons facilement, est parfaitement logique pour qui admet un système que nous avons repoussé en droit civil. Lorsque, avec MM. Aubry et Rau, on décide qu’au cas de constructions élevées par un locataire l'accession ne peut se produire immédiatement et se trouve relardée jusqu'à la fin du bail, il faut nécessairement que pendant le bail quelqu'un soit propriétaire des constructions : ce ne peut êlre que le preneur. Le locataire, propriétaire des constructions, en les cédant, cède des immeubles ; le droit d'enregistrement sera celui des mutations immobilières. C’est une manière très juridique de justifier la théorie de la Cour de cassation (1).
Mais si, avec nous, on s’en tient aux termes absolument formels de la loi (art. 551) et à l’étude juridique de l’accession, on reconnait que l’accession n’est autre chose que l’incorporation des matériaux au sol. On est conduit à décider que, en principe et sauf convention contraire, la propriété des constructions appartient ab initio au propriétaire du sol. Repoussant le système fiscal qui en est l'application : il est impossible d'admettre la doctrine si logiquement déduite et si complète que nous trouvons exposée au Dictionnaire.
536. — M. Delvincourt d’abord, puis MM. Championnière et Rigaud soutiennent la théorie un instant appliquée par les
(1) Sur ce système de droit civil, V. suprà, Deuxième partie, nos 237 ets,
tribunaux inférieurs. Ils reproduisent, sous une forme plus juridique, l'argument principal que nous avons relevé dans les jugements. Mais, même sous cette forme, le raisonne ment nous parait difficile à comprendre.
Comment le constructeur peut-il rester propriétaire des matériaux alors que déjà, par l’accession, le maître du sol est devenu propriétaire de l'édifice ? Il y aurait simultanément deux propriétaires d’une même chose, des mêmes matériaux : l’autre, le propriétaire du sol, en est le maitre ufres singulæ ; l’autre, le propriétaire du sol, en est le maitre uw universilas. Le droit absolu de propriété ne peut souffrir la coexistence d'un autre droit de propriété portant sur la même chose (1).
La théorie de MM. Championnière et Rigaud nous parail parfaitement exacte sur un point. Lorsque, entre le preneur et le bailleur, il a été convenu que celui-ci conserverait les constructions moyennant indemnité, le droit du preneur est un simple droit de créance : il est créancier de cette indemnité.
531. — MM. Demolombe, Guillouard et Laurent soutiennent un système qui arrive, dans l'application, à des résultas à peu près identiques. Mais ils l’appuient sur des arguments tout autres, qui nous semblent renfermer une très large part de vérité. Leurs principes de droit civil sont en effet ceux que nous avons adoptés. Nous ne reprochons à ces auteurs qu’une inexacte application du tarif.
En posant en principe que le droit du locataire sur les constructions qu'il a élevées est un droit mobilier, ils ne commettent aucune erreur : nous avons déterminé la nature de ce droit, et nous l’avons reconnu personnel et mobilier.
(1) V. suprä, Deuxième partie, n° 148 1v.
Ils font encore selon nous, une juste application des règles du droit, lorsqu'ils font exception pour le cas de superficie, pensant qu'en ce cas le locataire est propriélaire des conslructions qu'il a élevées, que ces constructions sont des immeubles et que par conséquent la cession qu'il en fait est. une cession immobilière. Cela nous parait parfaitement exact.
Mais ces auteurs ne vont pas assez loin dans leur spécificalion. Parmi les droits mobiliers, il y a lieu de distinguer : si sur les actes portant transmission de meubles en propriété l'impôt est de 2 0/0, sur les cessions de créance le droit est de 1 0/0. Le droit du locataire est-il mobilier comme propriété de meubles ou comme droit d’obligalion ? Et puis la cession de ce droit a-t-elle toujours le même caractère, qu’elle soit faite au propriétaire du sol ou à un tiers ?
Autant d'importantes questions qui restent sans réponse.
538. — M. Gabriel Demante nous semble poser une distinction qui n’est pas parfaitement exacte, et où cependant il y a une part de vérité. Selon lui, il faut distinguer suivant que le locataire a ou non été autorisé à construire : cette autorisation lui confère la propriélé des constructions qu'il élèvera ; elle équivaut à une constilution de superficie.
Nous pensons que c’est exagérer la portée d’une semblable clause. Sans doute, assez souvent, on pourra induire des termes d’un bail autorisant le preneur à construire qu'il y a eu cbnstilution de superficie à son profit. Mais c’est là une pure question de fait. La règle posée en principe par M. Demante est inexacte. Nous allons voir en effet qu'aux termes de l’article 553 la présomption est la propriété du bailleur, et que ce n’est que par la preuve contraire que s’établit la superficie. L'autorisation de construire, seule, est insuffisante à fournir cette preuve : il faut d’autres circonstances de nature à établir que l'intention des parties a élé de donner la
propriété des constructions au preneur. Notre règle est donc toute différente ; ce qui pour lui est le principe est à nos yeux l'exception.
En outre rien, dans l'ouvrage de M. Demante, n'indique la solution au cas où le bail est muet sur la question des constructions.
539. — Du système remarquablement enseigné par M. Binet à la Faculté de Nancy,nous dirons ce que nous avons déjà dit du même système soutenu par des arguments analogues dans le Dictionnaire des droits d'Enregistrement. Ce système apparait comme parfaitement exact à qui suit la doctrine de MM. Aubry et Rau, à qui estime que, même dans le silence du bail, le preneur est interim propriétaire des constructions. Mais ce système ne peut être admis par qui, comme nous, pense que l'effet de l'accession ne peut se trouver différé lorsque rien au bail n'implique une renonciation au droit d’accession de la part du propriétaire.
540. — IV. Condamnant l'opinion de la Cour de cassation, même lorsqu'elle est exposée aussi juridiquement que dans le cours de notre professeur M. Binet, même lorsqu'elle est défendue par des arguments aussi sérieux que ceux du Dichonnaïire des droits d'Enregistrement, nous ne pouvons évidemment pas l’admettre lorsque nous la voyons soutenir dans les solutions de l'Administration au moyen des arguments employés dans les arrêts de la Cour suprême, arguments dont nous avons montré le peu de portée.
Nous ne pouvons que regretter de voir l'Administration persister dans un système que nous ne craignons pas de déclarer anti-juridique. Il nous parait difficile d’espérer qu'’après une si longue application par la pratique et par la jurisprudence on en revienne à un système plus exact.
$3. — Application des principes.
041. — Les principes que nous avons dégagés en droit civil nous paraissent facilement applicables en droit fiscal. Mais dans celle matière, compliquée par le grand nombre des clauses qui peuvent se rencontrer dans les baux, il faut procéder avec méthode. Nous distinguerons deux ordres de cessions ou conventions :
1° Entre le preneur et un tiers.
2 Entre le preneur et le propriétaire du sol.
1° — Conventions entre le preneur et un tiers.
542. — Distinguons encore suivant l’époque où se produit la cession :
A. Pendant le bail.
B. A la fin du bail.
