A. Pendant le bail

L'accession se produisant, ainsi que nous l’avons reconnu, au fur et à mesure de l'édification du bâtiment, lorsque rien n’est spécialement stipulé au bail, le droit du preneur sur les constructions qu'il a élevées s’analyse en un droit de jouissance pour la durée du bail restant à courir et une créance d’indemnité ou de matériaux pour la fin du bail.

La cession faite à untiers s’analysera donc en une cession de jouissance et une cession de créance. Il y a cession de jouissance, ou sous-bail, puisque le preneur transmet à un tiers le droit qu’il tenait de son bail: de ce chef, l’'Administration percevra le droit de 0 fr. 20 0/0 sur le prix cumulé des années restant à courir avant la fin du bail. Il y a, d'autre part, une cession de créance puisque, en cédant ses

droits sur les constructions, le preneur cède la créance alternalive de somme d'argent ou de matériaux qu'il a contre le bailleur, créance à terme qui viendra à échéance à la fin du bail: il y a là ce que la loi fiscale nomme transport ou cession de créance à terme et frappe du droit proportionnel de 1 0/0.

54%. — La Cour de cassation par une longue série d’arrêts contredit notre solution. Par une jurisprudence constante, elle applique à ces cessions le droit des mutations immobilières (1).

Les tribunaux ont appliqué le système de la Cour suprême dans toule sa rigueur. Même en désignant les constructions comme matériaux (ce qui dans l'esprit des parties indique évidemment la nature mobilière du droit cédé) on n'échappe pas à l'application du tarif immobilier. (’estainsi que le droit de 5 fr. 50 0/0 a été perçu sur un acte contenant cession des matériaux et de matériel d'exploitation d'un lavoir, ainsi que du droit au bail du terrain où ce lavoir était silué, parce que, dit le jugement, il élait démontré que des constructions considérables existaient et n'étaient pas vendues pour être démolies (2).

En ce cas, il y avait lieu, selon nous, de percevoir divers droits : 0 fr. 20 0/0 sur la cession de jouissance, 1 franc 0/0 sur la cession de créance dénommée cession de matériaux, 2 francs 0/0 sur la cession de matériel d'exploitation. Pour la répartition du prix entre ces divers éléments, on devait demander une évaluation à la partie déclarante.

(1) Cass., 26 juillet 1843, Sir., 1848. I. 806. Inst., 1710, $ 7. — Cass., 3 juillet 1844, Sir., 1844. I. 682; Inst., 1732, $ 13. — Cass., 1er juillet 1845 (2 arrêts), Sir., 1845. I. 491; Inst, 1755, $ 16. — Cass., 15 avril 1846 (2 arrêts), Sir., 1845. I. 396 ; Inst., 1767, $ 13, 10 et 20. — Cass., 5 janvier 1848, Sir., 1848. I. 197 ; Inst., 1814, $ 14. — Cass., 19 avril 4869, Sir., 1869. I. 325; Inst.; 2389 K 4.

(2) Trib, de la Seine, 28 mai 1851, J. E., 15218,

De même encore, c’est à tort que le tarif immobilier a été appliqué à un acte spécifiant très nettement que l’une des parties, ayant élevé des constructions sur un terrain communal, cède à l'acquéreur les droits qui peuvent résulter à son profit sur les bâtiments des dispositions de l’article 555 (1).

545. — Même en cours de bail, le preneur peut ne céder qu'un des deux éléments de son droit. La situation ne présente aucune difficulté.

S'il ne fait que céder son droit de jouissance, c’est un simple sous-bail, passible du droit de 0 fr. 20 0/0 sur les redevances cumulées des années restant à courir.

Il peut aussi, conservant la jouissance des constructions, ne céder que le droit à une indemnité ou à la reprise des matériaux. C'est une cession de créance.

546. — Une clause parfois insérée au bail et qui ne change rien au droit du preneur est la suivante : à la fin du bail, le baïlleur conservera les constructions élevées par le preneur moyennant une indemnité à fixer à dire d'experts. Cette clause ne fait qu'exercer l'option offerte par la loi au bailleur, elle implique exercice de son droit d’accession el non renoncialion.

Les règles que nous avons posées s’appliqueront.

La Cour de cassation a, dans ce cas encore, fait application du principe qu’elle admet. Elle a décidé que sur la cession faite par le preneur le droit à percevoir était celui de 5 fr. 50 0/0 (2).

341. — Une autre clause qui ne modifie pas davantage le droit du preneur est celle par laquelle le baïlleur s'engage à conserver, à la fin du bail, les constructions élevées par le preneur moyennant une somme fixée d'avance.

(1) Trib. de Lyon, 12 mai 1861, J. E., 17321, (2) Cass., 2 février 1842, Sir., 1842. I. 101, Inst. 1675, $ 10,

Remarquons que cette clause facilite, au cas de cession, la liquidation du droit d'enregistrement : il n’est plus besoin d'évaluation eslimative de la part du déclarant.

548. — Une clause qui, loin de conférer au preneur la propriété des constructions, diminue son droit, est celle d’après laquelle le preneur doit élever des constructions jusqu’à concurrence d’une certaine somme, construction que le bailleur conservera à la fin du bail sans avoir à payer aucune indemnilé.

Cette clause fait que le droit du preneur sur ses construclions se réduit au seul droit de jouissance. En cédant les constructions à un tiers il ne fait qu’en céder la jouissance. Il y a lieu seulement à la perception du droit de 0 fr. 20 0/0 sur les redevances cumulées des années restant à courir, si la cession est faite moyennant une redevance annuelle, ou sur le prix si elle est faite moyennant une somme une fois payée.

En présence de celte clause la Cour de cassation, contrairement au principe que cette haute juridiction suit généralement, considère que le bailleur est devenu ab inilio proprictaire des constructions et admet la solution que nous venons de donner (1).

549. — Si le baïl contient de la part du propriétaire renonciation à son droit d’accession, le preneur est propriétaire des constructions, c’est un superficiaire. S'il le cède, il y a cession immobilière : elle donne ouverture au droit qui frappe les mutations immobilières, au droit de 5 fr. 50 0/0.

Ici nous ne pouvons que nous trouver d'accord avec les décisions de la jurisprudence.

Nous approuvons nolamment les décisions suivantes :

(1) Cass., 2 juillet 1851, Sir., 4851. I. 535 ; Inst. 1900 812. — Trib. de la

Seine, 13 janvier 1860, J. E., 17094. — Trib. de la Seine, 98 avril 1862, J. E., 17548.

Un concessionnaire cède les construelions qu'il a élevées sur un terrain dépendant du domaine maritime, alors qu'il est stipulé dans l’acte de concession que les constructions seront démolies à la première réquisilion de l'autorité militaire ou à la fin de la concession. Le concessionnaire était donc un superficiaire. La cession qu'il faisait était bien une vente de bâtiments en propriété : le droit des mutations immobilières était dû (1).

Il a été jugé de même, avec raison, que le droit de 5 fr. 50 0/0 était exigible au cas de cession par le preneur, de bâtiments élevés par lui, alors qu'aux termes du bail ces bäliments devaient être enlevés à la fin de la location (2).

Mais si ces arrêts donnent des solutions d’espèce exactes, c’est en partant du principe général que nous avons repoussé. Nous admettons leur décision, mais non les motifs.

Un arrêt exactement motivé est celui par lequel la Cour suprême a déclaré qu’il y avait de la part du propriétaire renoncialion à accession au cas où il était stipulé que les bàtiments seraient enlevés à la fin du bail et que, pendant sa durée, ils demeureraient affectés hypothécairement à la garantie du paiement des loyers. C’est à bon droit que cet arrêt a décidé que la cession de ces bâtiments était passible du droit de 5 fr. 50 0/0 (3).

550. — Nous avons supposé tout d’abord — et c’est en effet ce qui arrive le plus souvent pendant la durée du bail — que le preneur cède simultanément les constructions et le droit au bail. Et nous avons dit qu’il y avait deux droits distincts à percevoir.

Dans le système de la Cour de cassation, une cession de

(1) Cass., 18 novembre 1835, Sir., 1835. L. 907. — Inst. 1513 $7. (2) Cass., 26 août 1844, Sir., 1844. I. 708. — Inst. 1732 $ 14. (3) Cass., 7 avril 1862, Sir. 1862. [.459.

Al4 CHAPITRE II

ce genre est une cession cumulative de meubles el d’immeubles. Si un seul prix est stipulé, il y a lieu de percevoir 5 fr. 50 0/0 sur la totalité de ce prix.

Mais selon nous, il faut distinguer. Au cas où il y a eu renoncialion à l'accession de la part du propriétaire du sol, plus simplement au cas de superficie, le droit de 5 fr. 50 est pereu sur l’ensemble du prix, sur la cession du bail comme sur la valeur des constructions. Au cas normal, au contraire, il n’y a pas cession d'immeubles : Particle 9 de la loi du 22 frimaire ne peut plus s'appliquer. Si done un seul prix est slipulé pour les constructions et pour le sous-bail, il y a lieu de demander à la partie déclarante une évaluation répartissant le prix sur les divers droits cédés.

551. — De même, il n’est pas rare, que la convention qui contient cession des constructions contienne aussi une vente de meubles : matériel d'exploitation, meubles garnissant la maison, etc. S'il n’a pas été stipulé deux prix distincts, il ya lieu, d’après la Cour de cassation, de percevoir sur la totalité du prix le droit des mutalions immobilières.

Ici encore nous distinguerons. Si rien au bail primitif n’impliquait renonciation à l’accession de la part du propriétaire du sol, la règle exorbitante de l’article 9 ne trouve plus application; il n’y a pas de cession d'immeubles : il faudra donc demander aux parties une déclaration estimative au pied de l’acte. Sur une part du prix on percevra 0 fr. 20 0/0 comme impôt du sous-bail, sur une autre part 1 franc 0/0 comme droit de cession de créance, sur la troisième enfin le droit de 2 francs 0/0 des ventes mobilières. Au cas de superficie, nous admettons la doctrine de la Cour de cassation, 5 fr. 50 0/0 seront exigibles sur la totalité du prix.

C'est cette dernière hypothèse qui se présentait dans l’espèce où a été rendu l'arrêt de la Cour de cassation du 26 août

1844 (1): nous admettons donc celte décision particulière. Mais nous considérons comme mal rendu l'arrêt qui a déclaré valable la perception du droit de 5 fr. 50 0/0 opérée sur le prix d’une adjudicalion comprenant le droit au bail, l’usine élevée par le preneur, la clientèle et le matériel, alors que rien ne permellait d'affirmer qu'il y avait eu consliltulion de superficie : il n’y avait pas là vente cumulative de meubles et d'immeubles (2).

De même encore, la Cour de cassation a fait une application des principes constamment admis par elle dans l'espèce suivante. L'acte de cession contenait d’une part cession du bail pour un prix déterminé (obligation de payer les loyers à la décharge du preneur cédant), et, d'autre part, cession pour un seul prix des constructions et du matériel d’exploitation. La Cour a décidé qu’il fallait percevoir sur le prix du sous-bail 0 fr. 20 0/0, et sur l’autre prix 5 fr. 50 0/0.

Pour nous, qui n'admettons pas qu'il y ait eu là cession immobilière, nous approuvons celte décision en ce qui concerne le droit à percevoir sur le prix du sous-bail, mais nous pensons que pour la cession des constructions et du matériel d'exploitation, il fallait demander à la partie déclarante de faire au pied de l’acte une déclaration répartissant Le prix en deux valeurs distinctes à imposer de 1 0/0 et de 2 0/0 (3).