II. — Conventions entre le preneur et le propriétaire

594. — Pour l'étude de ces conventions, il y a lieu de distinguer suivant qu’elles sont passées :

1° Lors du bail,

20 Pendant le bail,

3° En fin de bail,

555. — A. Lors du bail. — Lorsque le preneur prend dans le bail des engagements relativement à des constructions qu’il pourra ou devra élever sur le fonds loué, il y a lieu, au point de vue du droit d'enregistrement à percevoir, de déterminer exactement le caractère juridique de la clause.

On peut, en effet, y voir, suivant les cas, un simple renvoi aux dispositions de la loi, une charge du bail, c’est-à-dire un complément de loyer, un marché pour constructions, un règlement d'indemnité. Et, suivant que l’un ou l’autre de ces caractères aura été reconnu à la clause, l’administration n'aura rien à percevoir, ou bien percevra 0,20 0/0, 1 0/0 ou 0,50 0/0.

596. — Si la clause insérée au bail ne contient rien de dérogatoire au droit commun, aux règles de l’article 555 notamment, si les constructions par conséquent doivent devenir immédiatement la propriété du bailleur et qu’à la fin du bail subsiste pour celui-ei l'option entre leur démolition et leur conservation moyennant indemnité, ou même si Le bail ne fait que conférer au preneur un droit de propriété sur des constructions à élever, aucun droit proportionnel ou fixe ne peut être percu en sus du droit de bail.

I1 ne peut être question du droit de marché, car pour qu'il y eût marché il faudrait que le preneur prit l'engagement d'élever des constructions pour le compte du propriétaire.

Il en est ainsi notamment lorsque l’acte de bail donne au preneur la faculté de construire sans lui en imposer l’obligalion, et que le bailleur doit, au cas où le preneur construirait, conserver ces constructions moyennant une indemnité déterminée. Cette indemnité en effet n’est due que sous con dition suspensive, elle ne peut nous donner lieu à perception.

Nous trouvons cette application dans une solution du 7 fé-

vrier 1869 que nous croyons devoir citer :

« La convention étant subordonnée à une condilion suspensive et à un évenement futur et incertain (celui de la construction) le droit proportionnel de 1 0/0 auquel elle a été assujettie en dehors du droit de bail, a été exigé à tort (marché pour constructions). — D'un autre côté, si elle consti- Luait un marché pour constructions, elle serait, comme acte de commerce sous-seing privé, dispensée du droit proporlionnel, en vertu de l’article 22 de la loi du 11 juin 1859 et par application de l’arrêl de cassation du 5 juin 1867 (Sir., 1867,1,336) ».

Nous nous permeltons d'ajouter qu'il ne pouvait êlre en aucune facon question de marché pour constructions. Si la clause en question pouvait donner ouverture à un droit, ce serait celui des règlements d’indemnité (0 fr. 50 0/0), droit qui ne deviendrait exigible qu’à la réalisation de la condilion.

551. — Si le preneur s’oblige à élever des constructions qui, à la fin du bail, demeureront la propriété du bailleur sans que celui-ci ait à payer au constructeur aucune indemnité, l'obligation que souscrit le preneur n’est passible d’aucun droit particulier. Elle doit être considérée comme une charge du bail. La valeur de cette charge — telle qu’elle est fixée par les termes du bail ou ainsi qu’elle est évaluée par la déclaration des parties — doit être ajoutée à la somme des loyers pour la perception du droit de 0 fr. 20 0/0 (1).

558. — On pourrait, d’après les circonstances, être amené à considérer l'obligation de construire comme constituant

(1) G. DEMANTE, t. Ier, no 357, — GanNIER, Rép. gén., Vo Constructions, n°5 5183 et s. — DICTIONNAIRE des droits d'enregistrement, N° Constructions, nos 121 ets.

Délibération du 21 mars 1833 (Recueil de Rolland., n° 4002). — Délibés« ration du 14 mars 1834, J. E., 10878. — Trib. de la Seine, 14 juillet 1853, J. E., 15703,

l'objet principal de l’acte el le louage comme accessoire seulement. En pareil cas on traiterail la convention, non plus comme un bail, mais comme un marché pour constructions. On lui appliquerait le droit de 1 0/0.

559. — Lorsqu'il est slipulé au bail que le preneur élèvera sur le fonds loué des constructions dont le bailleur lui remboursera le prix, on peut considérer qu'il y a dans l'acte deux conventions distinctes. L'une est un bail sur lequel l’Administration sera fondée à percevoir 0 fr. 20 0/0, l’autre un marché pour constructions atteint du droit de 4 franc 0/0 (1).