L'hypothèse suivante s’est présentée

Il avait été stipulé au bail qu'il serait élevé par le locataire, sur le terrain loué et au moyen de fonds fournis par le bailleur, des constructions délerminées par celui-ci, sur ses plans, et qu’à l'expiration du bail ces constructions demeureraient la propriété du bailleur, d’après estimation comme constructions et non comme matériaux. Au cours du bail est intervenu un acte par lequel les parties fixaient la valeur de ces constructions, dont le locataire déclarait avoir été rempli antérieurement.

Le Tribunal de la Seine a déclaré que ce dernier acte donnait lieu à la perception du droit de marché (2).

11 nous semble que cette décision ne doit pas être approuvée. S'il y avait réellement marché, c’est au bail qu'en était dressé l'acte, et c’est lors de l’enregistrement du bail qu'on devait percevoir le droit de marché. Quant à l'acte fait au cours du bail, c'était un règlement d’indemnilé ou une quiltance : on ne pouvait percevoir que le droit de 0 fr. 50 0/0.

(1) Trib. de la Seine, 4 juin 1856, Contrôleur, 10976.

V. aussi picT. des Droits d'enreg., Vo Constructions, nos 152-154. — Délibération du 19 octobre 1827.

Cprz Trib. de la Seine, 6 décembre 1878, Contrôleur, 16039, (2) Trib. Seine,4 juin 1856, cit. supra.—V.aussi Trib. de Lavaur,4avril 1850,

420 CHAPITRE il

561. — B. Pendant le bail. — Si pendant le bail le preneur cède au bailleur les constructions qu’il a élevées, nous déciderons, à l'encontre de la jurisprudence, qu'iln’y a là qu’une cession de jouissance et un règlement d’indemnilé : une cession de jouissance pour le temps qui restait à courir jusqu’à la fin du bail, un règlement d’indemnité déterminant la somme moyennant laquelle le bailleur demeure propriétaire des constructions. 0 fr. 20 0/0 sur la cession de jouissance, et 0 fr. 50 0/0 sur les règlements d’indemnité, telle est la solution juridique au cas où rien n’a été stipulé au baïl relativement aux constructions comme au cas où les clauses du bail ne dérogent en rien aux dispositions du Code.

Nous repoussons donc comme mal rendu un jugement du tribunal de Péronne qui frappe une cession de ce genre du droit de 5 fr. 50 0/0 (1).

562. — La cession faite par le preneur à un tiers qui se rend par le même acte acquéreur des droits du propriétaire du sol, nous paraît de même n’être passible que des deux droits de 0 fr. 20 pour la rétrocession du bail et de 0 fr. 50 0/0 sur la partie du prix représentant l’indemnité due pour les constructions. En effet, par la convention passée entre l’acquéreur et les propriétaires du sol, la propriété des constructions avait été déjà transférée au premier.

C’est donc à tort, selon nous, que le Tribunal de la Seine a déclaré le droit de 5 fr. 50 0/0 exigible en pareil cas (2).

563. — L'administration et la jurisprudence, appliquant toujours les mêmes principes, ont donné la même décision encore, bien que la maison cédée par le preneur soit désignée comme étant en construction.

(1) Trib. de Péronne, 8 juillet 1838, J. E., 12106.— Adde, Trib. de la Seine, 4 janvier 1838, J.E., 11952, (2) Trib. de la Seine, 25 mars 1835, J. E., 11330-2c.

Nous reconnaitrons volontiers qu'on ne peut assimiler une maison en construction à des matériaux assemblés pour construire et qui ne sont que meubles. Mais on n’avail pas à hésiter — ainsi qu'on semblait le croire — entre le droit de vente immobilière et le droit de vente mobilière : on ne peut pas vendre à un propriétaire sa propre chose. On n'avait qu’à considérer l’acte comme contenant rétrocession de bail et règlement d'indemnité (1).

964. — Un jugement du tribunal de la Seine du 21 avril 1865 (2) a décidé que, lorsqu'il a été stipulé dans le bail que le preneur aurait le droit d'élever des constructions avec faculté pour le bailleur de les conserver en en payant le prix sur estimation ou de les faire enlever, l'acte de prorogation consenti par le bailleur à la condition que les constructions lui appartiendront sans indemnité à l'expiration de la jouissance du preneur, opère le droit de vente immobilière : l'acte, dit le jugement, ayant en effet pour résultat de transférer au baïlleur la propriété de constructions appartenant antérieurement au preneur.

Cette décision se comprend lorsqu'on pense que le preneur est propriétaire des constructions qu'il élève. Mais, dans l’espèce, si on se conforme au système que nous avons admis, le bailleur était propriétaire du bâtiment ab énitio : il n'y a donc pas eu de mutation. Nous ne voyons donc dans l’acte de renouvellement du bail qu'un nouveau bail: à la somme des loyers payables annuellement, il convenait d’ajouter, pour la perception du droit de 0 fr. 20 0/0, la valeur des constructions déterminée par une déclaration estimative à demander aux parties.

(1) V. délibération des 80 mars-7 avril 1838, J. E., 120301 ; Trib. de Reims, 4 mai 1844, J. E., 18518-4 ; Trib. de la Seine, 13 janvier 1860, J. E., 17094.

(2) Rép. pér., de Garnier, 2116.

565, — Lorsqu'il a été stipulé au bail que les constructions que le preneur élèverait demeureraient sans indemnité la propriété du bailleur, l'acte par lequel, au cours du bail, les constructions sont cédées au bailleur ne constitue qu'une cession de jouissance. On percevra sur le prix stipulé le droit de 0 fr. 20 0/0.

La Cour de cassation a admis cette solution dans un arrêt du 2 juillet 1851 (1).

566. — La solution généralement admise par la jurisprudence, c’est-à-dire l'application du droit de 5 fr. 50 0/0 aux cessions faites au propriétaire pendant le bail, devient exacte lorsque le preneur est propriétaire des constructions, c’esltà-dire lorsque le bail contenait à son profit constitution de superficie, renonciation à l'accession de la part du propriétaire.

567. — C. En fin de bail. — Ce que nous avons dit plus haut des conventions qui interviennent entre le propriétaire et le possesseur s'applique aux conventions qui, à la fin du bail, déterminent l'indemnité que le bailleur doit au preneur lorsqu'il conserve les constructions. Nous n’avons pas à exposer de nouveau la controverse qui s’est élevée à ce sujet, ni à reproduire les arguments par lesquels nous avons justifié l’application en cette circonstance du droit de 0 fr. 50 0/0 (2).

Même dans le système qui retarde l'effet de l'accession jusqu'à la fin du bail, c’est en vertu de la loi que le propriétaire du sol devient propriétaire des constructions, et la convention passée à celte époque entre le bailleur et le preneur est un règlement d’indemnité.

ANISIn ASIE 685 Adde, trib. de la Seine, 18 janvier 1868, J. E., 17094. (2) V. supra, n° 504 et s.

Tel est le principe (2).

568. — IL en est autrement lorsque le propriétaire ayant renoncé au droit d'accession, ayant conféré au preneur la propriété des constructions, s'entend cependant à la fin du bail avec son localaire pour que celui-ci lui laisse les constructions moyennant une somme d'argent. Il y a ici une véritable vente. Le mot indemnilé qui pourra être employé dans l'acte pour désigner cette somme, ne change pas la nature, le caractère de la convention ; il y a un transfert de propriété de la têle du preneur à celle du bailleur, transfert qui est le résultat, non d’une disposition légale, mais d'un acte volontaire des parties.

Mais il y a lieu de demander si c’est une cession immobilière ou une cession mobilière. Ce que le superficiaire cède à la fin du bail au propriétaire foncier, est-ce une construction considérée comme telle, comme immeuble, ou seulement les matériaux qu'il devait enlever ?

569. — L’Administration a fait en ce cas application du droit de 5 fr. 50 0/0.

Le preneur avait, d’après le bail, la faculté d'abandonner les constructions au bailleur en paiement des loyers qui pourraient être dus ou de les enlever. En lui accordant cette faculté le bailleur avait implicitement renoncé au bénéfice du droit d’accession : le preneur se trouvait en effet propriétaire absolu des constructions, il pouvait les laisser subsister, il pouvait les démolir. Le bailleur, dit-on, n’a pu les avoir qu’à titre d’acquéreur, il y a donc eu mutation immobilière et le fisc devait percevoir le droit de 5 fr. 50 0/0 (1).

(1) Solution du 23 novembre 1830, cit. supra. — Trib. de Compiègne, 20 mai 1869, Sir., 4871. Il. 103. — Trib. de Lyon, 7 juillet 1870, Rép. gén. de Garnier, 3481.

(2) Solution du 21 octobre 1872.

Applicalion de la même théorie a été faite par la jurisprudence. Il y aurait lieu de percevoir ce même droit sur la valeur des constructions élevées par un preneur, mises en vente publique simultanément avec le fonds et adjugées au propriétaire du sol, lorsqu'il résulte, tant des stipulations du bail que des agissements des parties que le propriétaire a renoncé à son droit d’accession (1).

570. — Nous avons des doutes sérieux sur l'exactitude de cette décision.

Est-il bien vrai que ce qui appartient alors au superficiaire constitue des immeubles ? Ne serait-il pas plus exact de dire que ce sont seulement des matériaux ?

Nous trouvons cette dernière opinion soutenue par M. Cuënot (2):

« Il est inexact de soutenir que la propriété du locataire est irrévocable,incommutable, tandis qu’elle esttemporaire et précaire, el disparait en même temps que cesse la jouissance. Ce qui seul est ncommutable, c’est le droit du constructeur sur les matériaux ; la convention intervenant à l'expiration du bail, n’a pas pour objet de transmettre au bailleur une propriété immobilière qui est sur le point de prendre fin, son seul but est de régler l'indemnité dont le locateur se reconnait débiteur à raison du maintien sur le sol des matériaux. Les bâtiments, en tant qu'immeubles, deviennent la chose du bailleur, en vertu du droit d’accession suspendu, écarté pendant la durée du bail ; il les acquiert ex jure proprio et sans devenir à aucun titre l’ayant cause du preneur dont tous les pouvoirs cessent. C’est par l'effet de la volonté du preneur que les matériaux restent sur le sol, c’est par l'effet de la loi

(1) Trib. de la Seine, 12 décembre 1874, Dall., 1876. I. 210. — Trib. de la Seine, 15 juillet 1887 et 15 janvier 1892.

que le bailleur devient propriétaire des constructions dans leur nature immobilière. Aussi suis-je d'avis qu'il y aurait lieu de percevoir simplement le droit de vente mobilière de 2 0/0. »

Les termes employés ne sont peut-être pas toujours parfaitement exacts, mais le raisonnement nous parait juste. A la fin du bail le droit immobilier du locataire cesse : il n’a plus la propriété des constructions, il n’a plus que celle des matériaux qu'il doit enlever. Il ne peut donc céder qu'une propriété mobilière. Je crois qu'ici la perception du droit de 2 0/0 est seul légitime.

$ 4. — Des cessions faites par le bailleur.

571. — L'administration, qui frappe généralement du droit de 5 fr. 50 0/0 les cessions de constructions faites par le preneur, n'hésile pas à frapper encore du même droit les cessions faites par le baïlleur. Cela parait quelque peu illogique. Cependant la régie essaie de justifier cette solution en disant que, s’il est vrai que le preneur est propriétaire des constructions pendant le bail, le bailleur a une action pour les obtenir à la fin du bail : cette action tendant à obtenir un immeuble est immobilière, et sa cession est une cession immobilière. D'ailleurs, — ajoute l'Administration, qui cesse d’invoquer les principes spéciaux del’enregistrement et applique volontiers la loi civile lorsque celle-ci est favorable à ses prétentions, — l’article 553 donne lieu de supposer que les constructions sont la propriété du propriétaire du fonds : on doit toujours considérer cette présomption comme conforme

à la réalité, c’est au preneur à démontrer lé contraire, s’il y a lieu (1).

De cette théorie on a même tiré celle conséquence qu’en cas d'expertise provoquée en vertu de l’article 17 de la loi du 29 frimaire an VII, l'estimation doit comprendre et le sol et les constructions (2).

512. — Pour nous qui n’avons jamais cessé d'appliquer les principes du droit civil, la solution donnée par l’administration est parfaitement exacte : c’est la conséquence de la théorie même de l'accession et de la présomption de l'article 553.

En principe, les constructions sont comprises dans l’aliénalion du sol. Il n’en est autrement que si l’on établit, le plus souvent ce sera par la production du bail constitutif de superficie, que la propriété des bâtiments est au locataire.

A ppendice I. — De l'emphytéote.

513. — Pournous qui ne pensons pas que, dans notre droit actuel, le bail emphytéotique confère au preneur un droit réel, l’'emphytéose n’est autre chose qu'un bail à long terme, et toutes les solutions que nous venons de donner relativement aux constructions élevées par le locataire doivent s’appliquer sans difficullé aux bâtiments œuvre de l'emphytéote.

Pour ceux qui pensent que, dans notre droit, l’emphytéose existe. comme droit réel sut generis, il faudra considérer toutes les cessions faites par l'emphytéole à un liers ou au propriétaire comme des cessions immobilières auxquelles s'appliquera le droit des mutations immobilières.

(1) Solution du 23 mai 1853, Rép. gén. de Garnier, 3606.

Trib. de la Seine, 10 janvier 1839, J. E., 192220. — Trib. de la Seine, 13 janvier 1860, J. E., 1794. — Trib. d'Ypres (Belgique), 24 juin 4870, Rép. gén. de Garnier, 3606.

(2) Trib. de Lille, 1er juin 1837, J. E., 12100. — Trib. de la Seine, 22 novembre 1838, J. E,,12201. — Trib, de la Seine, 17 décembre 1838, J, E.,12227.

L’emphytéose est d’ailleurs très rare dans la pratique, et nous pensons qu’en cette matière toute pratique des droits d'enregistrement, il est inutile d’insister.

Appendice II. — Du superficiaire perpétuel.

574. — Nous avons constamment supposé dans la section précédente que la constitution de superficie était insérée dans un bail, et par conséquent que ce droit étail temporaire. Mais la superficie peut être perpétuelle : au cas de cession d’un semblable droit, quid ?

La constitution d’un droit de superficie sur des bâtiments déjà existants constitue non un bail, mais une vente d’immeubles, soumise à la transcription, sujette au droit des mutations immobilières. Cette hypothèse ne rentre pas dans le cadre de ce travail.

Au cas de constitution d’un droit de superficie sur des bâtiments à élever par le superficiaire, nous ne pensons pas que l'acte soit assujetti à la transcription ni au droit de 5 fr. 50 0/0.

Mais ce droit est certainement exigible sur les cessions que, les constructions une fois élevées, le superficiaire ferait soit au propriétaire foncier, soit à un tiers.

Appendice III. — Du bail à domaine congéable

515. — Le colon ou domanier est, nous l’avons vu, propriétaire des édifices et superfices : la cession qu’il consent à un tiers est donc une mutation immobilière, donnant ouverture au droit de 5 fr. 50 0/0 (1).

Mais, aux termes mêmes de l’article 9 de la loi du 6 août 4791, les superfices sont meubles vis-à-vis du propriétaire

(1) Cass., 19 novembre 1826, J, E., 8588,

foncier. 11 en résulte qu’il est dû seulement le droit de 2 0/0 sur la somme que le propriétaire paie au domanier lors du congément comme prix des superfices qu'il a créés (1).

SECTION III. — Emprunteur à usage ou commodataire.

576. — Nous passerons très rapidement sur celte situation tout à fait exceptionnelle, dont la jurisprudence n'offre aucun exemple.

Il ne peut être question de cession de constructions faites par le commodataire à un tiers pendant la durée du prêt. C’est une des conséquences du caractère de bienfaisance personnelle qui est de l’essence du prêt à usage, que le commodalaire ne peut ni donner à bail la chose prêlée, ni céder son droit.

Il ne pourrait être question de cession qu’à la fin du commodat. Si le prêteur n’a pas encore opté, ce serait une cession de créance alternative d'argent ou de matériaux. Si le prêteur a usé du droit d'option que nous lui avons reconnu, la cession sera : ou bien une cession de créance pure et simple, au cas où il conserve les constructions, ou bien une vente de constructions à démolir, une vente de matériaux, s’il exige l'enlèvement des bâtiments.

Les conventions relatives aux constructions intervenues entre le prêteur et le commodataire ont le caractère de règlements d’indemnité : à leur enregistrement, il y aura lieu de percevoir le droit de 0 fr. 50 0/0 seulement.