Remarquons qu’il n’y aurait rien de juridiquement

(1) GARNIER, Rep. gén., Vo Bail à domaine congéable, n° 2939. — Décision min. du 6 mars 1827 (Dict. du notariat, t. IV, p.765, ne 64). — Solut, du 29 décembre 1873 (Garnier, Rep. gén., loc. cit.).

impossible à ce qu'un contrat de prêt à usage d’un immeuble renfermât une clause conférant à l’emprunteur un droit de superficie sur les constructions qu'il pourrait élever.

La conséquence serait que la cession de ce droit au propriélaire pendant la durée du prêt serait une cession immobilière, passible du droit de 5 fr. 50 0/0. Que si, à la fin du prêt, le prêteur s’entendait avec l’emprunteur pour que celuici lui laissât les constructions, il y aurait, suivant l'opinion de l'Administration relativement au locataire, cession immobilière donnant ouverture au droit de mutation immobilière ; ce ne serait, suivant nous, qu'une vente de matériaux soumise au droit de 2 0/0.

SECTION IV. — Antichrésiste.

518. — Il est facile d'appliquer le tarif fiscal aux conventions que peut consentir l’antichrésiste relativement aux constructions qu'il a élevées sur le fonds possédé à ce titre :

S'il cède son droit d’antichrèse, cette cession est frappée, comme la constitution, du droit de 2 0/0 qui atteint les engagements d'immeubles (L. fr., art. 69, $ 5, n° 5).

S'il cède seulement le droit qu’il a sur les constructions, voici les solutions qui s'imposent :

La cession à un tiers pendant la durée de l’antichrèse est la cession d’une créance alternative de matériaux ou d’une somme d'argent.

La cession à un tiers, mais à la fin de l’antichrese, après que le propriétaire a exercé le choix que nous lui avons reconnu, constitue ou bien une cession de créance (1 0/0), s’il a déclaré conserver les constructions, ou bien une vente de matériaux (2 0/0) s'il a demandé leur démolition.

Une convention avec le propriétaire est généralement un règlement d'indemnilé (0 fr. 50 0/0).

SECTION V. — Usufruitier.

519. — Nous avons vu que l’usufruilier a sur les conslructions qu’il élève le même droit que sur le fonds, c’est-à-dire un droit réel immobilier. Les cessions d'usufruit comme celles de pleine propriété sont en principe soumises au droit de 5 fr. 50 0/0.

Si la cession est faite à un tiers, l'application de ce principe ne souffre aucune difficulté : l'impôt des mutations immobilières sera perçu sur le prix entier de la cession, comprenant par conséquent le prix de l’usufruit des constructions comme celui de l’usufruit du fonds.

580. — Lorsque c’est par un acte volontaire de l’usufruitier que l’usufruit se réunit à la propriété, il y a lieu de distinguer, en ce qui concerne le droit à percevoir, suivant le caractère qu’il faut reconnaitre à cet acte, suivant qu'il a transmission ou seulement renonciation abdicative. C’est d’ailleurs une question de fait à apprécier d’après les termes employés dans l'acte.

S'il y a cession de l'usufruit de l'usufruitier au nu propriétaire, il y a lieu en principe à la perception du droit des mutalions immobilières, 5 fr. 50 0/0, tant sur la partie du prix représentant les constructions que sur celle qui équivaut à l’'usufruit du fonds primitif.

Il en est autrement lorsque l’usufruit s’est trouvé constitué par une vente avec réserve d'usufruit. Il n’y a lieu alors de percevoir que le droit fixe de 4 fr. 50 (1). L’acquéreur en effet

(1) L. 18 avril 1816, art. 44, no 4 et L. 20 fév. 1879, art. 4.

Vs

a déjà payé par anticipation le droit sur l'usufruit. Si, par exemple, il a acquis précédemment la nu-propriété pour 10.000 francs, on a liquidé le droit de 15.000 francs, évaluant au point de vue fiscal l'espoir de l'extinction de l'usufruit à moitié de la valeur de la nu-propiété. [Cette évaluation, non seulement quant à sa quotité, mais surtout quant à son principe, est très critiquable|. Mais, lorsque l’usufruitier a construit, la valeur de cet usufruit a augmenté : il est donc très probable que le nu-propriétaire l’achètera à l’usufruitier pour une somme supérieure aux 5.000 francs, pour continuer l'exemple, aux 5.090 francs sur lesquels le droit d’enregistrement a déjà été perçu : Le prix pourra s'élever à 8.000 francs. I y aura lieu alors à la perception du droit proportionnel sur la partie du prix qui n’a pas été encore taxée, soit au cas tipareulier 8.000 — 5.000 — 8.000 francs.

Il est inutile de dire que si, à l'inverse, le prix de la cession était inférieur à la valeur sur laquelle le droit a déjà été perçu, l'Administration ne rendrait rien ; elle percevrait seulement le droit fixe.

S'il y a simplement renonciation abdicalive de l’usufruitier, c’est de plein droit que le nu propriétaire devient plein propriétaire des constructions comme du sol. Il y a là une acquisition légale qui ne peut donner ouverture à aucun droit proportionnel. L'acte de renonciation se trouvera seulement frappé du droit fixe de 3 fr. 50 (1).

581. — A la fin de l’usufruit, le droit de l’usufruitier n’est plus — suivant l’option du propriétaire — qu'un droit de créance ou la propriété des matériaux : la cession sera, suivant le cas, taxée à 1 0/0 ou à 2 0/0.

A la même époque, une cession faite au propriétaire ou

(1) L. frs, art. 68, $ 1, ne 1, et L., 18 mai 1850, art. 8.

plus généralement une convention avec lui, prend le caractère d’un règlement d’indemnilé, sur lequel on percevra 0 fr. 50 0/0.

Application a été faite de cette dernière règle. Au décès de l'usufruitier, il avait été convenu entre ses héritiers que l’un d'eux, propriétaire du sol, paierait aux autres une certaine somme pour leur part dans la valeur des constructions. Il a élé décidé avec raison que le droit d’indemnilé seul était dû (1).

SECTION VI. — Mandataire.