La situation nous parait simple à régler

Le droit du mandataire ou du gérant d’affaires se résume en une créance contre son mandant ; la cession qu'il fait de son droit à un tiers est donc une cession de créance : l’Administration percevra 1 0/0.

Les conventions entre mandataire ou gérant d’affaires, d’une part, et mandant ou maitre, d'autre part, ont pour but de déterminer le montant de l'indemnité due par ceux-ci à ceux-là : le droit qui les atteint est donc celui de 0 fr.50 0/0.

SECTION VII. — Copropriétaire.

982. — Lorsque l’un des communistes ou l’un des associés a construit sur le fonds commun sans l’autorisation des autres communistes ou de ses associés, la construction s’incor-

pore à l'immeuble, devient la propriété de tous. Lors donc

que l’un des copropriétaires vend sa part à un autre copropriétaire ou à un tiers, on ne peut essayer de prétendre que le cessionnaire n’a pas à payer les droits de mutation sur les constructions sous le prétexte que c'est sans la volonté du cédant ou peut-être contre son gré que la construction a été élevée. Le droit de mutation est dû sur la valeur entière de l'immeuble à l’époque de la cession : toutes les constructions alors existantes font partie de cette valeur.

Par conséquent, si une cession de cette espèce était faite moyennant un prix dans lequel n’entrerait pas la valeur des constructions, il y aurait lieu pour l'Administration de demander une expertise. Ainsi l’a décidé, au cas particulier de constructions élevées par un communiste,un arrêt de la Cour de cassation du 26 juin 1837 (1).

583. — C’esl encore en vertu de ce même principe que, lorsque dans une licitation les parties déclarent qu’il existe sur le terrain des constructions élevées par le colicitant adjudicataire, la valeur de ces constructions n’ayant pas été comprise dans le prix d’adjudication, le receveur est fondé à exiger l'évaluation de ces constructions pour en ajouter le montant au prix dans le calcul de l'impôt (2).

SECTION VIII. — Propriétaire sous condition résolutoire.

584. — Nous ne pouvons reprendre ici les quinze cas de condition résolutoire ou de révocation que nous avons relevés dans notre étude de droit civil. Un nouvel examen de cette longue énumération présenterait peu d'intérêt. Nous nous bornerons à poser les principes qui nous paraissent

(1) Sir., 1837, I, 698. — Inst. 1630, $ 8. — J.E., 11,832. (2) Trib. d'Arras, 3 novembre 1844, J, E., 13681.

484 CHAPITRE Il

exacls, el à en signaler quelques applicalions importantes prises dans la jurisprudence.

583. — Les cessions faites à un tiers pendente condilione ou après défaillance de la condition ne présentent aucune difficulté, elles seront atteintes par le droit de 5 fr. 50 0/0.

Une fois la condition défaillie, le droit de l’ex-propriétaire à l’occasion deses constructions est, ou bien une créance d’indemnité, si le propriétaire les reprend, ou bien la propriété de matériaux, s’il exige leur démolition. La cession donnera, suivant le cas, ouverture au droit de 1 0/0 ou de 2 0/0.

586. — Ilne se présente quelque difficulté qu'au cas de convention, relative aux constructions, passée entre le propriélaire sous condition résolutoire et le propriélaire sous condition suspensive, notamment lorsque la condition résolutoire ou la révocation s’est produite.

Une distinction s'impose :

1° Lorsque la résolution du contrat ne donne pas lieu à la perception d’un nouveau droit proportionnel, il n’y a, à propos des constructions que garde le propriétaire qui reprend son immeuble, qu’un règlement d’indemnité : par conséquent le droit de 0 fr. 50 0/0 est seul exigible. Les constructions en effet lui appartiennent en ce cas en vertu d’un transfert de propriété, mais ex causa primæva el antiqua.

2 Au cas où la résolution ou révocation donne lieu à la perception d’un nouveau droit proportionnel comme revente (1), le droit doit être liquidé tant sur la valeur du fonds que sur celle des constructions élevées par le propriétaire évincé (dans le cas où elles ne sont pas enlevées, évidemment). En effet, puisqu'on considère alors la résolution com-

(1) I sortirait du cadre de ce travail d'indiquer les cas où il y a lieu à un nouveau droit proportionnel, et ceux où un simple droit fixe peut seul être perçus

me une rélrocession ou une revente, la nouvelle mutation comprend le fonds et les constructions : le droit proportionnel de mutations immobilières sera done percu sur tout le prix que le propriétaire évincé doit recevoir.

587. — Applicalion a été faite de cette dernière règle dans un Cas qui ne laissait pas de présenter quelque difficulté :

Un jugement a prononcé la résolution de la vente d’un terrain sur lequel l'acquéreur avait élevé des constructions : lors de l'enregistrement de ce jugement on n'avait perçu l'impôt que sur le prix stipulé dans l’acte de vente. Puis un second jugement a attribué ces constructions au vendeur originaire en paiement d'une créance : celui-ci avail voulu se soustraire au paiement du droit de 5 fr. 50 0/0, exigible sur les constructions, sous le prétexte que l’adminisiration aurait dû percevoir ce droit sur le premier jugement.

Le tribunal de la Seine l’a condamné au paiement. Nous pensons qu'il faut admettre cette décision (1).

588. — Une autre application du même principe a été faile dans un cas de donation avec droit de rachat.

Le donateur d’un terrain s’élait réservé le droit de le ra cheter, soit en abandonnant un autre terrain, soit en en payant la valeur. Usant du droit qu’il s’était réservé, ce donateur rentra en possession du terrain et des construclions que le donataire y avait élevées, en payant à celui-ci la valeur du tout. C’est avec raison, selon nous, que le droit de 5 fr. 50 0/0 a été percu sur la totalité du prix (2).

B89. — En ce qui concerne l'exercice du réméré, il y a lieu de distinguer suivant que le vendeur use de sa faculté de rachat avant ou après l'expiration du délai,

(1) Trib. de la Seine, 1er février 1860, J. E., 17093. (2) Trib. de Villeneuve, 29 mai 1848, 1. E., 14463, — CHAMPIONNIÈRE et RiGauD, t. VI, nos 356 ets.

436 CHAPITRE Il

Exercé dans le délai, le réméré ne donne lieu qu’au droit de quittance de 0 fr. 50 0/0. Sile vendeur conserve les constructions qu'a élevées l'acheteur, la somme qu'il paiera en sus du prix de rachat aura le caractère d’une indemnité donnant ouverture au même droit de 0 fr. 50 0/0.

Exercé après l'expiration du délai, le réméré constitue une véritable revente ou rétrocession ; le prix comprend alors la valeur des constructions et du sol : l'Administration sera fondée à percevoir le droit de 5 fr. 50 0/0 sur la totalité de ce prix.

590. — Lorsque le fol enchérisseur a construitet que le nouvel adjudicataire conserve les constructions, la jurisprudence décide qu'il y a vente du fol enchérisseur au nouvel adjudicataire et admet par conséquent la perception du droit de 5 fr. 50 0/0 (1).

Nous ne pouvons admettre cette décision. Le nouvel adjudicataire est de plein droit propriétaire des constructions. Ce qu’il paie au fol enchérisseur, s’il les conserve, c’est non pas un prix de vente, mais une indemnité. Nous pensons donc que le droit de 0 fr. 50 0/0 peut seul être perçu.

(1) Trib. de la Seine, 4 janvier 1838, J. E., 11952.

592. — Nous avons encore, pour en finir avec le droit fiscal, à indiquer les conséquences du système que nous avons admis en droit civil, au point de vue de l’application des droits encourus par les transmissions gratuites, et notamment par les mutations par décès.

Les solutions que nous avons données au chapitre précédent s'appliquent facilement mutalis mutandis. I nous suffira de bien établir le principe et de signaler les cas d'application les plus intéressants ou les plus pratiques.

SECTION I. — Principe.

593. — Aux termes de l'article 558 du Code civil, le propriétaire du sol est réputé propriétaire des constructions. Donc, quand sur le sol s'élèvent des constructions, elles doivent être comprises dans l'actif immobilier, lors de la déclaration de succession, ou dans l'évaluation au cas de donation de l'immeuble.

L'administration, s'appuyant sur la présomption établie, est fondée à prétendre — jusqu'à preuve du contraire — que le défunt était propriétaire des constructions qui s'élèvent sur le terrain compris dans la déclaration de succession. Sui-

vant les cas, l'administration peut considérer qu'il y à eu omission ou déclaration insuffisante (1).

Mais la présomption de l'article 553 est une présomption juris tantum. Elle n'a pas en droit fiscal une portée plus grande qu'en droit civil. Les héritiers pourront donc élablir que le sol seul appartenait au de cujus, que celui-ci avait renoncé à l’accession et que par conséquent, les constructions ne lui appartiennent pas, la valeur du sol doit seule être comprise dans le calcul de l'impôt de mutalion.

594. — Dans la déclaralion de la succession du constructeur, il y a lieu de distinguer suivant la nature du droit que nous lui avons reconnu.

Si le constructeur n’a sur les bâtiments qu’un droit mobilier, il y aura lieu de les compromettre dans l'actif mobilier ;

S'il a sur eux un droit immobilier, on les comprendra dans l'actif immobilier. Il en sera ainsi notamment lorsqu'il en est propriétaire.

La même distinction s'applique à la donation qu’il peut faire de son droit (2).

(1) Solution du 8 septembre 1871.

(2) Cette distinction présente intérêt aux cas de donation entre vifs entre parents en ligne directe et entre époux, et de mutation par décès en ligne directe.

On s’en convainc en jetant un regard sur le tableau ci-dessous :

TABLEAU DES UROITS PROPORTIONNELS D'ENREGISTREMENT ET DE TRANSCRIPTION ENCOURUS PAR LES TRANSMISSIONS GRATUITES (1).

Ligne directe.

4° Par contrat de ( Meubles ...... 360008 + À 925 p. 100 mariage..... : Immeubles 1 25+1 50 = 2 75 Donations 2 Hors contrat de Meubles... AIO) entre-vifs mariage ...., ( Immeubles 2 5041 50 —4 » 3° Partages d’as- Meublés EEE re 4 >»

cendants.... Immeubles 1 »+0 50 = 1 50

(1) D’après M. Gabriel Demante.

SECTION II. — Applications.

095. — Ces principes généraux posés, il nous parait facile de les appliquer aux cas les plus pratiques et les plus intéressants. Nous le ferons brièvement.

$ 1. — Possesseur.

996. — Les constructions élevées par un possesseur appartiennent, au fur et à mesure de leur édification, au propriétaire du sol. C’est donc dans l'actif immobilier de la succession de celui-ci qu’elles doivent être déclarées.

Dans la succession du possesseur, les héritiers déclareront le plus souvent l'immeuble possédé comme détenu en pleine propriété. Le receveur se contentera de cette déclaration : il

Quelconques sans distinction entre les meublestehlesimmenbliesteertrereecence eee Dispositions testa-

Mutations par :

mentaires avec 4

décès charge de resti- MEUDIES RE rer seen »