EN F

tution (art. 1069 Immeubles 4 »+1 50 = 2 50

Bialoccsac Donto

Époux.

Futurs par contrat de mariage. Do- MINES 56200000 ce ados DE) nation entre vifs de bien présents. ( Immeubles 1 5041 50 =3 » Donation entre vifs de biens présents MEuPDiés Pere cree Son EN D) Immeubles 3 »+1 50 — 4 50

pendant le mariage..............

Pour les mutations par décès, pas de distinction entre les meubles et les

immeubles :

Par donations éventuelles ou testament, , . . , , . . o et Par succession ab intestat , . . . , . . Re le OIire

Entre collatéraux ou entre personnes non parentes,les droits sont les mémes sur les mutations mobilières et immobilières.

n’aura pas à rechercher si le défunt élait réellement verus dominus et percevra le droit des mutations immobilières.

Si les héritiers, sachant exactement à quel titre leur auteur détenait l'immeuble construit déclarent seulement la possession, le droit à percevoir dépend du parti pris dans la controverse sur la nature de la possession. Disons seulement qu’à nos yeux le possesseur constructeur n'ayant à l’occasion des bâtiments qu’il a élevés qu’un droit personnel et mobilier,une créance alternative d'argent ou de matériaux ou une créance simple, — suivant qu'il était de mauvaise ou de bonne foi, — il y aura lieu d'évaluer cette créance pour la porter à l'actif mobilier.

$ 2. — Locataire et superficiaire.

597. — Nous n'avons pas à exposer de nouveau les différents systèmes qui se sont fait jour relativement aux droits du locataire sur les constructions qu'il élève sur le terrain loué.

Avec le système admis par la Cour de cassation, appliqué par l'administration de l'enregistrement, soutenu par le Dictionnaire des droits de l’enregistrement et enseigné par notre professeur M. Binet, le preneur, ayant en général la propriété des constructions qu'il a élevées, c'est dans sa succession qu’elles doivent être comprises, et c’est dans l’aclif immobilier qu’il faut les porter.

Pour nous, cetle solution n’est exacte que lorsque le propriétaire a renoncé à son droit d’accession, lorsque le preneur est un superficiaire. Dans le cas normal, le preneur n'ayant qu'un droit mobilier, les constructions ne peuvent êlre portées qu'à l'actif mobilier : tel est le principe, et lorsque l’administration prétend que le preneur était propriétaire. c’est à elle à en fournir la preuve.

598. — La liquidation du droit donne lieu à quelques difficultés.

Lorsque, ainsi que cela a lieu en principe, les construclions appartiennent au propriétaire du sol, ces constructions, avons-nous dit, doivent être comprises dans son actif immobilier lors de la déclaration de sa succession.

En général, c’est le prix du loyer qui sert de base au calcul de l'impôt, en le multipliant par 20 ou par 9%, suivant qu'il s’agit d'un immeuble urbain ou rural. Mais le fermage, le loyer ne comprennent que la valeur locative du sol,et non celle des bâtiments. Il y a donc lieu pour la perception de l'impôt de prendre pour base le capital obtenu en multipliant le loyer annuel par 20 ou 9% et en y ajoutant l’estimation des constructions.

Il est vrai que, dans la plupart des cas, le bailleur esttenu de payer une indemnité au preneur dont il conserve les constructions. Les héritiers n’en doivent pas moins payer le droit des mutations par décès sur la totalité de la valeur des constructions, sans qu’il y ait lieu d’en déduire le montant de l'indemnité encore due : c’est une conséquence du principe de la non-distinction des charges. C’est ce principe exorbitant qui fait que les héritiers paient les droits de mutation sur la totalité de la valeur d’un immeuble dont le prix est encore dü.

599. — Parfois, dans le calcul du capital imposable, il ne faut pas prendre pour base le fermage annuel tel qu'il se trouve indiqué au bail. En voici un exemple qui a trait à la matière que nous étudions.

Si le propriétaire du sol a loué son terrain pour dix ans moyennant unloyer annuel de 1.000 fr. et qu’il ait stipulé au bail que le preneur serait obligé d'élever pour 50.000 fr de constructions qui lui resteraient à la fin du bail sans indemnité, le

revenu annuel de l'immeuble se compose en réalité tant du loyer annuel que de la dixième partie du montant des constructions que le preneur doit élever. Le capital, représentant le terrain, est donc non pas 1000 >< 20, mais 6000 >< 20,capital auquel il conviendra d’ajouter encore la valeur des constructions.

600. — Lorsqu'il y a de la part du propriétaire du sol renonciation au droit d’accession, c’est le preneur qui se trouve propriélaire des constructions. C’est dans sa succession, non dans celle du bailleur, que les constructions seront comprises.

Mais alors la liquidation du droit offre difficulté à raison du caractère temporaire du droit du preneur.

Il est évident que si le superficiaire a sous-loué le sol et loué les constructions qu'il a édifiées, il ne faudra calculer le droit de mutation par décès que sur la valeur des constructions qui seules lui appartiennent en propriété. Les héritiers devront donc déclarer le produit distinct du terrain et des constructions,afin que le droit de mutation ne soit percu que sur le revenu de celles-ci (1).

La base de la multiplication est facile à indiquer. Mais opérera-t-on la multiplication par 20 ou 25? Nous pensons que non.

La propriété du preneur est temporaire : elle ne peut s’étendre au delà du terme de sa jouissance. A la fin du bail, ce droit de propriété cessera: le preneur ne pourra plus qu'enlever les matériaux. Il serait certainement injuste de percevoir, quelque brève que soit la durée du bail restant à courir, un droit calculé sur 20 ou 9% fois le revenu, absolument comme pour une propriété perpétuelle. L’administra-

(1) Trib. de la Seine, 43 février 1864, J. E., 17931,

tion en pareil cas a liquidé le droit sur le revenu des constructions multiplié par le nombre d'années du bail restant à courir, sans que toutefois ce nombre puisse dépasser 20 ou 25. La Cour de cassation a consacré ce système (1).

On reproche à ce mode de liquidation d'aboutir à ce résullat : lorsque le bail n’a plus qu’une très courte durée lors du décès, on perçoit le droit sur une valeur inférieure à celle des matériaux. Le reproche qu’on adresserait au système qui appliquerait toujours la multiplication par 20 serait beaucoup plus grave : celui-ci ferait subir au contribuable un préjudice bien plus considérable que celui que le système admis peut, exceptionnellement, occasionner au fisc.

$ 3. — Commandataire et antichrésiste.