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et qu’il a trouvé les commodités qu’il cherchait, son but est réalisé.

» Les règles du Code Civil concernant les baux à loyer ont été faites pour cette sorte de location, et elles ont placé, au point de vue des conditions du bail, preneur et bailleur sur un pied d'égalité.

» B. — Dans le second, l’immeuble ne joue pas le rôle de but, mais de moyen.

» On ne loue pas une terre pour en jouir, on la loue pour l’exploiter.

» D'où la différence posée par le Code entre les règles des baux à loyer et les règles des baux à ferme.

» Mais il n’y a pas, comme le Code Civil le laisse supposer, que les baux à ferme qui constituent des baux d’exploitation.

» Nous en distinguons, pour notre part, trois catégories principales, basées sur le rôle que joue l’immeuble dans l’exploitation.

» 19 Il y a le bail où le fonds loué fournit entièrement la matière de l'exploitation, et dans le locataire n’est en quelque sorte qu’un artisan : c’est le bail de mines, de forêts, de carrières, etc.; » 20 Il y a le bail où le fonds loué fournit la matière exploitée, mais moyennant certaines fournitures faites par le locataire et combinées avec le travail de celui-ci : c’est le bail à ferme ;

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» 30 Il y à, enfin, le bail où le fonds est loué » dans l'intention de faciliter l'exploitation de » l'occupant : c’est le bail commercial.

» Dans ce bail, ce n’est plus le preneur qui joue » le rôle de moyen : c’est l’immeuble. Ce n’est » plus l'immeuble qui est exploité : c’est le fonds » de commerce qui est exploité dans l’immeuble » et au moyen de celui-ci. » |

Cette distinction entre les baux de jouissance et les baux d'exploitation est très judicieuse, et il convient de s’y rallier.

De même, nous sommes pleinement d'accord, en principe, avec M. Lefebvre, lorsqu'il signale l’erreur qui consiste à appliquer toutes les règles du bail de jouissance aux baux d’exploitation, et spécialement au bail commercial ; de même, enfin, nous adoptons entièrement son point de vue lorsqu'il pose en principe que la question qui nous occupe ne peut concerner que les baux d’exploitation.

Mais nous croyons qu’il y a lieu de distinguer dans le bail d'exploitation commerciale, industrielle et même professionnelle, deux catégories distinctes :

1° Les baux qui ont pour objet un local, sans destination spéciale, dans lequel le locataire va créer un fonds de commerce quelconque ou y exploiter un fonds déjà créé par lui ailleurs ;

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20 Les baux qui ont pour objet l'exploitation d’un commerce déterminé dans un immeuble aménagé spécialement à cet effet.

On conçoit aisément que, dans chacun de ces deux cas, la situation respective des parties contractantes soit différente, et que les principes régissant leurs rapports doivent être examinés séparément.

Aussi, nous inspirant de cette considération première, nous proposons-nous, le moment venu, de diviser notre étude en traitant successivement ces deux catégories de baux d’exploitation commerciale et professionnelle.

Préalablement et dans une première partie, nous allons rapidement passer en revue les origines de la question et les diverses solutions proposées pour la résoudre.