LE LOCAL LOUÉ N'AVAIT AUCUNE AFFEC- TATION SPÉCIALE

Cette hypothèse suppose que le locataire évincé avait créé dans l'immeuble loué le fonds qu’il y exploitait, ou y avait installé le fonds qu’il avait créé ailleurs.

Pour évaluer avec autant de précision que possible l’indemnité qui peut être due, il convient de

déterminer les éléments du fonds de commerce qui

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vont se trouver affectés par son départ, et dans quelle mesure chacun d’eux va se trouver diminué

et profiter au successeur.

A. Si l’on passe en revue les éléments corporels d’un fonds de commerce, on doit reconnaître que ni les marchandises, ni le matériel ne subiront, du fait du non renouvellement du bail, une déprécia-

tion sensible.

» \ Il n’en sera pas de même des installations, aménagements el constructions que le locataire aura incorporés à l'immeuble en cours de bail, et qui, en fait comme en droit (article 546 C. C.), feront corps avec ce dernier. En se retirant, le locataire devra les abandonner, ce qui semble à première vue être pour lui une perte sèche. Mais il est permis de présumer qu’un locataire prudent et avisé aura pris soin, avant de les entreprendre, d’en régler le sort avec le propriétaire, et en tout cas aura tenu compte de ces frais de premier établissement dans le calcul de ses prix de revient, et évalué leur amortissement de façon qu’en fin normale de baïl toutes ces dépenses soient intégralement remboursées. Au surplus, le locataire pourra obtenir du propriétaire une indemnité de ce chef ; en ce qui concerne les améliorations et aménagements, la solution en est donnée par la théorie des

impenses nécessaires, utiles et volupluaires. Quant

aux constructions proprement dites, bien que la question de savoir si l’article 555 C. C. leur est applicable soit encore controversée (1), il semble bien que, quel que soit le système adopté, le propriétaire qui optera pour la conservation des ouvrages faits par son locataire est tenu de lui rembourser le prix des matériaux et la valeur de la main-d'œuvre (2).

Enfin, il est invraisemblable, en pratique, d’admettre qu’un locataire songe à entreprendre des travaux de cette nature sans avoir passé avec le propriétaire une convention préalable.

En résumé, en ce qui touche les éléments corporels du fonds, les droits du locataire restent intacts ou sont suffisamment sauvegardés.

B. En est-il de même des éléments incorporels ?

Il est évident que le nom commercial, l'enseigne, les marques, les brevets, ne subiront aucune modification du fait du non renouvellement du bail. Le commerçant en conserve la pleine propriété.

(EF PLANIOL, ©: IL n°9 1698 GUILLOUARD, 1, 290 TA Ur RENT, t. XXV, n° 175.et/suiv., 179 et-suivi; Cass:,15 juillet 1912, D. 1914, I, 28 ; Nancy, 2 mars 1889, S. 90, II, 127 5 DaLzLoz, Louage, 1237 et 1243, et suiv.

(2) Et même, d’après quelques auteurs, les Tribunaux auraient le pouvoir de déterminer ex-æquo et bono le montant de l'indemnité due au preneur par le bailleur. (BAu- DRY-LACANTINERIE et CHAUVEAU, Tr. Des Biens, n° 376).

Quand au droit du bail, il constitue souvent un élément important du fonds et permet à son titulaire de tirer un gros parti du droit de jouissance qu'il s’est assuré. Parfois cette valeur est tellement considérable qu’elle constitue à elle seule l’objet d’une vente de fonds de commerce. Il n’est pas rare de voir des écriteaux rédigés dans le genre de l’exemple suivant :

« Boutique à louer.

» Bail de 15 ans à céder.

» Prix avec ou sans le fonds de commerce » 80.000 francs. »

Mais cette valeur n’est réalisable que si le bail ne contient pas la clause d'interdiction en souslocation ou de cession de bail. Nous rappelons que la campagne menée contre l’article 1717, qui a abouti à la proposition Thierry, a conduit les commerçants à demander la protection de la « propriété commerciale ». |

La question de la réforme de cet article 1717 ne rentrant pas dans le cadre de notre étude, nous ne l’examinerons pas (1) et nous nous bornérons à cette simple observation : le droit au bail n’a d'utilité qu’en cours de bail, et comme le problème que nous cherchons à résoudre suppose que les

(4) Plus loin, nous ferons une simple observation à ce sujet.

parties sont à fin de bail, cet élément apparaît, à ce point de vue, comme sans aucun intérêt.

Restent la clientèle et l’achalandage, qui sont l’objet des doléances des locataires.

L'opinion courante et même le législateur (loi du 9 mars 1909) groupent indifféremment sous ces deux expressions l’ensemble des personnes fréquentant une maison de commerce.

Il convient, au contraire, de réserver chacune de ces deux expressions à des catégories différentes d’acheteurs classés suivants les mobiles qui les poussent à s'adresser à telle ou telle maison de commerce.

Les uns ont le désir de s’approvisionner chez un commerçant déterminé : ce sont les clients ; les autres entrent dans un magasin parce qu'il se trouve sous leurs yeux ou à leur portée au moment où ils ont besoin d’acheter : ce sont les chalands-

Il est, à notre avis, très important de mettre en lumière les différences qui les distinguent, pour en tirer les conséquences indispensables à la mise au point de notre sujet.

LoAGlIentele La clientèle proprement dite est l’ensemble des acheteurs attachés au commerçant lui-même. Certains seront attirés soit par son affabilité, soit par

son habileté à trouver la marchandise désirée, soit

enfin par une certaine manière d'être qui feront dire de lui : Cil est commerçant ».

D'autres s’adresseront à lui en raison de la qualité de ses produits, ou parce qu'ils auront conliance dans sa capacité et sa probité professionnelles.

Ainsi cette catégorie d'acheteurs se fixera dans la maison en raison de la personne même du commerçant, intuilu personæ, et si celui-ci vient à disparaître, la prospérité de l'établissement diminuera, à moins que son successeur, conservant les traditions de la maison, parvienne à inspirer confiance à la clientèle et à la retenir.

C’est pour cette raison que tout commerçant cédant son fonds prend soin d’avertir individuellement ses clients et les invite à conserver à son successeur la confiance dont il jouissait lui-même.

La clientèle est donc bien le fruit du travail personnel et des qualités du commerçant. Qu'elle soit son œuvre ou que, la tenant d’un autre, il ait su la conserver, il est donc fondé à en tirer tout le profit.

Lorsqu’à l'expiration de son bail il sera obligé de transporter son établissement dans un autre local, la constance et la fidélité des liens qui l’unissent à ses clients feront que ceux-ci n’abandonneront pas leur fournisseur préféré. Au cours de la discussion, à la Chambre, de la loi sur la propriété

commerciale, M. Georges Leredu insistait sur ce fait que le lieu d'exploitation commerciale a une faible influence sur certains commerces.

« Voilà une femme élégante, äisait-il (1), qui » tient à avoir un chapeau de Mme X..., une robe » de Mme Ÿ... Peu importe l'endroit où se trouvent » les magasins : l’élégante ira chez elles, quel que » soit l'endroit où sera transporté l'établissement. » C’est incontestable.

» Voilà un gourmand ou un gourmet qui veut » des chocolats de X... ou des dragées de Z... ; il » ira chez X... ou chez Z..., quel que soit l'endroit » où celui-ci se trouve où se trouvera. »

Mais ce qui est incontestable pour les exploitations dans lesquelles la personnalité du commerçant, les marques et la réputation des produits jouent le rôle prépondérant, l’est à moindre degré dans les commerces où l’attachement de la clientêle est moins grand. Pour ces derniers, la fidélité des clients pourra subir, du fait du déplacement du magasin, un certain flottement dont on pourra tenir compte dans l'évaluation de l’indemnité (2).

On peut donc admettre en principe que, sous les “réserves qui viennent d’être faites, le non renouvellement du bail n’atteint pas l’élément clientèle pris striclo sensu.

(1) J: 0.28 février 1919:

(2) Voir plus bas.

20 Achalandage.

L’achalandage comprend tous les acheteurs attirés vers une maison de commerce bien plus par sa situation topographique que par la personnalité de ceux qui l’exploitent.

Cette idée est exprimée clairement par l’expression italienne avviamento ; un negozio bene aviato signifie : une boutique fréquentée, et littéralement «vers laquelle toutes les voies mènent (1) ».

Ainsi, dans la pensée italienne, la maison achalandée est une maison qui doit sa fréquentation à la situation de l'immeuble où est exercé le commerce.

De même, en France, on dira : une rue est commerçante, un quartier est commerçant. Iciencoreon associe l’idée de commerce à celle d'emplacement.

C’est ce qui explique pourquoi souvent, dans la vente d’un fonds de commerce, le droit au bail, qui donne droit à l’emplacement, intervient pour une si grande part ; c’est à telle enseigne que certains commerçants, ainsi que nous l’avons rappelé plus haut, cèdent pour le même prix leur droit au bail, avec ou sans fonds de commerce ; pour ceuxci, le « pas de porte » est tout, et leur clientèle properment dite est inexistante

()MVATÉRS-EC Maisons de commerce et fonds de commerce. Ann. Droit Com., année 1902, p. 272.

L’achalandage apparaît donc comme une qualité inhérente à l'immeuble, Elle tient à son emplacement et existe virtuellement à l’état latent, même avant l'installation du commerçant, et l’ouverture d’un magasin ne crée pas plus l’achalandage que la mise en culture d’une terre ne crée sa fertilité.

La valeur de l’achalandage est profondément influencée par les circonstances extérieures. Indépendante de la personnalité de l’exploitant, elle varie suivant la plus ou moins grande activité commerciale du quartier.

L'exemple des boutiques du Palais-Royal, si recherchées autrefois par les bijoutiers, et aujourd’hui délaissées pour la rue de la Paix ou le quartier de l’Opéra, en est la confirmation éclatante.

Et même certains commerçants, qui n’ont affaire qu’à des chalands, devront fermer lorsque, pour une raison quelconque, ceux-ci désertent l’emplacement. La suspension du trafic à la gare d'Orsay arrête immédiatement le commerce des marchandes de journaux.

Puisque l’achalandage est fonction de la situation de la maison, il est logique qu’il constitue souvent une partie de sa valeur locative ; aussi le propriétaire, en louant son immeuble à un commerçant, tient-il compte dans la fixation du prix du loyer des gains que l’achalandage peut lui pro- CULEE: