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Cela explique pourquoi deux magasins de construction identique se louent à des prix différents, suivant les quartiers. Parfois même lachalandage est la cause unique de la prospérité d’un commerce : le cas du Café de la Paix est typique à cet égard. Aussi voit-on les commerçants se disputer à prix d’or certains emplacements.

Ainsi l’achalandage est valeur existant indépendamment du commerçant qui l’exploite ; qualité de l'immeuble, il en fait partie RReaÈte et

ne peut en être détaché.

M. René Lefebvre, dans son ouvrage sur la « propriété commerciale », ne conteste pas que la situation de l’immeuble joue un rôle considérable dans l’achalandage, mais il soutient que le rôle personnel du locataire est essentiel. « On a vu, » dit-il (1), certaines personnes faire fortune. et » d’autres faillite dans le même immeuble, alors » que les conditions extérieures étaient identiques.» En mettant en parallèle le rôle de l’immeuble et celui du commerçant, il ramène la situation à trois termes :

19 Un’exploitant du fonds : le commerçant ;

29 Un moyen d’exploiter le fonds : l'immeuble ;

39 Un résultat de l’exploitation : l’achalandage.

(1) René LEFEBVRE. Op. cit,. p. 58.

Les deux premiers points ne comportent aucune réserve. [l n’en est pas de même du troisième.

Si M. Lefebvre entend par achalandage la clientèle, son opinion ne peut être qu’approuvée. Mais s’il envisage l’achalandage dans le sens donné plus haut, il n’est pas possible de le suivre.

L'achalandage, en lui-même, est pour le commercant non un résultat, mais un moyen, au même titre que l'immeuble dont il dépend, et c’est en Putilisant que le commerçant s'assure les bénéfices qu’il encaisse et parvient à augmenter sa clientèle en transformant les chalands en clients. Certes, pour arriver à ce résultat, son rôle est essentiel, en ce sens qu’il doit payer de sa personne et de ses deniers. Il est même admissible que l’achalandage lui-même en bénéficiera, mais quoi que fasse le commerçant, il n’aura pas créé l’achalandage, qui existait, en puissance tout au moins, avant son entrée en jouissance, et qui, après son départ, qu'il eût fait fortune ou faillite, n'en subsistera pas moins. C’est ainsi qu’un hôtel voisin d'une gare ou un buffet de chemin de fer, même s'ils sont inconfortables et mal tenus, pourront perdre tous leurs clients, mais auront toujours des chalands, parce que, par définition, le chaland est l’acheteur de passage.

Il nous paraît donc exact de maintenir que l’achalandage, élément en quelque sorte de l’im-

meuble, se localisant autour de lui, ne peut appartenir qu’au propriétaire de l'immeuble et qu’advenant la fin du bail, il en reprend la libre disposition. De son côté, le locataire sortant ne peut y prétendre.

Mais ce qui est non moins exact, et ce qu’il faut retenir des observations de M. Lefebvre, c’est que la personnalité du commerçant et ses efforts peuvent exercer une réelle influence sur la plus ou moins grande valeur de l’achalandage, et que l’ambiance créée autour de l’immeuble par la prospérité du commerce qui l'utilise en sera sensiblement accrue, d’où possibilité de profit pour le propriétaire. Ainsi apparaît le véritable élément d’indemnité dont le locataire sortant peut se réclamer et qu’il y a lieu de retenir.

Il reste à rechercher dans quelle mesure le locataire devra en être dédommagé.

Nous laisserons de côté le projet de'M. Thalamas, qui propose de faire payer par le propriétaire la valeur du fonds, estimée par experts, à son locataire, et par voie de conséquence d'interdire à celui-ci de se rétablir, parce que le moins qu’on puisse en dire est que ce mode de règlement forfaitaire et obligatoire dépasserait démesurément le but à atteindre, car, d’une part, il obligerait le propriétaire à acheter ce qu’il possède déjà, c’est-

te

à-dire l’achalandage tel que nous l’avons défini, et, d'autre part, il exproprierait le locataire d’un instrument de travail qu’il peut vouloir conserver.

La mesure équitable de l'indemnité due au locataire sortant ne peut être trouvée que dans Ja plus-value que son exploitation a procuré à l’achalandage, et dont le propriétaire va tirer parti.

Pour évaluer cette plus-value, on devra tenir compte de multiples circonstances de fait variant avec les espèces et subordonnées à des contingences a priori imprévisibles. Il serait donc téméraire de chercher par avance à poser des règles précises et impératives. Entrer dans cette voie serait dangereux, Car on se substituerait au juge, qui doit conserver toute liberté pour apprécier souverainement les faits.

Néanmoins, nous croyons devoir énoncer les éléments qui généralement, à titre simplement indicatif, détermineront sa décision, et indiquer dans quelle limite ils doivent être retenus. Tout d’abord, on cherchera à déterminer la valeur de l’achalandage au commencement et à la fin du bail. La différence sera la plus-value. On devra en défalquer tous les éléments qui procèdent d’une cause étrangère au locataire (évolution de l’activité commerciale du quartier, etc..….), et on ne retiendra que les éléments dûs à l’action personnelle du locataire. On pourra donc tenir compte de la plus ou moins

= Vue

heureuse disposition donnée aux aménagements, de l’habileté du commerçant à composer ses étalages, du goût qui préside à l’assortiment de ses marchandises, des attractions offertes aux acheteurs, de l'importance et de l'efficacité de sa réclame, de son savoir-faire et de celui de son personnel, enfin de la bonne réputation de l'ambiance favorable aux affaires qu’il avait su créer autour de létablissement et qui subsistera après son départ.

D'autre part, il n’échappera pas que si en général les clients, attachés au locataire, le suivront fidèlement dans son nouveau magasin, il est possible, pourtant, que certains d’entre eux, les uns par habitude, d’autres par simple indifférence, continueront à fréquenter l’ancien établissement. « L’intuitu personæ, pour bien des négoces, est » faible », observe judicieusement M. Adam (1), et pour peu que le successeur ne les mécontente pas, ils pourront oublier leur ancien fournisseur.

Par contre, dans l’évaluation de l’indemnité, on ne devra pas négliger de faire état de la plus ou moins grande similitude existant entre les deux commerce, du. temps écoulé entre le départ du premier locataire et l'installation du second, enfin des raisons et motifs qui ont empêché le renouvel-

(1) Apam. Thèse précitée, p. 136.

lement du bail. Il nous paraît aller de soi que si le propriétaire s’est séparé de lui pour des causes graves et légitimes, le locataire serait mal venu à venir réclamer quoi que ce soit.

Tels sont les divers éléments qui, se cumulant ou se compensant, conduiront à la fixation de l'indemnité à laquelle peut prétendre le locataire. Certes, la décision à prendre sera souvent malaisée, mais nos tribunaux possèdent depuis longtemps l'expérience de difficultés de ce genre ont et souvent tranché des litiges aussi délicats. On peut donc faire confiance à leur consciencieuse compétence et attendre d’eux des décisions attribuant

«à chacun le sien ».