D'UN COMMERCE DÉTERMINÉ

Il s’agit de cette importante catégorie d’immeubles qui, soit en raison de leur emplacement, soit en raison de leur aménagement, ne peuvent être loués que pour y exploiter un commerce déterminé, et qui, le bail achevé et non renouvelé, ne peuvent être affectés à un autre commerce, Dans cette hypothèse, toute différente du premier cas, le locataire évincé pourra-t-il réclamer une indemnité ?

Le projet voté par la Chambre, qui, en rêgle

générale, avait interdit au propriétaire refusant le

En VV —

renouvellement du bail de faire exploiter ou d’exploiter lui-même, pendant un certain temps, dans l’immeuble, un commerce similaire, ne pouvait, en raison de la destination particulière de l’établissement considéré, maintenir la même prohibition. Aussi s'est-il contenté (article 5) de décider que le locataire sortant avait droit d’exiger du propriétaire ou du nouveau locataire, qui tirerait un avantage appréciable de l'accroissement de clientèle ou de l’achalandage créé par lui, une indemnité à concurrence de leur enrichissement.

Il est permis de se demander si cette solution, à première vue équitable, tient vraiment compte de la situation des parties en présence.

L'intérêt de posséder des immeubles à affectation exclusive (hôtels, grands restaurants, boulangeries, garages, établissements de bains, etc.…), réside dans le parti avantageux qu’on peut en tirer ; en effet, l'aménagement spécial qu’ils comprennent autorise le propriétaire à percevoir un loyer correspondant non seulement à la valeur de l'immeuble lui-même et de son achalandage, mais même de la valeur de la clientèle que sa destination particulière lui a attribuée.

Par contre, ces établissements sont exposés à des risques spéciaux : il suffit que, pour une raison quelconque, les chalands soient éloignés de la maison et la clientèle la déserte, pour que l’immeuble

reste bientôt vacant et que, pour en tirer parti, il soit indispensable de procéder à des transformations coûteuses.

Les baux des immeubles de ce genre sont consentis avec toujours l'obligation pour le locataire d’v exercer le commerce à l’exploitation duquel Fimmeuble est affecté.

La doctrine et la jurisprudence ont constamment déduit de la combinaison des principes généraux, en matière de louage, avec cette cause particulière du contrat, que le locataire tenu de jouir de la chose conformément à sa destination avait l'obligation de faire valoir le commerce et de faire en sorte qu'il ne périclite pas.

Ainsi on lit dans Guillouard (1) : « Le maintien » de la chose louée constitue une obligation étroite » du preneur. Il y a pour le décider ainsi deux » motifs : d’abord l'obligation de jouir en bon » père de famille, ce qui implique l'obligation. de » maintenir tous les avantages de la chose louée ; » puis l'obligation spéciale d’user de la chose sui- » vant sa destination, ce qui suppose que la desti- » nation doit être conservée. »

Bien avant lui Pothier avait écrit (2) :

€ Si un aubergiste a pris à loyer une auberge,

(M) Du louage, tt, Ln°194 (2) Du louage, n° 189.

» il est obligé de l’entretenir comme auberge pen- » dant le temps du bail, sinon il est obligé envers » son locateur des dommages-intérêts qu’il souffre » de ce que la maison n’a pas été entretenue » comme auberge. Ces dommages-intérêts consis- » tent en ce que la maison en est dépréciée. Le » locataire, en n’entretenant pas la maison comme » auberge, donne occasion à ceux qui ont cou- » tume d’y loger de se pourvoir à une autre äu- » berge ; l’auberge n'étant plus fréquentée est, par » 1à dépréciée et ne peut plus se louer à l’avenir » pour un prix aussi considérable. »

Dans le même ordre d'idées, et sous l’inspiration des mêmes principes, il a été jugé (1) que le preneur, qui n'a pas acquis définitivement soit du bailleur lui-même, soit d’un tiers, la clientèle, ne peut ni en disposer, ni la laisser diminuer ou disparaître, ni par suite fermer son établissement avant l’expiration du bail, ou transporter ailleurs son commerce et son industrie. |

De ce qui précède il semble donc bien résulter :

Que la clientèle et l’achalandage, propriété du bailleur au même titre que l’immeuble, ont été loués avec lui et par suite doivent, en fin de bail, lui être intégralement restitués ;

(1) V. DazLoz. Louage.

Poitiers, 28 juin 1854. D. 55, 2, 95.

Orléans, 27 février 1889. S. 165.

Que le locataire a l’obligation rigoureuse d’exploiter cette clientèle et l’achalandage en bon commerçant, et que, par suite, il doit en tirer le meilleur rendement, ce qui a pour conséquence naturelle de les améliorer ;

Que si les efforts du locataire ont été heureux, il en a trouvé la rémunération légitime dans la majoration des bénéfices dont il a conservé tout le profit pendant la période de jouissance convenue.

Mais que, le terme arrivé, il ne lui est pas loisible d'exiger, en sus, une indemnité correspondant à l’amélioration de la chose louée, amélioration qui n’est, en somme, que le résultat de l’accomplissement normal de ses obligations.