CHAPITRE:V Qui doit l'indemnité

Dans les cas où le locataire sortant est reconnu fondé à réclamer une indemnité, qui devra la lui payer ? Et à qui devra-t-il s'adresser ?

Il peut y avoir deux débiteurs :

Le propriétaire.

Le nouveau locataire.

S’il est fait état d’actes illicites, constitutifs de la concurrence déloyale, imputables à la fois au propriétaire et au nouveau locataire, l’action devra être dirigée contre les deux, conformément aux principes généraux ; la condamnation qui interviendra les atteindra solidairement.

Mais si l’on excepte les cas de fraude, dans certains projets (1) on a pensé simplifier la question en mettant hors de cause le propriétaire, pour limiter le litige à un débat entre l’ancien et le nou-

(1) Proposition élaborée par MM. Oury et DELHAY, au nom du Comité de défense de la propriété commerciale et industrielle, et par M. GAVELLE.

veau locataires. C’est, dit-on, le successeur qui va profiter de la plus-value créée par le prédécesseur. La charge de payer l’indemnité doit lui incomber et, pour éviter toute surprise, on propose d’instituer un système de publicité au moyen duquel le locataire évincé rendra opposable aux tiers le droit qui lui serait reconnu d'interdire à qui que ce soit d'installer dans les locaux devenus vacants un commerce similaire, à peine de dommages-intérêts.

Cette combinaison, séduisante au premier abord, est même considérée par ses auteurs comme la «clef de la propriété commerciale ».

À la vérité, on n’aperçoit aucune raison pratique ou juridique permettant de se rallier à ce que M. Lefebvre qualifie d’accommodement ingénieux.

Tout d’abord, c’est une illusion de penser qu’en mettant le propriétaire hors de cause on lui évitera la charge du paiement de l’indemnité accordée au locataire sortant. En réalité, c’est lui qui, quoi qu'on fasse, supportera finalement les conséquences du litige. En effet, si le nouveau locataire est exposé à indemniser l’ancien, il réclamera au propriétaire une diminution correspondante du loyer primitivement convenu et qui, vraisemblablement, avait été majoré en tenant compte de la plus-value que justifierait le prix du bail réclamé.

En outre, et au point de vue juridique, on a

quelque peine à découvrir le lien de droit mettant en contact le successeur et le prédécesseur. Au contraire, si, Comme nous le soutenons, on admet que le droit à.indemnité a pour principal fondement la plus-value procurée à l’achalandage, qualité inhérente à l’immeuble, on doit en conclure naturellement qu'il incombe au propriétaire de cet immeuble de répondre à la réclamation formulée par son ancien locataire.

CHAPETRELVI Sanctior du droit à l’indemnité

Pour assurer efficacement la protection des intérêts des locataires évincés, il ne suffit pas de reconnaître leurs droits ; il faut encore qu'ils trouvent dans la législation actuelle le moyen légal de les faire prévaloir. | |

Or, parmi les nombreux textes qui intéressent directement ou indirectement le contrat de louage, il n’en est pas un seul auquel on puisse avoir recours.

Aussi a-t-on été amené à chercher dans l’application des principes généraux du droit le fondement de l’action dont la justice pourrait être saisie, et il a été proposé différentes constructions Juridiques que, successivement, nous allons exa--

miner.

19 Théorie dile de la garantie du bailleur prolongée.

Dans ce système, on pose en principe qu’en cours de bail il est interdit au propriétaire de con-

currencer ou laisser concurrencer son locataire

commerçant, et on soutient que dans le cas de non renouvellement du bail, et celui-ci expiré, cette obligation subsiste à la charge du bailleur et au profit du locataire sortant.

Cette théorie assez ingénieuse Age quelque peu hardie.

D'une part, en effet, l’obligation de garantie qu'on met à la charge du propriétaire est loin d'être certaine, même au cours du bail, car la question de savoir si le propriétaire, qui a loué à un commerçant exerçant une profession déterminée une partie de son immeuble, peut installer, dans l’autre partie, un locataire exerçant un commerce une partie de son immeuble, peut installer, dans l’autre partie, un locataire exerçant un commerce similaire, est encore très controversée (1).

D'autre part, en supposant que cette garantie

(1) V. Dazzoz. Louage, 507 et suiv.

1er système, refusant d’étendre la garantie de l’art. 1719. COLMET DE SANTERRE, t. VII, n° 169 bis. LAURENT, t. XX V, n° 132 et suiv. BAUDRY-LACANTINERIE, et Wa t. I, n° 484 et suiv., n° 577. Bordeaux, 17 avril 1863, S. 63, 2, 222. CaSS ACIV.. Gmoy.1867: S-67, 1: 421;7D..68, 1 129/Paris, 18 mai 1862, D. 62, 2, 109.

2e système, soutenu par MM. AuBry et RAU, qui estiment que le propriétaire doit garantir contre la concurrence faite dans son immeuble le locataire d’un local affecté à un commerce déterminé, mais non celui qui loue un local sans destination spéciale.

3e système, obligeant dans tous les cas le propriétaire à garantir son locataire contre la concurrence faite dans son

existe en cours de bail, on admettra difficilement que, née d’un contrat à durée limitée, elle puisse normalement lui survivre. On objecte, il est vrai, que cette garantie ayant pu être stipulée expressément, rien ne s’oppose à ce que, par interprétation de l’intention des parties et par application de l’article 1156 C. C., on puisse la considérer comme sous-entendue. ;

Cette conception aurait été imaginée, d’après M. Gervais, sénateur de la Seine, par M. Paul Beauregard, député et professeur à la Faculté de Droit de Paris (1). Tout en nous défendant de mettre en doute les affirmations de M. Gervais et de contester la haute autorité dont Jouissait si légitimement M. Beauregard, nous nous permettrons de formuler quelques réserves quant à la très large extension donnée au domaine de l’article 1156. Car ül s’agit ici non pas d’interpréter les termes plus ou moins obscurs d’un bail déterminé, mais de préciser, en doctrine et à priori, la portée normale et l'étendue juridique de certaines obligations décou-

immeuble. (GuiLLoOUARD, Louage, 139. Grenoble, 26 juin 1866, S. 67, 2, 54. Toulouse, 14 mars 1864, D. 65, 2, 56. Bordeaux, 7 nov. 1873, D. 74, 2, 136. Paris, 7 janv. 1862. BassorT, Monit. Trib., 62, 123. Paris, 12 mars 1864, D. 64, DDC:

(1) Cf. M. René LEFEBVRE, 0p. cit., p. 94, qui renvoie au Journal des Restaurateurs, À juin 1914, n° 1377.

lant du contrat de louage d'immeuble à usage commercial.

Quoi qu’il en soit, et sans qu’il soit besoin de pousser plus loin la discussion, il est manifeste que cette construction juridique n’est pas suffisamment solide pour qu’on puisse conseiller aux loca-

taires de s’en contenter.

29 L'action en concurrence déloyale.

À première vue, il semble que ce moyen soit de nature à procurer la solution cherchée, et on se laisserait volontiers entraîner à assimiler à une concurrence déloyale l’installant dans le même immeuble d’un locataire exerçant le même commerce que son prédécesseur. Mais si on examine attentivement la définition et les éléments constitutifs de la concurrence déloyale, on s’aperçoit que le locataire à indemniser aurait en mains une arme bien insuffisante.

La concurrence déloyale est, en effet, a dit Fuzier-Hermann (1), l'acte pratiqué de mauvaise foi à l’effet de produire une confusion entre les produits de deux fabricants ou de deux commer-

(1) Fuzrer-HERMANN. Répertoire général de Droit français, v° Concurrence déloyale, n° 1, et les citations faites.

ee.

çants, ou qui, sans produire la confusion, jette le discrédit sur un établissement rival, ce qui suppose évidemment le but de détourner sa clientèle.

Ainsi, pour obtenir gain de cause, le locataire plaignant devrait prouver :

1° Le détournement de clientèle ;

20 La confusion créée entre le nouvel établissement et l’ancien (nous laisserons de côté le dénigrement, qui est sans application 1ci) ;

39 Enfin la mauvaise foi.

Evidemment, toutes les fois qu’il sera démontré que le propriétaire aura congédié son locataire pour mettre un concurrent à sa place, et en vue de profiter de sa clientèle, l’action introduite sera accueillie et le dommage pourra être pleinement réparé.

Mais si la substitution d’un locataire à l’autre s’est effectuée sans confusion possible entre leurs deux établissements et sans intention de détourner la clientèle, le locataire verra l’action en concurrence lui échapper et les tribunaux, obligés de la rejeter, seront impuissants à l’indemniser de la plus-value qu’il aura apportée à l’achalandage et dont son successeur profitera néanmoins.

À la vérité, M. Torrant (1) a tenté de démontrer

(t) Thèse précitée, pe 137.

que le champ d'application de l’action en concurrence déloyale pourrait être beaucoup plus étendu. Il serait disposé à admettre :

1° Que le fait par le nouveau locataire d’entrer en pourparlers avec le propriétaire avant le terme du bail en cours et d'offrir une forte majoration de loyer réalise la finalité de l’acte incriminé, c’està-dire le détournement de clientèle ;

20 Que si le concurrent a agi dans le but de profiter d’une situation acquise, il est inutile de justilier en outre la confusion créée entre les deux établissements

30 Qu’enfin la conscience d’une relation entre les moyens et le but constitue à elle seule la mauvaise fol.

Tout en rendant hommage à l’ingéniosité de cette thèse, il suffit de la rapprocher des nombreuses décisions réprimant la concurrence déloyale pour se persuader qu’elle ne serait pas toujours accueillie. En tout cas, même interprétées ainsi, il est aisé d'imaginer des hypothèses où le propriétaire pourra résister avec succès à la demande de son ancien locataire. Il est donc plus prudent d'admettre que les conditions d’application de l’action en concurrence déloyale sont trop restrictives pour que ce moyen puisse être proposé au locataire comme unique fondement juridique

de ses droits.

Enfin, on fait état d’un arrêt de la Cour de Paris, daté du 2 juillet 1870 (1), ainsi conçu :

« Il résulte des principes du bail que, lorsqu'un » immeuble est aménagé pour une industrie déter- » minée ou a été occupé longtemps par une maison » de commerce d’une nature spéciale, le proprié- » taire, tout en reprenant le libre exercice de ses » droits, peut être tenu à certaines précautions » pour éviter toute confusion entre le nouvel éta- » blissement qui sera exploité dans son immeuble » et celui de son ancien locataire. »

Mais il est facile de ‘se rendre compte que cet arrêt ne consacre nullement la théorie que l’on arrêt ne consacre nullement la théorie qu’on croit y découvrir. Il reconnaît, au contraire, le droit du propriétaire de disposer librement de son immeuble en fin de bail et d’y installer un commerce similaire à celui du locataire sortant ; et s’il ajoute que le bailleur doit prendre certaines précautions, en vue d'éviter foule confusion entre l’ancien et le nouvel établissement, il s'inspire simplement des règles admisesen matière de concurrence commer-

ciale.

30 Théorie de l’abus du droit.

On sait que M. Talamon, au Congrès de la propriété bâtie, tenu à Lyon en 1914, et M. le bâton-

(1) Pandectes Françaises, v° Concurrence déloyale, n° 1064.

nier Mennesson, au Comité judiciaire de législation, ont été les éloquents protagonistes de cette idée que le locataire doit trouver dans cette théorie la protection de ses intérêts.

«€ L'article 1382 C. C., dit M. Talamon (1), pro- » clame en principe « que tout fait quelconque qui » cause à autrui un dommage, oblige celui par la » faute duquel il est arrivé à le réparer » ; on sait » que la jurisprudence a consacré dans ces der- » nières années une notable extension de l’idée de » faute, en.admettant qu'il pourrait y avoir faute » dans l’exercice d’un droit. »

De son côté, M. Mennesson disait, au Comité judiciaire de législation (2) : « La Cour de Cassa- » tion, par une sage évolution, a fait entrer l’abus » du droit dans le champ d’application de l’ar- » ticle 1382 C. C., et il semble bien que la juris- » prudence actuelle permette de poursuivre et » d'atteindre tous les abus signalés, »

LS

Ainsi, summum jus, summa tnjuria, et 1l en sera ainsi, ajoute-t-on (3), « lorsque le propriétaire » a pour but de s’approprier le bénéfice de l'effort » commercial accompli par son locataire et d’aug- » menter à ses dépens le rapport de son immeuble, » ou lorsqu'un commerçant concurrent entend,

(brRapp-préc.. p: 18:

(2) Gazette du Palais, 15-16 mars 1914.

(3) M. TALAMON, rapp. préc., p. 19-20.

moyennant paiement d’un loyer un peu trop