M. ADAM

» et qu'il suffit, pour la rendre recevable, que le » demandeur allègue et offre d'établir l'existence

» d’un avantage qu’il aurait, par un sacrifice ou » par un fait personnel, procuré à celui contre » lequel il agit (1). »

Cependant, quelque vaste que soit le domaine d'application de l’action de in rem verso, il suppose réunies certaines conditions que, dans leur Essai d'une théorie de l'enrichissement sans cause en droit civil français, MM. Rüipert et Teisseire (2) sroupent sous trois chefs :

a. Le lien de causalité qui doit exister entre l’enrichissement procuré et le fait du demandeur.

b. L’enrichissement.

c. L'absence d’un droit de conserver l’enrichissement.

Il n’est pas discutable que la réclamation du locataire prétendant que, la valeur de l’achalan- *“dage de l’immeuble ayant été accrue pendant la durée du bail par son fait, il en est résulté un enrichissement pour le propriétaire de cet immeuble, répond pleinement aux exigences des deux premières conditions ; mais pour que l’action de in rem verso puisse Jouer, 1l faut encore satisfaire à la

(1) Arrêt de principe (Cass., 25 juin 1892), posant pour la première fois le principe de l’action de in rem verso (S. 93; 1, 281), et la note de Labbé (D. 92, 1, 596).

(2) Revue trimestrielle de Droit Civil, 1902.

troisième et démontrer que le propriétaire ne peut invoquer ni droit, ni juste cause l’autorisant à conserver l’enrichissement.

A cet égard, MM. Ripert et Teisseire écrivent (1) « qu’il y a deux cas très nets dans lesquels l’enri- » chi pourra opposer à l’action une défense victo- » rieuse : c’est quand il se prévaut d’une donation » où d’un contrat. »

Or, ne sera-ce pas précisément le terrain sur lequel le propriétaire se placera pour résister à la demande de son locataire. Ne pourra-t-il pas soutenir que si l’achalandage attaché à l’immeuble loué pour l’exploitation d’un commerce quelconque a, par le fait même de cette exploitation, augmenté de valeur, cette plus-value n’est qu’un effet normal du contrat de louage ? Il est vrai que, au nom du locataire, on pourra répondre que l’enrichissement a été procuré non pas en vertu du contrat, mais à l’occasion du contrat. Il en est ainsi, ajoutet-on, dans le cas, par exemple, où des constructions ont, en cours de bail, été élevées par le locataire ; l'article 555 C. C., qui n’est qu'une application particulière de la théorie générale de l’enrichissement sans cause (2), lui donne le droit de réclamer une indemnité au bailleur qui les conserve.

(HN Op cp 795; (2) Cf. AuBry et Rau, 1re édit., t. VI, $ 578.

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Mais est-il possible d'admettre entre ces deux cas une assimilation si étroite. Il est de sérieuses raisons d’en douter. D'abord, l'édification par le locataire d’une construction, en cours de bail, ne peut, abstraction faite de toute convention particulière, trouver dans le contrat de louage que sa cause occasionnelle, tandis que la question de savoir si l’augmentation procurée à l’achalandage par l’exploitant d’un commerce dans un local loué à cet effet, est la conséquence normale du bail consenti, est infiniment plus délicate.

Puis, à supposer que l’article 555 C. C., applicable au contrat de louage (ce qui est controversé (1), le droit reconnu par ce texte au propriétaire d'opter entre l’enlèvement et l’incorporation ne pourrait s’adapter, tel qu’il est organisé, à la plus-value procurée à l’achalandage, en raison de la confusion avec l’achalandage lui-même.

Enfin, on s’est demandé si l’utilisation de l’action de in rem verso ne dépasserait pas le but poursuivi. En effet, si, pour la faire jouer, il suffit d’établir, comme le proclame la Cour de Cassation, l'existence d’un avantage procuré au défendeur par le fait du demandeur, le locataire sortant, qui aurait augmenté la valeur de l’achalandage, pourra prétendre à une indemnité même s’il quitte volon-

(1) Voir citations, p. 107.

tairement le local, ou encore si le renouvellement du bail lui a été refusé pour des causes graves et légitimes, c’est-à-dire dans des cas où, logiquement, il n’y peut pas prétendre.

Dans ces conditions, le locataire qui voudrait se placer sous la protection de l’action de in rem verso ne s’exposerait-il pas à voir sa demande mise sérieusement en échec ?

En définitive, non plus que les autres constructions juridiques qui ont été proposées, la théorie de l’enrichissement sans cause ne peut être considérée comme la sanction incontestable et incontestée des droits du locataire évincé.

Puisque les droits des locataires, tels qu’ils ont été précisés, ne trouvent d'appui solide ni dans les textes, ni dans les principes généraux du droit, peut-être pourrait-on s’en remettre aux tribunaux, qui ont la haute mission d’assouplir la loi et de l'adapter à la solution des « questions inattendues ». Mieux que quiconque, en effet, le pouvoir judiciaire, aidé par la doctrine, est apte, en combinant habilement les théories qui, prises séparément, ont été reconnues insuffisantes, à élaborer et fixer une jurisprudence qui suppléerait équitablement au silence de la loi. N’en trouve-t-on pas une preuve

éclatante dans la théorie des assurances sur la vie, sortie toute entière des travaux des jurisconsultes et des décisions des tribunaux français.

Mais la méthode du Préteur procède par lentes évolutions. Souvent il hésite, quelquefois il se rétracte, et avant d'en arriver à une formule définitive, il s'écoule parfois de longues années, au cours desquelles les procès se succèdent et les intérêts en jeu restent en Souffrance. Aussi, dans les hiliges de la nature de celui qui met en présence les propriétaires et leurs locataires, il n’est pas désirable de laisser s’éterniser la discussion et d’inviter les adversaires à engager la série des « duels judiciaires » dont on attendrait une solution lointaine.

L’agitation persistante créée autour du conîlit, les manifestations sans cesse renouvelées auxquelles il donne lieu, rendent nécessaires une décision immédiate. |

L'intervention du pouvoir législatif paraît donc: s'imposer.

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