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Tantôt le propriétaire a refusé de renouveler le bail de son locataire pour le remplacer par un com” merçcant quelconque, qui avait offert une sensible augmentation de loyer; c’est le cas cité par M. Bernheim (1) : un commerçant de la rue de Rivoli, dont la maison se cédait de père en fils, s’est vu dépouiller de son fonds de commerce. Le propriétaire, sans même prévenir son locataire, avait loué la boutique à l’un de ses voisins (2).

Tantôt le bailleur renvoie son locataire dans le but de s’approprier son fonds de commerce, soit pour l’exploiter lui-même, soit pour en faire bénéficier un membre de sa famille.

C’est le cas de cet épicier (3), devenu propriétaire de l’immeuble dans lequel il exploitait son fonds, qui le cède à son commis en lui consentant un bail de neuf ans. Celui-ci améliore le commerce, mais à l'expiration de son bail il doit céder la place au gendre de son ancien patron, qui s’installe dans la boutique.

(1) Rapport « Sur les propositions de loi relatives à la reconnaissance de la propriété commerciale », à la Fédération des Commerçants-Détaillants de France.

(2) Voir également l’exemple cité par M. BERNHEIM dans son rapport à la F. C. D. F. sur la Reconnaissance de la propriété commerciale et son rapport avec la question des loyers (1916).

(3) Cas rapporté par M. SURVILLE DE BALZAC dans le Parlement commercial du 1°r novembre 1913.

Tantôt l'initiative vient d’un commerçant concurrent qui, désireux de s'approprier un fonds à bon compte, offre au propriétaire une augmentation de loyer et même un « pot de vin » plus ou moins considérable. Il supplante ainsi le locataire occupant.

Ou bien c’est un pharmacien qui se voit refuser le renouvellement de son bail, parce qu’un concurrent a loué le local pour supprimer un confrère

gênant (1).

Ou bien encore c’est un commis qui apprend par hasard les conditions demandées à son patron pour un nouveau bail et qui s’empresse d’aller offrir au propriétaire un loyer supérieur (2).

Enfin, on signale le cas du propriétaire qui refuse à son locataire une prolongation de bail lui permettant de céder avantageusement son fonds, mais qui traite directement avec l'acquéreur qui lui avait été présenté.

Il est même assez fréquent (et la jurisprudence

(1) Cas cité par M. BERNHEIM dans son rapport à la F. C. D. F. sur la Reconnaissance de la propriété commerciale et son rapport avec la question des loyers.

(2) Cas rapporté par M. SURVILLE DE BALzAC dans le Parlement commercial du 1er novembre 1913. Voir également le cas Allidières, cité par M. DELHAY, président du Comité de défense de la propriété commerciale, dans le journal La Chambre des Propriétaires, du 16 mars 1914.

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en donne de nombreux exemples), de voir un propriétaire, usant de la clause d'interdiction de souslouer insérée dans le bail, empêcher son locataire de vendre son fonds.

C’est précisément cette faculté, réservée au propriétaire par l’article 1717 C. C., de priver son locataire du droit de céder son bail, et surtout l'interprétation stricte qu’en donnent les Tribunaux, qui a été le point de départ de la campagne organisée par les groupements de commerçants, et c’est, comme on le constatera plus loin, la discussion de ce cas particulier qui les a conduit à étendre et généraliser leurs revendications.

Par ailleurs, il est intéressant de remarquer que c’est au début de ce siècle que le conflit dont nous nous occupons s’est réellement manifesté et qu’il a pris rapidement une extension telle qu’il a presque immédiatement retenu l'attention des pouvoirs publics.

Est-ce à dire qu’antérieurentent une situation juridique différente évitait aux parties en présence les difficultés dont on cherche aujourd’hui la solution ?

On sait que les règles du droit qui dominent la matière du bail sont fort anciennes. Dès le xve siècle, le renouvellement du bail était un moment critique pour les commerçants. M. Fa-

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gniez (1) nous rapporte le texte d’un bail, conclu en 1430 par un pâtissier de Toulouse, qui stipule qu’à l’expiration de son contrat il aura le droit de continuer à occuper la maison, s’il consent à payer un loyer égal à celui qu’une autre personne offrirait de donner.

La cause profonde de l’acuité du conflit actuel réside dans l’évolution économique de la vie commerciale et dans la transformation complète des conceptions qui y président.

Jadis, il était rare de voir un propriétaire se séparer de son locataire sans raisons légitimes. Il se tenait comme moralement obligé de conserver celui qui s'était établi sous son toit, et que souvent même il avait aidé de ses deniers. Heureux de voir le commerce prospérer, il veillait, en renouvelant le bail, à ne pas dépasser, par une demande de loyer immodérée, les charges que pouvait supporter le boutiquier. |

À notre époque, il n’en est généralement plus ainsi ; bien des baïlleurs ne sont plus ce qu’étaient les propriétaires d’autrefois. Les puissantes socié-

(1) G. FAGN1EZz. Documents relatifs à l’histoire de l’industrie et du commerce en France, t. II, p. 232. « Item fuit conventum quod dictus de Rulmont non possit expelli a dicto hospitio in fine dicti temporis pro aliquo alio » conductore ibi ponendo dum tamen idem Rulmont velit tan- » tum loquerium dare sicut unus alter vellet et offeret dare, » dolo et frande cessantibus quibus cum que. »

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tés immobilières qui, dans les grands centres, deviennent les plus importants bailleurs, ne connaissent pas personnellement leurs locataires ; les propriétaires ne s'occupent plus directement de l'exploitation de leurs immeubles ; le gérant n’a qu’un but : améliorer sa situation en augmentant le revenu de la maison; de son côté, le petit détaillant se trouve en compétition avec les grands magasins, qui cherchent à s’agrandir, ou avec les sociétés à succursales multiples, qui veulent à tout prix s'assurer des locaux dans les quartiers où ils n’ont pas encore poussé leurs ramifications. Leur désir d’extension ne connaît pas d’obstacles. Pour se débarrasser d’un commerçant qui les gêne, ils «mettront le prix ».

Dans ces conditions, on s'explique que les anciens rapports de propriétaire à locataire se soient transformés, et que la cordialité de leurs relations presque familiales ait fait place au froid calcul des intérêts, seule préoccupation de ces organismes impersonnels. Aussi le commerçant, victime « des surenchères et des pressions qui font de l’époque du renouvellement un cap dangereux à franchir » (1), a-t-il réagi et cherché dans une réforme législative une protection efficace de ses droits souvent sacriliés.

(1) G. TorrANT. La défense de la propriété commerciale, thèse, Grenoble, 1919, p. 2.

Ses appels ont été entendus et nombreuses sont les solutions qui ont été proposées pour améliorer sa situation. Nous allons rapidement les étudier dans les chapitres qui vont suivre.