II. — APPLICATION DE LÀ RÈGLE PRÉCÉDENTE. - 2S

Ou bien, la privation des lieux a eu pour cause la destruction totale ou partielle de la chose louée. Exemples : l'ennemi a renversé, bombardé, incendié Tirameuble en totalité ou en partie; le gouvernement Ta fait tomber pour les besoins de la défense; quel sera le sort du bail?

Ou bien la privation des lieux a été la conséquence de faits autres que la destruction totale ou partielle de l'immeuble. Exemples : l'ennemi a fait irruption dans une localité, et l'a occupée de vive force, chassant les habitants devant lui; l'ennemi a livré bataille dans telle autre, portant partout le ravage et la mort, et les habitants ont fui terrifiés; l'ennemi a bombardé, même sans y pénétrer, une ville défendue; l'ennemi, entré ailleurs sans résistance, y a pris des maisons par voie de réquisition, les a fait évacuer pour y installer ses divers services^ ou bien a imposé aux habitants le logement de ses troupes; l'ennemi enfin, par son approche seule, a fait déserter les locataires, emportant avec eux leur fortune.

Quel sera le sort du bail dans tous ces cas, où le locataire alléguera qu'il a fui soit devant la mort, la captivité ou le pillage, soit devant une expulsion violente, ou qu'il a été dépossédé par une force à laquelle il ne pouvait résister ?

Dans la première hypothèse, la solution ne saurait être douteuse. C'est la loi qui la donne, art. 1 722 du Code civil, dans les termes suivants : « Si, pendant la « durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par « cas fortuit, le bail est résilié de plein droit; si elle n'est « détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les cir- « constances, demander ou une diminution du prix ou « la résiliation même du bail. Dans l'un et l'autre cas, « il n'y a lieu à aucun dédommagement. »

26 CHàP. II. — SOLUTION POUR BAUX ET LOYERS DE PARIS.

Le cas fortuit, dont l'exemple ordinairement cité est la foudre, se rencontre incontestablement dans les faits de guerre que nous avons indiqués. C'est un événement non prévu, étranger au locataire comme au propriétaire, plus fort que leur volonté, qui vient mettre à néant, en tout ou en partie, l'immeuble même objet de la location. Dès qu'il se manifeste, le propriétaire ne peut plus remplir son obligation essentielle, donner la paisible jouissance d'un immeuble en échange de laquelle des loyers lui sont payés. Le locataire ne peut par suite devoir le prix d'une chose qu'on est dans l'impossibilité de lui donner. Le bail tombe faute d'objet.

Le locataire demandera donc à bon droit la résiliation du contrat du jour où il a été dépossédé, c'est-à-dire du jour où la destruction de l'immeuble a eu lieu, destruction totale ou destruction assez grave pour que la partie qui reste ne lui soit plus d'une sérieuse utilité. Si^ au contraire, il peut garder à bail cette partie, il obtiendra une réduction du prix du bail calculée sur l'importance de la partie qui lui a été enlevée . Il aura droit enfin à la décharge des loyers sur cette dernière partie depuis le jour où il en aura été dépossédé.

Une remarque doit être faite lorsque la destruction de l'immeuble loué a été ordonnée et accomplie pour les besoins de la défense nationale. Nous n'hésitons pas à penser en principe que ce fait constitue le cas fortuit, imprévu et s'imposant aux parties, qui justifie l'application de l'art. 1722 précité. Toutefois il importera de distinguer en pareille matière si Timmeuble atteint rentrait ou non dans la classe de ceux qui sont soumis aux servitudes militaires. Dans le premier cas, en effet, le locataire qui aurait eu connaissance en traitant de la nature précaire de sa location ne saurait alléguer le cas fortuit,

§ m. — APPLICATION AU CAS DE DÉPOSSESSION. 27

imprévu, qui justifie la résiliation; il ne subirait au contraire, qu'un événement qu'il avait pu prévoir; il savait que, même abstraction faite de la guerre, il pouvait subir éviction, si l'État le jugeait utile ; il avait eu à cause de ce fait môme un prix de location exceptionnel; il aurait en d'autres tex^mes accepté un aléa; il ne pourrait donc que subir les effets du contrat aléatoire ainsi fait et l'exécuter sans résiliation.

Dans le second cas au contraire, en dehors de toute zone de servitude, le cas fortuit reprend son effet; la résiliation ou la réduction du prix seront applicables suivant les distinctions de la loi. Des questions de recours en indemnité contre TÉtat pour cause d'expropriation forcée pourront d'ailleurs s'agiter ici. Nous aurons l'occasion d'y revenir lorsque nous en viendrons à l'examen des effets de la guerre sur la propriété.

§ 3. — Application au cas de déposseasiou par force majeure, sans

destruction matérieUe,

Exemples : Expulsion violente des locataires par irruption et occupation de V ennemi; fuite des locataires devant les périls du combat; émigration des locataires par suite du bombardement ; éviction des locataires par réquisition de l'ennemi; obligation imposée par Veunemi du logement de ses troupes ; fuite des locataires à C approche de l* ennemi pour leur sûreté personnelle; occupation des lieux hués pour les besoins de la défense.

La deuxième hypothèse que nous avons indiquée ne nous offre pas des situations aussi faciles à régler.

Nous Tavons dit : dans ses divers aspects, la chose louée n'a pas été détruite, elle est, au contraire, restée matériellement intacte. Seulement le locataire, c'est sa prétention, a été évincé, a perdu sa jouissance, par une force majeure qu'il n'a pu dominer. Il a été chassé par la violence, ou par la crainte de la mort, ou par l'imminence de la ruine. II a cédé la place devant une puissance

28 CHAi». 11. — S0LCT10?f POUR BiUX ET LOYERS DE PARIS.

OU un péril, aussi irrésistibles qu'imprévus. Il en conclut qu'il a droit à la résiliation du contrat ou à la suspension de ses obligations.

La solution de la difficulté sera donc dans la réponse à la question suivante : La privation de jouissance subie par le locataire doit elle avoir les mêmes conséquences, qu'elle soit le résultat d'un cas fortuit amenant la destruction matérielle de l'immeuble loué, ou d'un cas fortuit amenant forcément pour le locataire, sans destruction matérielle, la dépossession de cet immeuble; plus brièvement, l'article 1 722 est-il simplement énoncialif et non limitatif; en d'autres termes, toute éviction des lieux loués par cas fortuit ou par force majeure estelle pour le locataire une cause d'éviction du bail ou de modification de ses obligations ?

La raison et la justice répondent que l'affirmative doit être adoptée. Elles enseignent en effet que la disposition de Tarticle 1 722 du Code civil a sa raison d'être, non dans le fait de la destruction, mais dans l'impossibilité qui en résulte pour le locataire d'avoir la jouissance des lieux loués, et qu'il y a lieu dès lors de l'appliquer partout où sans contestation cette impossibilité se sera réalisée. Jouissance des lieux enlevée parce que l'immeuble a matériellement disparu, ou jouissance des lieux enlevée parce que la possession de l'immeuble lui a été ôtée, c'est pour le locataire une seule et même chose. Dans un cas comme dans l'autre, l'objet du bail a disparu, et le bailleur ne peut ni le lui rendre, ni lui imputer le fait de la dépossession.

L'éviction sera donc justement assimilée à la destruction, dès que se rencontrera, bien entendu, la condition sine qua non de la loi, à savoir dès qu'elle sera l'effet d'un cas fortuit ou d'une force majeure, c'est-à-dire

§ m. — APPLICATION AU CAS DE DÉPOSSESSION. 29

d'un événement qu'on n'avait pu ni prévoir ni prévenir, et auquel il était impossible de résister ; cui provideri, cui prœcaveri^ cui resisti non pot est.

La doctrine ancienne et moderne appuie cette solution. On la trouve chez Ulpien, chez Domat, chez Pothier, chez Toullier-Duvergier, chez Troplong, etc. La jurisprudence s'y est presque toujours conformée. Appliquons-la aux. divers cas que nous avons indiqués.

1 ° L'ennemi a fait irruption dans une localité et l'a occupée de vive force, chassant les habitants devant lui; 2^ l'ennemi a livré bataille dans telle autre, portant partout le ravage et la mort, et les habitants ont fui terrifiés. Nul doute que, dans ces cas, l'expulsion violente ou la fuite causée par la crainte de la mort ne constituent l'éviction par force majeure donnant ouverture à la résiliation ou au moins à la suspension en faveur des locataires des obligations du bail pendant la durée de l'occupation. C'est un événement irrésistible autant qu'impossible à prévoir que celui qui brutalement vous otreint ou qu'on ne peut combattre qu'en exposant sa vie;

3° l'ennemi a bombardé, même sans y pénétrer, une ville défendue, et les locataires des quartiers atteints [)ar les projectiles de l'ennemi ont émigré pour sauver leur personne et leurs biens. La gravité du péril et la légitimité de leurs craintes ne résultent que trop, et des morts, et des ruines et des incendies qu'a déjà causés le bombardement. Nul doute encore qu'en principe les locataires n'aient droit à une décharge des loyers pendant le temps où, sous le coup de cette force majeure, ils ont dû se loger ailleurs. Mais évidemment aussi, en pareil cas, la justice sera souveraine appréciât ricîe des faits, et tiendra compte avec raison des circonstances

qui auront atténué le mal pour le locaUiire, comme s'il lui a été fourni un logement gratuit, ou s'il lui est échu, sous une forme quelconque, une indemnité.

Il y a eu, sur ce cas, décisions de justices de paix de Paris, comme on le verra au paragraphe suivant.

f\ L'ennemi, entré ailleurs sans résistance, y a pris des maisons par voie de réquisition, les a fait évacuer pour y installer ses divers services, un état-major, un dépôt de vivres ou de munitions de guerre, une ambulance, etc., etc. Ici de même il apparaît que les locataires ont subi une dépossession violente autant qu'imprévue, et à laquelle ils auraient vainement tenté de résister, et ils réclameront justement, suivant les cas qu'appréciera le juge, ou une décharge de loyers pendant la dépossession, ou même une résiliation si leur situation est telle qu'ils n'ont pu s'établir ailleurs sans prendre une nouvelle location.

5° Mais l'ennemi, occupant une cité, n'a-t-il fait qu'imposer aux habitants le logement de ses troupes, en fût-il résulté pour eux la privation temporaire d'une partie des lieux loués, on ne saurait voir dans cette charge commune, dans cette sorte d'impôt levé sur tous, l'éviction réelle, la dépossession par la force majeure des lieux loués, et par suite la source d'une action en résiliation ou en décharge de loyers.

6"* De même, des locataires, effrayés par l'approche de l'ennemi, ont fui leurs demeures, emportant leur fortune, soit que l'ennemi ait occupé plus tard leur localité, soit qu'il ne Tait pas occupée, comme cela a eu lieu dans une certaine zone de la banlieue de Paris, on ne saurait écouter les plaintes de ces locataires. Dans un cas, ils ne peuvent affirmer que leur présence n'eût pas empêché l'occupation de leur immeuble par l'ennemi, si tant est

§ lY. — DÉCISIONS DE LA JURISPRUDENCE. 31

qu'elle ait eu lieu; dans l'autre, il est certain que Fimmeuble n'a jamais été occupé. Ils subiront les conséquences de la crainte à laquelle ils ont cédé. Ils ont suivi leur intérêt, ils n'ont pas été dominés par cet état violent et irrésistible qui a pour effet la conJSscation des lieux loués.

7** Enfin, le locataire a été dépossédé par l'autorité française, pour les besoins de la défense. Maison, ateliers, usine, fabrique, ont été occupés pour y établir une fortification, un poste d'observation, une garnison, etc., etc. Il est certain ici, à part la question des servitudes militaires, qu'une force majeure a causé l'éviction, et que le locataire a droit de se faire décharger de ses obligations vis-à-vis du propriétaire.

Restera d'ailleurs pour tous deux la question de savoir s'ils n'ont pas droit, vis-à-vis de l'État, à indemnité pour cause d'expropriation. Ce point trouvera sa place quand nous examinerons les effets de la guerre sur la propriété, ce qui comprendra les vols immenses méthodiquement organisés autant que cyniquement accomplis par l'ennemi dans tons les pays envahis. Nous avons à terminer d'abord ce qui concerne les locations, et particulièrement les locations rurales, où tant de dommages et tant de ruines, hélas ! seront à constater.

g 4. — Décision» de la jurisprudence depuis la guerre; délaissement des lieux loués par le locataire pour came de bombardement ; délaissement par suite d'occupation des lieux loués pour les besoins de la défense; fermeture des théâtres par l'autorité.

28 février «871.

Avant de rechercher l'application des dispositions de la loi aux contrats de baux à ferme, comme nous l'avons fait pour les baux à loyer, relevons plusieurs décisions

émanées 9 soit des justices de paix, soit des tribunaux civils. Ces solutions pratiques, que nous mentionnerons au fur et à mesure qu'elles se présenteront, donneront aux difficultés de l'avenir des éléments utiles d'appréciation.

Deux décisions de justices de paix de Paris, rendues le 27 janvier et 24 février 1871 (V. le Droit des 2 février et 8 mars), ont statué sur le point de savoir si les locataires qui avaient émigré des quartiers de Paris bombardés par Tennemi pouvaient réclamer une décharge de loyers pendant la durée de cette éviction forcée. Les jugements ont en principe décidé que le fait de bombardement, qui contraignait les habitants à fuir pour sauver leur vie gravement menacée, constituait la dépossession par force majeure des lieux loués, et leur ouvrait par suite une action en libération de leurs obligations.

Dans une autre décision du 27 janvier (V. le Droit du 1 7 février), il ne s'est agi que d'une question de compétence , mais (m peut facilement y trouver une opinion sur le fond conforme à celle que nous avons donnée.

Un propriétaire d'une maison sise avenue du Général- Uhrich (ci-devant de l'Impératrice), poursuivait son localaire en payement d'un terme de loyer de 1,000 fr. Le locataire reconnaissait sa dette et n'invoquait pas, pour se dispenser de la payer, le bénéfice des délais concédés par les décrets du gouvernement de la Défense nationale; mais il répondait qu'il avait été privé de la jouissance des lieux loués par la force majeure née des faits de la guerre, et il opposait à la poursuite dont il était l'objet une demande en résiliation de son bail.

Le juge constatait en effet qu'il était reconnu entre les parties que la maison avait été occupée par l'artillerie, les murs crénelés et percés de meurtrières ; qu'ensuite