LE CONTRAT DE BAIL EST IMMUABLE

uérer le locataire au détriment du propriétaire, demain rien ne Tempêchera de juger au contraire que les propriétaires, par suite d'événements imprévus, ont vu dépérir leurs immeubles, aggraver leurs impôts, et qu'ils sont par suite dans la nécessité d'augmenter le prix des loyers, ou bien de décréter que des ventes devenues trop onéreuses dans leur exécution seront re'solues, que des marchés de commerce ou d'industrie seront modifiés comme renfermant une spéculation excessive, etc., etc.

Où s'arrêtera-t-on ? Il n'y a plus de limite dès que la barrière est levée, et, pour rester dans notre sujet, ne voit-on pas que le propriétaire, dépouillé de ses revenus, privé ainsi des moyens de satisfaire à ses propres engagements, impôts, intérêts de ses emprunts, réparations nécessaires, dira avec même raison à l'État, à ses créanciers, à ses locataires : Je ne payerai ni impôts, ni intérêts; je ne ferai aucune réparation, quelque urgente qu'elle soit, car l'état de guerre est un cas de force majeure qui, en m'ôtant mes ressources, m'a affranchi de mes obligations.

Ce n'est pas tout encore. Oublie-t-on que ce même état de guerre livre la propriété sans recours possible en indemnité, soit aux nécessités de la défense, soit aux dévastations de l'ennemi, que l'immeuble abattu ou bombardé, que la forêt incendiée ou coupée, que la ferme ou les champs ravagés, sont perdus absolument pour le propriétaire , abstraction faite des revenus qui lui sont enlevés.

Revenons donc aux vraies règles du droit, et précisons-les pour en mieux justifier l'explication :

« Les conventions légalement formées tiennent lieu « de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être « révoquées que de leur consentement mutuel ou pour

20 CHaP. II. bOLCTlOX PO.E BAUX ET LOTUS DE PARIS.

« les causes que la loi autorise. Elles doiYeni être exé- « cutées de bonne foi. ■»

Tel est le texte de Fart. 1 134 du Code civil, qui consacre évidemment une règle de morale dont la source est dans la conscience. Le contrat de louage est une de ces conventions , il est la loi que librement propriétaire et locataire se sont imposée; ils ont été d'accord pour se la donner, ils devront être d'accord pour la modifier. Ce que leurs volontés réunies ont établi j leurs volontés réunies pourront seules le défaire.

Sinon, la révocation ne saurait émaner que des causes prévues, inscrites dans la loi au jour où la convention a eu lieu ; et, à vrai dire, c'est encore là une révocation par mutuel consentement, puisque bien évidemment les parties, en ne les excluant pas, ont implicitement accepté les causes de révocation de la loi.

Ces causes, quelles sont-elles en ce qui concerne noti-e sujet? Elles sont pour les baux de maisons comme pour les baux à ferme, que la destruction de la chose louée en totalité ou en partie, arrivée par cas fortuit, entraine la résiliation du bail ou au moins une diminution de son prix. Il n'y a plus alors d'objet du bail, il n'y a plus possibilité pour le propriétaire de remplir sa première obligation , celle de donner la jouissance paisible d'un local; il n'y a plus par contre de cause de payement pour le locataire.

Elles sont encore en matière de baux à ferme seulement, que la perte de la récolte arrivée par cas fortuit peut amener pour le fermier une remise du fermage de Tannée, et qu'il en est ainsi lors même que le fermier a pris à sa charge les cas fortuits, lorsqu'il s'agit d'un cas fortuit extraordinaire comme le ravage de la guerre.

Il n'y a rien de plus d'exprimé dans la loi. Il n'y a

§ I. — LE CONTRAT DE BAIL EST IMMUABLE. 2i

rien surtout qui fasse supposer qu'une perte quelconque, suite d'une force majeure, éprouvée par le locataire dans sa fortune personnelle, dans son industrie, dans son commerce, puisse être une cause de libération de ses engageme nts.

Est-ce que, en dehors des événements actuels, un fait de cette nature ne se présente pas chaque jour? Est-ce que la mort ne vient pas trop souvent atteindre à l'improviste, dans les professions libérales comme dans les autres, un chef de famille dont le travail quotidien est l'unique patrimoine? Est-ce que ceux qu'il laisse sans ressources sont, par suite de ce malheur, affranchis des obligations du bail?

Est-ce que le commerçant ruiné par les faillites d'autrui, est-ce qu'un fabricant dont le feu ou l'inondation anéantit l'industrie , peut arguer de tels faits pour obtenir la remise de ses loyers? Évidemment non. Il y a là autant d'accidents qui sont étrangers au contrat de bail et qui ne peuvent influer sur la situation du propriétaire.

Pourquoi donc en serait-il autrement parce que le fait qui paralyse le commerce ou le travail est le fléau de la guerre ?

On voit ainsi l'inanité des raisonnements qui tendent à modifier le contrat de bail, soit parce que le locataire vient à subir un tel état de choses qu'il n'a plus le moyen de remplir ses obligations, soit parce qu'un cas fortuit ou une force majeure vient mettre à néant ses moyens d'existence.

Concluons. Quand on interroge la loi sur les causes qui peuvent dispenser le locataire du payement de ses loyers, elle répond avec le bon sens que les pertes du locataire, quelles qu'elles soient et quelle qu'en soit la

cause, ne peuvent changer vis-à-vis du propriétaire \e% conditions du contrat.

Quand on demande au législateur de suppléa la loi et de décréter qu'un contrat légalement formé sera modiGé au détriment de Tune des parties et au bénéfice de Tautre, on lui demande de faire ce qu'il n'a pas droit de faire, de commettre un excès de pouvoir en même temps qu'un acte d'arbitraire et d'iniquité.

Quelle sera donc la solution de la difficulté qui s'agite, quel sera le règlement définitif de la situation des locataires vis-à-vis des propriétaires qu'ils ont déclaré ne pouvoir payer?

Cette solution, nous ne pouvons, quelque regret que nous en ayons, arriver à un autre résultat, ne sera ni du domaine du législateur, ni du domaine de la justice. Elle ne pourra se trouver que dans le sentiment de conciliation, dans l'esprit de transaction qu'inspireront certainement au cœur de tous le patriotisme et la sympathie due au malheur.

Par eux et par eux seuls on obtiendra plus que ne donneraient de fâcheux procès dont Teflet le plus certain serait d'amener la désunion et les ressentiments. Dès qu'ils se manifesteront, ils feront naître d'un côté toutes les concessions et tous les sacrifices, comme ils produiront de l'autre tous les efforts pour rendre ces sacrifices moins pénibles à celui qui les fait.

En présence de misères trop réelles, l'exemple n'a-t-il pas été donné déjà? De nombreux propriétaires n'ont-ils pas spontanément fait la remise des loyers? Devant des situations moins graves, d'autres plus nombreux encore ne s'en sont-ils pas remis à la foi de leurs débiteurs, soit en s'abstenant de présenter leurs quittances» soit en concédant tous délais sans exiger la déclaration de la loi ?