Et maintenant un dernier mot, Nous avons
(4) L'art. 8 de la loi du 6 juillet 1860 exige que le capital social soit toujours au moins égal au vingtième du montant des obligations en circulation:
vu comment les sociétés de crédit foncier étaient nées en France. Nous avons vu comment l’une d'elles, après avoir absorbé toutes les autres, à conquis une situation considérable et on peut dire : unique dans le monde financier. Il nous reste à formuler une appréciation.
Le décret-loi du 28 février 1852 a-t-1l produit les résultats qu'on en attendait? L'influence du Crédit foncier sur la situation économique de notre pays at-elle été bonne ou fâcheuse?
Ce n’est pas beaucoup s’avancer que de dire que le but poursuivi en 1852 n'a pas été attemt. « Dé- « grever le sol, lui fournir des moyens d'amélioration, « tel est le double but que s’est proposé M. le Prési- « dent de la République en publiant le décret du 28 « février », disait M. Josseau dans l'exposé des motifs inséré au Moniteur du 9 mars 1852.
Le sol a-t-il été sensiblement dégrevé? La dette hypothécaire de la France, que l’on s'était flatté d’étendre au bout de 40 ans, aura-t-elle cessé d'exister à la fin de ce siècie? Malheureusement non. Le Crédit foncier depuis son origine n’a pas prêté trois milliards à la propriété foncière, et cela n’a certes pas pu suffire à éteindre cette fameuse dette hypothécaire que l’on évaluait à 14 milliards, il y à 40 ans.
Les sociétés de crédit foncier, d’un autre côté, devalent améliorer le sol, augmenter sa productivité. Ici encore on se flattait d'une vaine illusion. Elles devaient prêter surtout à la propriété rurale. C'est le contraire qui est arrivé. Les rapports présentés chaque année par le gouverneur à l’Assemblée générale des actionnaires sont à ce point de vue singulièrement éloquents.
INTRODUCTION. al
Depuis l'origine jusqu’à la fin de l’année 1887, le Crédit foncier à prêté plus de 2 milliards.et demi sur des propriétés urbaines, et seulement 600 millions sur des propriétés rurales (, Les prêts faits à la propriété rurale forment /e cinquième des prèts fonciers ! Presque toujours, c'est parce qu'ils sont à court d'argent, et non pas parce qu'ils veulent améliorer leurs terres, que les propriétaires s'adressent à « ce grand Montde-piété de la propriété française ».
80. — Mais ne nous hâtons pas de conclure contre le Crédit foncier. Ce n’est pas sa faute si le but cherché en 1852 n'a pas été atteint. Il ne demande qu'à étendre ses opérations, et, s’il prête peu à la propriété rurale, la faute en est à celle-ci qui ne s’adresse pas à lui. Pourtant le Crédit foncier a créé en province de nombreuses succursales. Mais ses opérations sont insuffisamment connues, et surtout insuffisamment comprises dans les campagnes.
D'un autre côté, si le but cherché en 1852 n'a pas été atteint, il faut reconnaître, par contre, que certains résultats heureux que l’on ne prévoyait pas alors ont été obtenus. Il y aurait Imjustice à les méconnaitre.
D'une part, l'émission des lettres de gage a offert à l'épargne nationale une occasion de placements avantageux et sûrs. Et, n'est-ce pas d’un excellent exemple que ces valeurs qui sont considérées comme offrant toute sécurité, bien que l'État ne leur ait pas apporté
(4) Le rapport de M. Christophle à l'Assemblée générale des actionnaires, le 30 avril 1888, donne exactement les chiffres suivants : 41,988 prêts représentant une somme de 2,539,690,776 fr. 13 cent. ont été consentis à la propriété urbaine; 18,674 prêts représentant une somme de 620,653,525 fr. 53 cent. ont été consentis à la propriété rurale.
sa garantie? N'est-ce pas la meilleure des réponses à ceux — et ils sont nombreux en France — qui diraient volontiers en matière financière, comme en toute autre : « Hors de l'État, pas de salut ». D'ailleurs, où seraient allés les milliards prêtés au Crédit foncier ? Sans doute une partie serait restée en France, aurait été placée sur hypothèque ou en rentes sur lHe tat. Mais une partie aussi serait allée à l'étranger ou aurait été engloutie dans des placements aventurés. Au point de vue du développement de la richesse nationale, le résultat obtenu est donc bon.
D'un autre côté, le Crédit foncier de France a rendu aux départements et aux communes des services importants. Le mode de prêt à long terme amortissable par annuités s'adapte particulièrement bien aux besoins et aux moyens de ces établissements. Il est moins onéreux pour eux que les prêts ordinaires consentis par les particuliers. Grâce à cette intervention du Crédit foncier, de grands travaux ont pu être accomplis. C'est grâce aux avances faites par le Crédit foncier sur les bons de délégation que la ville de Paris, sous l'administration de M. Haussmann, s'est complètement transformée. De nouvelles rues, larges et spacieuses, ont été percées qui ont fait pénétrer au cœur de la ville l'air et la lumière. Et, même en mettant à part les grands travaux qui ont embelli la capitale, nombreuses sont les communes qui doivent à un emprunt fait au Crédit foncier la construction d'une mairie, d’une maison d'école ou d’une église, A ce point de vue encore, le Crédit foncier a rendu un service considérable au pays en rendant possibles les grands travaux publics. La mesure, dit-on, à été
dépassée, les communes sont trop obérées. Mais combien déplorable serait leur situation si elles avaient dû emprunter à des particuliers tout l'argent que leur a prêté le Crédit foncier!
Enfin, le développement même atteint par le Crédit foncier de France, la place considérable et incontestée qu'il occupe dans le monde financier, ont contribué à l'augmentation, de la richesse nationale, On déclame, nous le savons, contre la « féodalité financière ». Sans doute, nous condamnons hautement ces syndicats de spéculateurs éhontés qui font des coups de Bourse avec l'épargne nationale et finissent le plus souvent par l’engloutir dans de honteuses faillites. Mais ces grands établissements comme le Crédit foncier et la Banque de France, administrés d’une main ferme et prudente, se bornant à des opérations purement statulaires, ne peuvent que rendre service au pays et à l'État lui-même qui a souvent été heureux de pouvoir recourir à leur crédit.
84. — La situation particulière de ces sociétés, l'importance des intérêts engagés , nécessitent et justifient à la fois la surveillance du Gouvernement. Nous ne sommes point, en principe, partisan de l'intervention de l'État dans les affaires qui ne sont point les siennes, mais que l’on songe à la catastrophe qui résulterait pour le pays tout entier de la faillite d’un de ces établissements géants! Il faut reconnaître qu'il est indispensable que le Gouvernement veille. Aussi nous associons-nous pleinement à ces paroles de M. Léon Say (4) : « Si l'État doit autant que possible s'abstenir
(4) Rapport adressé au président de la République par M. Léon Say, ministre des finances, le 23 janvier 1877, Journal officiel du 24 janvier.
« de toute ingérence dans la conduite des Intérêts « privés, il ne peut se désintéresser de ces grandes «institutions publiques, comme la Banque de France «etle Crédit foncier, sur lesquelles repose la sécurité «de la circulation fiduciaire et hypothécaire. Les « billets de banque émis par la Banque de France, les « obligations foncières et communales émises par le « Crédit foncier, sont des valeurs dont le crédit est « intimement lié au crédit de l'État. Le Gouvernement «ne saurait, sans un grave péril, en abandonner la « surveillance ».
SECTION III
Des prêts hypothécaires.
82. — Nous ne parlons que des prêts fonciers. Quant aux prêts départementaux et communaux, leur examen formerall une étude intéressante de droit administratif, mais qui serait ici déplacée. Ces prêts ne sont point nécessairement hypothécaires; leur sécurité d’ailleurs n'en souffre aucunement, car la bourse des contribuables vaut toutes les hypothèques.
Nous diviserons cette section en trois paragraphes : 1° conditions générales des prêts; 2° réalisation du prêt; 3° libération.
$S 1. Condilions générales des prêts.
38. — Le Crédit foncier fait deux sortes de prêts hypothécaires (art. 51 des statuts) :
a) Des prêts à long terme remboursables par an-
nuités dans un délai qui varie entre dix et soixantequinze ans.
b) Des prêts à court terme remboursables dans un délai inférieur à dix années, avec ou sans amortissement.
Ces deux sortes de prêts sont également soumis aux trois règles suivantes qui sont toutes basées sur cette idée : il faut assurer la sécurité la plus complète possible aux placements hypothécaires faits par le-Crédit foncier. |
S84.— TI. Ze prétne peut être fait que sur première hypothèque (art. 6 du décret — art. 52 des statuts).
Mais ce n’est pas à dire que, si au moment de la demande d'emprunt le bien offert en garantie est déjà hypothéqué, le Crédit foncier devra nécessairement s'abstenir. S'il en était ainsi, le champ de ses opérations serait singulièrement limité. Mais la société a plusieurs moyens d'obtenir la priorité de rang.
85. — S'agit-il d’un créancier à hypothèque inscrite? Dans ce cas, le Crédit foncier qui prête les fonds nécessaires à le désintéresser peut venir en son lieu et place par l'effet de la subrogation (art. 1250- 2%ett1251-1° Civ.).
Il viendra ainsi en première hypothèque, et dès lors le prêt pourra avoir lieu. Seulement, par mesure de précaution la société conserve entre ses mains la somme nécessaire pour opérer le remboursement.
Mais supposons l'immeuble grevé de plusieurs hypothèques. Suffira-t-il au Crédit foncier de désintéresser le créancier premier en rang? Est-il au contraire nécessaire qu'il désintéresse tous les créanciers
antérieurs ?
Cette dernière opinion s'appuie sur l'art. 6, al. 2, du décret : « Sont considérés comme faits sur pre- « mière hypothèque les prêts au moyen desquels « tous les créanciers antérieurs doivent être rembour- « sés en capital et intérêts ». Mais cette interprétation littérale nous paraît contraire à l'esprit de la loi, La loi exige que les prêts soient faits sur première hypothèque parce qu'elle veut pour eux une sécurité absolue, Or, pour que cette sécurité soit obtenue, il suftit que l'hypothèque du Grédit foncier vienne « en première ligne et sans concurrence », comme dit l'art. 52 des statuts.
On à dit : mais les créanciers non désintéressés vont être l6sés. Au lieu d'être primés par un créancier hypothécaire ordinaire , ils vont l'être par un créancier particulièrement favorisé qui possède de nombreux privilèges pour le recouvrement de ses prêts.
Nous ne disons pas le contraire, mais c'est là une question toute différente qui n'a rien à faire ici. Nous l'examinerons plus loin lorsque nous nous demanderons dans quelle mesure le Crédit foncier peut exercer ses privilèges à l'encontre des autres créanciers.
Ici, nous disons simplement ceci : lorsque le Grédit foncier a désintéressé le créancier premier inserit et que son hypothèque vient par suite en première ligne et sans concurrence, la règle protectrice de l'art. 6 du décret est suffisamment sauvegardée, et par suite le prèt peut être effectué.
Mais il faut faire deux remarques :
a) Le Crédit foncier ne peut prêter une somme supérieure à celle due au créancier hypothécaire premier
inscrit qu'à la condition de désintéresser le second
créancier hypothécaire, s’il y en a un. En effet, l'hypothèque du premier créancier ne peut pas garantir au profit de la société le remboursement d’une somme supérieure au montant de la créance qui figure dans l'inscription.
b) Le Crédit foncier qui désintéresse un créancier hypothécaire antérieur doit toujours le désintéresser intégralement. Autrement, la subrogation ne ferait pas obtenir à la société le premier rang, surtout étant donnée la règle : Nemo censetur subrogasse contra se (art. 1252 Civ.) (),
86. — Supposons maintenant que l'immeuble offert en garantie au Crédit foncier soit grevé d’une hypothèque légale occulte, Dans ce cas la société doit faire les notifications à fin de purge. Si aucune inscription n’esl prise dans les délais fixés par le décret, elle peut prêter sans difficulté ; son hypothèque passera la première. Une inscription a-t-elle été prise? Il reste encore trois moyens au Crédit foncier d'obtenir la priorité du rang hypothécaire. D'une part, le mari ou le tuteur pourra, sous certaines conditions déterminées par les art. 2143 à 2145 Civ., provoquer une décision Judiciaire qui réduira l’hypothèque générale qui grève ses biens, et emprunter au Crédit foncier sur les immeubles ainsi libérés. En second lieu, la femme non mariée sous le régime dotal peut subroger le Crédit foncier à son hypothèque légale &. Enfin
4) Même en l’absence de cette règle, le créancier premier inscrit devrait être désintéressé intégralement, car autrement la priorité du rang hypothécaire n'appartiendrait pas exclusivement au Crédit foncier.
(2) Art. 20 du décret du 28 février. — C’est le premier texte qui a
mainlevée peut être donnée de l'hypothèque légale inscrite soit par la femme non dotale, soit par le subrogé-tuteur du mineur ou de l’interdit en vertu d'une délibération du conseil de famille (art. 9 du décret).
37. — La règle que le Crédit foncier ne peut prêter que sur première hypothèque comporte une double exception introduite par l’art. 3 de la loi du 10 juin 1853 :
« Si l'immeuble est grevé d'inscriptions pour hy- « pothèque consenties à raison de garanties d'éviction « ou de rentes viagères, la société de crédit foncier « peut néanmoins prêter, pourvu que le montant du « prêt, réuni aux capitaux inscrits, n'excède pas la « moitié de la valeur de l’immeuble conformément à « l’art. 7 du décret du 28 février 1852 ».
La dernière partie de ce texte nous amène à l’étude de la seconde règle qui est ainsi formulée par cet art. 7.
88. — II. Le prét ne peut en aucun cas excéder la moitié de la valeur de la propriété (art. 7 du décret — art. 56 des statuts). |
C'est là une mesure de précaution fort sage que sont encore venues compléter les prudentes dispositions des statuts du Crédit foncier de France.
«Art. 56... Le montant du prêt est au plus du «tiers de la valeur pour les vignes, les bois et autres « propriétés dont le revenu provient de plantations ».
consacré législativement la validité — contestée jusque-là en doctrine — de ces subrogations qui avaient été introduites par la pratique dans le silence du Code civil. — Thézard, Des privilèges et hypotheques, n° 102.
« Les bâtiments des usines et fabriques ne sont estimés qu'en raison de leur valeur indépendante « de leur affectation industrielle ».
« Art. 57. Dans aucun cas, l’annuité au service
«de laquelle lemprunteur s'engage ne peut être su- « périeure au revenu total (il s’agit, bien entendu, du « revenu net) de la propriété ».
C'est encore à la prudence de ces statuts que l’on doit la troisième règle qui ne se trouve point dans le décret et qui peut être formulée ainsi
89. — III. Ze gage hypothécaire doit offrir cerlaines garanties de solidité, soit quant à son revenu, sou quant à son existence même.
Quant à son revenu. — La société n'accepte pour gage que des propriétés susceptibles d’un revenu durable et certain (art. 55 des statuts).
Quant à son existence. — La société s’interdit de prêter sur les immeubles indivis et sur ceux dont l'usufruit et la nue-propriété ne sont pas réunis, à moins que l’hypothèque ne soit consentie à la fois par tous les ayants-droit (art. 54 des statuts).
Les théâtres, les mines et carrières ne sont pas non plus admis au bénéfice des prêts faits par la société {même art.). D'une part, en effet, leur revenu est particulièrement aléatoire, et, de l’autre, ces biens sont sujets à certaines causes particulières de destruction (un éboulement, par exemple).
S 2. Demande d'emprunt et réalisation du prét.
&O. — Celui qui veut emprunter au Crédit foncier doit d'abord adresser à la société une demande d’em-
prunt. Gette demande doit être accompagnée de certaine pièces justificatives. De plus, l’emprunteur s'engage dès ce moment à payer tous les frais nécessités par l'examen de la demande, notamment les frais d'estimation du gage, et cela même dans le cas où Pemprunt n'aurait pas lieu. Puis la société examine la demande et voit si le prêt peut être consenti.
41. — Le Crédit foncier et l'emprunteur signent successivement deux actes : un acte conditionnel et un acte définitif de prêt. Lorsque la demande est admise, les parties signent l'acte conditionnel de prêt. Cet acte règle toutes les conditions du contrat, mais n'engage pas définitivement les parties. Le prêt aura lieu et les parties seront obligées d'exécuter la convention s? les déclarations faites par l'emprunteur concernant son état civil et sa situation hypothécaire sont exactes. Pour s'en assurer le Crédit foncier procède à la purge. S'il apparaît que le bien offert en garantie était libre de toutes charges, alors les parties signent l'acte définitif et l'emprunteur touche la somme à lui prêtée.
Pourquoi cette complication, et quelle est l'utilité de l'acte conditionnel de prêt? Cette utilité nous est indiquée par l’art. 4 de la loi du 10 juin 1853 : «€ L'hypothèque consentie au profit d’une société de « crédit foncier par le contrat conditionnel de prêt « prend rang du jour de l'inscription, quoique les va- « leurs soient remises postérieurement ». Ainsi, dès le lendemain de la signature du contrat conditionnel, le Crédit foncier peut prendre inscription, et l’hypothèque prendra rang à partir de ce moment, bien que l'emprunt ne se réalise que plus tard. Ce n’est pas là
d’ailleurs une faveur exorbitante, car quelque chose de tout à fait analogue se produit en droit commun, en matière d'ouverture de crédit (1,
42. — (Comment est effectué le prêt? A l’origine, il était fait en numéraire. Cela se comprenait alors parfaitement, car les lettres de gage se négociaient difficilement. Mais en 1856 on introduisit dans les statuts la faculté pour la société de prêter en obligations foncières, et cette faculté subsiste encore aujourd'hui (art. 71 des statuts).
L'avantage qu'a le Crédit foncier à prêter en lettres de gage est évident. En fait ces valeurs se négocient au-dessous du pair. Par suite, la différence entre leur cours et le pair est toujours perdue pour quelqu'un. La perte est pour le Crédit foncier lorsqu'il remet à l’emprunteur 500 francs en numéraire; elle est au contraire pour ce dernier lorsqu'il reçoit une obligation foncière qu'il ne peut négocier qu'au cours de 480 francs. On comprend facilement que cette dernière combinaison n'ait pas été du goût des emprunteurs. Aussi en 1877 le Crédit foncier est-il revenu en fait aux prêts en numéraire. Il y a persisté depuis. D'ailleurs, ce mode de prêt a permis à la société d'émettre en 1883 un certain type d'obligations foncières qui eut un grand succès et qui était en fait inconciliable avec le prêt en lettres de gage. C'étaient des obligations conçues sur le modèle des obligations de chemins de
(1) L'hypothèque stipulée pour sûreté d’un crédit ouvert peut être inscrite immédiatement et prend rang du jour de son inscription, bien que les avances faites au crédité n’aient lieu que plus tard. — Cpr. Aubry et Rau, $ 266, texte et note 11, — Thézard, Privilèges
el hypothèques, n° 69.
fer, remboursables à 500 francs et émises à 330 francs. Or, il ne se serait jamais trouvé d’emprunteur assez fou pour recevoir, au lieu d’une somme de 500 francs, une lettre de gage se négociant au-dessous de 400 francs.
S 3. De la libération.
48. — Il n'y à rien de particulier à dire ici en ce qui concerne les prêts à court terme sans amortissement. Ils tombent sous l'application pure et simple du droit commun. Gertaines explications sont au contraire nécessaires en ce qui concerne les emprunts amortissables par annuités.
Le principe est celui-ci : chaque année l’emprunteur paie au Crédit foncier, en sus des intérêts, une petite fraction de la somme empruntée. Il rembourse insensiblement le capital de la dette, et se trouve ainsi libéré au bout d’un certain temps.
La totalité des sommes versées chaque année au Crédit foncier constitue l’annuité. L'annuité comprend trois éléments : 1° l'intérêt du capital emprunté: 2° l'amortissement ou paiement d'une fraction de ce capital; 3° les frais d'administration.
On comprend facilement que plus le délai pour lequel l'emprunt a été contracté est bref, plus l’annuité est considérable, et inversement. Ainsi, au taux de 5 0/0 plus 0,30 0/0 pour frais d'administration décroissant proportionnellement au capital restant dû (ce sont les conditions auxquelles le Crédit foncier prête aujourd'hui), l'annuité est de 13,01 0/0 pour un emprunt remboursable en 10 ans, de 8,17 0/0 pour 20 ans, de 6,69 0/0 pour 30 ans, de 6,04 0/0 pour
40 ans, de 5,71 0/0 pour 50 ans, de 5,54 0/0 pour 60 ans, et de 5,41 0/0 pour 75 ans.
&&. — L'annuité est payable par semestre (art. 60 des statuts). Ce fractionnement que le décret n’a point autorisé, n'a pas été sans soulever théoriquement certaines difficultés. Nous nous demanderons plus loin si, en faisant produire intérêt aux semestres arriérés, le Crédit foncier n'a pas violé les règles du Code civil sur l’anatocisme. De même ici on peut prétendre que celui qui paie 2 fr. 50 en juillet et 2 fr. 50 janvier paie un intérêt supérieur à 5 0/0, car il donne 5 francs plus l'intérêt de 2 fr. 50 pendant 6 mois. Il est certain qu'il y-a là une légère entorse donnée à la loi du 3 septembre 1807. Mais outre que ces paiements semestriels semblent plus faciles pour les emprunteurs, ils sont en harmonie avec nos mœurs financières et correspondent au fractionnement parallèle de rintérêt servi aux porteurs d'obligations foncières. Et nous nous associons d'autant moins à ces critiques qu'à nos yeux la loi de 1807 constitue une erreur économique.
Pour simplifier la comptabilité de la société, les statuts portent que l’époque du paiement des annuités sera la même pour tous les emprunts [le 31 janvier et le 31 juillet), à quelque époque qu'ils soient consentis. Au moment du prêt, la société retient sur le capital l'intérêt et l'allocation applicables au temps à courir jusqu’à la première échéance semestrielle (art. 60 des statuts). d
&5. — Ce système d'amortissement par annuités est commun aux établissements de crédit foncier existant à l'étranger. Il est le mieux en harmonie avec les facultés des emprunteurs qui s’adressent à ces sociétés.
CG. dé
C'est, en effet, une remarque faite depuis longtemps par les économistes, que la propriété rurale, à laquelle un capital est avancé, peut bien payer chaque année un certain dividende à l’aide de prélèvements faits sur les récoltes, mais est dans l'impossibilité absolue de rembourser à un moment donné la totalité de ce capital.
&6G. — Mais cet amortissement par annuités introduit en faveur des emprunteurs ne leur est point imposé. L'emprunteur a toujours le droit de se libérer par anticipation, soit en totalité, soit en partie (art. 10 du décret — art. 63 des statuts).
Cette faculté de libération anticipée nécessite quelques développements. Nous les rattacherons aux trois points suivants.
1° L'emprunteur qui se libère par anticipation doit payer au Crédit foncier une certaine indemnité. Elle est aujourd’hui fixée à 50 centimes pour 100 francs, soit 1/2 p. 100 du capital remboursé (loi du 6 juillet 1860, art. 9).
2° Le remboursement peut être fait, au choix du débiteur, soit en numéraire, soit en obligations foncières. Dans ce dernier cas, les obligations sont reçues au pair (), ce qui est tout à l'avantage de l'emprunteur qui est libre de choisir son moment pour rembourser. Cette règle est la contre-partie de celle qui permet au Crédit foncier de prêter en lettres de gage.
(1) Cette règle à fait naître une difficulté assez curieuse sur laquelle la jurisprudence à eu à se prononcer. L'acquéreur d’un immeuble hypothéqué au Crédit foncier avait remboursé par anticipation à la société un capital de 600,000 fr. qui lui restait dû. Mais il avait fait
ce remboursement en obligations foncières qui se négociaient à la Bourse au-dessous du pair, de sorte qu’en réalité il n'avait déboursé
Mais pour déjouer des spéculations qui seraient une source de pertes pour la société, les statuts portent que les obligations remises à titre de remboursement anticipé doivent appartenir à l'émission indiquée par le contrat de prét.
En fait, depuis que le Crédit foncier est revenu aux prêts en numéraire, il stipule toujours que les remboursements anticipés ne pourront avoir lieu qu’en espèces.
3° Le remboursement anticipé peut étre total ou partiel. C'est là une dérogation à l’art. 1244, al. 1, Giv., d’après lequel le débiteur ne peut pas forcer son créancier à recevoir un paiement partiel.
Cette faculté de remboursement partiel doit s'exercer dans des limites raisonnables. Le débiteur ne doit pas pouvoir en abuser pour rembourser une fraction insignifiante ou ridicule. Aussi dans un intérêt de simplification , le Crédit foncier exige que la fraction remboursée soit supérieure au vingtième du capital restant dû et corresponde à un nombre exact de centièmes de ce capital.
Quelle va être la conséquence d’un remboursement partiel? L’hypothèque qui grève les biens de l'emprunteur ne sera pas réduite proportionnellement, car elle garantit toute entière chaque fraction de la dette. Seulement le débiteur sera libéré d’autant.
Mais, comment se mamifestera pratiquement cette
que 540,000 fr. Pouvait-il déduire de son prix d'acquisition encore dû au vendeur une somme de 600,000 fr., ou seulement les 540,000 francs qu'il avait dépensés? C’est en ce dernier sens que s’est prononcé un arrêt de rejet de la Chambre des requêtes du 19 décembre 1876 ‘S. 77.14.56) confirmant un arrêt de la Cour de Paris du 7 juin 1875 (S. 75.2.251).
De INTRODUCTION.
libération partielle? L'emprunteur aura-t-il moins d'annuités à payer, ou sera-t-il débiteur d'annuités moins élevées? C'est ce dernier système qui a été préféré par le Crédit foncier. D'ailleurs, le débiteur ne pourrait pas, en invoquant l’art. 1253 Civ., prétendre au droit de choisir le mode d’imputation qui lui convient le mieux. Les règles de l’imputation des paiements sont étrangères à notre matière, car il n'y a ici qu'une seule dette.
&"7. — Le remboursement par anticipation est quelquefois forcé. Certaines circonstances rendent exigible la totalité de la dette. Alors le Crédit foncier peut, pour se faire rembourser le capital par lui prêté, poursuivre l’expropriation et la vente de l’immeuble hypothéqué. Nous préciserons quelles sont ces circonstances dans notre dernier chapitre lorsque nous examinerons dans quels cas l'immeuble hypothéqué peut être exproprié.
Nous voulons simplement examiner ici si les trois règles que nous avons posées à propos du remboursement volontaire sont applicables au remboursement forcé.
1° L'emprunteur doit-il payer à la société l’indemnité de 0,50 cent. p. 100? Oui (art. 64, al. 2 et art. 66 des statuts), sauf une exception : les remboursements anticipés qui proviennent de sinistres ne donnent pas lieu à cette indemnité (art. 69, al. 1 des statuts).
2° L'emprunteur conserve-t-il le droit de se libérer en obligations foncières? Oui, du moins lorsque le prêt a élé effectué de cette façon Ü) {argt., art. 1892
(1) Cpr. dans le sens de l'affirmative : Montagnon, n° 159, et en sens contraire : Tribunal de la Seine, 21 avril 1873, Dall. 1874.5.130,
Giv., qui définit le prêt de consommation). Dans ce cas, en effet, ce sont des lettres de gage qui ont été prêtées; ce sont des lettres de gage qui doivent être rendues.
3° Le remboursement forcé n’est jamais partiel. C'est toujours la totalité de la dette qui devient exigible et qui doit être remboursée.
SECTION IV
Des obligations foncières ou lettres de gage.
48. — Voici maintenant la seconde face de l'opération faite par la société : le Crédit foncier prête l'argent des autres; il emprunte pour prêter. Autrement dit, il n'est qu’un intermédiaire entre les capitalistes prêteurs et les propriétaires emprunteurs.
Mais le Crédit foncier n’agit pas avec ses créanciers comme avec ses débiteurs. Il n’emprunte pas séparément l'argent nécessaire pour faire chaque prêt qu'il consent. Il ne procède pas par opérations isolées. Seulement, par intervalles, il adresse au public un appel de fonds. Il emprunte d’un seul coup plusieurs millions ou plusieurs centaines de millions. Pour cela, il fait une émission d'obligations foncières.
Ces obligations foncières sont des valeurs cotées à la Bourse. Elles peuvent être nominatives ou au porteur (art. 13 du décret). Elles portent intérêt (art. 16 alt)
Cet intérêt, ainsi que les autres conditions auxquelles elles sont offertes au public, varie suivant l'émission à laquelle elles appartiennent. Ge n'est point
ici le lieu d'examiner les différents types d'obligations émis par le Crédit foncier. Nous citerons simplement un exemple, pour en donner une idée.
En 1879, le Crédit foncier a emprunté 900 millions. Pour cela, il a lancé dans la circulation 1,800,000 obligations foncières, remboursables chacune à 500 francs. Le prix auquel il les a cédées, autrement dit le {aux d'émission, était de 490 francs. La différence entre ce taux d'émission et la valeur nominale (500 fr.) du titre constitue la prime de remboursement. La société doit rembourser la totalité de son emprunt dans un délai de 60 ans à dater du 1% novembre 1879. Chaque année elle rembourse une fraction des obligations par elle émises, par voie de tirage au sort. Chaque obligation est remboursée à 500 francs, bien que la société n’ait reçu qu’une somme inférieure ; d'où l’expression prime de remboursement par laquelle on désigne cette différence dont bénéficient les obligataires. |
Chaque obligation rapporte 15 francs. De plus, six fois par an, on procède à un tirage au sort parmi toutes ces obligations qui sont numérotées, et les numéros sortant gagnent des lofs qui varient entre 1,000 francs et 100,000 francs.
Mais, nous le répétons, ce n’est là qu’un exemple. Ces types d'obligations sont très variés. Il y en a avec primes, mais sans lots, d’autres sans lots ni primes, d’autres donnant 4 0/0 d'intérêt, etc.
Cette faculté d'émettre: des obligations, soit avec lots, soit avec primes, constitue une dérogation à la loi du 21 mai 1836 qui prohibe les loteries. Le Crédit foncier puise ce droit dans l’art. 48, n° 7, du décret du
INTRODUCTION. DD 28 février 1852 qui autorise les établissements de crédit foncier à émettre dés obligations « avec ou sans prunes » et dans une interprétation large du mot prime qui, prétend la société, comprend aussi les lots (Cpr. art. 83 des statuts).
49. — Ce droit à des lots n'a pas été sans faire naître certaines difficultés; mais nous ne les examinerons pas, ne pouvant point, — sous peine d’allonger démesurément cette introduction, — insister autrement sur la forme extérieure des obligations foncières. Nous ne voulons point examiner non plus différentes questions qui peuvent être discutées à propos de ces valeurs, mais qui sont communes à tous les titres qui se négocient à la Bourse. Nous voulons simplement mettre en lumière dans cette introduction certains caractères spéciaux, certaines règles particulières qui font aux obligations du Crédit foncier une place tout à fait à part parmi les autres valeurs mobilières.
Nous rattacherons nos explications aux trois points suivants, dont chacun nous fournira la matière d’un paragraphe distinct : f° Nature des obligations foncières; 2° Faveurs dont elles bénéficient; 3° Règles qui dominent leur émission et leur remboursement.
S 1. Nature des obligations foncières.
50. — L'obligation foncière est le titre qui constitue celui auquel il appartient créancier de Ja société. Mais quelle est au juste la valeur de ce titre? Quels droits confère-t-il exactement à celui qui le détient? Cette question, qui est encore à l’état de controverse, a été très vivement discutée, il y a environ une dizaine d'an-
nées. Elle a fait l’objet d'un procès célèbre entre le Crédit foncier de France et la Banque hypothécaire qui prétendait émettre des obligations similaires. Au cours de ce procès est intervenu un jugement du tribunal de commerce de la Seine, du 31 mai 1880, mais l'affaire ne vint pas en appel, les parties s'étant arrangées à l'amiable.
Quelle est donc la nature de la créance de l'obligataire ?
Ce dernier a d’abord et indiscutablement un droit de gage général sur le patrimoine du Crédit foncier : capital social, fonds de réserve, immeubles appartenant à la société, etc. C’est au moins un créancier chirographaire pouvant user contre l'établissement des voies d'exécution qui appartiennent à tout créancier, et qui, au cas où la société se liquiderait, viendrait au marc le franc.
Mais, est-ce là que se borne son droit? S'il en était ainsi, une société quelconque, faisant un emprunt avec l'intention d'en employer le produit en placements hypothécaires, pourrait prétendre que les obligations qu'elle émet à cet effet offrent les mêmes garanties que les obligations du Crédit foncier — et telle était bien, en effet, la prétention de la Banque hypothécaire.
Mais cela n'est point, à notre avis. Les obligations foncières portent un autre nom qui leur assigne leur véritable caractère : elles s'appellent des lettres de gage. C'est À toute une institution importée d’Allemagne , et nous voyons ici autre chose qu'un mot de plus dans notre vocabulaire juridique.
Quest-ce que la lettre de gage? « Un signe repré-
INTRODUCTION. y
« sentatif à l'aide duquel le gage immobilier peut « circuler facilement » (Circ. du ministre de l'intérieur du 15 avril 1852). Elle est « comme le duplicata du « contrat hypothécaire qu'elle mobilise en le fractionnant » (Dalloz, v° Sociétés de crédit foncier, n° 90). « La lettre de gage sera à la société du Crédit foncier « à peu près ce que le billet à vue est à la Banque de « France. L'un et l’autre sont la conséquence d’un « privilège; lun et l'autre sont un papier-monnaie « destiné à circuler sous la foi des garanties qui lui « sont propres : au billet de banque, le capital de la « Banque et son portefeuille; à la lettre de gage, le « s0l, l'immeuble » (Rapport de M. le comte de Germiny au conseil général de la Seine-Inférieure).
Telles sont les idées qui ont présidé à l'introduction en France des lettres de gage. Tel est le sens dans lequel elles y avaient été comprises. Que conclure de là sinon que le porteur d'une lettre de gage jouit d’une véritable garantie hypothécaire? C'est un créancier hypothécaire! Et cela cesse de paraître exorbitant si l'on songe qu'en fait le Crédit foncier n’est que l'intermédiaire entre le propriétaire et le capitaliste. Ce dernier a remis son argent au Crédit foncier pour qu'il le place sur hypothèque et ce placement à dû avoir lieu, puisque, nous le verrons bientôt, la valeur des lettres de gage ne peut dépasser le montant des prêts (art. 14 du décret).
D'ailleurs, si des doutes avaient pu s'élever à l'origine, ils devraient avoir cessé depuis que la loi du 6 juillet 1860 a apporté à notre opinion l'appui d'une interprétation législative. Cette loi qui autorise le Crédit foncier à prêter aux départements et aux com-
munes a bien pris soin de distinguer parmi les créances de la société celles qui forment le gage des porteurs d'obligations communales de celles qui forment le gage des porteurs d'obligations foncières. Les premiers ont un privilège sur les créances de la société contre les communes, mais sur elles seules. Par contre « les créances provenant des prêts hypothécaires demeurent affectées par privilège au paiement des obligations créées en représentation de ces prêts » (art. 6, al. 2). Il serait difficile de trouver un texte plus décisif.
Mais, objecte-t-on, les porteurs de lettres de gage n’ont pas d'autre aclion que celle qu'ils peuvent exercer directement contre la société (art. 17 du décret) dont ils sont simplement créanciers chirographaires. D'ailleurs, contrairement à ce qui a lieu dans certaines sociétés allemandes, chaque immeuble hypothéqué n’est pas affecté spécialement à la garantie d’une obligation donnée. Et l'inscription hypothécaire est prise au nom du Crédit foncier.
La réponse nous semble facile. Si l'inscription est prise au nom de la société, c’est pour permettre à celleci de poursuivre et pour que l’obligataire n’ait pas à intervenir. Si, tant que la société existe, chaque obligataire ne peut agir que contre elle, c’est pour ne pas entraver les opérations de la société et parce que cette action suffit à l’obligataire pour obtenir son paiement. Il est bien vrai qu'au gage individuel est substitué le gagc collectif; mais c’est une garantie de plus. Et, le jour où la société serait dissoute, le droit des obligataires apparaïîtrait dans toute sa plénitude. Sur les créances hypothécaires, les créanciers de la société autres que les porteurs de lettres de gage n'auraient
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rien à prétendre {ant que ceux-ci ne seraient pas tous désintéressés intégralement. Peut-être seulement faudrait-il faire exception pour les fractions d’annuités correspondant aux frais d'administration.
Ainsi à cette question : Qu'est-ce que la lettre de gage? il faut répondre : c’est un titre hypothécaire. Sans doute, les obligataires ne sont pas les créanciers directs des emprunteurs; mais le gage hypothécaire, détaché de la créance qui appartient à la société contre les emprunteurs, vient garantir la créance qui appartient aux obligataires contre la société.
Ge caractère hypothécaire des lettres de gage a été maintes fois reconnu par la jurisprudence : « Les obli- « gations du Crédit foncier de France sont, en réalité, « de véritables placements sur hypothèque », dit la cour de Dijon (arrêt du 16 août 1861,S. 61.2.543). — « Ges obligations ont le caractère de placements « hypothécaires », dit la cour de Limoges {arrêt du 17 mai 1865, S. 65.2.169). — Enfin, le jugement cité plus haut du tribunal de commerce de la Seine du 31 mai 1880 (), bien qu'un peu plus ambigu, porte : « Si l'on ne peut considérer ces obligations « comme des, titres hypothécaires dans le sens légal « et absolu du mot, elles offrent néanmoins les mêmes « sûüretés et donnent les mêmes droits de préférence «que l'hypothèque directement obtenue ».
51. — De ce caractère de titres hypothécaires que nous venons de reconnaitre aux lettres de gage résultent deux conséquences :
1° Les sociétés de crédit foncier autorisées confor-
(4) S. 81.2.165 avec une note de M. Labbé qui défend l'opinion contraire à celle que nous soutenons ici.
mément à l’art. 1 du décret du 28 février 1852 ont seules le droit d'émettre des lettres de gage. Ces obligations foncières, telles que nous venons de les caractériser constituent quelque chose tout à fait anormal dans notre législation. Cette mobilisation du gage hypothécaire n’est point autorisée par notre Code civil, et n'aurait pas été possible si le décret de 1852 n'était pas intervenu. Or, ce qui était défendu avant 1852 ne saurait être aujourd'hui permis à des sociétés soumises au droit commun et qui ne puisent pas dans une autorisation gouvernementale le droit d'invoquer les règles spéciales du décret (M), Sans doute, ces sociétés peuvent emprunter; rien ne les empêche même de le faire sous la forme d’une émission d'obligations. C'est ce que faisait la Banque hypothécaire, et c'était incontestablement son droit. Seulement, dans les journaux financiers ou autres, elle faisait insérer des réclames dans lesquelles les obligations par elle émises étaient présentées comme des titres analogues aux lettres de gage émises par le Crédit foncier et offrant les mêmes garanties. Or c'était là une prétention inadmissible. Les porteurs des obligations de la Banque hypothécaire ne pouvaient être que des créanciers simplement chirographaires de cette société. Les porteurs des obligations du Crédit foncier ont entre les mains un titre hypothécaire. L'importance de cette
distinction saute aux yeux &).
(41) Cpr. art. 4 et # du décret chn.
(2) Elle est fort bien indiquée dans un article du Siècle du 5 janvier 1880 : « Les obligations de la Banque hypothécaire sont «offertes aux souscripteurs sous la désignation d'obligations hypo- « thécaires. Cette qualification est-elle conforme à la réalité ?.. Les «obligations de la Banque hypothécaire sont simplement des titres
2° Toutes les fois qu'un capital doit étre nécessaire ment affecté à des placements hypothécaires (en vertu d'une convention ou d’un testament, par exemple) ce capital peut être employé en achat d'obligations du Crédit foncier — d'obligations foncières , bien entendu, car l'achat d'obligations communales ne serait plus un placement hypothécaire. — La jurisprudence est d'ailleurs en ce sens (Dijon, 16 août 1861, S. 61.2.543. — Limoges, 17 mai 1865, S. 65.2.169).
S2. Faveurs dont sont entourées les lettres de gage.
52. — Pour exciter le public à acquérir des lettres de gage, le législateur de 1852 a entouré ces valeurs de certaines faveurs qui, ajoutées à leur.caractère hypothécaire, devaient leur attirer la confiance des capitalistes. Ces règles favorables peuvent se classer sous quatre chefs principaux.
583. — 1° Les obligations foncières sont Insaisissables. L'art. 18 du décret porte en effet : «Il n’est admis « aucune opposition au paiement du capital et des « intérêts si ce n’est en cas de perte de la lettre de « gage ». Ge texte prohibe toute saisie-arrêt, faite entre les mains du ‘Crédit foncier, sauf celle émanant du propriétaire d’une lettre de gage perdue (ajoutez : ou volée). Mais là s'arrête la prohibition, et si, au cours d’une saisie-exécution faite au domicile de son débiteur, un créancier trouvait des obligations foncières,
« chirographaires.. Ce caractère des nouvelles obligations montre « que l’assimilation qu'on prétend établir entre elles et les obligations « du Crédit foncier est une illusion. L'obligation du Crédit foncier « est bien réellement une lettre de gage; sa garantie est véritable-
« ment hypothécaire ».
il aurait le droit de les comprendre dans la saisie et de les faire vendre pour s’en approprier le prix U).
54. — 2° Les obligations foncières sont admises aux avances sur dépôt de titres faites par la Banque de. France (loi du 9 juin 1857, art. 7) et par le Crédit foncier lui-même (art. 2 des statuts).
