NOTIONS GÉNÉRALES SUR LES PRIVILÈGES DU CRÉDIT FONCIER
63. — Au cours de notre introduction, nous avons rencontré plusieurs faveurs accordées au Crédit foncier. Les unes sont générales à toutes les sociétés de cette nature : telle est, par exemple, la faculté d’émettre des lettres de gage (l, laquelle constitue la plus importante, la plus essentielle de leurs prérogatives. Les autres ont été octroyées spécialement à la société du Crédit foncier de France. On en trouve un exemple dans la loi du 19 juin 1857, concernant les avances sur obligations foncières faites par cette société; cette loi, on s’en souvient, écarte en sa faveur les art. 2074, 2075 et 2078 Civ., qui règlent, en droit commun, les conditions de constitution et de réalisation du gage ).
Nous avons donné, à mesure que l’occasion s'en est présentée, quelques indications sommaires sur ces différentes prérogatives. Nous n'y reviendrons pas. L'objet principal de notre étude n’embrasse point, en eflet, tous les privilèges accordés au Crédit foncier, mais seulement ceux qui lui ont été concédés pour la sûreté et le recouvrement de ses prêts. Ainsi entendu, notre travail comprend l'analyse détaillée du
(HNBNENG A (2): N° 20.
titre IV du décret du 28 février 1852 (art. 19 à 42) et des modifications qui y ont été apportées par la loi du 10 juin 1853.
6%. — Le Code civil et le Code de procédure civile, avons-nous dit au début de notre Introduction, ont été modifiés, — on pourrait dire réformés, — en faveur des sociétés de crédit foncier. Il nous faut rechercher pourquoi et en quoi.
Pourquoi? Les auteurs du décret de 1852 ont pensé qu'étant donnée notre législation foncière et hypothécaire , 11 était très difficile pour ne pas dire impossible à des sociétés de crédit foncier de s’acclimater en France. Pour qu'elles puissent satisfaire à leurs engagements envers les obligataires, il est essentiel que ces sociétés soient sûres de recouvrer et recouvrent à heure fixe les sommes prêtées par elles. Gela est nécessaire pour assurer le service régulier des intérêts et le remboursement des obligations sorties au tirage. Supposez que ce service ne se fasse pas régulièrement; les lettres de gage seront gravement atteintes dans leur crédit, et elles ne trouveront plus à se placer dans le public.
Or, si les sociétés de crédit foncier étaient restées soumises au droit commun en ce qui concerne les prêts hypothécaires faits par elles, elles n'auraient pas été sûres d’une part d'être remboursées. Leur hypothèque, première en apparence, aurait pu se trouver primée par des droits occultes grevant limmeuble hypothéqué et notamment par des hypothèques légales dispensées d'inscription. Il fallait donc leur accorder des privilèges pour la säreté de leurs prêts.
D'un autre côté, étant donnée la longueur des for-
malités dont le Code de 1806 entoure la procédure de saisie, ces sociétés auraient été sujettes à des retards inévitables dans le remboursement forcé de leurs prèts. D'où la nécessité de leur accorder des süretés pour le recouvrement de ces prêts.
Ces privilèges étaient donc indispensables au succès de ces sociétés. Ne pas les leur accorder, c’eût été «en leur donnant naissance, ne pas leur donner les « moyens de vivre () ». D'ailleurs, en les leur concédant, on ne faisait que suivre l'exemple venu de l’autre côté du Rhin. Dans l’Allemagne, qui est le berceau de ces sociétés, elles jouissent de privilèges nombreux. Presque toutes, notamment, elles ont le droit de mettre l'immeuble hypothéqué sous séquestre, en cas de retard dans le paiement des annuités. Aussi, la plupart des privilèges qui sont aujourd’hui écrits dans le décret étaient-ils déjà contenus dans les deux projets de loi qui ont été soumis à l’Assemblée législative en 1850 et en 1851. Les auteurs du décret n’ont guère fait que reproduire avec quelques modifications les dispositions de ces projets, s’écartant en cela avec raison de l'opinion du Conseil d'État qui avait combattu, lors de l'élaboration du projet du Gouvernement, la purge, le séquestre, et la dispense d'ordre.
65. — En quoi, maintenant, consistent les privilèges maintenus et consacrés par le décret? Ils peuvent être classés en deux catégories bien distinctes.
Les uns ont pour but d'assurer aux sociétés de crédit foncier la priorité du rang hypothécaire. Ce sont :
(1) Rapport fait le 24 mai 1853, au nom de la commission chargée
d'examiner le projet de loi relalif aux sociétés de crédit foncier, par M. Allard, député.
a) La purge des hypothèques légales qui leur assure l'acquisition de ce rang (chapitre I du titre IV du décret, art. 19 à 25).
b) La dispense du renouvellement décennal des inscriptions qui leur en assure la conservation (art. 47 du décret).
L'étude de cette double prérogative formera l’objet de notre chapitre IT.
Les autres privilèges ont pour but d'assurer aux sociétés de crédit foncier le recouvrement exact des sommes qui leur sont dues par les emprunteurs. Ils peuvent se ranger sous trois chefs distincts.
Sous le premier chef, nous rangerons diverses dispositions isolées ayant pour but soit d'empêcher un retard de se produire dans le paiement des annuités (art. 26 et 27 du décret), soit de parer au préjudice résultant de ce retard (art. 28). Leur examen formera l'objet de notre chapitre II.
Sous le second chef — et ce sera l’objet de notre
quatrième chapitre nous placerons l'étude du séquestre et du privilège sur le revenu (art. 29 à 31 du décret).
Enfin, troisième chef, nous étudierons dans un chapitre V et dernier les règles de l’expropriation et de la vente (art. 32 à 42 du décret).
Ainsi, en résumé, dans notre chapitre IT, nous étudierons les privilèges accordés pour la sûreté du prêt, et, dans les chapitres IIT, IV et V, ceux accordés pour son recouvrement.
A un autre point de vue, un classement différent est possible. Dans les chapitres IT et IT, nous examinerons cerlaines dérogations apportées au Code civil,
Le chapitre [IV contiendra l’étude d’une innovation législative créée de toutes pièces par le décret. Enfin, dans le chapitre V, nous étudierons certaines modifications apportées au Gode de procédure civile.
66. — Mais auparavant une question générale commune à tous ces privilèges doit être résolue. Il faut limiter exactement leur champ d'application. Cette limitation doit être faile dans quatre sens : 1° Qui peut se prévaloir de ces privilèges? 2° Contre qui peuventils être invoqués? 3° Quelles sont les créances dont ils assurent la sécurité et le recouvrement? 4° Sur quels biens porteut-ils? Lorsque nous aurons ainsi fixé au point de vue actif et au point de vue passif, quant aux personnes et quant aux biens, le champ d'application de ces privilèges, nous pourrons alors entrer d’un pas mieux assuré dans l'étude détaillée de chacun d'eux.
67. — 1° Qui peut se prévaloir de ces privilèges ? Les Ta es crédit foncier préalablement autorisées (art. 1, al. 2, du décret, et argt. du mot alors).
En fait ï ny a aujourd'hui que deux sociétés auxquelles ces privilèges soient accordés : le Crédit foncier de France et le Crédit foncier colonial. Le décret du 31 août 1863 qui autorise cette dernière société content, en effet, un art. 13 qui lui déclare applicables le décret du 28 février 1852 et la loi du 10 juin 1853.
Au contraire, le Grédit foncier et agricole d'Algérie est une société libre qui, n'ayant point obtenu l’autorisation gouvernementale, ne peut pas invoquer ces privilèges (1).
Ces privilèges, d’ailleurs, sont personnels aux socié-
(4) Voir no 22,
tés de crédit foncier autorisées. Voici en quel sens. Supposons qu'un particulier qui à fourni l'argent nécessaire pour désintéresser le Crédit foncier se fasse subroger dans ses droits; il ne pourra pas exercer contre son débiteur les privilèges accordés par le décret au Crédit foncier qui lui a cédé ses droits. Il ne pourrait pas, par exemple, mettre l'immeuble hypothéqué sous séquestre ou en poursuivre l’expropriation d’après les règles tracées par le décret. Bien plus, il serait primé par les hypothèques légales que le Crédit foncier aurait purgées, car la purge, d’après l'art. 25, al. 2, du décret, ne profite point aux tiers (D, Et même, croyons-nous, il serait victime du défaut de renouvellement décennal de l'inscription. Les motifs qui ont fait édicter ces prérogatives n'existent plus, en effet, en sa faveur. Le crédit des lettres de gage n’est plus en jeu ®).
68. — 2° À l'encontre de qui ces privilèges peuvent-ils être invoqués?
D'abord, et bien évidemment, ni l’emprunteur, ni les créanciers qui n'ont pris inscription qu'après le Crédit foncier, ne peuvent contester à celui-ci le droit d'user de ces privilèges, quel que soit le préjudice qui puisse en résulter pour eux.
Mais voici où git la difficulté.
Supposons l'immeuble déjà plusieurs fois hypothéqué au moment de l'emprunt. Le Crédit foncier
(1) Nous croyons, en effet, qu'ici le mot fiers doit être entendu secundum subjectam maleriam et comprend toute personne autre qu’une société de crédit foncier autorisée. La question, d’ailleurs, est peu pratique.
(2) En ce sens, Montagnon, n° 171. — Contrà : Josseau, n° 407, t. [, p. 525.
ayant fourni les fonds nécessaires pour désintéresser le créancier premier inscrit est subrogé dans ses droits (epr. art. 6, al. 2, du décret). Il acquiert par suite la priorité du rang hypothécaire. Pourra-t-il invoquer ses privilèges même dans ce cas?
Cette hypothèse est prévue par l’art. 5 de la loi du 10 juin 14853 : « Les sociétés de crédit foncier peu- «vent user contre l'emprunteur des droits et des « voies d'exécution qui leur sont attribués par le « décret du 28 février 1852, méme pour le recou- «vrement des sommes qu'elles remboursent à un « créancier inscrit afin d'être subrogées à son hypo- « thèque ».
Si ainsi que le prétend M. Montagnon en s’appuyant sur une interprétation purement littérale de ce texte, cet art. 5 signifiait simplement ceci : le fait que le Crédit foncier n’a obtenu la priorité du rang hypothécaire qu'au moyen d’une subrogation ne l'empêche pas d'exercer ses privilèges contre l’emprunteur, cet article serait parfaitement inutile, car cela va sans dire (1),
Telle n’est point simplement, croyons-nous, la portée de ce texte qui, au dire du rapporteur de la commission, «règle un point indispensable à fixer (2) ». Les mots « contre l'emprunteur » n’ont point été écrits dans cet art. 5 dans le but d’en restreindre la portée. D'ailleurs, poussée à bout, l'interprétation de
(1) & Il va sans dire que la subrogation ne lui fera perdre aucun « des privilèges spéciaux qui lui sont assurés par le décret » (Circulaire du ministre de l'intérieur du 15 avril 4852, reproduite dans Josseau , t. IT, p. 532 et suivi.
(2) Rapport de M. Allard du 24 mai 1853.
M. Montagnon aboutirait à une absurdité, car sa conséquence logique est. celle-ci : lorsque le Crédit foncier n'a acquis la priorité de rang qu'au moyen de la subrogation, il ne peut invoquer ses privilèges que contre le seul emprunteur, et il ne peut s’en prévaloir au préjudice des créanciers hypothécaires postérieurs à la réalisation du prêt ou des créanciers chirographaires. Or il est bien certain que M. Montagnon lui-même repousserait cette conséquence insoutenable, mais cependant logique de son raisonnement, Concluons donc que les mots « contre l’emprunteur » n'ont rien de restrictif. Ils ont été insérés tout naturellement dans l’art. 5 par cette seule raison que c'est contre l’emprunteur que le Crédit foncier agit, et que, si les autres créanciers sont atteints par ses privilèges, ce n’est en quelque sorte que par ricochet (1), D'où cette conséquence en laquelle se résume l’intérêt pratique de ce débat : il faut supposer que le Crédit foncier, ayant désintéressé le créancier hypothécaire premier inscrit et subrogé par suite dans ses droits, se trouve primer d'autres créanciers hypothécaires postérieurs à celui-ci, mais 2nscrits avant lépoque où le prêt a été fait par la société À). Ges créanciers ne peuvent pas dire au Crédit foncier : « Nous avons un droit acquis. La subrogation intervenue entre vous et le créancier premier inscrit n'a pas pu nous préjudicier. Vous ne pouvez pas exercer vos privilèges à notre détriment ». Cette prétention n'est pas soutenable en présence de l’art. 5 de la loi de 1853 W),
(1) Dessoliers, thèse, p. 113.
(2) Cpr. n° 35.
(3) En ce sens : Josseau, n° 64 et suiv., t:[, p. 87 et suiv.
Cela est-il injuste? Non. D'une part, en effet, ces créanciers hypothécaires ont du prévoir qu'ils pourraient se trouver primés par le Crédit foncier. D'un autre côté, ce changement leur est en un certain sens avantageux, car le système d'amortissement par annuités qui diminue peu à peu la créance du Crédit foncier, augmente dans la même mesure la valeur de leur gage.
D'ailleurs, la grande raison, c’est l'intérêt du Crédit foncier, En 1852, on croyait à tort ou à raison que le succès de ces sociétés était une question d'intérêt général, presqu'une nécessité sociale. Pour leur permettre de remplir ce que l’on considérait comme une mission, on leur a sacrifié le droit commun. [ne faut donc pas s'étonner si quelques intérêts privés ont été
lésé
un
69. — Cette dernière considération conduirait même à décider qu'il n'y a pas lieu de faire exception pour les créanciers inscrits antérieurement au décret de 1852. Mais nous pensons, contrairement à l’opinion de M. Josseau , que ce serait aller trop loin. A l'appui de sa doctrine cet auteur a employé une argumentation fort ingénieuse (1, Prenant un à un tous les privilèges du Crédit foncier, il a essayé de démontrer qu'ils rappellent tous des clauses que le droit commun permet au débiteur de consentir, malgré une constitution d'hypothèque antérieure. Nous ne suivrons pas cet auteur sur ce terrain. À ce compte, le titre IV du décret serait superflu. Le raisonnement de M. Josseau
est évidemment forcé. Pour nous en convaincre
(4) Josseau, n° 68, t. I, p. 90 el suiv.
suffira de l'étude détaillée que nous ferons de chacun de ces privilèges.
À cette première limitation résultant d’une prise d'inscription antérieure au décret de 1852, il convient d'en ajouter une seconde. Si, par impossible, la somme due au Crédit foncier excédait celle qu'il a versée entre les mains du premier créancier pour la libération du débiteur, il ne pourrait invoquer ses privilèges
et, en particulier, il ne pourrait se faire colloquer au rang de ce créancier et se faire payer par
anticipation avant la clôture de l'ordre que dans cette dernière mesure, à l'encontre des créanciers hypothécaires inscrits antérieurement à la subrogation obtenue par la Société (1). Ceci d’ailleurs n’est qu'une conséquence de la règle de droit civil d’après laquelle : « Le subrogé ne peut exercer les droits et actions du créancier que Jusqu'à concurrence de la somme qu'il à déboursée pour la libération du débiteur À) ».
70. — 3° Quelles sont les créances dont ces privilèges assurent la sécurité et le recouvrement?
Ce sont les créances résultant soit des prèts hypothécaires consentis à long terme ou à court terme, peu importe, soit des prêts faits pour travaux de drainage (loi du 28 mai 1858, art. 3).
Que si le Crédit foncier devenait propriétaire, sans l'intervention du débiteur, d'une créance née dans la personne d’un créancier ordinaire, 1lne pourrait pas, croyons-nous, user de ses privilèges pour le recouvrement de cette créance. La situation du débiteur ne doit pas être empirée par un changement de créancier
(1) Josseau, no 69, t. T, p. 92.
(2) Aubry et Rau, $ 321, 49 a.
intervenu sans son consentement. D'ailleurs le créancier primitif n'a pas pu transférer au Crédit foncier plus de droits qu’il n’en avait lui-même.
714. — 4° Sur quels biens portent ces privilèges? Sur les biens hypothéqués seulement. Pour la purge et pour le séquestre, cela est de toute évidence. La purge n'aurait pas de raison d'être si elle n'avait pas pour résultat d'assurer au Crédit foncier la priorité du rang hypothécaire, et si celui-ci ne devait ensuite exercer sur l'immeuble purgé que les droits d’un créancier chirographaire. De même, le séquestre appliqué à un bien non hypothéqué au Crédit foncier serait quelque chose d’injustifiable et de monstrueux. L'art. 29 du décret accorde d’ailleurs seulement à la société le droit « de se mettre en possession des immeubles hypo- «théqués ».
Mais la question, sans être cependant douteuse, doit toutefois être examinée de plus près en ce qui touche la procédure d’expropriation. Supposons que la somme provenant de la vente de l'immeuble hypothéqué soit insuffisante pour désintéresser le Crédit foncier () : celui-ci peut alors, en vertu du droit de gage général qui appartient à tout créancier (art. 2092 Civ.), s'attaquer aux autres biens de son débiteur, et en particulier faire saisir ses autres immeubles , s'il en existe, Cette nouvelle saisie immobilière devra-t-elle s'effectuer d'après les règles tracées par le Code de procédure civile, où bien au contraire le Crédit foncier pourrat-1l ici encore invoquer la procédure spéciale créée en sa faveur par les art. 32 et suiv. du décret de 1852?
(4) Cpr. art. 2209 Civ.
Nous croyons que, dans ce cas, ces textes cessent de recevoir leur application (D. Outre que la solution contraire serait exorbitante, on peut remarquer que les art. 32 et suiv. du décret supposent constamment qu'il s’agit de l’expropriation de l'immeuble qui a été hypothéqué au Crédit foncier. Ils disent : « vente de « l'immeuble » (art. 32), « vente de l’immeuble hypo- « théqué » (art. 33), « les immeubles hypothéqués » (art. 34 et 40). Ces expressions montrent bien que les auteurs du décret n’ont pas songé à un immeuble quelconque du débiteur non hypothéqué au Crédit foncier. Pour les biens de cette dernière catégorie, la société les fait saisir en vertu des droits qui appartiennent à tout créancier (art. 12 du décret). Le droit commun qu'elle invoque en ce cas peut et doit être retourné contre elle.
(1) Josseau , n° 492, t. I, p. 608.
72. — [a meilleure garantie pour un créancier est la priorité du rang hypothécaire. Pour assurer aux sociétés de crédit foncier cette priorité, le décret leur a accordé une double faveur : la purge qui leur en assure l'acquisition, la dispense du renouvellement décennal des inscriptions qui leur en garantit la conservation.
Le premier de ces privilèges appelle de longs développements, tandis que le second comporte simplement quelques observations. Cette remarque résulte d’un simple coup d'œil jeté sur le texte du décret qui ne consacre pas moins de sept articles à la purge, tandis que la dispense du renouvellement décennal ne fait l’objet que d'un seul article. D'où l'inégalité forcée des deux parties qui constituent la division naturelle de ce
