Cette partie comprendra trois sections dans

lesquelles nous étudierons successivement :

1° L'objet et l'étendue de ce privilège; 2° Les conditions et les formalités de la purge ; 3° Les effets de la purge.

SECTION I

Objet et étendue de ce privilège.

74. — Le droit de purger a été conféré aux sociétés de crédit foncier par les art. 19 à 25 du décret du 28 février (chapitre I du titre IV). Ges textes ont été eux-mêmes gravement modifiés l’année suivante par la loi du 10 juin 1853 qui a complètement refondu toute cette matière.

En l'absence de ces dispositions spéciales, le Crédit foncier n'aurait pas eu la possibilité de purger. Pourtant la purge existait dans notre législation bien avant 1852. Mais le Crédit foncier en fait un usage tout particulier qui, dans le silence des textes, lui aurait été interdit. Ce n'est plus ici un tiers détenteur, c'esta-dire un aouveau propriétaire de l'immeuble hypothéqué, qui purge : c’est un préteur. Il y a là, remarquons-le, quelque chose de tout à fait exorbitant au point de vue de notre loi civile, et, pour faire admettre une pareille dérogation à ses principes, il a fallu toute la faveur dont, en 1852, on à entouré les sociétés de crédit foncier.

Mais, en purgeant, un créancier hypothécaire ne poursuit pas le même résultat qu'un acquéreur. Le créancier veut arriver premier en rang pour avoir la certitude d’être remboursé. L’acquéreur veut affranchir son immeuble des privilèges et des hypothèques dont il est grevé. On comprend donc que la purge produise un effet différent dans les deux cas. D'un autre côté, le décret a substitué aux formalités souvent tllusoires

G. de

exigées par l'art. 219% Civ., un nouveau mode de purger plus simple et surtout plus efficace. De là de nombreuses différences. Pour bien les saisir, 1l est nécessaire de rappeler brièvement comment la purge a été comprise et organisée par les auteurs du Gode civil (1),

75. — [e droit de suite, menace continuelle suspendue sur la tête de l'acquéreur, met obstacle à la libre circulation des biens. La purge a pour but de remédier à cet inconvénient. C’est un moyen pour le tiers acquéreur de libérer son immeuble des hypothèques qui le grèvent en abandonnant une somme d’argent ënférieure au montant des créances. Son fondement est dans cette idée : le tiers acquéreur, simplement tenu propler rem, ne peut pas être forcé de payer

(1)Il n'entre pas dans le cadre de ce travail de rechercher comment dans notre ancien droit où la publicité des droits réels n’existait pas en général, l'acquéreur d’un immeuble pouvait parvenir à l’affranchir des charges hypothécaires qui pesaient sur lui. Toutefois, c'était une maxime de notre ancienne jurisprudence que « Un décret nettoie toutes les hypothèques » (Loisel, Inst. cout., livre VIT, titre v, règle 15). Les praticiens eurent l'idée ingénieuse d'étendre cette règle qui gouvernait les ventes par décret forcé (nous dirions aujourd’hui les ventes sur saisie immobilière) à ce qu'ils appelèrent les ventes par décret volontaire. L'acquéreur provoquait lui-même la mise aux enchères de l'immeuble, et à défaut par les créanciers de surenchérir, il était considéré comme adjudicataire tout comme s’il avait acquis par décret forcé. L’immeuble était purgé de toutes les hypothèques qui le grevaient, même de celles garantissant les droits des femmes et des mineurs. Un édit de juin 1771, substitua à ce système celui des oppositions et lettres de ratification qui rappelle par sa forme le procédé aujourd'hui en usage pour purger les hypothèques légales. Enfin, dans quelques coutumes, il existait certains procédés spéciaux pour affranchir les biens des charges hypothécaires. Voyez notamment sur les lettres de purge usitées dans les Pays-Bas, le Répertoire de Guyot ‘édition de 1785), t. XIV, p. 179, ve Purge, et sur l'appro: priance où appropriement consacrée par la coutume de Bretagne (art. 269), mème recueil, t. I, p. 523, v° Appropriance.

aux créanciers hypothécaires de son auteur une somme dépassant la valeur de l'immeuble hypothéqué. Ceci posé, voyons comment fonctionne la purge.

Le Code civil distingue deux cas. À chacun de ces cas est consacré un chapitre du titre Des privilèges el hypothèques.

Est-il question de purger des privilèges ou des hypothèques inscrites (chapitre VII)? Le tiers acquéreur offre aux créanciers de leur payer sur-le-champ ce qu'il leur doit, c’est-à-dire une somme qui, selon lui, est égale à la valeur de l'immeuble.

Alors, de deux choses l’une : ou bien les créanciers acceptent cette proposition, et leur droit est reporté de l'immeuble désormais affranchi sur la somme offerte par le tiers acquéreur. Ou, au contraire, ils pensent que la valeur du bien est supérieure à l’évaluation faite par son propriétaire; alors ils ont le droit, en se conformant aux conditions prescrites par l’art. 2185 Civ., de demander que l'immeuble soit vendu aux enchères. Le bien sera adjugé au plus offrant, et il entrera dans son patrimoine affrancht de toutes charges hypothécaires. Comme tout à l'heure, le droit des créanciers sera reporté sur le prix.

S'agit-il maintenant de purger des hypothèques dispensées d'inscription (chapitre IX)? [ci la question se complique, car il faut, au préalable, mettre les créanciers en demeure de se faire connaître et de rendre leurs hypothèques apparentes par une inscription. À cet effet, l'acquéreur dépose au greffe une copie de son titre préalablement transcrit. Puis il notifie, tant à la femme ou au subrogé-tuteur qu'au procureur de la République, l’acte de dépôt dressé par le greffier:

Dans le cas où l'acquéreur redoute une hypothèque générale résultant d'un mariage ou d’une tutelle qu'il ne connaît pas, il peut remplacer la notification adressée à la femme ou au subrogé-tuteur par une insertion dans les journaux {avis du Conseil d'État des 9 mai- 1% juin 1807). Enfin, un extrait de son titre d’acquisition doit rester affiché pendant deux mois dans l’auditoire du tribunal (Civ., 2194).

L'accomplissement de ces formalités fait cesser la dispense d'inscription et forme le point de départ d’un délai de deux mois. Si, dans ce délai, aucune inscription n'a été prise, le droit de suite est perdu et l'immeuble est définitivement affranchi des hypothèques légales qui le grevaient. Si, au contraire, inscription a été prise au nom du mineur, de l'interdit ou de la femme, leurs droits sont conservés. La purge s'achève comme il a été dit plus haut. Ges créanciers ont, comme tous les autres, le droit de surenchérir. Maintenant, si sur le prix de l'immeuble ils ne viennent pas en ordre utile, leurs inscriptions seront rayées et leurs droits hypothécaires seront anéantis en tant que portant sur ce bien. Dans le cas contraire, l'acquéreur devra conserver ou consigner l'argent qui pourra leur être dû et ne pourra pas payer les autres créanciers à leur préjudice.

76. — Si maintenant on compare à la purge que nous venons de décrire celle qui est organisée en faveur du Crédit foncier par le décret du 28 février 1852, on voit immédiatement, et sans entrer dans aucun détail, que deux différences essentielles les séparent.

La première nous est déjà connue : c’est un créan-

cier hypothécaire et non plus un tiers acquéreur qui purge.

La seconde est la suivante : ce créancier ne purge que des droits occultes, et même — depuis la loi du 10 juin 1853 — que des hypothèques légales dispensées d'inscription.

En effet, que celui de qui on sollicite un emprunt puisse purger les hypothèques non inscrites dont il craint que l’immeuble qui lui est offert en garantie ne soit grevé , cela se comprend à merveille. Purger, c’est pour lui un moyen de faire apparaître ces hypothèques occultes, de se rendre compte de la valeur et de la solidité de son gage. Avant de faire un placement hypothécaire, il veut savoir à quel rang son hypothèque viendra. Curiosité bien légitime !

Mais cet intérêt disparaît s'agissant de purger des droits hypothécaires inscrits. Quelle bonne raison le nouveau prèteur aurait-il de purger? N'est-il pas dès maintenant fixé sur la valeur et l'étendue de son gage, sur le nombre et le montant des créances qui peuvent primer la sienne? S'il tient absolument à être premier en rang — et c'est là précisément les cas du Crédit foncier — qu'il désintéresse ces créanciers antérieurement inscrits; et alors, en vertu de l’art. 1251-1° Civ., il sera subrogé dans tous leurs droits et en particulier dans leurs droits hypothécaires. La situation du tiers acquéreur est en cela bien différente. Libre à lui, sans doute, de désintéresser les créanciers hypothécaires de son auteur. Mais, subrogé (Civ., 1250-2°) dans une hypothèque portant sur un bien lui appartenant, n'ayant contre son auteur qu'une créance purement chirographaire, il n’obtiendra pas du tout le résultat

qu'il se proposait. Il était donc nécessaire de lui permettre de purger, et cela dans un intérêt de crédit foncier. Mais, soient deux créanciers hypothécaires en présence; la purge de l’hypothèque du premier créancier — que nous supposons inscrite — ne pourrait avoir qu'un but : affranchir l'immeuble de cette hypothèque. Mais cela ne se comprend même plus. Pourquoi permettre au second prêteur d'exproprier en quelque sorte le gage du premier? Ce serait d'autant plus inique que la purge, somme toute, préjudicie au créancier obligé de recevoir un paiement partiel, immédiatement, peut-être avant terme ou à un moment où la valeur de l’immeuble est dépréciée. Introduire une pareille disposition dans le décret de 1852, c'eût été sacrifier les droits du premier créancier non plus à un intérêt de crédit foncier, mais aux intérêts du G foncier. Ce n’est pas la même chose.

77. — Reste une dernière question. Pourquoi ne pas avoir permis à tout prèteur sur hypothèque — et non pas seulement au Crédit foncier — de purger les hypothèques légales non inscrites? Il est certain que cela vaudrait mieux que de voir un tuteur ou un mari — qui ne peuvent pas trouver à emprunter grâce à l'hypothèque légale qui grève leurs immeubles — vendre leurs biens à réméré. Nous croyons avec M. Josseau (que « l'application de la purge au contrat de « prèt en général serait une chose utile à l’emprunteur autant qu'au capitaliste ». Mais en 180% on n'a point pensé à tout cela et il faut espérer que, le jour où l’on refondera notre législation hypothécaire, le principe

des hypothèques légales, à la fois générales et occultes, disparaîtra et que l’on retournera, sinon au système de la loi du 9 messidor an III qui n’admettait aucune hypothèque légale {ce serait peut-être exagéré), du moins à celui de la loi du 11 brumaire an VII qui prescrivait la publicité de toutes les hypothèques. Ge jour-là, il n’y aura plus lieu de se demander si l’on doit permettre à tout prêteur sur hypothèque de purger les hypothèques légales non inscrites: et la purge organisée en faveur du Crédit foncier aura elle-même disparu.

78. — Mais, dans l’état actuel de notre législation, il était absolument nécessaire de donner aux sociétés de crédit foncier le droit de purger. Le leur refuser, c’eût été « en leur donnant naissance ne pas leur don- « ner les moyens de vivre (1) ». En effet, comme, d’une part, le Crédit foncier ne peut prêter que sur première hypothèque, ne pouvant pas purger, id se trouverait bien souvent obligé de garder son argent. Et, d’un autre côté, 1l placerait difficilement ses lettres de gage dans le public, car la crainte de voir surgir des hypothèques légales inconnues nuirait considérablement au placement de ces valeurs dont le crédit repose essentiellement sur la sécurité du gage hypothécaire. En résumé une société de crédit foncier dépourvue du droit de purger ne trouverait ni à prêter ni à emprunter, et ceci corrige ce qu'il peut y avoir

Il est vrai de trop absolu dans ce que nous venons de dire — que dans certains cas le Crédit foncier prêtant à un mari ou à un tuteur peut éviter la purge. En effet, le

(4) Rapport de M. Allard, député, sur le projet de loi-relatif aux sociétés de crédit foncier, Josseau , t, IT, p. 562.

mari ou le tuteur peut, sous certaines conditions, énumérées dans les art. 2143 à 2145 CGiv., obtenir en justice la réduction de l’hypothèque légale, et alors emprunter à la société sur les biens ainsi libérés. Ou bien encore le Crédit foncier peut obtenir de la femme de l’'emprunteur d’être subrogé à son hypothèque légale. Mais ces moyens ne sont pas toujours possibles ; d’ailleurs il peut exister des hypothèques légales inconnues. La purge est alors nécessaire.

79. — Mais il n'y avait point à faire ces distinetions sous l'empire du décret de 1852. Le législateur, voulant donner aux lettres de gage une sécurité absolue, avait imposé aux sociétés de crédit foncier l’obligation de purger dans tous les cas tous les droits occultes portant sur l'immeuble offert en garantie.

L'art. 8 du décret du 28 février était, en effet, ainsi Conçu :

« Nul prêt ne peut être réalisé qu'après l’accom- « plissement des formalités prescrites par le titre IV « du présent décret, pour purger : 1° les hypothèques « légales sauf le cas de subrogation par la femme à « cette hypothèque; 2° les actions résolutoires ou res- « cisoires et les privilèges non inscrits ».

Il y avait là une double exagération que la loi du 10 juin 1853 à eu précisément pour but de faire disparaître.