Tout d'abord, l’art. 2 de cette loi décide

«€ La purge rendue obligatoire pour les sociétés de «crédit foncier par l’art. 8 du décret du 28 février « 1852 est désormais facultative ».

À quoi bon, en effet, imposer au Crédit foncier l'obligation de purger en présence d'un immeuble

libre de toute charge? Gette mesure, dont le moindre inconvénient était d'être parfaitement inutile, apportait aux opérations de la société de nombreuses entraves que M. le député Allard énumérait ainsi dans son rapport (1 : « La purge avait pour premier effet « d’occasionner des frais toujours trop considérables, « et souvent en pure perte, dont le paiement ne man- « quait jamais de retomber sur l’emprunteur; en se- « cond lieu, elle retardait l'emprunt pendant tout le « temps que durait son accomplissement, car la purge « doit toujours précéder la réalisation du prêt; enfin, « ce qui était plus grave, elle faisait connaître publi- « quement par la voie des journaux les nom et pré- « noms de celui qui voulait emprunter, la somme dont «il avait besoin, l’immeuble qu'il offrait en garantie ». Ces frais, ces lenteurs et surtout cette publicité, ce sont encore les arguments par lesquels M. Suin, dans l'exposé des motifs @), justifie le changement proposé.

La purge est donc devenue facultative. Mais n'y a-t-il pas lieu de craindre que le Crédit foncier n'abuse de cette latitude et qu'il ne compromette les intérêls des obligataires? Dans une bien faible mesure. Outre que cette société se trouve sous la surveillance du ministre des finances W), elle est la première intéressée à ne pas faire de placements aventureux. Il semble, d’ailleurs, tout au moins si l’on en croit les instructions de l'administration, qu'en fait, les dispenses de purge ne sont accordées qu'avec beaucoup de circonspection.

(1) Josseau, t. IT, p. 563.

(2; Rapporté dans Josseau, t. IT, p. 560.

(3) Décret du 26 juin 1854.

81. — Voici maintenant la seconde innovation de la loi de 1853. Désormais, parmi tous les droits occultes qui peuvent grever l'immeuble, il n'y à plus lieu de purger que les seules hypothèques légales. Cela résulte de l’art. 8 et dernier de la loi de 1853, aux termes duquel « l’art. 24 du décret du 28 février « 1852 est abrogé ». Or, cet art. 24 est précisément celui qui organisait la purge des actions résolutoires et rescisoires et des privilèges non inscrits. Un député, M. Millet, avait cependant proposé de supprimer cet art, 8 du projet de loi, mais son amendement fut repoussé par la commission (1),

Comment expliquer cette innovation de la loi de 1853? En ce qui concerne d’abord les privilèges non

inscrits — c'est-à-dire les privilèges généraux de Part. 2101 Giv. — ils garantissent en général des

créances modiques et ne frappent les immeubles du débiteur qu'à défaut de mobilier (Giv., 2105). Leur existence n'est donc pas bien redoutable pour le Crédit foncier, et il n’est guère à craindre qu'ils absorbent plus de la moitié de la valeur des biens hypothéqués. Quant à la purge des actions résolutoires et rescisoires (c'est du moins la raison alléguée par M. Suin dans l'exposé des motifs et par M. le député Allart dans son rapport), elle portait « une atteinte « grave à des droits consacrés par le Gode civil (art. « 503, 887, 130%, 1676, etc.) », droits « d'autant plus

(1) Constitution du 14 janvier 1852, art. 40. A cette époque, un amendement ne pouvait être soumis à la délibération du Corps législatil qu'à la condition d’avoir obtenu la double approbation de la commission chargée d'examiner le projet de loi d'abord et du Conseil d'Elat ensuite.

«respectables qu'ils appartiennent à des personnes « victimes de dol, de fraude ou de violence ».

Un autre motif plaidait d’ailleurs en faveur de cette modification. Aux termes de l’art. 24, la purge s’effectuait de la manière suivante : un extrait de l'acte constitutif d'hypothèque était signifié aux précédents propriétaires, et, faute par eux d’avoir requis inscription dans les 40 jours, ils se trouvaient dépossédés de leurs droits. Or, avec ce système, un donateur d'immeubles, par exemple, pouvait se trouver dépouillé de son action en révocation avant que la circonstance donnant naissance à cette action (ingratitude, survenance d'enfant, etc.) ne se fût produite. Il était exorbitant d'obliger une personne à prendre inscription dans un délai déterminé à peine de déchéance, pour conserver un droit qu'elle ne connait pas et qui, peutêtre, ne naïîtra jamais. :

82. — Cette seconde innovation de la loi de 1853 aurait pu avoir de graves conséquences pour l'avenir du Crédit foncier et compromettre très sérieusement la sécurité de ses placements hypothécaires. Mais il n’est que juste d'ajouter qu'à cette époque on songeait déjà à introduire dans notre législation civile une importante modification. Elle fut réalisée par la loi du 23 mars 1855. On avait même songé un instant à faire de cette loi quelque chose de spécial aux sociétés de crédit foncier, mais heureusement cette idée fut abandonnée.

Voyons maintenant quelle situation la loi du 23 mars 1855 a faite au Crédit foncier.

Tout d’abord , il est de ceux qui peuvent se prévaloir des dispositions de cette loi. Créancier hypothécaire, il peut être rangé au premier chef parmi « les

tiers ayant des droits sur l’immeuble » ([L. 1855, art 0).

Par suite, les droits énumérés dans les art. 1 et 2 de la loi de 1855, ne pourront lui être opposés qu'à la condition d’avoir été préalablement transcrits. En cela, sa situation est bien meilleure que celle qu'il avait même avant 1853. Désormais il ne pourra plus voir disparaître son gage par l'effet d’une mutation clandestine de propriété antérieure au contrat d'emprunt. Il faut toutefois remarquer que, même aujourd'hui, sa sécurité n'est pas absolue : il n’est pas garanti contre les effets d’un legs, les mutations par décès ne donnant pas lieu à transcription.

D'un autre côté, le sort de l’action résolutoire étant lié à celui du privilège (loi de 1855, art. 7), le Crédit foncier est désormais soustrait à la conséquence la plus grave à laquelle la loi de 1853 le laissait exposé. Cette action n’est plus à craindre pour lui puisqu'il ne prête qu'après l'extinction du privilège du vendeur.

Il faut enfin remarquer que l’art. 8, exigeant l’inseription de l’hypothèque légale dans l’année qui suit la dissolution du mariage ou la cessation de la tutelle, diminue par là même le nombre des cas dans lesquels il est nécessaire au Crédit foncier de purger.

83. — La loi de 1855 laisse subsister certains droits occultes qui peuvent avoir pour effet d'enlever à l’emprunteur son bien et au Crédit foncier son gage. Tels sont, par exemple :

L'action en révocation d’une donation pour cause d'inexécution des charges, d’ingratitude ou de survenance d'enfants (Civ., 953 et suiv.);

L'action en réduction des donations (Civ., 930);

Le droit de retour conventionnel du donateur (Giv., 952); |

L'action en rescision d'un partage pour lésion de plus du quart (CGiv., 887, 1079);

L'action en rescision d’une vente d'immeubles pour lésion de plus des sept douzièmes (Civ., 1674 et Suiv.) ;

L'action paulienne (Civ., 1167);

L'action en révocation de l’aliénation d'un immeuble dotal (Civ., 1560);

L'action tendant à obtenir le rapport en nature d'un immeuble donné (Giv., 859).

C'est à dessein que nous omettons dans cette énumération — qui d'ailleurs n’a point la prétention d'être complète — l'action tendant à faire prononcer la déchéance d'un usufruitier coupable d'abus de jouissance (Giv., 618). En effet, cette action ne peut jamais avoir pour résultat de dépouiller le Crédit foncier de France de son gage, puisque, aux termes de l’art. 54-4° de ses statuts, il ne prête sur les biens dont la nue-“propriété et l’usufruit sont distincts qu'après avoir obtenu le consentement à l'hypothèque de tous les ayants-droit sur l'immeuble.

Contre tous ces droits occultes, le Crédit foncier est sans défense depuis 1853. Est-ce à dire qu'il y ait là un danger sérieux pour cet établissement? Non, et deux observations-suffiront à faire disparaître toute appréhension.

D'une part, lé Crédit foncier ne prête que sur Île vu des titres de propriété et après un examen attentif de ces titres. Il prend aussi des renseignements sur la situation pécuniaire et la solvabilité de lemprun-

teur. De cette sorte, si le placement lui semble trop aventuré, il ne le fera pas.

D'un autre côté, ces droits sont relativement rares, et, si les pertes subies de ce chef par le Crédit foncier peuvent diminuer quelque peu le dividende des actionnaires, elles ne pourront jamais avoir pour effet de compromettre le crédit et la sécurité des lettres de gage, ce qui est l'essentiel.

SECTION IT

Conditions et formalités de la purge.

84. — Le législateur de 1852 qui a eu raison de transporter la purge en notre matière, n'a pas été moins bien inspiré en ne prenant pas au Code civil les formalités requises pour son accomplissement. Inefficaces pour protéger les droits des incapables, ces formalités étaient longues et dispendieuses pour les acquéreurs (M), Elles étaient inacceptables pour un prêteur.

Nous avons dit plus haut À) en quoi consistaient ces formalités, Voici en quels termes M. le conseiller d'État Suin les appréciait dans l'exposé des motifs de la loi de 1853 :

« Le dépôt au greffe de l'acte qui donne lieu à la « purge? C'est une publicité, pour ainsi dire à huis-

(4) La purge, dit M. Josseau, n° 375, dure de 3 à 4 mois et coûte de 60 à 150 francs. D'où cela vient-11? Principalement de la nécessité de déposer pendant 2 mois la copie du contrat au greffe. Ce dépôt, formalité purement inutile, coûte à lui seul 30 à 40 francs.

«clos. Le placard dans l'auditoire du tribunal? C'est “une publication sans résultat, qui, en s'adressant à « tout le monde, n’interpelle personne, et notamment « les intéressés. Le délai de deux mois imposé dans « tous les cas? IT serait beaucoup trop long en matière «de prêt, car l'emprunt annonce un besoin d'argent. « La signification au procureur impérial aussi dans « tous les cas? Mais l'abus qui en avait été fait par la « prise de l'inscription en toutes circonstances et sans « nécessité, avait amené une circulaire du grand-juge, « ministre de la justice (; et cette circulaire avait « produit l'excès contraire : l'inscription n’était plus « prise ».

Puisque le système du Gode civil était mauvais, il fallait donc trouver autre chose. À cet effet, plusieurs projets furent mis en avant.

85. — Ie projet du Gouvernement, présenté le 8 août 1850 par M. Dumas à l’Assemblée législative, contenait un art. 20 qui organisait un mode de purge unique pour les hypothèques légales et pour les actions résolutoires et rescisoires.

En deux mots, voici en quoi consistait ce système :

Signification d'un extrait de l'acte d'emprunt aux intéressés (femme, subrogé-tuteur, précédents propriétaires) et au procureur de la République — insertion dans un journal formant le point de départ d’un délai de 30 jours. — À défaut d'inscription prise dans ce délai l'immeuble est purgé.

C'était, on le voit, le système du Gode civil reproduit avec certaines améliorations. Le dépôt au greffe

(4) Circulaire du 15 décembre 1808.

et l'affiche dans l'auditoire du tribunal étaient supprimés. Par contre l'insertion dans un Journal était # obligatoire dans tous les cas. Le délai de deux mois était réduit à 30 Jours.

Cette procédure était moins coûteuse et plus rapide, mais les droits des incapables n'étaient pas mieux protégés.

86. — [Le projet de la commission de l’Assemblée législative, déposé par M. Chegaray dans la séance du 29 avril 1851, contenait dans son art. 39 un système tout différent. Ce système était basé sur cette idée confier au procureur de la République et au président du tribunal le soin de protéger les intérêts des incapables, insuffisamment sauvegardés dans le projet du Gouvernement.

Les formalités prescrites étaient les suivantes :

Dépot au greffe d'un acte dans lequel l’'emprunteur indiquait : l'immeuble qu'il voulait hypothéquer, le montant de la somme qu'il demandait à emprunter, ses titres de propriété, le nom des personnes qui pouvaient avoir des droits à exercer sur cet immeuble. — Get acte était successivement communiqué dans un bref délai et sans frais au procureur de la République, puis au président du tribunal. — Dans l’intérêt des incapables, le premier pouvait « provoquer « telles Inscriptions que de droit » et le second « pres- «ecrire telles significations ou publications qui lui « paraîtront convenables ». — Kuivaient les significations aux intéressés et les insertions dans les journaux, puis un délai de 30 jours. La purge s'opérait par l'absence d'inscriptions prises dans ce délai. — L'article se terminait par une disposition pénale punis-

sant les fausses déclarations faites par l'emprunteur.

Ce système était très mauvais. Il imposait à des magistrats un rôle délicat, mal défini, et par suite très difficile à remplir. C'est au reste généralement ce qui arrive toutes les fois que l’on veut confier à l’autorité une tâche qui n’est point la sienne. La garantie ainsi organisée en faveur des tiers risquait d'être, suivant les cas, excessive ou insuffisante. La possibilité d’une fausse déclaration, vice inhérent et particulier à ce système, était un inconvénient de plus.

87. — Aucun de ces deux systèmes ne prévalut en 1852. On s’attacha à une procédure toute différente, basée sur une distinction essentielle et fondamentale entre les hypothèques légales connues et les hypothèques légales #2connues.

Que faut-il entendre par ces mots?

Cette distinction ne correspond d’abord en rien à celle établie par le Code civil entre les hypothèques inscrites et non inscrites. Toutes les hypothèques qu'il s’agit ici de purger sont dispensées d'inscription.

Notre distinction n’est pas non plus analogue à celle que fait l'art. 692 du Code de procédure suivant que « les mariages et les tutelles sont ou non connus du poursuivant d'après son titre ».

Peu importe ici la manière dont l'existence du titulaire de l'hypothèque a été révélée au Crédit foncier. Les mots connues, inconnues sont employés non pas dans un sens technique, mais dans leur sens usuel. Une hypothèque légale est dite connue lorsque le Crédit foncier en connaît suffisamment le titulaire pour pouvoir lui adresser une notification susceptible de lui

G fie

parvenir. Dans le cas contraire, l'hypothèque est dite inconnue.

Cette distinction entre les personnes susceptibles d'être prévenues individuellement et celles qui ne le sont pas, est naturellement toute indiquée. Il s’agit de prévenir certaines personnes d’avoir à prendre inscription. À celles dont on connaît le nom et l’adresse, on envoie une notification individuelle. Quant aux autres, il est matériellement impossible de les prévenir isolément; aussi la signification est remplacée par une insertion dans les journaux. Encore une fois, tout cela se comprend très bien.

Entrons maintenant dans les détails.