Je séquestre prend fin

1° Par l'acquittement de la dette. Entendez : par le paiement des annuités échues et des frais.

2° Par la vente de l'immeuble poursuivie à la requête, soit du Crédit foncier lui-même, soit d’un autre créancier.

3° Par la volonté de la Société. Le Crédit foncier conserve évidemment le droit de se débarrasser d'une administration onéreuse en abandonnant les droits qui en forment la contre-partie (argt., art. 2087, al. 2 Civ.), à moins qu'il n'ait renoncé à cette faculté. Gette renonciation ne saurait d’ailleurs s'induire de ce simple fait que le Crédit foncier a touché les revenus de l'immeuble et payé les primes d'assurances (jugement du tribunal civil de Caen du 3 novembre 1885. Le Droit du 10 décembre 1885).

4° Par l'abus de jouissance de la part de la Société.

4130. — Lorsque le séquestre a pris fin, le Crédit foncier doit rendre compte de son administration et de l'emploi qu'il a fait des fruits perçus. Sur le principe même de cette obligation, il n’y a rien de spécial à dire ici. Il y a seulement lieu de remarquer, au point de vue de la procédure, qu'en cas de contestation, le tribunal statue comme en matière sommaire (art. 31 du décret).

SECTION I

Raison d’être et champ d'application de ce privilège.

431. — Un dernier privilège est accordé au Crédit foncier pour la réalisation de son gage hypothécaire par les art. 32 à 42 du décret. La procédure de la saisie immobilière, même simplifiée par la loi du 2 juin 1841, a encore paru trop longue et trop coûteuse en 1852. Le législateur français, suivant en cela l’exemple donné dans les pays voisins où il existait déjà des sociétés de ce genre, a jugé utile d'organiser en leur faveur un procédé plus rapide d’expropriation. Dans ce but, plusieurs moyens furent proposés.

1832. — On avait d'abord songé à permettre aux sociétés de crédit foncier d'insérer dans leurs contrats de prêts la clause de voie parée : elles auraient pu stipuler le droit de vendre l'immeuble hypothéqué, sans avoir recours aux formalités prescrites pour la saisie immobilière. On connaît l’histoire de cette clause. Successivement annulée puis validée par la jurisprudence, elle fut législativement supprimée en 1841 par le nouvel art. 742 du Code de procédure civile. On dit dans le sens de cette suppression : le

débiteur besoigneux, qui accepte une telle clause, ne renonce pas librement aux garanties que lui offre une vente sur saisie immobilière. Il est aussi poussé le plus souvent à la souscrire par son notaire lui-même qui à intérêt à ce que les parties décident que la vente sera faite par son ministère. Cette clause confère d'ailleurs au créancier un avantage occulte peu favorable aux créanciers postérieurs lesquels n'auraient peutêtre pas traité s'ils l'avaient connu. Pour toutes ces raisons, on a pensé en 1841 qu'il était inutile, étant données les simplifications que l’on apportait dans la procédure, d'établir, à côté de la saisie immobilière légale, une sorte de saisie conventionnelle.

Toutelois, cette solution ne fut pas admise sans contestation. Un amendement en sens contraire avait été rejeté. En 1850, on revint à la charge. La clause de voie parée fut repoussée par la commission nommée par l’Assemblée législative pour étudier les réformes à apporter à notre système hypothécaire: mais les deux projets soumis à l'assemblée sur les sociétés de crédit foncier autorisaient cette clause, le projet du gouvernement dans son art. 15 et celui de la commission dans son art. 39. Tous les deux, d’ailleurs, en limitaient l'étendue et la portée. Le projet du Gouvernement, notamment, portait que la vente devrait avoir lieu avec publicité et concurrence en présence du débiteur et, au cas où les tribunaux n’en auraient pas ordonné autrement, dans l'arrondissement où les immeubles seraient situés.

Pour justifier cette dérogation au droit commun, M. Dumas disait dans l’exposé des motifs (1) que les

(1) Moniteur du 21 août 1850.

raisons qui avaient fait édicter l’art. 742 Pr. n’existeraient plus lorsque le créancier serait une société placée sous la surveillance du Gouvernement. La raison n’était pas très bonne. La dérogation au droit commun était exorbitante. Aussi le législateur de 1852 a préféré un autre système.

433. — Au lieu d'un avantage variable stipulé dans chaque contrat de prêt par chaque société, le décret nous offre une règle uniforme imposée par lui. Le Crédit foncier doit se soumettre à la procédure de la saisieimmobilière; mais cette procédure est abrégée, simplifiée en sa faveur. Ici, comme en matière de purge, le décret a supprimé des formalités longues et souvent inutiles. Parfois aussi, il leur en a substitué de plus efficaces. Mais là s'arrête l’analogie, et les auteurs du décret ont procédé d’une façon bien différente dans les deux cas.

Les règles du décret en matière de purge constituent une législation spéciale qui se suffit à elle-même. Elles forment un tout complet, et il n'y a pas lieu de recourir au Code civil soit pour les interpréter, soit pour les compléter. Ici, au contraire, le législateur de 1852 n'a pas organisé de toutes pièces une procédure d'expropriation spéciale. Il a simplement apporté au droit commun quelques dérogations. Il n’a édicté que des moitiés de règles. Il faut, pour les compléter, recourir au Code de procédure, et combiner les art. 32 à 42 du décret avec les art. 673 à 748 de ce Code qu'il faudra appliquer toutes les fois qu’il n’y aura pas été dérogé par le décret. Remarquons aussi, en passant, qu'aucun texte ne dispense le Crédit foncier de l'observation des règles tracées par le Code civil en

DE L'EXPROPRIATION ET DE LA VENTE. 161 matière d'expropriation forcée dans les art. 2204 à

184. — Ce privilège est peut-être, de tous ceux qui ont été accordés au Crédit foncier, celui qui a soulevé le plus de critiques. M. Dalloz (1), en particulier, cralgnait qu'à raison de la rapidité de l'expropriation , l'immeuble ne fût vendu à vil prix et que les intérêts du propriétaire emprunteur ne fussent sacrifiés. Il proposait, pour remédier à cet inconvénient, d'investir le Juge du droit de ne pas prononcer l’adjudication toutes les fois que le prix de vente n'atteindrait pas un chiffre approximatif de la véritable valeur de l’immeuble. D’autres redoutaient l’abus des expropriations.

L'expérience a prouvé que ces craintes n'étaient pas fondées. (En fait, le Crédit foncier a rarement recours à l’expropriation.) Mais elle a révélé un inconvénient qui n'avait pas été prévu en 1852. C'est la dépréciation subie par les immeubles une fois hypothéqués au Crédit foncier. Les particuliers ne tiennent pas, en général, à prêter à hypothèque sur ces immeubles, et ils se soucient peut-être encore moins de les acquérir. Le crédit du propriétaire emprunteur se trouve ainsi singulièrement diminué. Le résultat est assez piquant si l’on songe qu'il est dû à une société créée pour augmenter le crédit de ce même propriétaire et qui n’a été privilégiée que dans ce but.

Mais il ne faut en accuser ni le législateur de 1852 ni la société du Crédit foncier de France. Dans l’état actuel de notre législation, on ne pouvait pas songer

(1) Dall., Alph., v° Socictés de crédit foncier, n° 190. CG. A1

à imposer aux sociétés de crédit foncier la procédure de droit commun, et celui à qui des privilèges ont été accordés a raison d’en user.

Est-ce à dire qu'il n’y ait rien à faire? Non. Mais ce qu'il faudrait, c’est reviser notre Code de procédure civile, et en particulier simplifier la procédure si lente et si coûteuse de la saisie immobilière. Alors seulement, on pourrait faire rentrer le Crédit foncier dans le droit commun. Pour rédiger ces nouvelles règles on pourrait très naturellement s'inspirer de celles qui sont écrites dans les art. 32 et suivants du décret. Telle était bien d’ailleurs la pensée du législateur de 1852. On lit, en effet, dans l'exposé des motifs du décret publié au Moniteur officiel) : « Si la pra- «tique prouve que le nouveau système peut fonc- « tionner sans de graves inconvénients, on pourra « l’étendre plus tard à toute la législation ». Nous croyons cette démonstration suffisamment faite, et nous disons : oui, il faut faire rentrer le Crédit foncier dans le droit commun, mais l'assimilation ne doit pas être faite dans le sens de la procédure ordinaire; ce sont au contraire les règles de faveur dont le Crédit foncier bénéficie seul jusqu'ici qu'il faut étendre aux autres créanciers.

435. — Avant d'entrer dans l'étude détaillée de cette procédure spéciale, une question se pose au préalable. Dans quel cas le Crédit foncier ail le droit de poursuivre la vente des biens sur lesquels l’emprunteur lui a consenti une hypothèque. Ge point est prévu par l’art. 32 du décret qui est ainsi conçu :

(1) Moniteur du 1° mars 1852.

« Dans le même cas de non-paiement d’une an- « nuité, et toutes les fois que, par suite de la dé- « térioration de l'immeuble ou pour toute autre cause «indiquée dans les statuts, le capital intégral est « devenu exigible, la vente de l'immeuble peut être « poursuivie ».

«S'il y a contestation, il est statué par le tri- « bunal de la situation des biens comme en matière « sommaire ». |

« Le jugement n’est pas susceptible d'appel ».

Cet article indique deux cas dans lesquels la vente de l'immeuble hypothéqué peut être poursuivie non-paiement d’une annuité, exigibilité du capital intégral de la dette. En réalité il n'y en a qu’un, le premier cas rentrant dans le second. On ne comprendrait pas en effet le Crédit foncier faisant vendre l’immeuble pour se faire payer simplement une ou plusieurs annuités échues. Rien ne resterait pour garantir le paiement des annuités suivantes puisque le jugement d'adjudication sur expropriation forcée purge toutes les hypothèques précédemment inscrites. D'ailleurs, pour obtenir le paiement d'une annuité, il est inutile de recourir au moyen extrême de l’expropriation : le séquestre suffit. L’expropriation n'est admissible que comme conséquence indirecte du nonpaiement des annuités, en tant que ce défaut de paiement entraine lui-même l'exigibilité de la dette toute entière. Gette observation n'a pas échappé aux rédacteurs des statuts du Crédit foncier. L'art. 62 de ces statuts porte en effet : « Le défaut de paie- «ment d’un semestre rend exigible la totalité de la « dette... »,

136. — Mais dans quels cas l'intégralité de la dette devient-elle exigible? Quelques-uns de ces cas sont indiqués dans le décret, d’autres dans Île Code civil (art. 1188 et 2131), d'autres dans les statuts (art. 64 à 68), d’autres enfin dans les contrats de prèt.

1° Cas d'exigihilité de la dette prévus par le Code cioil et par le décret.

a) Non-paiement d'une annuité (décret, art. 32). Un simple retard ne suffit pas pour constituer le défaut de paiement. Une limite est ici commandée par le bon sens. Elle est fixée pratiquement par l’art. 62 des statuts qui décide que la totalité de la dette devient exigible wn mois après la mise en demeure. Une fois ce délai écoulé, l’exigibilité de la dette toute entière est définitivement acquise au Crédit foncier. L’acceptation par la société du paiement de l’annuité effectué postérieurement à ce délai n'implique de sa part aucune renonciation à l’exigibilité du capital. Elle a le droit de continuer les poursuites à fin d'obtenir le paiement intégral de ce capital. La jurisprudence est constante en ce sens (),

b) Perte ou détérioration de l'immeuble (décret, art. 32 — Civ., 1188 et 2131). Le décret est ici plus rigoureux que le Code civil. Il est d'abord plus sévère que l’art. 1188 en ce qu'il suffit ici d'une détérioration quelconque et qu'il n’est pas besoin que cette détérioration provienne du fait du débiteur pour que la dette devienne exigible. Il est aussi plus sévère que l’art.

(1) Gpr. deux jugements du tribunal de la Seine en date le premier du 17 juin 1875 et le second du 5 avril 1883 ; ce dernier confirmé par un arrêt de Ja Cour de Paris du 1° juin 1883. — Josseau, t. II, p. 467.

2131, celui qui emprunte au Crédit foncier ne pouvant pas éviter le remboursement intégral en offrant un supplément d'hypothèque. D'ailleurs, il ne faut pas exagérer la rigueur du décret : il faut que l’immeuble ait été détérioré : une simple dépréciation ne suffirait pas.

c) Toute diminution de sûretés fournies par le contrat, autre que la dégradation de l'immeuble hypothéqué et provenant du fait de l’emprunteur (Civ., 1188).

d) Faillite de l’emprunteur (Giv., 1188). A la faillite il faut assimiler la déconfiture (1).

2° Cas d'exigibilité prévus par les statuts.

a) Nou-dénonciation par l’'emprunteur des aliénations totales ou partielles qu'il peut avoir faites (statuts, art. 64).

b) Non-dénonciation par l’emprunteur de tous les faits de nature soit à diminuer la valeur de l'immeuble, soit à troubler sa possession, soit à porter atteinte à son droit de propriété (statuts, art. 65). Ces faits, même dénoncés, rendent également le capital exigible, « s'ils compromettent les intérêts de la société » (même article).

Dans ces deux cas, la dénonciation doit avoir lieu dans le délai d’un mois.

c) Dissimulation par l’emprunteur des causes d’hypothèque légale, de résolution où de rescision qui peuvent grever de son chef les biens hypothéqués à la société (statuts, art. 66).

d) Enfin, au cas de sinistre, si la société juge ses

sûretés compromises (statuts, art. 69).

(1) Argt. art. 1943. Cpr. Aubry et Rau, $K 303, texte et note 12.

3° Cas d'exigibilité prévus par les contrats de prêts. — En théorie, ces cas sont très variables, tout dépendant ici de la convention des parties. En fait, le Crédit foncier impose toujours à ses emprunteurs entre autres conditions les deux suivantes :

a) Défense d'établir sur les immeubles hypothéqués aucun privilège en faveur d'architectes, constructeurs ou ouvriers ;

b) Obligation de déclarer dans le contrat si des loyers ou fermages — même inférieurs à trois années — ont été touchés par avance.

Il stipule en même temps que toute contravention à l’une de ces deux obligations rendra exigible la totalité de sa créance.

437. — Chacun de ces cas peut soulever une queslion de fait qui peut donner lieu à contestation. L'art. 32, in ine, du décret trace certaines règles spéciales pour le cas où un procès s'engage. Il est, en effet, nécessaire que cette question soit vidée très vite. Dans ce but, l’art. 32 décide :

a) Que le tribunal compétent sera celui de la situation des biens;

b) Qu'il statuera comme en matière sommaire ;

e) Que son jugement ne sera pas susceptible d'appel.

Là-dessus aucune difficulté, mais on peut se demander jusqu'à quel moment on peut contester au Crédit foncier le droit de poursuivre l’expropriation.

La difficulté vient de ce que le décret est muet sur ce point. M. Duvergier (1) se croit obligé par ce silence

(1) Collection des lois et décrets, année 1852, t. LIT, p. 293, note 7.

à conclure que l’emprunteur poursuivi peut contester Jusqu'au moment de l’adjudication.

Cette solution est, en pratique, remplie d’inconvénients. Il est d’ailleurs peu rationnel d'admettre qu'une contestation, qui raisonnablement aurait dû être introduite x limaine litis, puisse se produire en tout état de cause, alors que l’art. 36 du décret décide que «les dires et contestations des parties doivent être consignés sur le cahier des charges huit jours au moins avant celui de la vente et jugés sommairement sans qu'il puisse en résulter aucun retard de l’adjudication ». Aussi MM. Dalloz () et Josseau ) pensentils qu'il faut ici appliquer à fortiori cet art. 36. Cette seconde opinion, plus conforme à l'esprit du décret, nous semble à tous égards préférable. Nous déciderons donc que la contestation doit être présentée huit jours au moins avant celui de la vente.

438. — Nous connaissons maintenant les motifs de cette procédure particulière d’expropriation introduite en faveur des sociétés de crédit foncier; nous savons quand il y à lieu de l'appliquer. Il nous reste à voir en quoi elle consiste. Ge sera l'objet des trois sections suivantes dans lesquelles nous traiterons successivement :

1° De la procédure dégagée d'incidents;

2 Des incidents qui peuvent se produire au cours de l'expropriation ;

3° Des rapports du Crédit foncier avec les tiers dé-

tenteurs.

4) Dall., Alph., v° Sociétés de crédit foncier, n° 192, (2) N° 440, t. I, p. 537.

SECTION I

Procédure dégagée d'incidents.

139. — La procédure de l'expropriation forcée est marquée par quatre étapes bien distinctes. Il faut d’abord mettre l'immeuble sous la main de la justice, en second lieu préparer la vente, puis vendre, et enfin distribuer le prix. Gette dernière phase est sinon supprimée, du moins singulièrement abrégée en faveur du Crédit foncier. Nous en traiterons en même temps que de l’adjudication. Par suite, notre section ne comprendra que trois paragraphes.

S 1. Mise de l'immeuble sous la main de justice.

140. — Cette première phase est marquée en droit commun par quatre formalités :

a) Un commandement (673 Pr.);

b) Un procès-verbal de saisie dressé trente jours au moins, et quatre-vingt-dix jours au plus après ce commandement (674-676 Pr.);

c) Dénonciation de ce procès-verbal à la partie saisie dans les quinze jours qui suivent sa clôture (677 Pr.);

d) Transcription au bureau des hypothèques de la saisie et de l'exploit de dénonciation dans les quinze jours qui suivent la dénonciation (1 {678 Pr.)

Ces quatre formalités sont réduites à deux par le

(1) Le Code de procédure plaçait la transcription avant la dénon-

ciation qui alors n'était pas transcrite. La loi du 2 juin 4841 a renversé cet ordre et exigé la transcription de l’exploit de dénonciation.

décret. Le procès-verbal de saisie et sa dénonciation sont supprimés. C'est le commandement lui-même qui est transcrit.

I n'y à donc plus ici de saisie à proprement parler. Le décret de 1852 se rapproche en cela de la loi du 11 brumaire an VII d'après laquelle un simple commandement suivi d'affiches suffisait pour procéder à la vente. Aussi le décret, comme le Code civil, se gardet-il bien d'employer l'expression « saisie immobilière ». Il Jui substitue le terme plus général « d’expropriation ».

Examinons successivement le commandement et sa transcription.

141. — Commandement. — Aux termes de l’art, 33 du décret : « Pour parvenir à la vente de l'immeuble « hypothéqué, la société de Crédit foncier fait signifier « au débiteur un commandement dans la forme prévue « par l’art. 673 du Code de procédure civile ».

Le commandement, c'est l'acte de poursuite nécessaire et énergique par lequel débutent toutes les saisies (1), l’ordre impérieux et basé sur un titre exécutoire (c'est ici l'acte authentique de prêt) de payer dans un bref délai. On ne pouvait évidemment pas songer à le supprimer.

ïe commandement doit contenir les énonciations exigées par l’art. 673 Pr. : copie du titre, élection de domicile, énonciation que faute de paiement :l sera procédé à la saisie. Il doit pareillement être visé dans le jour par le maire.

Mais doit-il contenir, en outre, les énonciations qui,

(1) Sauf les saisies conservatoires : saisie gagerie, saisie foraine, saisie revendication.

d’après l’art. 675 Pr., doivent se rencontrer dans le procès-verbal de saisie? On l’a soutenu (1. Il est bien vrai que, dans notre cas, le commandement vaut procès-verbal de saisie immobilière ®. Mais ce n’est pas là une raison suffisante pour qu'il doive en contenir toutes les indications. Aussi nous repoussons cette exigence, d’abord et surtout parce qu'aucun texte n'exige ce surcroit de formalités, ensuite parce que les énonciations prescrites par l'art. 675 Pr. n'auraient pas ici la même utilité qu'en matière de saisie ordinaire. À quoi bon, en effet, une nouvelle désignation de l'immeuble saisi, puisqu'il se trouve décrit tout au long dans l'acte de prêt qui est copié en tête du commandement?

442. — Ja société doit procéder à un nouvel acte de poursuite dans les quatre-vingt-dix jours qui suivent le commandement, sinon ce commandement tombera et devra être renouvelé (674 Pr.).

Cette proposition qui semble indiscutable a cependant été contestée G). On a argumenté judaïquement en sens contraire des termes de l’art. 674 Pr. : « Si le créancier a laissé écouler plus de quatre-vingt-dix

(1) Dessoliers, Thèse, p. 214.

(2) Trib. Seine, 23 février 1878. Gaxetle des Tribunaux , 3 avril

(3) Montagnon, n° 174. Le système d'ailleurs beaucoup plus rigoureux de cet auteur nous semble inadmissible. Pour lui, le commandement forme le point de départ d’un délai de six semaines pendant lequel la transcription et les insertions dans un journal exigées par l’art. 33 doivent être également accomplies. Cette doctrine est inacceptable en présence de l'art. 33 qui dit formellement que « les insertions doivent être faites dans les six semaines qui suivent la transcriplion du commandement ». C'est ce délai dont cet auteur change le point de départ pour les besoins de sa cause,

Jours entre le commandement ef la saisie... », et on en à conclu que le délai devait disparaitre avec la saisie. C'est jouer sur les mots. L'art, 674 Pr. a employé le mot saisie parce que dans la procédure ordinale la saisie est l'acte de poursuite qui suit le commandement. Mais qu'importe le nom et la forme de cet acte. La loi a simplement voulu dire que le commandement se prescrit par quatre-vingt-dix jours.

Le commandement doit donc être transcrit dans les quatre-vingt-dix jours. Dans le silence du décret, l’art. 674 Pr. qui forme le droit commun reste applicable. D'ailleurs, ainsi que le dit très bien M. Dessoliers « Le Crédit foncier a des privilèges dans le but que l’expropriation soit accélérée; on ne peut lui en accorder pour la retarder ».

4143. — Transcription du commandement. — « Le « commandement, continue l'art. 33, est transerit au « bureau des hypothèques de la situation des biens ». Cette transcription, nous venons de le voir, doit être effectuée dans les quatre-vingt-dix jours qui suivent le commandement. Mais peut-elle être faite immédiatement ou faut-il attendre l'expiration du délai de quinzaine accordé au débiteur pour se libérer? Cette dernière opinion paraît plus équitable, Il est juste, une fois le commandement fait, d'accorder au débiteur le temps nécessaire pour se procurer de l'argent avant de continuer les poursuites. D'un autre côté, l’art. 33 dit que les formalités d'insertion et d'affichage doivent être remplies, à défaut de paiement dans la quinzaine, dans les six semaines qui suivent la transcription. Or si la transcription pouvait avoir lieu immédiatement après le commandement, il pourrait ainsi ne rester

que quatre semaines pour remplir ces formalités, puisqu'elles ne peuvent commencer qu'après l'expiration du délai de quinzaine; et ce délai de quatre semaines est bien court. La question, il faut d’ailleurs le reconnaître , est très discutable (1).

144%. — Ja transcription, une fois accomplie, produit des effets importants. Ils sont énumérés dans les art. 681 à 689 Pr. desquels il faut rapprocher l'art. 34 du décret. Ces effets se rattachent tous à cette idée : il faut mettre le débiteur dans l’impossibilité de nuire à ses créanciers en compromettant le gage saisi soit par des actes d'administration, soit par des actes de jouissance, soit par des actes de disposition.

a) Par des actes d'administration. — L'emprunteur saisi reste en possession de son immeuble, mais comme séquesire judiciaire (681, Pr.). I doit jouir en bon père de fanulle et devient comptable envers ses créanciers de l'administration qui lui est laissée (Giv., 1962) et qu'ils pourraient lui faire enlever s'il en abusait (Pr., 681). Il lui est interdit de louer l’immeuble à leur préjudice, et les baux passés antérieurement, mais qui n'auraient pas acquis date cerlaine avant le commandement, pourraient même être annulés (Pr., 684). Le saisi ne peut également faire ni dégradations quelconques ni coupes de bois (Pr., 683).

b) Par des actes de jouissance. — Du jour de la transcription, les fruits, tant naturels où industriels

(1) En ce sens : Dessoliers, Thèse, p. 216. — Dall., Alph., v° So-

ciélés de crédit foncier, no 181. — Contra : Josseau, n° 447, t. I, p. 568,

DE L'EXPROPRIATION ET DE LA VENTE. 173 (Pr., 682) que civils (Pr., 685) sont immobilisés. Le prix qui en proviendra, au lieu d’être distribué par contribution entre tous les créanciers indistinctement ; ira d'abord comme celui de l'immeuble au Crédit foncier et aux autres créanciers hypothécaires. La loi a d’ailleurs pris certaines mesures pour assurer à ces créanciers la perception de ces fruits. Quant aux fruits naturels et industriels, les créanciers pourront solliciter et obtenir une ordonnance du président du tribunal les autorisant à faire procéder à la récolte et à la vente de ces fruits (Pr., 681,» fine). Quant aux fruits civils, les créanciers pourront, par un simple acte d'opposition, les saisie-arrêter entre les mains des fermiers et locataires (Pr., 685).

c) Par des actes de disposition. — Ici se place l'explication de l’art. 34 du décret : « À compter du jour « de la transcription du commandement, le débiteur « ne peut alhéner au préjudice de la société les 1m- « meubles hypothéqués, ni les grever d'aucun droit « réel » (Cpr. Pr., 686).

On peut remarquer immédiatement que ce texte est plus rigoureux pour l’emprunteur que ne le serait le droit commun. En ne défendant que l’aliénation, l'art. 686 Pr. permet implicitement les constitutions d'hypothèque et autres droits réels, en vertu du principe qu'il n’y a pas de prohibition sans texte. Au contraire, après la transcription du commandement, le débiteur

du Crédit foncier, non seulement ne peut pas aliéner l'immeuble saisi, mais encore il ne peut le grever d’aucun droit réel, tel qu'usufruit, servitude, etc. (1).

(4) 11 semblerait toutefois raisonnable d’excepter l’hypothèque. Le Crédit foncier étant premier en rang, on ne voit pas en effet quel

Il faut d’ailleurs bien comprendre la portée de cette interdiction. Le Crédit foncier, comme tout autre créancier hypothécaire, est un de ceux que la loi du 23 mars 1855 considère comme des fiers. Par suite, —— au moins dans le système de la jurisprudence (1), car la question est controversée en doctrine — toute aliénation ou constitution de droits réels qui n'aura été transcrite qu'après la transcription du commande ment, sera nulle à son égard, même si elle à été consentie antérieurement.

Maintenant que nous savons exactement quels actes de dispositions sont nuls, voyons quel est le caractère de cette nullité.

D'abord , elle a lieu de plein droit. La vente est nulle ?pso jure, et l'adjudication n’est pas retardée par la nécessité d'exercer l’action en nullité. ITen va ainsi dans la procédure ordinaire (argt. des mots de l’art. 686 Pr. : « À peine de nullité, et sans qu'il soit besoin de la faire prononcer »). À forhori, doit-1l en

tort pourrait lui causer une nouvelle constitution d'hypothèque. Elle ne peut pas déprécier l'immeuble aux yeux des adjudicataires, puisqu’elle sera purgée par l'adjudication. Mais il faut reconnaître qu'une pareille exception est bien difficile à admettre en présence de la généralité des termes de l’art. 34.

(1) Cass., 25 juillet 1877, S. 77.1.441. — Bourges, 12 décembre 1887, S. 88.2.59. — Dans une excellente note insérée dans le Recueil général des lois et arrêts, au-dessous de l'arrêt de la Cour suprême que nous venons de citer, M. Labbé va même beaucoup plus loin, et n'hésite pas à dire que la saisie confère au saisissant un véritabledroit réel et que, par suite, la solution que la jurisprudence donne pour le créancier hypothécaire saisissant doit être étendue au créancier chirographaire saisissant. Son raisonnement, présenté avec beaucoup d’habileté, nous semble très logique. Toutefois, il n’est pas adopté par la Jurisprudence qui n’admet pas le créancier chirographaire saisissant à se prévaloir du défaut de transcription (Cass., 31 août 1881, 5821.24)

être de même en notre matière), et l’on ne comprendrait pas que le législateur qui a pourvu les sociétés de crédit foncier d'une procédure en expropriation particulièrement rapide, les ait laissées soumises à des longueurs qu'il a évitées aux créanciers ordinaires.

Mais, peut-on se demander, la nullité est-elle absolue ou relative? La question, sous cette forme, nous semble mal posée. En effet, de deux choses l’une : ou bien les poursuites continueront et l’adjudication aura lieu. Dans ce cas, l’adjudicataire acquérera l'immeuble libre de toutes les charges consenties par le débiteur. Les aliénations et autres constitutions de droits réels seront non avenues, radicalement nulles à l’égard de tous. Il est nécessaire qu'il en soit ainsi pour que l'immeuble ne subisse pas une dépréciation qui nuirait aux créanciers. Ou bien, au contraire, les poursuites seront abandonnées, le Crédit foncier et les autres créanciers ayant été désintéressés; dans ce cas, le contrat passé par le débiteur sera valable de tous points et recevra son exécution intégrale {argt. art. 687 Pr.).

145. — Cet art. 687 Pr. accorde à celui qui à traité avec le débiteur le moyen de rendre son contrat valable « en consignant somme suffisante pour acquitter en principal, intérêts et frais ce qui est dû aux créanciers inscrits ». Il n'y a aucune raison pour écarter l'application de cet article lorsque c'est le Crédit foncier qui poursuit, mais, dans ce cas, il y a lieu à deux observations

a) La somme due au Crédit foncier doit être versée non pas à la Caisse des dépôts et consignations, mais

(1) Contra : Dalloz, v° Sociétés de crédit foncier, n° 198,

dans la caisse de la société (argt., art. 38 du décret).

b) Suffit-il de verser la somme due à la société, ou faut-il au contraire désintéresser tous les créanciers inscrits? La question est controversée (1. Il nous semble que le rapprochement de l’art. 3% du décret avec les art. 686 et 687 Pr. impose ici une distinction.

S'agit-il d’un acquéreur, il devra désintéresser tous les créanciers inscrits sans distinction. On ne voit pas, en effet, pourquoi le fait que la poursuite est exercée au nom du Crédit foncier ferait perdre leurs droits à ces derniers. Gela serait d'autant plus injuste qu’une poursuite commencée par eux a peut-être été écartée par le Crédit foncier qui, jusqu'au dépôt du cahier d'enchères, a le droit de substituer ses poursuites aux leurs, avec toutes les conséquences qu'entraine sa procédure privilégiée.

Il suffira au contraire à celui au profit de qui une servitude ou tout autre droit réel (aliénation mise à part, bien entendu) aura été consenti, de désintéresser le Crédit foncier. Les autres créanciers inscrits n’auront pas à se plaindre puisque, si les poursuites avaient été exercées par l'un deux, ces sortes d'actes auraient été valables. Cette solution nous paraît d’ailleurs commandée par ces mots de l’art. 34 du décret : « à l'égard de la société ».

S 2. Préparation de la vente.

146. — En droit commun, les formalités requises pour arriver à la vente sont :

(4) Voir, dans le sens de la nécessité de désintéresser tous les

créanciers inscrits : Josseau, n° 450, t. 1, p. 570. — Dessoliers, Thése, p. 222 et suiv. — Contra : Dalloz, v° Sociétés le crédit foncier, n° 199.

DE L'EXPROPRIATION ET DE LA VENTE. (Ir

1° Confection et dépôt au greffe du cahier des charges dans les vingt jours.qui suivent la transcription (Pr., 690).

2° Sommation d'en prendre communication adressée dans la huitaine suivante : 4) au saisi; 4) aux créanciers Inscrits; €) aux créanciers à hypothèque légale connus du saisissant d’après son litre (Pr., 691 et 692, modifié par la loi du 21 mai.1858).

3° Mention de ces sommations en marge de la transcription dans un délai de huit jours à partir du dernier exploit de notification (Pr., 693).

4° Publication et lecture à l'audience du cahier des charges trente jours au moins et quarante jours au plus après son dépôt. Acte en est en même temps donné, et le jour de l’adjudication est fixé (Pr., 69% et 695).

5° Une certaine publicité est donnée à la vente. Quarante jours au plus tôt et vingt jours au plus tard avant la vente, une insertion est faite dans un journal du département. Le tribunal peut ordonner des insertions supplémentaires (Pr., 696 à 698). De plus, un placard est affiché dans sept endroits différents indiqués par l’art. 699 Pr.

6° Enfin, l’adjudication a lieu entre le trentième et le soixantième jour après celui de la publication.

Cette procédure a été considérablement simplifiée par l’art. 33 du décret qui est ainsi conçu # parte qui ©

« À défaut de paiement dans la quinzaine, il est « fait, dans les six semaines qui suivent la transcrip- « tion dudit commandement, six insertions dans l’un

« des journaux indiqués par l’art. 42 du Code de com- « merce et deux appositions d'affiches à quinze jours « d'intervalle ».

« Les affiches seront placées :

«€ Dans l'auditoire du tribunal du lieu où la vente « doit être effectuée; à la porte de la mairie du lieu « où les biens sont situés, et sur la propriété lorsqu'il «s'agit d’un immeuble bâti ».

« La première apposition est dénoncée dans la hui- « taine au débiteur et aux créanciers inscrits, au do- «micile par eux élu dans l’inscription, avec som- « mation de prendre communication du cahier des « charges ».

« Quinze jours après l’accomplissement de ces for- « malités, il est procédé à la vente aux enchères, en « présence du débiteur ou lui dûment appelé, devant « le tribunal de la situation des biens ou de la plus « grande partie des biens ».

Étudions en détail ces formalités.

1447. — La première consiste dans la confection et le dépôt du cahier des charges. Le décret ne parle qu'incidemment de cette formalité; mais sa nécessité n'en est pas moins évidente. On peut même dire qu'elle s'impose.

Pour la rédaction de ce cahier des charges, il faut s’en référer au droit commun. Il devra donc contenir : a) l’énonciation du titre exécutoire et du commandement; 4) la désignation des immeubles; c) les conditions de la vente; d) une mise à prix.

Quand doit-il être déposé? Le décret est muet. Mais, en combinant sa procédure spéciale avec l'art. 690 Pr., il est facile de déterminer un délai.

Le dépôt ne peut pas avoir lieu avant la transcriplion du commandement (argt., art. 690 Pr.).

Il doit être effectué avant la dénonciation aux créanciers inscrits, puisque cette dénonciation contient sommation d'en prendre connaissance.

148. — Ce dépôt mis à part, la procédure organisée par le décret diffère considérablement des formalités ordinaires. L'innovation la plus importante consiste dans la suppression de la lecture et de la publication à l'audience. Le décret n’en dit mot. Il y avait là une formalité coûteuse qui allongeait inutilement la procédure. Le législateur l’a supprimée avec raison, mais cette suppression a fait naître une difficulté.

C'est à cette audience que le jour de l’adjudication était fixé. Gette audience étant supprimée, qui déter-

minera ce Jour?

Le tribunal? On ne peut guère y songer. Rien ne l'y autorise. D'ailleurs ce serait rétablir indirectement la formalité que le décret a entendu supprimer.

À notre avis, ce serait bien plutôt la loi elle-même. Les termes du décret sont en effet à remarquer. Habituellement lorsque le Code de procédure ou le décret lui-même fixent un délai, ils disent : telle formalité doit être accomplie dans les huit jours, dans les six semaines, etc., ou encore, par exemple : entre le trentième et le soixantième jour avant ou après l’accomplissement de telle ou telle autre formalité. Toujours ils accordent pour la remplir un certain laps de temps. Ici, au contraire, le décret s'exprime d’une façon toute différente : « Quinze jours après l’accomplissemeut de ces formalités, il est procédé à la vente... ». Plus de #ractus temporis. Le décret fixe un jour, un

seul, le quinzième après l'accomplissement de la dernière formalité, et c'est ce jour-là qu'à notre avis, dans l'esprit du décret, l’adjudication doit avoir lieu ().

En fait, le Crédit foncier fixe lui-même lors du dépôt de son cahier des charges le jour de l’adjudication, mais il prend soin que ce jour ne tombe pas dans la quinzaine qui suit l'accomplissement des formalités de publicité prescrites. Nous ne voyons rien à redire à cette pratique. S'il choisit le quinzième jour, il ne fait que se conformer strictement à la loi et les autres créanciers n'ont rien à réclamer. S'il préfère un Jour un peu plus éloigné, dans l'espoir que l'immeuble se vendra mieux, ce n'est pas à des créanciers qui lui sont forcément postérieurs en rang de s’en plaindre.

149. — Le Crédit foncier fixe donc le Jour de l'adjudication, mais, avant de procéder à la vente, 1l est nécessaire de lui donner une certaine publicité afin d'aturer les acheteurs.

Ces mesures de publicité consistent en :

1° Six insertions dans l’un des journaux indiqués par l'art. 42 Co. Cet art. 42 n'existe plus; il a été supprimé par l’art. 65 de la loi du 24 juillet 1867. Aujourd'hui l'insertion doit avoir lieu dans un des journaux désignés pour recevoir les annonces légales (art. 56 de la même loi).

D'un autre côté, ce nombre d'insertions a été trouvé exagéré, d'autant plus que le Code de procédure (art. 696) n'en exige qu’une seule. Aussi a-t-il été diminué de moitié par la loi du 10 juin 1853 dont l’art. 6 porte :

(1) Cpr. Dall., Alph., vo Suciétés de crédit foncier, n° 203.

« Le nombre des insertions exigées par l’art. 33 « du décret du 28 février 1852 est réduit à trois.

« L’intervalle de temps entre chaque insertion doit être au moins de dix jours ». (Le décret ne fixait entre chacune d'elles aucun intervalle de rigueur.)

Quant à la forme de ces insertions, le droit commun reste applicable. Chacune d'elles devra donc contenir, mutatis mutandis, les énonciations exigées par l'art. 696 Pr. (). L'art. 697 Pr. qui autorise des insertions supplémentaires dans d’autres journaux est également applicable.

2° Deux appositions d'affiches à quinze jours d’intervalle. L'art. 699 Pr. indique sept endroits où des placards doivent être apposés. Le décret n’en porte que trois : l'auditoire du tribunal du lieu où la vente doit être effectuée, la porte de la mairie du lieu où les biens sont situés, la porte de l'immeuble, s'il s’agit d’une propriété bâtie. Ces endroits sont les seuls où une apposition d'affiches soit nécessaire. Rien n'empêche d’ailleurs d’apposer des affiches supplémentaires, et l'art. 700 Pr. est applicable sans difficulté:

150. — Ces insertions et ces affiches s'adressent au public, mais il y a certaines personnes qui ont particulièrement intérêt à être prévenues : ce sont les autres créanciers hypothécaires et le débiteur luimême. Aussi la première apposition d'affiches doitelle leur être dénoncée dans la huitaine avec somma-

(4) MM. Dalloz, v° Sociétés de crédit foncier, n° 205 et Josseau, n° 459, t. I, p. 579, estiment qu'il suffit que ces énonciations soient contenues dans la première insertion, et que, pour économiser les frais, on peut se contenter d'indiquer sommairement dans les autres

insertions les énonciations substantielles.

lion de prendre connaissance du cahier des charges.

On se souvient que pareille sommation doit être faite en droit commun dans les huit jours qui suivent le dépôt du cahier des charges. De là naît une question :

Faut-il appliquer à la formalité qui nous occupe les règles tracées dans les art. 691 à 693 Pr.? Y a-t-il lieu en particulier de décider que la dénonciation doit être mentionnée en marge de la transcription du commandement (1)?

Le décret est muet sur ce dernier point, et nous croyons qu'il n y a pas besoin en ce cas de recourir au droit commun pour le compléter. À nos yeux, la dénonciation dont parle l’art. 33 constitue une formalité nouvelle, analogue mais non pas identique à la sommation du Code de procédure. Nous sommes ici en présence, non de la formalité de droit commun modifiée, mais d'une formalité autre. Voici le raisonnement, un peu subtil peut-être, qui nous le fait croire.

Si la formalité dont il est question dans le décret était la même que celle prévue par le Code de procédure, en quoi consisterait la modification apportée par le législateur de 1852? Simplement en ceci : que la sommation, au lieu d'être faite dans les huit jours du dépôt du cahier des charges, devrait avoir lieu dans la huitaine de la première apposition d'affiches, et être accompagnée d'une dénonciation de cette apposition. Mais alors pourquoi avoir reculé ce point de départ. Si c'est là la seule modification apportée au droit com-

(1) Cpr. pour l’affirmative : Josseau, n° 465, t. I, p. 384 — Contra : Dall., Alph., vo Sociétés de crédit foncier, n° 210.

mun, cela ne se comprend guère dans cette procédure particulièrement rapide.

Tout s'explique, au contraire, si l'on voit dans la dénonciation dont parle l’art. 33, une formalité sui generis, étrangère aux exigences des art. 691 à 693 Pr. et qui en particulier n’a pas besoin d'être mentionnée en marge de Ja transcription. La sommation de l’art. 691 Pr. et la dénonciation de l’art. 33 du décret nous apparaissent ainsi comme deux mesures d’information individuelle, mais distinctes, mais différentes dans leur point de départ, dans leur forme et dans leurs conséquences.

S 3. De l'adjudication et de ses effets.

4514. — Au jour fixé, l'adjudication a lieu, « en « présence du débiteur ou lui dûment appelé, devant « le tribunal de la situation des biens ou de la plus « grande partie des biens » (art. 33 du décret).

Quant aux formes de la vente et à ses effets, il faut d’ailleurs s’en rapporter au droit commun auquel il n’a point été dérogé par le décret. Il y a donc lieu d'appliquer IC :

a) Les art. 703 et 704 Pr. pour le cas. où l'adjudication est remise, sauf à les combiner avec l’art. 37, al. 3 du décret, aux termes duquel : « Il n’est accordé, si la société s'y oppose, aucune remise d'adjudication » et avec l'art. 33 du même décret quant aux insertions et affiches.

b) Les art. 705 à 707 Pr. sur la forme de l'adjudication (ministère d’avoués, système de bougies, dé-

claration du nom de l’adjudicataire dans les trois jours).

ce) Les art. 708 à 710 qui permettent à toute personne de former dans les huit jours une surenchère du sixième. C'est au reste ce que dit formellement l'art. 40, al. 1 du décret qu'une critique rigoureuse pourrait taxer d'inutilité : « La surenchère a lieu con- « formément aux art. 708 et suivants du Gode de pro- « cédure civile ».

d) L'art. 711 Pr. qui défend aux avoués d'enchérir pour certaines personnes.

e) L'art. 712 Pr. sur la rédaction du jugement d'adjudication. On peut rapprocher de cet article l’art. 35 du décret d'après lequel : « Le commandement, les «exemplaires du journal contenant les Insertions, les «procès-verbaux d'apposition d'affiches, la somma- « tion de prendre connaissance du cahier des charges «et d'assister à la vente, sont annexés au procès-

« verbal d’adjudication ».

f) Les art. 713 et 714 Pr. quant à la manière d'assurer le recouvrement des frais.

g) L'art. 716 Pr. quant à la signification du jugement d'adjudication.

h) Et enfin l'art. 717 Pr. quant à ses effets.

Nous croyons aussi qu'il y a lieu d'appliquer l’art. 715 du même Code qui décide que les formalités qui précèdent où accompagnent la vente doivent être accomplies à peine de nullité. Il est vrai que les nullités ne se suppléent pas (art. 1030 Pr.). Mais l'esprit du décret est de laisser subsister toutes les dispositions du Code de procédure qui ne sont pas en contradiction avec lui (),

(4) Josseau, n0 495, t. I, p. 595. — Dalloz, v° Socités de crédit foncier, n9 228.

Restent à expliquer certaines particularités du dé- CreL:

152. — En principe, nous l'avons déjà dit, la vente a lieu devant le tribunal de la situation des biens.

À ce principe, une exception est apportée par l'art. 33 du décret, ?n fine : « Néanmoins, le tribunal, sur

= FS

requête présentée par la société avant la première « Insertion, peut ordonner que la vente aura lieu soit « devant un autre tribunal, soit en l'étude d'un no- « taire du canton où de l'arrondissement dans lequel « les biens sont situés. Ge jugement n’est pas suscep- « tible d'appel. Il ne peut être formé d'opposition que « dans les trois Jours de la signification qui doit en « être faite au débiteur en y ajoutant les délais de « distance ».

C'est là une faveur toute spéciale accordée au Crédit foncier et ce serait une grossière erreur de croire qu'il s’agit d'une vente sur conversion de saisie immobilière dont le décret aurait seulement modifié et simplifié les formes et les conditions, comme il l’a fait pour le reste de la procédure. Nombreuses et considérables sont les différences entre ces deux cas :

1° La conversion doit être demandée par tous les intéressés à la fois. Cette demande ne peut avoir lieu qu'après la transcription de la saisie; elle peut d’ailleurs être admise jusqu'au moment de l’adjudication. — Seul, au contraire, le Crédit foncier a le droit de demander le renvoi (!), et ce renvoi peut être prononcé

(4) M. Dülloz, vo Sociétés de crédit foncier, no 218, pense que le débiteur peut provoquer lui-même le renvoi. Cette opinion nous paraît inadmissible et injustifiable daus le silence du décret. — Cpr. Josseau, n° 473, t. 1, p. 592.

par le tribunal sur sa seule requête, malgré le silence ou .même l'opposition des autres intéressés. Mais il faut que la requête soit présentée avant la première insertion.

2° Un jugement est également nécessaire dans les, deux cas et le tribunal est libre d'admettre ou de rejeter la demande. Mais le Jugement qui autorise une. conversion n'est pas signifié et n'est susceptible ni d'opposition ni d'appel. — Au contraire, le jugement qui prononce le renvoi doit être signifié et opposition peut être formée dans les trois jours; mais il n’est pas non plus susceptible d'appel.

3° Au cas de conversion, la vente a lieu soit devant un notaire, soit devant un Juge, et la procédure de saisie immobilière fait place à celle requise pour la vente des biens immeubles appartenant à des mineurs (GC. Pr., 2° partie, livre 2, titre 6). — Ici le renvoi est fait soit devant un notaire, soit devant un autre tribunal, et la procédure d'expropriation continue à s’appliquer.

4° Au cas de conversion, il n'y a aucune différence à faire, quant à la mesure dans laquelle le tribunal qui l’a prononcée est dessaisi, entre le cas où la vente est faite par devant notaire et celui où elle a lieu devant un juge. — Ici, au contraire, une distinction essentielle est à faire. Le jugement qui renvoie la vente devant un notaire ne change que le lieu de l’adjudication, mais, en cas de difficultés, le tribunal qui l’a prononcé reste compétent. De même, c'est à son greffe que la surenchère, s'il y en a une, doit être formée. Cpr. art. 40, al. 2 du décret : « Dans le cas «de vente devant notaire, la surenchère doit être

« faite au greffe du tribunal dans l'arrondissement « duquel l’adjudication a été prononcée ». Il en va tout autrement au cas de renvoi devant un autre tribunal. Alors la délégation est entière et le premier tribunal est complètement dessaisi.

On pourrait encore signaler bien d’autres différences (1). Celles que nous venons d'indiquer suffisent à montrer que la ressemblance entre ces deux procédures est toute de surface et qu’au fond il n’y a entre elles rien de commun.

158. — L'acquéreur de l'immeuble exproprié peut être soit un tiers, soit la société elle-même.

Dans ce dernier cas, aucune dérogation n’est apportée au droit commun. Seulement, le Crédit foncier n'étant pas organisé pour spéçuler sur les immeubles, l’art. 34 de ses statuts apporte certaines restrictions à cette faculté de se rendre adjudicataire : « Le con- « seil d'administration autorise également l'acquisition « par adjudication de biens immobiliers pour assurer « le recouvrement des créances de la société; toute- « fois, si le prix de l'adjudication dépasse 10,000 « francs en capital, la société ne pourra s'en rendre « adjudicataire pour une somme excédant de plus du « quart le montant de sa créance en principal, inté- « rêts en retard et accessoires ».

Mais cette disposition des statuts ne saurait évidemment pas l'emporter sur un texte de loi. Ainsi, supposons qu'il soit dû 20,000 francs au Crédit foncier et que l'immeuble mis à prix à 40,000 francs ne trouve pas d’acquéreurs. Le Crédit foncier sera néan-

(1) Cpr. Josseau, n° 475, t. I, p. 594.

moins déclaré adjudicataire pour la mise à prix en vertu de l’art. 706 al. 2 Pr. et malgré l’art. 36 de ses statuts. Les seules garanties contre les abus possibles sont la surveillance du Gouvernememt et l’intérêt bien entendu de la société elle-même.

Pendant longtemps, les acquisitions ainsi faites par la société ont été assez rares. Ainsi, en 1883, le Grédit foncier a acquis à la suite d’expropriations 36 immeubles pour le prix de 611,400 francs. Mais, dans ces dernières années, à raison de la crise 1mmobilière, ces acquisitions se sont multipliées dans des proportions qui, si elles continuaient à augmenter, pourraient devenir inquiétantes pour l'avenir du Crédit foncier de France. En 1887, cette société a acquis à la suite d’expropriations 162 immeubles (dont 160 situés dans les départements) pour une somme de 3,018,187 fr. 85 c. (1). À la fin de cette même année, et malgré tous les efforts faits par la société pour se débarrasser en vendant d'une exploitation coûteuse et gênante, le Crédit foncier restait propriétaire de 390 immeubles acquis pour une somme de 10,480,074 fr. 25 c.

154. — Lorsque l'adjudication est prononc éeau profit d'un tiers, une dérogation importante est au contraire apportée au droit commun. Le Crédit foncier n'a pas besoin d'attendre la clôture de l’ordre pour recevoir son paiement. Il reste étranger à cette dernière phase de la procédure. L’adjudicataire doit le payer dans certains délais déterminés par l'art. 38 du décret :

(1) Tout récemment encore le Crédit foncier a acquis, à la suite d’une procédure en expropriation, le château de Chenonceaux pour une somme de 410,000 francs environ.

«€ Dans la huitaine de la vente, l'acquéreur est tenu

« d’acquitter, à titre de provision, dans la caisse de la

« société, le montant des annuités dues ».

« Après les délais de surenchère, le surplus du

«prix doit être versé à ladite caisse, jusqu'à concur- « rence de ce qui lui est dû, nonobstant toutes opposi- « tions, contestations et inscriptions de créanciers de

« de l’emprunteur, sauf néanmoins leur action en répé-

«lition, si la Société avait été indûment payée à leur

« préjudice ».

De ce texte il faut rapprocher l’art. 7 de la loi du 10 juim 1853 qui déclare les dispositions de l’art. 38 du décret « applicables à tout acquéreur, soit sur « ahénation volontaire, soit sur saisie immobilière ».

Ce privilège était déjà écrit dans les projets présentés en 1850 et en 1851 à l’Assemblée législative. M. Dumas (t) le justifiait en ces termes :

« Assujétira-t-on la société avant qu'elle puisse «rien toucher, aux délais incalculables qu'’entraîne « souvent la procédure d'ordre? Pour elle, à qui il « importe tant de remplir ses engagements à jour fixe, « cette nécessité serait désastreuse. À quoi bon la lui «imposer? N'est-elle pas la première inscrite? Sa « créance ne sera-t-elle pas à l'abri de toutes contes- « tations? Et s’il devait en surgir, l'institution n'offre- «t-elle pas assez de garanties pour que les autres « créanciers ne puissent concevoir aucune crainte re- « lativement à la restitution de ce qu'elle aurait pu « toucher indûment? »

Cette disposition se justifie, on le voit, par des con-

(4) Moniteur du 21 août 1850. — Cpr. art. 18 du projet du Gouvernement.

sidérations de fait. Étant donnée la solvabilité indiscutable du Crédit foncier, les droits des créanciers qui auraient dû être payés avant lui ne courent en réalité aucun danger. Mais il faut reconnaître qu’en lui-même ce privilège est exorbitant, et que, si la société devenait jamais insolvable, il aboutirait à une injustice criante.

La règle posée par l’art. 38 n'est pas d’ailleurs spéciale au cas où la société poursuit l'expropriation de l'immeuble. Elle s'applique toutes les fois qu'il y a lieu de partager le prix de l’immeuble entre les créanciers du propriétaire. Le projet primitif du Gouvernement était en ce sens, et l’art. 7 de la loi du 10 juin 1853 a levé les doutes qui auraient pu s'élever sur ce point dans le silence du décret en décidant : « Les dispo- « sitions de l’art. 38 du même décret sont applicables « à tout acquéreur, soit sur aliénation volontaire, soit « sur saisie-immobilière ». Elles s’appliqueraient, en particulier, au cas d'expropriation pour cause d'utilité publique.

155. — La rigueur de l’art. 38 est en partie corrigée par l’article suivant qui porte : « Si la vente s'o- « père par lots, ou qu'il y ait plusieurs acquéreurs non « cointéressés, chacun d’eux n’est tenu, même hypo-

« thécairement vis-à-vis de la société, que jusqu’à con-

« currence de son prix ».

Cet article a pour but d'attirer les adjudicataires en limitant leurs charges, et d'arriver ainsi, grâce à une concurrence plus grande, à un prix plus élevé. Ce motif n'existe plus au cas de vente volontaire. Il y a d'autant moins de raisons d'étendre l’art. 39 à cette

dernière hypothèse que le silence de l’art, 7 de la loi

de 1853 en ce qui concerne cet article semble bien in-

tentionnel.

SECTION IIE

Des incidents.