LFFETS DE LA TRANSCRIPTION DE LA SAISIE PAR RAPPORT AU SAISISSANT

Aujourd'hui une idée générale domine toute transcription : rendre opposable aux tiers les droits légitimement acquis ; il en est ainsi de la transcription de l’article 939, C. civ., en matière de donations, et de la transcription de la loi de 1855 en matière de mutations immobilières entre-vifs et de certains autres droits.

Ne pourrait-on pas, par analogie, étant donné surtout que le but de publicité est le même dans les transcriptions indiquées plus haut et dans la transcription de la saisie immobilière, tendre à assimiler, dans une certaine mesure, toutes ces transcriptions et décider par suite que. en ce qui concerne la transcription de la saisie immobilière, le transcrivant acquerra, par le fait même de cette formalité, un droit réel sui generis, opposable aux tiers, et dont l'effet serait de rendre inefficace tout droit réel inscrit sur l'immeuble dans l'intervalle compris entre la transcription de la saisie et la transcription du jugement d'adjudication ?

Après cette dernière transcription, comme l'adjudicataire a assuré son droit erga ones, tout ce qu'on peut désormais transcrire ou inserire est inefficace à Son égard : par suite, il suffirait de forelore les droits réels qui pourraient être transcrits dans l'intervalle que nous venons de préciser pour que

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la procédure de saisie immobilière pût se dérouler en toute sécurité.

La question s’est souvent présentée dans la pratique : elle a donné lieu à de nombreuses discussions qu'il nous faut iei examiner. Posons d'abord la question :

Après la transcription de la saisie, le saisi, nous le dirons, ne peut plus aliéner, du moins en principe, l'immeuble saisi ; mais aucune des formalités antérieures à cette transcription ne le forclôt du droit de vendre, avant celle-ci. son immeuble à un acquéreur que nous supposons de bonne foi.

Supposons donc qu'à une époque quelconque antérieure à la transcription de la saisie, c’est-à-dire soit avant toute poursuite, soit même depuis le commencement des poursuites mais avant la transcription, le propriétaire actuellement saisi ait vendu l'immeuble.

Cette vente, par hypothèse, présente les deux caractères suivants : 1° elle a date certaine antérieure à la transcription de la saisie : par exemple elle est notariée, ou bien encore, faite par acte sous seing privé, elle a subi la formalité de l'enregistrement ; 2° ellen'est pas encore transcrite conformément aux prescriptions de la loi du 23 mars 1855.

En cet état, la transcription de la saisie est opérée ; puis la procédure de saisie continue son cours et, pendant que se déroulent ces diverses formalités, à un moment quelconque antérieur à la transcription du jugement d’adjudication, l'acquéreur fait transcrire son acquisition amiable : Quelle est la valeur de cette transcription? telle est la question que nous devons résoudre.

Si la transcription de la saisie produit un droit réel analogue à ceux créés par la transeription telle que l'organise la loi de 1855, cette transcription de la venteamiable sera inefficace à l'encontre de la transcription de la saisie : solution contraire au cas où la transcription de la saisie ne ferait pas acquérir au

saisissant un semblable droit réel.

Avant d'examiner cette question si débattue, nous devons remarquer que le saisi reste propriétaire malgré la saisie, malgré la transcription de la saisie. En effet, puisque certains textes du Code de procédure civile (art. 684, 686, 687...), enlèvent certains droits au saisi (et ce sont surtout des droits de jouissance), nous pouvons en conclure, par argument & contrario, que, pour le surplus, il n’en conserve pas moins son titre de propriétaire (1). Puisque le saisissant n’est pas dominus, la saisie ne peut évidemment pas le transformer en propriétaire.

Ce que la saisie est inefficace à opérer, la transcription de la saisie en aura-t-elle le pouvoir ? La négative est certaine ; 1l faut se garder de confondre la transcription de la saisie immobilière avec celle de la loi du 23 mars 1855 et des articles 937 et suivants du Code civil, transcription qui confère la propriété vis-à-vis des tiers : la transcription organisée par le Code de procédure et la loi de 1841 est spéciale et, à cette époque, il n'était pas question de rendre publique une mutation de propriété ; le but de cette transcription est donc tout différent.

Mais en dehors de toute attribution d'un droit de propriété, devons-nous accorder au saisissant, par la transcription, un droit réel, avec les effets qui y sont attachés et que nous avons précisés en posant la question qui nous occupe.

Plusieurs systèmes principaux ontété préconisés ; la plupart ne tiennent pas compte de la qualité de la créance de celui qui procède à la saisie.

1. En droit romain le créancier pouvait bien, sans doute, déposséder le saisi, avoir droit aux interdits, mais c'était de débiteur qui continuait, le cas échéant, l'usucapio, el la propriété n’était pas attribuée au saisissant. (Jourdan, L’hypothèque, page 496). Nous pouvons faire la même constalation dans notre ancien droit ; Loysel disait : « Main de justice ne dessaisit et ne préjudicie à personne » ; par suite la saisie n'exproprie pas le

débiteur ; une seule exception avait lieu : en matière de saisie féodale, il y avait confiscation à l'égard du saisi.

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Seul le système adopté par la Cour de cassation envisage la question d'une manière différente, suivant que le créancier est simplement chirographaire ou bien hypothécaire, et part de cette distinction pour refuser ou accorder au transcrivant un droit réel.

Examinons ce système : si la transcription de la saisie est faite par un créancier hypothécaire avant la transcription de l'acte d’aliénation ayant date certaine avant la transcription, mais non transcrit, le créancier acquerra par le fait de son antériorité un droit réel qui forelot celui de l'acheteur amiable ; au contraire, s’il n'est que chirographaire, le saisissant verra sa poursuite anéantie par le fait de cette vente amiable antérieure à la transcription de la saisie.

En effet, dit la Cour suprême, quand un créancier chirographaire saisit, son droit de main-mise ne peut trouver sa cause juridique que dans l’article 2204, C. civ., qui dispose qu'un créancier peut poursuivre l’expropriation des biens immobiliers appartenant en propriété à son débiteur.

Or, ce droit, essentiellement personnel, reste ce qu'il était, malgré la transcription de la saisie. Sans doute, il est renforcé : par suite de ce fait qu’en vertu de l’article 686, C. pr. civ., la propriété se trouve immobilisée : mais cette conséquence ne date que du moment précis où est faite la transcription de la saisie. ;

Il importera peu, vis-à-vis de ce créancier chirographaire, que la vente faite par le saisi n'ait pas été transcrite avant la transcription de la saisie, car la loi de 1855 ne le met pas au nombre de ceux qu'elle protège ; cette loi a voulu régler un conflit de droits réels, et le créancier chiyographaire ne peut l’invoquer, son droit étant personnel.

Mais tout autre sera la situation d’un saisissant ayant hypothèque inscrite sur l'immeuble aliéné. Son droit de gage suit l'immeuble en quelques mains qu'il passe, selon la formule

Queruel 3

de l’article 2166, C. civ. : c’estun droit réel protégé par l'article 3 de la loi de 1855, puisque, d’après cet article, « jusqu'à la transcription, les droits réels consentis sur un immeublene peuvent être opposés aux tiers qui ont des droits sur l'immeuble et qui les ont conservés en se conformant aux lois ».

Telle est la situation d'un créancier hypothécaire qui a conservé son droit par une inscription, car la vente transcrite depuis ne peut avoir d'influence sur son droit mis déjà en action par la transcription de la saisie.

D'autre part, il n’est nullement indifférent, pour réaliser le gage, que la propriété soit demeurée dans les mêmes mains ou qu’elle soit passée dans le patrimoine des tiers : les formalités, en effet, ne sont pas les mêmes. Si, en effet, le débiteur a vendu son fonds, on doit décider que la poursuite d'expropriation sera faite trente jours après avoir sommé le tiers acquéreur de payer ou de délaisser : il peut arriver qu’on ait à subir la discussion de l’obligé principal... etc... De là, des inconvénients nouveaux pour le créancier hypothécaire cherchant à obtenir paiement : or, en vertu de la loi de 1855, le créancier ne peut être astreint à de nouvelles formalités sans avoir été mis en demeure ou du moins averti par la publicité de la transcription donnée aux actes de cession de propriété({).

Ce système ainsi motivé par la Cour de cassation est attaquable à divers points de vue. Tout d'abord il distingue le cas d’une saisie pratiquée par un créancier chirographaire et celui d’une saisie pratiquée par un créancier hypothécaire : or rien n'autorise à faire une distinction aussi tranchée.

Il implique, en outre, confusion de deux qualités qui doi-

4. Nancy, 8 déc. 1856, D. 58. 3. 61 ; — Cass., ler mai 1838, D. 58. 9. 161; — Besançon, 29 nov, 1858, D. 59.2. 31 ; — Cass., 23 février 1866, D. 68. 4. 140 ; — Cass., 31 août 1881, D. 82. 4. 17 (le seul arrêt qui consacre expressément ce système) ; — Bourges, 12 déc. 1887, D. 88. 2. 298 ; — Cass., 12 déc. 1888, D. 89. 1. 185. Rapport du conseiller Catelhe.