SECTION II. — DES EFFETS DE L'IMMATRICULATION

Nous venons de voir dans la section précédente, que l’immatriculation donne lieu à l’établissement d’un titre de propriété. [1 convient, maintenant, d'examiner les conséquences juridiques, attachées à ce fait.

La conséquence essentielle, l’article 1* du Dahir du 12 août 1913, nous l'mdique : c'est la soumission de l’immeuble à un statut nouveau qui résulte de ce dahir et des textes subséquents qui l’ont complété et modifié.

L'immeuble, placé sous ce régime, ne pourra plus y être ultérieurement soustrait. Il échappe donc, définitivement, au droit musulman ou à l’orf berbère, dans la mesure où la

(1) Cf. Gauchat: Division ou morcellement d'une propriété immatriculée sous le régime de la loi foncière de Vimmatriculation au Maroc. Une brochure extraite du Recueil de législation et de jurisprudence marocaines, p. 19. En outre, voir infra, Il° partie, chap. I, Section I, $ 3 in fine.

loi coranique ou la coutume ne se concilie pas avec les dispositions de ces dahirs.

Les autres effets de l’immatriculation peuvent s’analyser sous deux chefs : en premier lieu, en ce qui concerne l’existenca et la preuve des droits réels immobiliers ; en second lieu, en ce qui concerne la compétence des tribunaux pour les actions immobilières et la compétence des notaires pour

l'établissement des actes relatifs à la propriété immatriculée.

& 4%. — Les effets de l'immatriculation sur le premier point, sont énoncés dans les articles 2 et 62 du Dahir

du 12 août 1913.

Les textes de ces articles sont les suivants :

Art. 2, —.« L'immatriculation donne lieu à l’établissement d’un titre de propriété inscrit sur le Livre foncier ; elle annule tous titres et purge tous droits antérieurs qui n'y seraient pas mentionnés ».

Art. 62. — « Le titre de propriété est définitif et inattaquable ; il forme le point de départ unique des droits réels et charges foncières existant sur l'immeuble au moment de l’immatriculation, à l'exclusion de tous autres droits non inscrits ».

Aussi clairs el aussi précis que soient ces articles, ils méritent, cependant, des développements. En effet, les errements de la jurisprudence et de la pratique administrative montrent que ces conséquences énergiques de l’immatriculation ne sont pas admises sans réticences. Il importe donc de les affinmer et d'établir qu’elles entrent parfaitement dans l’économie du système.

L'immatriculation est la liquidation complète du passé

juridique de l’immeuble et l'avènement de celui-ci, à une vie nouvelle, dont l’histoire sera écrite sous la partie relative à l’inscription.

Cette formule doit se développer sous les cinq aspects suivanis :

I. — Tous les titres antérieurs à l’immatriculation sont annulés pour faire place au titre foncier qui porte en lui La preuve décisive du droit du propriétaire, I] ne s’agit plus, après l’immatriculation, de rechercher, ni même de savoir, comment celui-ci a pu, antérieurement, acquérir son droit. Est-ce par voie de succession, de donation, de vente? Peu importe, Il tient, désormais, son droit de l’immatriculation. Et, si son titre antérieur était affecté de possibilités de résolution, comme au cas de donation, par exemple, son droit, résultant désormais de l’immatriculation, en sera affranchi, si les causes de résolution n’ont pas été exprimées au titre foncier. En application de ce principe, l’origine de propriété n’est jamais portée au titre foncier. Calui-ci indique, par exemple : « l'immeuble est immatriculé au nom de Primus, en qualité de propriétaire ». Cela suffit; on ne doit pas avoir d'autre curiosité.

2. — L'immatriculation purge les droits antérieurs qui ne seraient pas mentionnés au titre foncier. Les droits réels, les charges foncières grevant l’immeuble doivent se manifester pendant la période de la procédure d’immatriculation (1).

Si leur titulaire a négligé de les sauvegarder, à ce moment opportun, en demandant leur inscription sur le titre foncier à venir, l'immeuble en est affranchi. Ce principe est d'une application générale ; peu importe de savoir à quel moment

(1) Cf. Supra. .

le droit a été constitué, avant le dépôt de la réquisition d’immatriculation, ou postérieurement ; peu importe de savoir s’il s’agit d’un droit prétendu au sens de l’article 24 du Dahir du 12 août 1913, ou d’un droit régulièrement constitué, au sens da l’article 84 de ce même Dahir (1). La purge est absolument générale.

Voici une application de ce principe : la vente d’un immeuble a été consentie ou un droit a été régulièrement constitué sur cet immeuble avant l’immatriculation ; l'acquéreur ou le bénéficiaire du droit demande, après l’immatriculation, l'inscription sur le titre foncier de son droit de propriété, résultant de la vente, ou du droit réel qui lui à été consenti. Il produit, à cet effet, un acte constatant la vente ou la constitution du droit, dont la date est antérieure à celle de l’immatriculation. Le Conservateur refusera, légitimement, l'inscription car le droit, dont l'inscription est raquise, a été purgé par l’immatriculation. Les parties devront, en conséquence, réitérer leur convention dans un nouvel acte, de date postérieure à l’immatriculation.

Si l'accord a cessé d'exister entre elles, l'acquéreur, ou le bénéficiaire du droit, n’aura contre le vendeur, ou le constituant, que le recours dont il sera question plus loin, donné, au Cas de dol, par l’article 64 du Dahir de 1913, à tout. intéressé, lésé par une immatriculation.

La purge résultant de l’immatriculation, malgré son ca- : ractère général, n’affecte pas, cependant, les droits qui s’appliquent aux parties du domaine public comprises dans un immeuble immatriculé. L’exception n’est pas relevée dans la loi foncière (2) ; mais, il est de l'essence du domaine

(1) CI. au sujet art. 2%4 et 84 Léris: loc. cit., opinion différente. (2) Cf. Loi tunisienne du 1” juillet 1885, art, 42, dernier paragraphe, modifié par art. 8 de la Loi du 15 mars 1892. :

public d'être inaliénable et imprescriptible. L'article 4 du Dahir du 1” juillet 1914, le dit en termes exprès. En conséquence du caractère imprescriptible du domaine public, les droits de ce domaine doivent, nécessairement, échapper à la purge de l’immatriculation et leur revendication doit être susceptible de se produira même après son prononcé. Ce principe est affirmé par une jurisprudence constante : Cf. Rabat, 11 juillet 1923 (Recueil des Arrêts de la Cour d'Appel de Rabat, T. II. Années 1923-24, p. 177). Trib. civ. Casablanca, 11 mai 1925 (Gazette des Tribunaux du Maroc, n° 186 du 30 juillet 1925).

Par contre, la doctrine administrative n'arrive pas à se rallier pleinement à cette interprétation et il n’est pas rare de voir, dans les procédures d’immatriculation, l’Administration des Travaux Publics, intervenir par voie d’opposition, pour la sauvegarde des droits du domaine public. On doit regretter cette tendance qui enfle, inutilement, le contentieux de l’immatriculation et retarde l'aboutissement des procédures.

3. — Le titre de propriéié est définitif et inattaquable. Nous venons de voir le rôle destructif, si ce n’est pas trop dire, de l’immatriculation. Nous allons étudier, maintenant, son rôle constructif.

La liquidation du passé, par l’immatriculation, n’a pas atteint les droits régulièrement conservés et révélés incontestés par l'épreuve de la procédure. Ces droits vont figurer au titre foncier : d’abord, le droit de propriété et, à la suite, las droits réels et charges foncières existant sur l'immeuble au rang que chacun aurä conquis dans la procédure d’immatriculation.

Ce rang sera, généralement, Celui fixé par la date de l'intervention à la procédure. Mais, ce ne sera pas nécessaire-

ment celui-là : d’une part, des cessions d’antériorité auront pu être consenties ; d'autre part, das contestations de rang auront pu s'élever, que les tribunaux auront tranchées, au profit du droit dont la demande d'inscription n’était pas la première en data (1).

Le titre de propriété, ainsi constitué, est définitif et inattaquable. La Loi à pu le munir d’une autorité, aussi considérable, parce qu’elle a fait précéder son établissement de formalités propres à écarter, dans la mesure du possible, les chances d’erreur ou de fraude. Aussi, ce serait détruire et, tout au moins, amoindrir la justification de cette autorité que de restreindre ces formalités et de ne pas laisser, jusqu’à l’immatriculation, la procédure largement ouverte à toutes les interventions.

Ces considérations, qui dominent les développements qui précèdent, doivent, de toute évidence, prévaloir dans l'interprétation des textes qui régissent la procédure d’immatriculation, sur le souci de rendre la procédure facile et de la dégager de certaines complications.

(1} L’art., 84 du Dahir du 12 août 1913 dispose qu’au jour de l’immatriculation, le droit dont l'inscription aura été demandée, au cours de la procédure, sera inscrit sur le titre foncier au rang qui lui est assigné par l’enregistrement au registre des oppositions. Ce registre est celui où sont mentionnées, dans l’ordre où elles se produisent, les diverses interventions à la procédure &d’immatriculation : oppositions, demandes d'inscription, jugements des dits, acquiescements, mainlevées. Il faut entendre que cet enregistrement devra être pris en considération, tel qu'il sera au jour de l'immatriculation, c'est-à-dire avec les modifications qu'il aura pu subir du fait de cessions d’antériorité ou de jugements modifiant le rang qu’il conférait à l’origine. On doit admettre, en effet, que rien n’est définitif pendant la procédure d'immatriculation, que tous les droits qui se révèlent, pendant son Cours, peuvent être Contestés, soit dans leur existence, soit dans une de leurs qualités seulement, leur Tang, par exemple. La procédure doit apparaitre, comme l'arène ouverte à tout moment, même après clôture, grâce à la réouverture, accordée sous les réserves indiquées ci-dessus, à tous les droits qui se présentent pour le combat ; l’immatriculation devant consacrer les vainqueurs. Malgré l'intérêt qu'il y aurait à assurer, le plus tôt pos- Sible, la sécurité aux transactions immobilières, il ne faut pas anticiper sur les effets de l’immatriculation. Elle seule doit donner une certitude. Cf. pour autre interprétation - Léris, loc. cit.

PR Te

Lorsque cette procédure aura été suivie dans cet esprit, on n'aura plus aucun ma! à admettre les effets énergiques de l’immatriculation et on ne sera pas tenté d'en restreindre la portée.

Il semble, d’ailleurs, difficile, étant donné les termes aussi compréhensifs et aussi catégoriques des articles 2 et 62 du Dahir de 1913, de vouloir limiter ces effets : « Annule tous titres », « purge tous droits », « titre de propriété définitif et inattaquable », « point de départ unique », « à l'exclusion de tous autres droits », toutes les formules imaginables semblent avoir été rassemblées dans ces textes pour établir que l’immatriculation produit des effets absolus.

La jurisprudence ne l’a pas admis, cependant, et plusieurs décisions posent le principe suivant : le titre foncier est irrévocable et fait pleinement foi de ses énonciations vis-àvis des tiers, mais cette irrévocabilité ne s'étend pas aux demandes qui ne doivent avoir d'effet qu'entre parties.

C’est ainsi que la Cour d'Appel de Rabat, dans un arrêt du 27 janvier 1926 (Recueil des Arrêts de la Cour d'Appel de Rabat, années 1925-1926, p. 126) a décidé que le droit d’un copropriétaire ne se trouvait pas purgé par l’immatriculation intervenue au nom de son copropriétaire, qui l'avait demandée, en son nom seul, et que le principe de l’irrévocabilité des titres fonciers ne s’opposait pas à la demande par laquelle le copropriétaire évincé demandait la reconnaissance de son droit ef sa consécration par une inscription sur le titre foncier « du moment que cette demande ne devait avoir d'effet qu'inter partes ».

Dans une affaire semblable, une immatriculation ayant été prononcée au nom d’un héritier, à l'exclusion de ses cohéritiers, dont les droits n'avaient pas été sauvegardés pendant la procédure, le Tribunal de Première Instance de Casa-

blanca, par jugament du 27 juin 1932 (Gazette des Tribunaux du Maroc du 12 novembre 1932, n° 515), a admis que les droits des cohéritiers subsistaient, cependant, inter partes et n'étaient purgés, qu'à l'égard des tiers, qui avaient pu acquérir, depuis l'immatriculation, des droits réels sur l’immeuble.

M. Léris, dans son étude sur la publicité de la pré-immatriculation (Loc cit., p. 31, note 1), nous indique les raisons de décider ainsi : « il ne faut pas pousser à l'extrême le principe du caractère inattaquable des mentions des titres fonciers. Il s'explique et se justifie par la nécessité de respecter les droits des tiers qui ont traité, au vu et sur la foi du titre. Mais, il n’est pas nécessaire d'étendre l’immatriculation au delà de son but social. Inter partes, un transfert n’intéresse pas l’ordre public ».

Il nous paraît difficile de souscrire à cette jurisprudence et à son explication : elle a ,en premier lieu, contre elle, les dispositions de la loi, conçues en termes aussi extensifs que possible ; elle est, en second lieu, contraire à l’économie d’un système qui a pour but de rendre impossible toute revendication après l’immatriculation : à quoi serviraient, en effet, les précautions prises pendant la procédure, si, après son aboutissement, les conflits pouvaient renaître ?

Par ailleurs, on fait intervenir l’ordre public pour dire qu'il n'est pas intéressé par un transfert inter partes. Il semble qu'il y ait, dans cet argument, une réminiscence de droit français, de l’art. 1134 du Code Civil : « les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ». Or, la notion d'ordre public est essentiellement changeante, dans l’espace comme dans le temps. Et, précisément, en droit marocain, cette notion n’est pas celle du droit français. À la tendance spiritualiste du Code Civil,

s’oppose la tendance formaliste du dahir foncier : tandis que le premier donna plein effet à la volonté des parties pour la transmission de la propriété et la constitution des droits rédls, ne se préoccupant que de la protection des tiers, le second, dans ses articles 66 et 67, subordonne à une même formalité : l'inscription, l'effet, aussi bien enfre parties, qu’à l’égard des tiers, des conventions tendant à transmettre la propriété ou à constituer un droit réel (1).

Il ast donc impossible de dire qu'inter partes, un transfert n'intéresse pas l’ordre public marocain.

Enfin, comment faire la distinction, entre parties et tiers, puisque l’immatriculation a annulé tous titres antérieurs . et qu'il est, par conséquent, défendu de remonter en arrière pour rechercher, d'après le mode d'acquisition du droit de propriété, si telle ou telle personne possède la qualité de partie ou de tiers.

En faveur de notre opinion, immatriculation produisant ses effets « erga omnes », il convient de citer un arrêt de la Cour de Rabat du 13 décembre 1930 (Gazette des Tribunaux du 18 juillet 1931, n° 458), qui peut faire espérer, malgré le jugement rendu par le Tribunal de Casablanca en 1932, un changement de la jurisprudence.

4. — Toutes les inscriptions, concomitantes à l'établissement du titre foncier, possèdent le caractère définitif et inattaquable de celui-ci. Nous réservons l'examen de cette question. Elle sera étudiée dans la section I du chapitre IV de la Deuxième Partie avec les inscriptions dont la force probante n'est pas celle du droit commun, contenu dans les articles 65 et suivants du Dahir du 12 août 1913.