SECTION Î.+— DES INSCRIPTIONS

& 4%. — Définition.

L'inscription, dit M. Morel, dans son ouvrage sur le Régime foncier d'Alsace et de Lorraine (1), est la formalité vraiment essentielle dans tout système de publicité par les Livres fonciers.

Dans le langage usuel, le mot inscription désigne toutes les mentions portées au Livre foncier : mentions relatives à l'immatriculation, inscriptions proprement dites, radiations, prénotations, mentions d'état civil, mentions d'ordre topographique.

Au sens de la loi foncière, l'inscription peut se définir : un fait juridique, condition nécessaire de toute création, aliénation ou modification de droit réel immobilier, consistant en la mention sur le titre foncier du droit que l'examen du Conservateur a révélé non suspect (2).

$ 2. — Les personnes qui peuvent requérir l'inscription.

Toute inscription, en règle générale, doit être requise ; le Conservateur n'y procède jamais d'office. La seule véritable

(4) R. Morel: Le Régime foncier d'Alsace et de Lorraine, D. 64. (2) Au sujet de la légalité de l'inscription, voir infra, chap. II, section Iii.

exception est celle prévue par l’article 211 du Dahir du 2 juin 1915 : le Conservateur, au moment de l'inscription du droit résultant d’une adjudication publique (1), prend d'office, au profit de tous ayants droit généralement quelconques, une hypothèque pour sûreté du paiement du prix d’adjudication, s’il n’est pas justifié de la libération ou de la consignation régulière de ce prix.

Il faut noter encore, cependant, qu’en vertu de l’article 29 da l’Arrêté Viziriel du 3 juin 1915, le Conservateur peut rectifier d'office les irrégularités, omissions ou erreurs Cconstatées dans un titre foncier. Les premières inscriptions sont laissées intactes et les corrections sont inscrites à la date courante.

En dehors de ces cas, le Conservateur joue un rôle passif : toute inscription, répétons-le, pour êtra opérée, doit être demandée.

La Loi foncière n’a pas jugé utile d'indiquer, en règle générale, les personnes qui peuvent requérir l'inscription. Dans son silence, il faut admettre que l'inscription au Livre foncier peut être requise, comme il est naturel, par les parties à qui leur intérêt impose, à cet égard, des diligences. Aux parties, il convient, évidemment, d’assimiler les mandataires régulièrement constitués ou les représentants légaux. En ce qui concerne les droits des incapables, l’article 78 du Dahir de 1913, multiplie le nombre des personnes

(1) Cette disposition ne doit s'appliquer qu'aux adjudications en suite desquelles la loi prévoit une distribution de deniers: par exemple : adjudications de biens saisis, de biens dépendant d’une succession bénéficiaire, de biens appartenant à un failli, etc. Elle ne s'applique pas, par contre, à la vente de biens de mineurs, à la vente d'immeubles dotaux avec permission de justice, etc. Cf. Gauchat : De la purge de plein droit .des privtlèges et hypothèques résultant de l'inscription sur les Livres fonciers de procès-verbaux d'adjudication publique. Recueil de législation et de jurisprudence marocaines. Année 1927, III‘ partie, Doctrine,

qui peuvent requérir l'inscription : Ce sont les tuteurs, subrogés-tuteurs, les membres du conseil de famille, le Procureur-Commissaire du Gouvernement, le Consul, le Juge de Paix, le Cadi, les parents, les amis des incapables ou les incapables eux-mêmes. En ce qui concerne les droits de la femme mariée, l’article 79 est conçu dans le même esprit. Peuvent requérir l'inscription, le mari, la femme, ses parents, ses amis.

Ajoutons qu'aux termes de l’article 1* du Dahir du 4 mai 1925, relatif à l’organisation du notariat français, les notaires sont tenus d'accomplir les formalités destinées à assurer l’efficacité des actes qu'ils dressent. Parmi ces formalités figurent les inscriptions. Le notaire est donc le mandataire de la partie intéressée pour veiller aux suites de l'opération, constatée dans l’acte établi par ses soins. Il est constitué en dehors de tout accord de volontés. Il peut être relevé de cette obligation par la déclaration des parties de leur intention de pourvoir elles-mêmes à la formalité.

$ 3. — Les pièces à produire et les justifications à fournir

pour obtenir une inscription.

1. — Le bordereau. L'article 69 du Dahir du 12 août 1913 décide que toute personne requérant une inscription doit déposer, entre les mains du Conservateur, un bordereau. Ce bordereau devait être, dans: la pensée du législateur, un acte de réquisition contenant la substance de l'inscription. Il procédait de la même conception que les bordereaux dont l’article 2148 du Code Civil exige la production pour l’inscription des hypothèques. Il devait, en effet, être destiné à limiter la responsabilité du Conservateur en ne lui imposant

pas l'obligation d'analyser, lui-même, les titres invoqués el

d’én extraire les éhonciations caractéristiques à porter sur le Livre foncier. Il devait, encore, mettre les partiès à l'abri d’une interprétation de ces titres, cette interprétation potvant déformer des stipulations essentielles et altérer la portée d’une réserve ou d’uñe condition.

Le bordereau dévait conténif les énonciations stivantes : la désignation, par Île numéro du titre foncier, de l'immeuble devant être affecté par l'inscription ; l'indication de la nature du droit à inscrire : l'indication du mode d'acquisition et l'indication par sa nature et sa date, de l’âcte qui Constaté cette acquisition ; l'indication de l’état civil du bénéficiaire de l'inscription ; enfin, l’indication, le cas échéant, soit d’une cause de résolution, soit de toute autre réserve à inscrire avec le droit principal. Enfin, la bordereau devait être signé par Îles parties. Tout acte, invoqué au bordereau, devait être déposé avec lui.

L'institution du bordéreau peut se “approcher de l'institution du contrat réel en droit allémand (1). Cofiime cé contrat réel, le bordereau vient s’adjoindra à un acte créateur d’une obligation de transférer ou de constituer un droit réel immobilier, pour p'ovoquer l'inscription qui transfère ou constitue ce droit réel. Notons, toutefois, que l’établissement du bordereau ne devait jamais nécessiter, même au cas de transfert de propriété, comme en droit allemand, la présence des deux parties devant le Conservateur pour des déclarations de dessaisine-saisine (2).

Le bordereau n’était soumis à aucune condition spéciale

de forme.

(1) Cf. Morel: op. cit., p. 52 et suivantes. :

2) Notons ui räpprochemient à faire avec le régime foncier féodal: ies mutations de fonds Censuels résültaiéent d’une opération analogue, l’ensai: sinement par le seigneur.

2. Les actes justificatifs dé l'inscription. L'article 5 du Dahir du 1% juin 1945 à dispensé les parties de la production de ce bordereau. Le dépôt de l'acte tendant à la constitution, à la transmission ou à la modification du droit est doné, en principe, suffisant pour provoquer une inscription. Get acte, outre les éléments essentiels du contrat qu'il constate, doit contenir, aux tarmes de l’article 24 da l’Arrêté Viziriel du 3 juin 1945, l’état civil des parties ; l'élection de doïnicilé au siège de la Conservation, au cas où les parties n'auraient pas leur domicile dans le ressort de la Conservation ; le nom, la situation, le numéro du titre foncier de l'immeuble, objet de la convention. La légalisation des signatures des actes sous Seings privés est prescrite par ce même article, aux fins de vérification de l'identité des parties. Nous retrouverons cette prescription, déjà édictée par l’article 73 du Dahir du 12 août 1913 pour les signatures apposées au bas du bordereau, quand nous étüdierons, dans le chapitre suivant, le contrôle du Conservateur sur les attés présentés à l'inscription,

Il convient de noter que si le fait juridique, que l’inscription doit consacrer, a nécessité pour sa perfection, l’accomplissement préalable dé certaines formalités, les parties doivent en justifier, par la production de toutes pièces utiles : autorisation donnée à un tuteur par un conseil de famille, homologation de cette autorisation par le Tribunal de Première Instance, délibération d'un conseil d'administration de société, procuration, etc... Il est un cas, celui de l’inscription des droits réels immobiliers, résultant de l’ouverture d’une succession, où la loi foncière, en l’article 82 du Dahir organique, énumère les justifications à fournir par les requérants de l'inscription. Ils doivent produire : « outre l'acte de décès, s’il s’agit d’une succession ab 2ntestat, la

certification de leur état civil et de leurs droits à l’hérédité. La certification des droits à l’hérédité résulte d’intitulés d'inventaire, d'actes de notoriété, de toute décision judiciaire appropriée, de certificats d’hérédité provenant des autorités compétentes et des certificats établis en pays étrangers en la forme légale. S'il s’agit d'une succession testamentaire, le requérant produit l’acte testamentaire ou une expédition de cet acte et, s’il y a lieu, le consentement des héritiers ou des légataires universels, ou la décision de l'autorité judiciaire qualifiée pouvant ordonner l'envoi en possession ».

Tout acte, quelle que soit sa forme, est propre à la fonction de titre justificatif de l'inscription (1). L’authenticité n’est requise que dans le cas prévu par l’article 174 du Dahir du 2? juin 1945 : cession de l’hypothèque forcée de la femme mariée ou renonciation à cette même hypothèque, et dans les cas où l'authenticité est exigée par la loi générale (2). Ceux-ci sont extrêmement rares. En effet, les actes solennels, sauf l’exception prévue par l’article 174, n'existent pas en droit marocain ; ainsi le contrat hypothécaire, la donation, peuvent être constatés en des actes en la forme sous seing privé. Quand, cependant, certains textes font état des actes solennels, comme le Dahir du 19 avril 1927, relatif à la compétence notariale des secrétaires-greffiers, il faut admettre que les actes visés ne sont pas seulement les actes de cession de l’hypothèque forcéa de la femme mariée ou

(4) Sur les avantages qu’il y aurait eu à n’opérer les inscriptions que sur la base d’actes authentiques : droits immobiliers assis sur des actes dressés avec prévoyance et précision, d'où diminution des litiges; vérification de l'identité et de la capacité des parties par les officiers publics chargés de recevoir les actes, d’où rôle du Conservateur allégé; voir infra et ardent plaidoyer de M. Massigli au procès-verbal de la séance du 2% mars 1900 de la Sous-Commission juridique de la Commission extraparlementaire du Cadastre.

(2) Voir supra: 1° Partie, in fine: la compétence des notaires pour la rédaction des actes intéressant la propriété immatriculée.

de renonciation à cette hypothèque, mais encore les actes pour lesquels la forme solennelle est exigée par la loi personnelle des contractants ou par la loi française, lorsque les parties ont choisi l’une ou l’autre de ces lois pour gouverner la forma de leurs actes, à l'exclusion de la loi du Protectorat. Cette faculté leur est accordée par l’article 10 du Dahir sur la Condition civile des Français et des Etrangers. Un cas où l'authenticité est impérativement réclamée par la loi générale est celui du contrat de mariage entre Français ; un autre est celui prévu par l’article 427 du Code des Obligations et Contrats, relatifs aux obligations de personnes illettrées.

3. — La réquisition d'inscription : L'article 5 du Dahir du 1* juin 1915 et l’article 25 de l’Arrêté Viziriel du 3 juin 1915 autorisent les Conservateurs à exiger, la cas échéant, outre le dépôt des actes en vertu desquels sera opérée l’inscription, le dépôt d’une réquisition, datée et signée des partias, contenant des précisions sur leur état civil, leur capacité, la nature, l’objet, le fondement, l'étendue, la portée et la valeur du droit à inscrire. Le Conservateur agira, sagement, en exigeant ces précisions lorsque l’acte présenté sera touffu, lorsqua les énonciations à porter sur le titre foncier seront éparpillées dans le corps de l'acte. Il est vrai que de tels actes ne devraient pas exister. Le système des Livres fonciers simplifie, en effet, dans une très large mesure, la rédaction des conventions : il dispense des longs développements sur les origines de propriété et des clauses destinées à préserver des droits occultes, celui qui stipule un droit réel sur un immeuble. Torrens avait parfaitement aperçu l'avantage que son système présentait sur ce point : il mettait à la disposition des parties, pour la rédaction de leurs conven-

tions, des formules simples, stéréotypées, contenant les

clauses les plus usitées des contrats. M. Gide nous apprend que cette invention n'était pas celle qui tenait le moins à cœur à l'auteur du Real Property Act.

Il nous rapporte ses propos : « Il suffira à un homme, disait-il, de savoir faire une règle de trois, pour pouvoir, désormais, gérer lui-même ses affaires » (1).

Or, cet avantage du systèma échappe, parfois, au Maroc, aux notaires ou aux hommes d'affaires, rédacteurs d'actes. Tout le verbiage des formulaires en usage en France se trouve reproduit dans certains actes relatifs à la propriété immatriculée (2). À ce moment, la réquisition d'inscription est de toute utilité et tient Île rôle du bordereau dont l'usage a été écarté.

4. — Le duplicata du titre foncier : Toutes les fois que l'inscription requise doit se rapporter à un droit dont la

constitution suppose le consentement du propriétaire ins

crit, le requérant doit déposer, en même temps que l'acte

tendant à la constitution, transmission ou modification du droit, le duplicata du titre foncier (3). Cette obligation résulte, implicitement, des articles 88 et 89 du Dahir du 12 août 19143. La doctrine administrative voit, dans cette production, la manifestation tacite du consentement à l'inscription, du propriétaire inscrit, au jour du dépôt de l'acte à la Conservation.

En effet, si le propriétaire inscrit a remis Île duplicata qu'il détient à son cocontractant, c’est qu’il consent à l’ins-

(1) Gide : op. cit., p. 18. En outre, voir certaines de ces formules: Alfred Dain : Le Système Torrens, de son application en Tunisie et en Atlgérte, p. 103.

(2) Cf. Une formule annotée d'acte de vente d’une parcelle d’une propriété immatriculée : Gauchat, op, cit. p. 25. Cette formule est en parfaite harmonie avec le Régime marocain de l’immatriculation.

(3) Voir supra, 1® Partie, Chap. IT, Section 4 in fine.

cription, c'est-à-dire à l'exécution da l'obligation, qu'il à prisa dans l'acte, de donner l'immeuble ou de constituer le droit, en se prêtant à l'inscription.

La nécessité du consentement du propriétaire inscrit, au jour du dépôt de l’acte à la Conservation, résulte de l’obligation faite aux parties, de déposer un bordereau signé d’elles. Cette obligation, il est vrai, a été rapportée : mais le principe établi subsiste. -

De cetta signification du dépôt du duplicata, l’Administration a déduit que, si le droit à inscrire est constitué par une personne autre que le titulaira du duplicata, un copropriétaire, par exemple (1), le dépôt de ca document n’est pas indispensable pour opérer l'inscription. Il suffirait que le constituant exprime, dans une réquisition, son consentement à l'inscription.

51 le droit à inscrire ne suppose pas le consentement des parties, le dépôt du duplicata n’est pas non plus nécessaire. Le Conservateur, dans ce cas, comme dans le précédent fait l'inscription et la notifie au titulaire du duplicata. « Aucune autre inscription, dit l’articla 89, ne peut être utilement requise du consentement de ce dernier, avant que la concordance, entre le Livre foncier et le duplicata du titre, ait été rétablie. » (2)

$ 4. — Le temps où l'inscription peut être utilement requise.

La loi n’impose aucun délai aux acquéreurs de droits réels immobiliers pour en faire opérer l'inscription. Mais leur

(4) Voir supra, 1° Partie, Chap. IX, Section 1 in fine: un seul duplicata est délivré. Au cas d'immeuble appartenant à plusieurs dans l’indivision, le duplicata est remis à l’un des copropriétares.

(2j Ajoutons qüé pour obtenir üñe inscription, le requérant doit acquitter une taxe, contre-partie de l'avantage qu’il retire du fonctionnement du Service de la Conservation Foncière,

intérêt leur commande, impérieusement, da soumettre, sans retard, à la publicité, leurs titres tendant à l'acquisition. La naissance même du droit est en jeu. Temporiser serait s’'exposer à rendre cette naissance impossible, ou à perdre la priorité qu’une plus grande diligence aurait permis de s’'assurer vis-à-vis des tiers.

Ainsi donc, s’il n’existe pas un délai légal pour requérir l'inscription, il est, cependant, certains événements qui rendent impossible toute inscription du chef d’un propriétaire. Ces événements sont de trois ordres :

1° Un événement, dont la prévision résulte des principes généraux de la Loi foncière, qui seront exposés au chapitre relatif aux effets de la publicité : l'inscription faite au nom de l’acquéreur arrête le cours des inscriptions du chef de l’aliénateur.

2° Les événements spécialament prévus par les dahirs sur l’Immatriculation :

En premier lieu, l’article 87 du Dahir du 12 août 1913 dispose, qu'à partir de la signification au Conservateur da tout commandement à fin de saisie immobilière, aucune inscriplion ne paut être prise sur l’immeuble au cours de la procédure d’expropriation. Il convient de bien remarquer que Île commandement n’a, par lui-même, aucun effet sur les inscriptions ultérieures de droits réels dont l'immeuble qu'il concerne esl affecté : las bénéficiaires de ces droits peuvent, efficacement, les faire inscrire, nonobstant le commandement. Pour arrêter le cours des inscriptions, le commandement doit être signifié au Conservateur qui l’inscrit, aussitôt, sur le titre foncier intéressé. |

En second lieu, l’article 6 du Dahir du 1* juin 1915 disposa que, pendant le délai de dix jours à compter de la

mention en vertu d’un titre, d’une prénotation (1) au Livre foncier, aucune inscription ne peut être requisa du consentement des parties.

3° Les événemants, prévus par la loi générale, qui ont pour effet de rendre impossible toute transmission de propriété ou constitution de droits réels. Ces événements, tels que la faillite et la saisie conservatoire, sous réserve de toute publicité à effectuer en conformité des dahirs sur l’Immatriculation, arrêtent le cours des inscriptions. En effet, du moment que la propriété se transfère et que les droits réels immobiliers se constituent par l'inscription, la prohibition de ce transfert ou de cette constitution équivaut à la prohibition de l'inscription.

$ 5. — Une condition préalable de toute inscription : la publicité du droit de la personne qui transfère la propriété ou constitue un droit réel sur l'immeuble.

« Tout droit, pour être inscrit, doit être tenu directement du titulaire de l'inscription précédemment prise ». Ainsi s'exprime l’article 28 de l’Arrêté Viziriel du 3 juin 1945.

Sur ce point, comme sur beaucoup d'autres, le législateur marocain s’est inspiré des travaux de la Commission extraparlementaire du Cadastre. Cette Commission, elle-même, avait fait l'emprunt d’une semblabla disposition à la loi prussienne du 5 mai 1872. Cette règle, qu’adoptent, tour à tour, les diverses lois foncières, a pour objet d'assurer l’observation du principe de publicité. Il convient de noter, cependant, qu’elle revêt une importance différente dans les régimes fonciers qui ne prescrivent la publicité que pour l'acquisition, à l'égard des tiers seulement, de la propriété

(1) Voir infr@: la prénotation, au présent chapitre, sect. II,

Tr

DE

et des droits réels immobiliers et dans les régimes fonciers

| qui rattachent l’acquisition de la propriété et la constitution des droits réels immobiliers, entre les parties, elles-mêmes, à l'inscription au titre foncier.

Dans les premiers, tels ceux de la plupart de nos colonies, la règle de l’article 28, met dans la quasi-impossibilité de disposer de son droit celui qui néglige d’en faire opérer l'inscription. De ce fait, elle vient augmenter l'intérêt, qu'avait déjà le titulaire du droit, de réaliser cette inscription pour rendre son titre opposable aux tiers.

Dans les seconds, tels les régimes allemand, australien et marocain, l'importance de la règle est moins évidente. Le créancier d’un immeuble, en vertu d’un fait juridique tendant à transmettre la propriété ou à constituer un droit réel immobilier, doit faire inscrire son droit pour en être investi erga omnes. La sanction apparaît suffisante pour obtenir une publicité certaine. Ceci cesse d’être vrai, cependant, pour les mutations par décès qui, par excaption à la règle générale, s’accomplissent indépendamment de toute inscription (Voir énfra chap. III, section IT, paragraphe 2). Dans ce cas, la règle da l’article 28 est pleinement efficace pour assurer la publicité de ces mutations.

Exprimons, pour terminer, la conséquence de cette règle, Elle est contenue dans le même article in jène : « dans Îles cas où un droit réel immobilier ou charge foncière a fait l’objet da plusieurs mutations ou conventions successives, la dernière mutation ou convention ne pourra être inscrite avant toutes les précédentes ».

$ 6. — Le Conservateur de la Propriété foncière chargé de la tenue des Livres fonciers.

Nous avons vu, dans la première partie de cetta étude, le

rôle du Conservateur de la Propriété foncière en matière d’immatriculation. Son rôle, en matière d'inscription, est non moins important et, certainement, plus délicat, car une sévère responsabilité pèse sur lui.

Le Conservateur qui, en établissant la titre foncier, a dressé l’acte de naissance de l'immeuble, va tenir à jour l'état civil ainsi commencé et que « constituera l’ensemble des contrats (1) successifs qui, suivant leur nature, fixeront, chaque fois, l’état juridique et la consistance, l'identité matérielle de l’immeuble ».«M. Lidon, Conseiller à la Cour de Rabat, auteur de cette citation, désigne, justement le Conservateur : « l’officier de l’état civil de l’immeuble » (2).

Nous allons, successivement, examiner les vérifications auxquelles le Conservateur doit procéder avant d'opérer l'inscription, les recours contre ses décisions et, enfin, sa responsabilité.

4. — Le Contrôle du Conservateur, Renvoi : Le principe de ce contrôle, dit principe de légalité, est essentiel dans tout système des Livres fonciers. Il a, pour objet, d'assurer l'exactitude des énonciations portées sur les titres de propriété.

Nous nous bornerons, ici, à énoncer, brièvement, la règle légale, nous réservant de la développer au chapitre suivant, après avoir exposé les effets et la force probante de l’inscription dont la raison d’être réside, précisément, dans le contrôle du Conservateur.

Les articles 72 et 74 du Dahir du 12 août 1913, s'expriment ainsi :

(1) Non seulement des contrats, mais de tous les faits juridiques : jugements, transmissions par décès. Cf, art, 65 et 82 du Dahir du 12 août 1913.

(2) Lidon : Des opérations sur immeuble titré. Gazette des Tribunaux du Maroc, n° 321 et 394 des 14 juin et 5 juillet 1998,

Article 12 : « Le Conservateur vérifie, sous sa responsabilité, l'identité et la capacité du disposant, ainsi que la régularité, tant en la forme, qu'au fond des pièces produites à l’appui de la réquisition ».

Article 74: « Le Conservateur est tenu de s'assurer que l'opération qui motive le bordereau n’est point en opposition avec les énonciations du Livre foncier et les dispositions du présent Dahir et que les pièces produites autorisent l’inscription ».

2. — Les recours contre les décisions du Conservateur : sont organisés par las articles 96 et suivants du Dahir du 12 août 1913.

S'il s’agit d’une décision positive par laquelle le Conservateur admet une inscription, la partie qui se trouve lésée par cette décision peut exercer une action en nullité de l’inscription. Elle ne le peut plus, cependant, si un tiers, sur la foi de l’inscription opérée, a contracté avec le propriétaire ou le titulaire du droit réel inscrit et a obtenu, à son tour, la consécration de son droit par une nouvelle inscription. Nous verrons, en effet, au chapitre relatif à la force probante de l'inscription, que l’annulation d’une inscription ne peut être opposée ou préjudicier au tiers inscrit de bonne foi.

La partie, qui veut se prévaloir de la nullité d’une inscription, à donc intérêt à demander, immédiatement, une prénotation au titre foncier pour la garantie provisoire du droit qu’elle va déduire en justice (1).

Si l’action en nullité n’est plus possible, la partie lésée pourra intenter, Contre le Conservateur, une action personnelle en dommages-intérêts. Au cas d’insolvabilité de celuici, la somme au paiement de laquelle il serait condamné,

(1) Voir infra: la prénotation au présent chapitre, section II,

SUR LE LIVRE FONCIER MAROCAIN 7e

serait acquittéa par le fonds d'assurance, dont nous avons déjà parlé, à l’occasion d’un droit lésé par une immatriculation.

S'il s’agit d’une décision négative, c’est-à-dire si, le Conservateur, après avoir exercé son contrôle, refuse l’inscription pour irrégularité de la demande ou insuffisance des titres, sa décision est susceptible de recours devant le Tribunal de Première Instance de l'arrondissement judiciaire.

Aucun délai n’est prévu pour l'exercice de ce recours. Mais, il est évidemment de l'intérêt de la partie à laquelle il à été opposé, d'introduire l'instance sans retard si elle estime le refus injustifié et si elle est incapable d'obtenir, amiablement, l'inscription, après avoir apporté à sa demande les régularisations exigées par le Conservateur. Elle peut, aussi, user utilement de la prénotation qui permettra la conservation de son droit prétendu jusqu’à la confirmation du refus par le Tribunal ou l'inscription définitive obtenue par ordre de justice ou à la suite de régularisations opérées.

Le jugement du Tribunal de Première Instance n’est pas susceptible d'appel. En effet, l’article 96 qui organise l’action contre le refus d'inscription, ne prévoit pas la possibilité de ce recours et ne comporte pas de référence au Dahir de Procédure Civile. Il faut donc admettre qu'il s’agit d’une action spéciale, réglementée entièrement par la Loi Foncière. Lorsque cette Loi a voulu que l'appel soit possible en d’autres matières, pour les jugements d’oppositions à l’encontre d’une immatriculation et pour las jugements statuant sur des refus d’immatriculation, elle l’a exprimé nettement : d'une façon formelle, dans le premier cas, article 41 du Dahir de 1913 ; par renvoi à cette disposition, dans le second, article 10 de l’Arrêté Viziriel du 3 juin 1915. Si elle est res-

tée muette en matière de refus d'inscription, il faut donc en conclure qu’elle n’a pas voulu que l'appel soit recevable, dans ce cas (1).

En ce qui concerne le rôle du Conservateur dans l'instance engagée à la suite du refus d'inscrire, par lui opposé, on doit décider, à notre avis, que le Conservateur ni, avec lui, l'Etat, ne doit être retenu en cause.

Le Conservateur, en effet, en refusant une inscription doit être considéré, non pas comme partie ayant un intérêt personnel au procès, mais comme fonctionnaire de l’ordre administratif, représentant la puissance publique, chargé, dans l'intérêt général de la Société, de veiller à la stricte exécution de la Loi Foncière. Répétons, ici, encore, que l’action de l’article 96 est une action spécialement organisée. Il n’y a donc pas lieu de rechercher dans le droit commun ni, par analogie, dans les textes de la loi française ou dans la jurisprudence française, si le Conservateur est ou non partie litigeante. En conséquence, nous posons en principe qu'il ne doit jamais être condamné aux dépens.

La jurisprudence, sur la mise en cause du Conservateur dans une instance engagée contre son refus, soit d’immatriculer, soit d'inscrire, est restée longtemps hésitante. Cependant, un arrêt de la Cour de Rabat, du 12 avril 1930 (Gazette des Tribunaux du Maroc, n° 409 du 21 juin 1930), semble l'avoir fixée. ;

Cet arrêt admet que ce n’est pas la personne du Conservateur qui est en jeu dans l’action judiciaire, mais seulement la décision prise par lui. Il décide, cependant, que le

(1) Cf. Système prussien de 1872. Besson: op. cit. p. 273. « Ses décisions

(du Grundbuchrichter) ont le caractère d'un jugement rendu en première Instance »,

Conservateur est lié au procès comme représentant de son Service et que la partie qui succombe, même s'il s’agit de l'Administration, doit être condamnée aux dépens. Cet arrêt a été rendu en matière de refus d’immatriculation, mais on peut en faire état en matière de refus d'inscription, car dans les deux cas, sur ce point, les raisons de décider sont les mêmes,

3. — La responsabilité. du Conservateur : Au droit de contrôle du Conservateur correspond une responsabilité assez lourde. À la responsabilité de droit commun des fonctionnaires se surajoute une responsabilité spéciale, édictée par les articles 72, 94 et 97 du Dahir organique. Le Conservateur est personnellement responsable, envers les particuliers, de l’omission sur ses registres d’une inscription, mention, prénotation ou radiation, régulièrement requise dans ses bureaux. Il n’y a, jusqu'ici, rien d’exorbitant, car on peut considérer que cebte omission constitue très souvent une faute lourde. Mais la responsabilité du Conservateur devient particulièrement grava quand elle s'attache jaux irrégularités et nullités des inscriptions, mentions, prénotations ou radiations.

Rappelons-nous que le Conservateur doit vérifier l'identité et la capacité du déposant, ainsi que la régularité tant en la forme qu'au fond, des pièces produites à l'appui de [la réquisition. L’étendue de son contrôle détermine l'étendue da sa responsabilité. Par conséquent, lorsque, dans le chapitre suivant, nous aurons fixé les limites du contrôle du Conservateur, nous aurons, du même coup, assigné des limites à sa responsabilité. Quoiqu'il en soit, cette responsabilité nous apparaît déjà considérable. Il semble que dans aucun système de conservation de la propriété foncière, une responsabilité aussi sévère ait été prévue.

L'ordonnance prussienne de 1783, très rigoureuse en ce qui concernait le contrôle des juges fonciers, décidait, cependant, que ceux-ci n'étaient pas responsables da la validité des actes à inscrire. La Loi du 5 mai 1872, étendue, avec quelques modifications, à l’Empire par la loi du 24 mars 1897 et le Code de 1900, restreignait le contrôle du Grundbuchrichter, et partant, sa responsabilité. Il n’est responsable, aujourd’hui, que de sa faute volontaire et aussi de sa négligence, mais seulement dans le cas où la personne lésée n’a pas d'autre racours.

Le Registrar australien est affranchi de toute responsabilité vis-à-vis du public ; il est toujours couvert par l'Etat, dans ses rapports avec les particuliers.

Le Conservateur des hypothèques français est soumis à la responsabilité de droit commun des articles 1382 et 1383 du Code Civil, dont on trouve l’application dans l’article 2197. S'il est admis que le Conservateur est responsable de ses erreurs Commises dans les transcriptions ou inscriptions, aussi bien que du défaut da transcription et d'inscription, il faut remarquer, cependant, qu'il ne peut s'agir que d’erreurs matérielles, d'erreurs grossières, puisque le Conservateur français inscrit ou transcrit tous Îles actes qui lui sont présentés, sans exercer aucun contrôle. Il n’est qu'en matière de radiations où le Conservateur doit s'assurer, sous sa responsabilité, de la capacité des parties à consentir mainlevée.

Enfin, pour donner une idée complète de la lourde charge qu'assume le Conservateur marocain, ajoutons qu’il est personnellement responsable, comme le Conservateur français, da l’omission, sur les certificats qu’il délivre, d’une ou plusieurs inscriptions, mentions, prénotations ou radiations.

Un cautionnement, fourni par le Conservateur, au mo-

ment de son entrée en fonction, demeure exclusivement affecté à sa responsabilité pendant toute sa gestion et pendant dix ans à partir du jour de la cessation de cette gestion (1).

$ 7. — La forme et le contenu des inscriptions.

Nous allons examiner, dans ce paragraphe, l'organisation pratique da la publicité du Livre foncier. En tête de ce chapitre, nous avons vu que l'inscription consistait en la mention d’un droit sur un titre foncier. Il faut bien Île souligner, on inscrit des droits, non des actes : on inscrit le droit de propriété au profit de Primus, en vertu d’un acte constatant une vente, une hypothèque au profit de Secundus, en vertu de l'acte qui tend à la constituer.

Aux termes de l’article 75 du Dahir organique, l’inscription doit s’opérer au moyen d’écritures sommaires. Ces écritures sont tout autre chose que celles de nos Conservations françaises. Il ne s’agit pas de copies intégrales d’actes, de transcriptions, mais bien d’énonciations essentiellement brèves. Les énonciations sont celles qui sont indispensables pour fixer la nature du droit, son étendue juridique ou topographique (2) et pour désigner son titulaire par son état civil complet. :

(1) Ce cautionnement est constitué en immeubles urbains bâtis, situés au Maroc ou en obligation de la Dette Marocaine ou en Rentes françaises. Ce cautionnement est minime et hors de proportion avec la responsabilité à laquelle il est affecté. Minime aussi est l'indemnité de responsabilité allouée aux Conservateurs dont les traitements ne sont pas par ailleurs, supérieurs à ceux des fonctionnaires du même ordre. Il y a là une anomalie certaine. I1 importerait, en effet, que les Conservateurs soient rémunérés par un traitement en rapport avec les risques dont ils sont menacés et les qualités professionnelles exigées d'eux,

(2) L’étendue juridique du droit: par l'indication des restrictions qui ont pu être apportées à ces attributs; l'étendue topographique : par l'indication que le droit porte sur tout ou partie de l’immeuble.

L'inscription doit être datée, Nous avons vu, au chapitre IT de la Premièré Partie, que le Conservateur est astreint à la tenue d’un registre de dépôt où sont constatées, par numéro d'ordre et à mesure qu’elles s'effectuent, les décisions d’immatriculation et les réquisitions d’inscription, prénotation ou radiation. Ce registre est arrêté chaque jour par le Conservateur.

La data que ce registre attribue à la réquisition d'inscription est la date qui figure au titre foncier et sous laquelle l'inscription est opérée.

La date est un élément très important de l'inscription puisqu'elle fixe le point de départ de ses effets. Aussi doitella être fournie avec autorité par le Livre foncier, qui laisserait autrement dans l'incertitude la situation qu'il a pour but de préciser. La sanction du défaut de date est la nullité de l’inseription.

L'inscription doit êtra signée par le Conservateur. Gette signature est une garantie d'authenticité et une attestation du contrôle du préposé. L'absence de signature priverait l'inscription de toute valeur.

Il est à peine besoin d'ajouter qua les inscriptions doivent être faites sans ratures et lignes blanches.

8 8. — Les inscriptions qui font subir à l’immeuble immatriculé des modifications d'ordre physique. Le morcellement (4).

Dans tous les développements qui précèdent, relatifs à l'inscription, nous avons considéré que le fait juridique, qui

donnait lieu à la publicité sur le titre foncier, s'appliquait

(1) Cf. Gauchat: Division ou morcellement d'une propriété immatriculée, op. cit.

a ER RP UT

à la totalité de l'immeuble. Il n’en est pas, évidemment, toujours ainsi : un transfert de propriété, par exemple, peut n’affecter qu'une ou plusieurs parcelles de l'immeuble. De même, une hypothèque peut n'être constituée que sur une fraction de la propriété. Dans l’un et l'autre cas, l'inscription est opérée sous réserve d’une opération topographique à effectuer. Cette opération a pour but d'appliquer, sur le terrain, l’acte ou le jugement en vertu duquel l'inscription a été effectuée. Les résultats de cette opération sont mentionnées, à la suite au titre foncier. Dans le premier cas, il s'agit d’un morcellement, dans le second d’un lotissement. Reprenons-les, l’un et l’autre :

Le morcellement : ou division d’une propriété immatriculée, est régi par l’article 54 du Dahir du 12 août 1913 et les articles 24 à 27 de l’Arrêté Viziriel du 3 juin 1945.

I} consiste : 1° dans l'inscription immédiate, au titre foncier originel, d’un transfert de propriété, résultant d'une vente, d'un échange, d’un partage, d'une donation, etc. s'appliquant à une ou plusieurs parCdlles de l’immeuble ;

2° dans l'établissement concomitant pour ce ou ces parcelles d’un ou plusieurs titres fonciers de morcellement. En raison du droit de suite qui est leur apanage, tous les droits réels ou charges foncières, existant sur le titre originel, sont reportés sur le titre foncier parcellaire.

L'inscription et ces titres fonciers da morcellement sont faits sous réserve expresse des opérations topographiques à effectuer.

Il convient de signaler que cette définition du morcellement ne correspond pas exactement aux prescriptions de la loi. L'inscription immédiate au titre foncier du fait juridique donnant lieu au morcellement, est écartée par l’article 27 de l'Arrêté Viziriel du 3 juin 1915. Ce texte, dont

M. Gauchat, ancien Conservateur de la propriété foncière, a très fortement souligné l’hérésie dans son étude sur le morcellement, subordonne, en règle générale, l'inscription à l'exécution des opérations topographiques. Les auteurs de cet article qui semblent avoir ignoré, en effet, qu'un droit réel immobilier n'existe, erga omnes, que par l'inscription, ont méconnu l'intérêt de la réalisation immédiate de cette formalité.

Aussi, la pratique administrative a abandonné ces errements et, dans tous Îles cas, le droit de l’acquéreur d’une parcelle de propriété immatriculée, est inscrit dès le dépôt régulier des pièces constitutives. Mais, cette inscription, avons-nous dit, est opérée « sous réserve expresse des opérations topographiques à effectuer ».

Ces opérations topographiques ont pour objet la distraction matérielle da la parcelle ou des parcelles à morceler. Elles sont, répétons-le, l'application exacte et stricte de l'acte déposé à la Conservation. En conséquence, les parties à cet acte, et elles seules, sont appelées à assister à ces opérations qu’on désigne sous le nom de bornaga de morcellement. Elles doivent donner leur acquiescement exprès à ce bornage. Si ces acquiescements ne peuvent pas être obtenus, notamment par suite du désaccord des parties, le Conservateur oppose un refus da mention des opérations topographiques. En exerçant, contre ce refus, le recours prévu par l’article 96 du Dahir de 1913, les parties demandent en justice l’application de leur acte.

Le Conservateur, après s'être assuré de la parfaite correction du bornaege de morcellement, en mentionne les résultats sur le titre foncier originel et sur les titres fonciers de morcellement. Sur le titre originel, il porte la description (contenance et limites) de la partie restante de l'immeuble,

après la distraction des parcelles dont la propriété a été transférée. Sur les titres fonciers de morcellement, il porte la description des parcelles distraites du titre originel. L’effet de ces mentions rétroagit au jour de l'inscription faite « SOUS réserve ».

Notons que le morcellement qui est obligatoire, à l’occasion d’un transfert du droit de propriété sur une ou plusieurs parcelles, peut être requis par le propriétaire, en dehors de tout fait juridique intéressant une portion de l'immeuble. I1 peut être, en effet, plus utile pour ce propriétaire, par exemple en vue de la vente par lots de son terrain, de faira plusieurs parcelles de celui-ci et d'obtenir, pour chacune, un titre foncier en son nom. Dans ce cas, puisqu'il n’y a pas de droit à créer, il peut être sursis à [la division de la propriété jusqu’à l'exécution des opérations topographiques.

Le contraire du morcellement est la fusion. C’est la réunion, en un même titre foncier, de deux ou plusieurs immeubles formant corps, appartenant à un même propriétaire et qui, jusqu’à ce moment, faisaient l’objet de titres fonciers distincts.

Les deux opérations de morcellement et de fusion peuvent se combiner : la portion distraite d’un immeuble immatriculé, au lieu de faire l’objet d’un nouveau titre foncier, est réunie au titre foncier d'un immeuble limitrophe appartenant au même propriétaire.

Le lotissement consiste également en l'inscription immédiate au titre foncier d’un droit réel constitué sur une parcelle seulement de l'immeuble. L'inscription est faite de même « sous réserve des opérations topographiques à effectuer ». Mais, ici, il n’y a pas lieu à création d’un titre foncier nouveau pour la parcelle grevée, puisque le droit de

propriété sur la totalité de l'immeuble reste sur la tête de la même personne. L'opération topographique, dite bornage de lotissement, a seulement pour objet de déterminer, sur le terrain, à l’aide de bornes, la parcelle gravée. Le résultat de cette opération, c’est-à-dire la description de la parcelle, est porté, à la suite, sur le titre foncier. L'effet de la mention rétroagit au jour de la mention faite « sous réserve ».