CRITIQUE DES INSTITUTIONS

L'immatriculation proprement dite, bien qu’elle puisse

conduire, en principe, à la spoliation du véritable propriétaire, est une mesure dont l’adoption était indispensable.

Nous avons vu, dans l'introduction, combien tumultueux avait pu être le passé d’un immeuble, combien indéfinie pouvait être sa situation juridique. N'’était-il pas nécessaire de trouver une institution qui mette fin à cet état de choses, qui fasse sortir la propriété de l'incertitude où elle se trouväit ? L'’immatriculation, intervenant à l'issue d’une procédure au cours de laquelle tout propriétaire, tout intéressé diligent, est mis en mesure de sauvegarder son droit, réalise pleinement ce but qui s’imposait. L'édlatante publicité dont cette immatriculation est entourée, la longueur des procédures, la probité avec laquelle ces procédures sont conduites par les Conservateurs, rendent à peu près impossible l’expropriation d’un légitime propriétaire. Soulignons, par ailleurs, que l’immatriculation supprime, en matière immobilière, l'institution de la prescription qui peut conduire, également, à l'annulation d’un juste droit de propriété. L'une ou l’autre de ces mesures, immatriculation ou prescription, étant indispensable pour consolider la propriété, pour lui donner une assise solide, mieux vaut encore la première. Si elle peut aboutir, comme la seconde, à une spoliation, on peut être assuré que, par la suite, grâce au système de publicité organisé pour l'immeuble immatriculé, gràce au principe de la force probante de l'inscription, Île fait ne se renouvellera plus. Avec l'institution de la prescription, au contraire, on peut aboutir, plusieurs fois pour le même immeuble, à d’injustes consécrations du droit de propriété. Par ailleurs, l’immatriculation fixe plus rapidement que la prescription [la situation juridique des immeubles.

Au surplus, lès mérites d’un système juridique se mesurent à la somme des bienfaits qu'ils procurent au regard ‘des inconvénients qu'ils provoquent. Or, les bienfaits de

limmatriculation sont immenses ; ils sont, en définitive, la satisfaction des intérêts économiques les plus püissants, de la libre circulation des biens et de l’expansion du crédit. Les inconvénients, par contre, sont minimes : il existe un risque de spoliation que la pratique révèle bien faible ; elle n'offre que de très rares exemples d'immatriculations prononcées indûment.

Le régime de la propriété immatriculée, régime de grand jour, est souple, simple, facilement accessible au profane. Un seul fait, l'inscription, y assure, à la fois, la constitution, la conservation, le respect de tous les droits légitimes. Les mérites du système éclatent d’ailleurs dans ce conseil élémentaire à donner à toute personne qui entend réaliser une opération immobilière au Maroc, soit d'achat, soit de crédit : « Lisez Île titre foncier, contractez sur sa foi dans des conditions régulières, faites immédiatement inscrire votre droit, et vous êtes à l'abri de toute éviction, de tout procès, de tout ennui ». Quoi de plus facile et combien plus compliquées sont les prescriptions à l'usage de celui qui, en France, désire acquérir la propriété d’un domaine ou un droit réel immobilier ! Encore leur stricte observance ne donne-t-elle jamais une sécurité absolue. Nous trouvons, dans cette comparaison, foute la justification des règles qui régissent notre matière. S’il en est une, celle de l'effet constitutif absolu de l’inscription, qui peut, au prime abord, choquer quelques esprits traditionnalistes, il faut remarquer, pour la faire accepter de tous, qu’elle concourt parfaitement à assurer l'intégrale publicité qui est le but du système.

Elle constitue, en effet, la meilleure sanction à l’obligation de réaliser l’inscription : dès l'instant où celui qui a acquis un droit réel immobilier doit le rendre public, pour en être

investi, même à l'égard de son auteur, on peut être assuré qu'il ne négligera pas d'accomplir la formalité.

Ainsi, grâce à cette règle, le titre foncier peut être exactement tenu à jour de tous les événements survenant dans la vie juridique de l'immeuble ; ainsi la loi à pu attacher une autorité décisive aux énonciations de ce titre et déclarer qu'il était l'expression de la vérité, au moins pour les tiers inscrits de bonne foi.

En ce qui concerne cette force probante donnée à l’inscription, on aurait pu souhaiter qu'elle fût plus absolue, que l'inscription fût inattaquable à l'égard de tous, comme l’immatriculation.

Il aurait fallu, en conséquence, donner à l'inscription une valeur indépendante du fait juridique qui la motive. Mais ceci aurait nécessité un examen approfondi de la part du Conservateur, sur toutes les nullités absolues ou relatives pouvant entacher les actes donnant lieu à inscription, afin de ne pas couvrir, par celle-ci, des irrégularités. Cette besogne aurait nécessité de véritables enquêtes, car le Conservateur aurait eu à examiner les circonstances extérieures à l'acte présenté. Ainsi, il aurait eu à rechercher, par exemple, s’il n’y avait pas eu violence ou dol dans l'échange des consentements. Un contrôle aussi rigoureux aurait été difficile à exercer et il aurait apporté une entrave certaine au bon fonctionnement du régime. Nous louons donc, encore une fois, l'esprit de sagesse et de mesure du législateur : le système qu'il a organisé donne aux tiers de bonne foi une sécurité absolue dans l'acquisition de leurs droits ; tant que l'intérêt de ceux-ci n’est pas en jeu, il laisse les parties débattre la validité des conventions consacrées par l’inscription ; il réduit, même entre elles, les chances de contesta-

tions par la création d’un contrôle, préalable à la formalité,

d'un contrôle sérieux, mais réduit aux possibilités de son exercice, Ainsi tous les intérêts sont sauvegardés : l'instilution de la prénotation vient encore, dans le jeu de cette publioité, metllre toute la souplesse désirable, et laisser à la fraude le moins de place possible,