CRITIQUE DE LA PRATIQUE DES INSTITUTIONS

Lo régime dont nous venons de dire tant de bien, fonctionne-t-il dans des conditions aussi heureuses qu'on pourrit l'espèrer Nous répondons par l’affirmative, mais cependant avec quelques réticences.

Le régime fonctiomne bien en ce sens qu'il sert parfaitement des iniérèts de la colonisation et les intérêts supérieurs du Proteclorai, Il permet au colon de ne redouter aucune Surprise dans ses acquisitions, d'avoir un droit de propriété à l'abri de toute contestation, d'offrir aux banques un gage inébranlable de crédit. Ne manquons pas de noter que le rime sert, de mème, les intérêts de l'indigène averti, qui Se Soumet à son application.

L'immairiculation est done, pour l'individu, une condion de bonne exploitation des terres, une condition de fortune,

Au point de vue de l'intérêt général, il faut remarquer que, par la sécurité que ce régime donne à la propriété, il est un facieur de paix sociale.

Par ailleurs, on doit considérer que ce régime, ayant favorisé l'apport au Maroc de capitaux considérables, répandus par d'habiles et pratiques formes de crédit, à assuré l'équipement du pays et son développement économique.

Les buis poursuivis par le législateur, que nous signahons dans notre introduction, ont done été atteints. La pra-

üque est done bonne qui confirme les mérites de la théorie

du système. Cette affirmation liminaire prouve que les défauts que nous allons relever contre l’organisation de ce système ne sont pas très graves. Nos reproches, nous les adresserons, successivement, à l'Administration (Service de la Conservation de la Propriété foncière), à la jurisprudence, à la législation subséquente qui organise les détails d’application du régime, cette législation faisant bia partie, en somme, de la pratique de l'institution.

1° A l'Administration, nous reprochons, en premier lieu, une organisation qui ne permet pas aux terres de bénéficier, assez rapidement, du régime de la propriété immatriculée. Les procédures sont généralement trop longues, elles ne sont pas apurées avec assez de célérité ; sans doute, les intérêts puissants de gros colons sont assez vite servis, mais il est des intérêts plus modestes, mais aussi légitimes, qui attendent vraiment trop longtemps. Le mal vient, de ce que les Conservations, trop peu nombreuses, ont un ressort trop étendu et, partant, une besogne trop lourde à assurer. Le remède qui, sans doute, est difficile à administrer, en période de crise, est dans la multiplication des Conservations et le renforcement du personnel. Nous nous élevons, par contre, @ontre toute mesure qui tendrait à précipiter les décisions d’immatriculation : nous avons signalé la restriction des possibilités de réouverture des délais d'opposition ; on à encore proposé d’abréger la durée des délais normaux d'intervention. Tous ces moyens tendraient à rendre les procédurés clandestines et conduiraient à transformer parfois l’immatriculation en un acte de spoliation.

L'Administration nous paraît encore critiquable dans Ia doctrine qu’elle affirme contre la lettre et Tesprit des Dahirs. Nous avons vu qu'inspirée par le désir d’avoir un Livre foncier absolument complet, la doctrine administra-

tive impose l'inscription, sur le Livre foncier, de la propriété des constructions, de la mitoyenneté, des servitudes actives, des droits sur les eaux. Nous avons montré tous les inconvénients de semblables prétentions. En l'espèce, le mieux est l'ennemi du bien. Les énonciations, relatives aux objets susvisés, non seulement sont inutiles, mais, très souvent, sont erronées, nous l’avons établi.

Il ne faut pas, en conséquence, hésiter à supprimer ces énonciations. L’acquéreur éventuel d’un immeuble, par exemple, sera seulement instruit des précautions suivantes qu'il devra prendre avant de contracter ; tout d’abord, il consultera le titre foncier pour savoir si son vendeur est bien propriétaire du sol ; il devra ensuite, pour savoir s’il est propriétaire des constructions, se faira présenter les quittances des architectes et entrepreneurs ; enfin, pour savoir si des droits d’eau sont attachés à la propriété, il devra se faira présenter les textes contenant les autorisations, les reconnaissances ou les concessions ; il devra, en outre,

s'adresser à l'Administration des Travaux Publics pour savoir si ces droits ont été modifiés, réduits ou révoqués.

2° A la jurisprudence, nous reprochons l’application, un peu timorée, des principes du Livre foncier. Pour aussi surprenants que soient ces principes pour des magistrats français, imprégnés des règles de notre Code civil, il n'importe pas moins de les accapter dans toute Jeur rigueur ou même leur brutalité. Nous souhaitons, notamment, que soit consacré, définitivement, le principe du caractère inattaquable de l’immatriculation, même inter partes. C’est essentiel ; après l'établissement du titre foncier, on doit ignorer, complètement, le passé de l'immeuble, Si on peut, après l’immatri- Culation, tout remettre en question, le système ne confère

plus la sécurité, la certitude dont ses auteurs ont entendu le doter.

Par contre, nous approuvons pleinement la jurisprudence dans ses décisions, contraires à la doctrine de l'Administration, ralatives au Domaine public, dont les droits ne sont pas purgés par l’immatriculation et à la dispense d’inscription sur le titre foncier des servitudes actives.

3° En dernier lieu, nous dirigerons nos critiques contre les textes qui ont été pris en application du Dahir organique. Nous constatons, en effet, que le législateur de 1915 et le législateur de la dernière heure n'ont pas toujours su adapter les dispositions nouvelles aux principes fondamentaux posés par les juristes de 1913. Ca défaut d'harmonie existe aussi bien dans des textes relatifs à l’immatriculation, que dans les textes relatifs à l’inscription.

Sur les premiers, nous passerons rapidement, puisque nous n'avons pas exposé avec assez de détails, les principes de l’immatriculation pour bien faire ressortir les contradictions. Nous signalerons, cependant, pour mémoire, lea Dahir du 15 juin 1922, modifié le 25 avril 1928 et le 1° juillet 1930, qui organise une procédure d’immatriculation spéciale pour les immeubles acquis par des étrangers en pays de coutume berbère.

Cette législation crée un cas d’immatriculation obligatoire assez malencontreux et réalise une parfaita confusion dans les attributions du Conservateur : celui-ci qui exerce, à l'origine de la procédure, les fonctions de notaire (il reçoit la vente consentie par le berbère à l'étranger, en vertu de laquelle celui-ci demande l’immatriculation), est juge, au moment de l’immatriculation, des mérites de l’acte dont il est l’auteur.

Nous signalerons encore, sinon comme tout à fait incor-

rects, du moins comme inutiles, les Dahirs du 3 janvier 1916 et 18 février 1924 qui instituent des procédures de purge spé- Ciales pour les immeubles domaniaux ou collectifs. Ces Dahirs en obligeant la Conservateur à donner des renseignements sur les personnes, méconnaissent le caractère réel du système de publicité marocain. D'autre part, ils instituent des procédures extraordinaires qui, en définitive, se ramènent à celle de l’immatriculation. Enfin, nous relèverons les défauts d’un Dahir du 25 juin 1927 qui règle très imparfaitement la connexité d’une procédure d’immatriculation et d’une procédure d’expropriation, Ce texte ne permet pas, lorsque l’expropriation est devenue définitive, l’immatriculation immédiate au nom de l’expropriant, si des oppositions subsistent au dossier de la procédure d’immatriculation, dirigées contre la prétention du requérant primitif. Pourtant le confit résultant de ces oppositions ne peut plus avoir l'immeuble pour objet, il est reporté sur l'indemnité d’expropriation qui est consignée. L'immatriculation devrait donc pouvoir intervenir, sans délai, au nom dé l’expropriant qui a déjà un titre inattaquable.

Parmi les textes relatifs à l'inscription, il en est deux, tout au moins, dont on doit relever l'hérésie.

Le premier est l'article 27 de l'Arrêté Viziriel du 3 juin 1915. Ce texte prévoit, rappelons-le, que lorsque des écrits déposés à la Conservation, aux fins d'inscription sur le Livre foncier des droits qu'ils tendent à constituer, nécessitent une Opération topographique préalable, il peut être sursis à l'inscription.

Ce sursis dure jusqu’à l'exécution des opérations topographiques ou jusqu'à ce que le Conservateur soit saisi d'une nouvelle demande régulière d'inscription intéressant l'immeuble.

Nous avons dit (II° Partie, Chap. I, Section I, paragraphe 8) que cet article 27, par cette prescription, méconnaissait gravement le principa de l'effet constitutif absolu de l’inscription et retardait, sans motif légitime, par simple inconséquence, le transfert de la propriété ou la constitution d’un droit réel.

Bien que le texte soit généralement tombé en désuétude, il conviendrait, cependant, de l’abroger!,

Le second texte, se rapportant à l'inscription, objet de nos critiques, est l’article 19 bis du Dahir du 2 juillet 1932 qui accorde la faculté de faire inscrire les droits sur les eaux. Nous avons déjà dit combien cette disposition, inspirée par la doctrine administrative, était mal venue. Nous renvoyons pour la démonstration aux développements qui précèdent immédiatement la conclusion.

En résumé, lle régime foncier marocain constitue une nouvelle expérience décisive du système prussien des Livres fonciers et de l’Act Torrens. Il sert parfaitement les intérêts supérieurs de notre Protectorat.

Nous ne trouvons à proposer, pour l'amélioration du fonctionnement de ce régime, que quelques aménagements pratiques et la révision de la législation de la dernière heure qui n'a pas été maintenue dans l’esprit du Dahir organique.

Nous souhaitons que les principes éprouvés de ce Dahir, œuvre de juristes éminents, soient toujours conservés et que les réformes reconnues nécessaires soient faites dans son cadre.

IT. — DE LA POSSIBILITÉ D'INTRODUCTION EN FRANCE D'UN SYSTÈME DE LIVRES FONCIERS.

Puisqu'un système da Livres fonciers présente des avan-

tages indiscutables, pourquoi ne pas doter la métropole d’un semblable système ? La chose paraît d'autant plus nécessaire, au premier abord, que le régime actuel de la France est unanimement critiqué.

Ces systèmes de Livres fonciers se propagent et se répandent sans cesse ; c’est vers eux que se tournent les aspirations de tous les pays où la propriété se sent gênée dans son essor par un régime entaché de clandestinité. La France sera-t-ella la dernière à se convertir ? Elle continue à doter ses Colonies de ces systèmes tant vantés : la Cochinchine et nos autres possessions indochinoises par des Décrets du 21 juillet 1925 (J. O. du 28 juillet 1925) (1) : l'Afrique Occidentale par un Décret du 26 juillet 1932 (J. O. du 2 août 1932) qui confirme et aménage le système, déjà organisé, par le Décret du 24 juillet 1906. De plus, par la Loi du 1% juin 1924, ella maintient dans les départements recouvrés du Haut-Rhin, du Bas-Rhin et de la Moselle Île système du Livre foncier prussien, réformé, il est vrai, sur des points importants (2). Mais, par ailleurs, elle paraît se refuser obstinément à introduire, sur le surplus de son territoire, ce régime foncier si apprécié hors de ses frontières : à l'étranger et dans nos colonies.

Qu'elles peuvent être les raisons de cette attitude ? Pourquoi le législateur a-t-il abandonné ses intentions, après avoir souligné la nécessité de la réforma, en ces termes contenus dans l'exposé des motifs du budget de 1891 : « Le Cadastre, perpétué à l’aide d'un système permanent de

conservation, ne serait pas seulement un instrument fiscal

(1) Le principe de l'effet constitutif absolu de l'inscription n’a pas été adopté par les régimes indochinois : Voir art. 187 et 373 du Décret au YA juillet 199%5 Pour la Cochinchine.

(2) Suppression de l'effet constitutif de l'inscription, entre parties, Voir art, 40 de la loi du 1* juin 1924),

et administratif ; il devrait satisfaire à d’autres besoins. Des abornements généraux et une triangulation rigoureuse, précèderaient le renouvellement des opérations : le cadastre constituerait la base de la propriété foncière : il assurerait la sécurité des hypothèques et la régularité des transactions immobilières ; il fournirait enfin à l’agriculture, par le développement des institutions de crédit, les moyens d’ac- . tion qui lui font défaut aujourd’hui. En un mot, il deviendrait le Grand Livre Terrier de la France » ? Pourquoi les admirables travaux de la Commission extraparlementaire du Cadastre, dont la conclusion devait être la création des Livres fonciers, dans notre pays, ont-ils été laissés sans suite ?

MM. Jean Bosc, T. Steeg et François Milan, sénateurs, nous l’indiquent dans l'exposé des motifs de leur proposition de loi, relative à la réforme de notre régime hypothécaire, déposée en 1933 sur le Bureau du Sénat :

En premier lieu, la création des Livres fonciers, en changeant radicalement la législation foncièra actuelle, serait venue heurter des habitudes séculaires. Nous pensons que s’il est légitime de tenir grand compte des traditions juridiques d’un pays, il importe, cependant, de ne pas sacrifier à ces traditions une œuvre de progrès législatif. Ce qu'on appalle tradition, d’ailleurs, est très souvent du chauvinisme ; témoins ces propos par lesquels M. Gay, Président de la Chambre Syndicale des Propriétés Immobilières de la Ville de Marseille, repoussait avec horreur l'institution des Livres fonciers, au cours du Congrès de la Propriété bâtie, tenu à Lyon en 1894. Selon lui, la véritable pensée des auteurs de l’avant-projet de la Commission extraparlementaire du Cadastre c'était : « l’accaparement de la France, de la propriété des villes et des campagnes par les grandes com-

pagnies, en un mot, l’expropriation générale du sol français ». Et la péroraison est encore digne d’une citation : « Je suis libre et j'entends mourir libre dans mon pays libre... Voilà pourquoi je dis que les auteurs d’une loi pareille ne s'en sont peut-être pas rendu compte : ils ont commis un crime de lèse-pays, ils ont méconnu complètement leur titre de citoyens, et c’est pour cela, Messieurs, que je suis venu combattre le projet de loi ». On reste confondu. Il est vrai que l'auteur de ces motifs héroï-comiques avait reconnu êtra venu au Congrès « avec des idées superficielles sur la question des Livres fonciers », mais avait déclaré, cependant, qu'après quatre jours de Congrès, « il ne connaissait que trop bien le projet ». C’est ainsi, très souvent, que Ja tradition juridique, « les habitudes séculaires » se manifestent et réclament le respect ; doit-on vraiment s'arrêter à de semblables oppositions ?

Le second obstacle à l'institution des Livres fonciers aurait été la dépense entrainée par la réfection complète et immédiate du Cadastre, Nous avons déjà dit que cette dépense aurait été de l’ordre de 550 millions à la fin du siècle dernier. Il est évident, qu'à l'heure actuelle, elle serait beau- Coup plus considérable et grèverait trop lourdement un budget. Mais l'argument ne doit pas être éternel : si la réforme est reconnue vraiment utile, il importera de la réaliser, dès que les finances publiques seront plus prospères.…

Enfin, les auteurs de la proposition de loi relèvent ce dernier argument donné contre la création d'un système de Livres fonciers ; les difficultés pratiques qui se présenteraient pour la tenue de ces livres. Ils citent, notamment, la nécessité d'instituer une immatriculation obligatoire, entraînant la nécessité d'adresser, en vue de la justification de leurs droits, une mise en demeure à huit millions de

PERAT

propriétaires, détenteurs de quatorze millions de parcelles. Cette obligation générale de fournir la preuve de la propriété donnerait lieu à des conflits nombreux qui ne naîtraient pas sans cette procédure. Ils citent encore lles frais supplémentaires qu'’entraîneraient pour les Usagers la tenue des nouveaux registres, etc...

Tous ces arguments font faciles à réfuter. Si la création des Livres fonciers devait donner lieu, immédiatement, à un surcroît de procès, le système conférant à la propriété la certitude et la sécurité, la source des conflits serait singulièrement tarie dans l'avenir. D'autre part, même si le fonctionnement du nouveau système devait entrainer pour les Usagers des frais plus élevés, ces Usagers retireraient de la réforme des avantages tellement considérables, qu'il leur serait impossible de tenir la nouvelle institution pour plus onéreuse que l’ancienne.

En définitive, nous ne souscrivons à aucune de ces critiques qu'adoptent, par contre, les auteurs de la proposition de loi. Ils déclarent, en effet, « qu'ils ont le devoir de chercher, dans le cadre du régime actuel, une solution moins discutée, moins coûteuse, plus conforme aux mœurs de la Nation ».

Nous na voyons aucun obstacle, mais au contraire de sérieux avantages, à l’acclimatation, en France, en temps opportun, d’un régime foncier analogue à celui qui fonctionne si heureusement au Maroc. Il reste bien entendu qu'il conviendrait de l'adapter, en tenant compte des circonstances particulières dans lesquelles l'expérience devrait être réalisée.

Néanmoins, et puisqu'il est avéré que nous sommes, selon l'expression de M. Yves Guyot, des « tortues législatives »,

nous nous résignons à accepter comme une amélioration du

régime actuel, en attendant que l’opulence des budgets permette una réforme intégrale, le projet de MM. Bosc, Steeg et Milan. Il se signale, notamment, par les deux aménagements suivants :

1° Il apporte une extension importante à la formalité de la transcription. Il soumet à cette formalité, outre les actes ou jugements prévus par le Code Civil et la Loi du 23 mars 1885, les actes, jugements déclaratifs de propriété immobilière ou de droits immobiliers par partage ou licitation au profit d’un cohéritier ou d’un indivisaire et les transmissions d'immeubles ou de droits immobiliers dévolues par testament ou succession 4b intestat à un seul légataire ou à un seul héritier. S'il y a plusieurs légataires ou héritiers, la publicité de la mutation se fera par la transcription du partage ou de la licitation qui interviendra.

8° Il consacre le caractère obligatoire de la transcription.

Même si ces réformes se réalisent, le système métropolifain conservera encore de graves défauts. Et cette constatation conduit à admettre, une fois pour toutes, que les meillaurs aménagements du régime actuel seront toujours insuffisantes, que la seule solution bienfaisante sera la refonte complète de notre législation foncière. A cet égard, nos législateurs pourront s'inspirer du précédent marocain : il est très recommandable.

Meknès, le 28 février 1934.