LE SYSTÈME FRANÇAIS

On connait les caractères distinctifs du système français :

I. — Il organise une publicité incomplète des titres da transfert de la propriété foncière, des constitutions d’hypothèques où autres droits réels immobiliers et des droits ou actions qui tendent à révoquer ou à annuler le droit de propriété. Rappelons, en effet, que la transcription ne concerne que les actes entre vifs de transfert, les jugements qui opèrent ou constatent une transmission d'immeuble, les actes où jugements qui portent renonciation translative à des droits de propriété immobilière. De plus, ces actes où jugements Sont seulement susceptibles de transcription ; ils ne sont pas obligatoirement assujettis à cette formalité.

Signalons encore que la publicité hypothécaire n’est pas non plus rigoureusement organisée : les privilèges généraux, qui sont établis subsidiairement sur les immeubles, produisent leur effet indépendamment de toute inscription ; lorsque l'inscription est nécessaire pour la conservation des privilèges, des délais sont accordés pour l’opérer ; cette inscription rétroagit et assure l'effet du privilège dans le passé comme dans l'avenir ; les hypothèques légales de la femme mariée, du mineur ou de l’interdit sont affranchies de toute inscription ; l’hypothèque judiciaire, si elle n’est pas une charge occulte, échappe à la règle da la spécialité sans laquelle la publicité hypothécaire est imparfaite.

Constatons enfin que, dans le système de publicité métropolitain, les tiers acquéreurs ou créanciers ne sont pas suffisamment prémunis contre les évictions qui peuvent résulter soit d’une condition résolutoire, soit d’un vice inhérent au titre de transfert, soit de certains faits postérieurs à l’aliénation : seul le droit de résolution du vendeur, non payé de son prix, est révélé par l'inscription du privilège avec lequel la loi de 1855 l’a solidarisé ; tous les autras droits de résolution restent sous le régime de la clandestinité. D'autre part, à l’exception de la saisie immobilière, aucune des causes d'annulation des titres de transfert, procédant de l'incapacité des contractants ou de l’inaliénabilité de l’immeuble transmis, n’est inscrite sur les registres des Conservations. Par ailleurs, les actions en nullité ou en résolution sont dispensées de publicité.

Ce premier caractère du système français, qui consiste dans le défaut de généralité du principe de publicité, était déjà une raison pour le faire écarter : il ne permet pas, en effet, d'établir une généalogie complète de la propriété immobilière, il ne permet pas de connaître exactement la

force hypothécaire d’un immeuble, il ne protège pas les acquéreurs de la propriété ou de droits réels contre les évictions.

II. — Les vices de l’organisation pratique de la publicité constituent le deuxième caractère du système français. Ce aystème, en premier lieu, ne recoit du Cadastre aucun appui. Il ne permet donc pas de connaître la situation physique d’un immeuble. En second lieu, at ceci est une conséquence du fait précédent, le système français est un système de publicité personnelle : lles actes translatifs ou modificatifs de la propriété foncière sont groupés, non pas sur une fiche propre à l'immeuble qu'ils affectent, mais sous le nom du propriétaire de cet immeuble. Les registres hypothécaires français ouvrent des comptes individuels où les transcriptions et les inscriptions sont successivement annotées sous le nom du propriétaire qu’elles concernent. De sorte que, si ces registres donnent le moyen d'établir la situation hypothécaire de tel ou tel individu, avec assez d'approximation, ils ne permattent, par contre, que la détermination fort difficile, de la situation juridique de tel immeuble considéré. Si un acheteur, par exemple, veut s’enquérir des charges réelles grevant l’objet de son acquisition, s’il veut s'assurer que les mutations, antérieures à la sienne, ont été consolidées par la transcription, il devra se procurer la liste exacte des précédents propriétaires, pendant une période de trente ans, durée de la prescription. Le Conservateur fera des recherches aux comptes ouverts à ces propriétaires «et délivrera, à l'intéressé, l’état demandé. Mais, dans ces recherches, que d'erreurs peuvent être commises ! Le préposé peut se méprendre sur l'identité de l'immeuble, sur l'identité

des personnes dénommées par le requérant, d’où il résulte

des délivrances d'états incomplets et des certifications d’inscriptions étrangères aux individus désignés.

Ces inconvénients devaient continuer à discréditer le système français, aux yeux du législateur marocain. Ce système qui ne permet de certifier la propriété foncière ni physiquement, ni juridiquement, ne pouvait convenir à notre Protectorat. On a signalé Île très grave défaut des actes marocains qui consiste dans l’absence de détermination physique de l'immeuble, objet d’une moulkya où d'un contrat. Il ne convenait pas d’aggraver ce vice en instituant, dans cet Empire, un régime foncier analogue au régime métropolitain, qui aurait laissé incertaine [la situation matérielle de la propriété. Une autre considération, d’ailleurs, s’opposait à l'adoption du système français : au Maroc, l’état civil des indigènes est inexistant, la similitude des noms est très fréquente, un système de publicité personnelle ne pouvait fonctionner.

IIT. — Le troisième caractère du système français, propre à le faire condamner et écarter définitivement par tout imitateur éventuel, est l'efficacité relative de la publicité au point de vue de la consolidation de la propriété. Il faut, à cette publicité, l’appui de la prescription pour conférer une sécurité absolue aux propriétaires fonciers et aux prêteurs sur hypothèque. Les registres des Conservations des hypothèques n’ont aucune force probante et leur contenu n'a qu’une simple valeur documentaire. Les mentions n'ont d'autre but que de rendre les droits opposables aux tiers qui pourraient acquérir des droits sur le même immeuble, mais elles ne sont aucunement destinées à prouver la Îlégitimité du droit réel ou du transfert dont elles manifestent l'existence. ;

Ce rapide exposé montre combien est critiquable notre

régime foncier métropolitain et combien il répondait peu aux besoins d’un pays neuf : besoin de sécurité des propriétaires, besoin de prompte circulation des biens, besoin de libre expansion du crédit. Le choix du législateur marocain semblait donc devoir s'orienter vers des systèmes plus pratiques. Les expériences étrangères et coloniales devaient tout naturellement fixer l'attention de ce législateur.