THÈSE D'APRÈS LAQUELLE

LES BAUX NE SERAIENT RÉSOLUS QUE PAR LA DÉPOSSES- SION EFFECTIVE DU LOCATAIRE ET NON PAR LE JUGEMENT D'EXPROPRIATION.

Cette opinion, nous le répétons est développée et soutenue dans un jugement du tribunal de la Seine rendu le 9 avril 1862 (1}, dont nous allons analyser et reproduire les termes. L'affaire se présentait dans les conditions suivantes : un jugement, rendu dans les termes de la loi du 3 mai 1831 étail intervenu donnant acte du consentement du propriétaire à la cession de sa maison, nécessaire pour l'exécution de travaux publics et dont partie était occupée par les locataires. Le tribunal constate d’abord que le jugement de donner acte dont il mentionne l’existence «a vis-à-vis de tous les intéressés prétendant avoir droit a indemnité,les effets d’un Juge-

ment d’expropriation». Et il pose immédiatement en

ras

principe que «s’il n'y a pas d’expropriation sans indemaité, il ne doit pas y avoir d’indemnité sans éviction ».

Dans l'opinion du tribunal, il ne résulte pas de la loi du 3 mai 1841 que le jugement d’expropriation opère de plein droit la résolution des baux, ni que ce jugement, pas plus que l'ordonnance du magistrat directeur du jury envoyant l’administration en possession, ne s’oppose à ce que cette dernière use de cette possession si le moment d'exécuter les travaux n’est pas arrivé pour elle. Et elle seule est juge de ce point. En effet après le jugement d’expropriation, l'administration est mise aux lieu et place du propriétaire ancien. Elle est titulaire du bail souscrit parle locataire et y trouve un titre qui les lie l’un à l’autre jusqu’àce qu'il soit résilié. Dans ces conditions, il appartient au locataire, demandeur en indemnité pour cause de résiliation, de justifier d’une disposition qui anéantisse ce titre, or, pareille disposition n’est écrite dans aucun texte de la loi de 1841, aucune de celles relatves i àla même matière, rendues en 1833, 1810 et 1807 ne la contiennent même virtuellement. Sans doute,la loi du 3 mai 1841 suppose qu’en fait il y aura au moment fixé par l'arrêté préfectoral de cessibilité prise réelle de possession en vue du commencement des travaux projetés et conséquemment-éviction de tous détenteurs comme des

occupants. Et en prévision de cette éventualité qui

ae

se produira dans la plus grande partie des cas, la loi détermine la forme du réglement de leur indemnité de dépossession. Mais il est certain qu’elle confère, en vertu de l’article 14, au propriétaire seul le droit de requérir l'exécution, si l’administration n’a pas poursuivi l’expropriation dans un délai déterminé. De tout cela aucun fait « n'implique la dépossession du locataire comme effet légal, absolu, incontestable s’il convient à celui-ci d’exiger sa propre expulsion moyennant indemnité, bien que l'engagement soit pris envers lui de n’apporter à sa jouissance aucune modification ». Et si d’une part la loi qui prévoit le droit pour le propriétaire de réquérir l’expropriation est muette à cet égard en ce qui concerne le locataire, d'autre part, elle ne contient aucune disposition interdisant à l’expropriant de maintenir et d’exécuter les baux, « cas exceptionnel, porte notre jugement, non prévu peulêtre, certainement non exclu par un texte quel- conque ».

Dans cette opinion, quel sera donc le droit du locataire? Le tribunal lui reconnaît celui de sommer l'administration d’avoir à faire connaître ses intentions en ce qui concerne les baux. Entend-elle les maintenir ou les résilier? c’est en réponse à cette interpellation qu’elle se déclarera. Le tribunal conclut au droit pour le locataire d'y procéder parce

que « de la réponse qui sera faite ou qui sera tenue

pour faite » dependra le point de savoir si le locataire sera ou non partie intéressée. Elle aura, en outre, un autre effet : en l’avisant que sa jouissance ne sera pas troubléc, il en résultera qu’il sera sans droit à l’indemnité.

Il semblait aux rédacteurs de cette décision que conclure de la faculté donnée à l’expropriant au nom de l'utilité publique, d’évincer le locataire, à celui de ces derniers de revendiquer leur propre éviction qui n’est pas imposée par l’utilité publique, c'était « retourner les résultats de l'expropriation en sens inverse de son but ».

Ce droit n’aurait cependant pas dû paraître aussi étrange que le porte le jugement, puisque la loi reconnaît un droit analogue au propriétaire. La perspective de retourner en sens inverse les résultats de l’expropriation n’a pourtant pas empêché d’inscrire dans la loi ce droit au profit du propriétaire. L’argument perd de ce chef la plus grande partie de sa valeur.

Le jugement continue ensuite, en examinant diverses objections. Il soutient que le défaut de réciprocilé qui résultera de l’adoption de cette manière de voir pe doit pas la faire rejeter. Il ne saurait, en effet, être considéré comme constituant la condition potestative réprouvée par le Code civil. Cette dernière est « celle qui, écrite dans la convention en subordonne l'exécution à la volonté de celui qui

Se

s’oblige de telle sorte qu’il n’y ait jamais eu de lien ». Dans l’hypothèse envisagée, la situation est tout autre ; les parties ont été liées, elles le sont encore, et si la faculté de rompre le contrat est reconnue à l’expropriant à l’encontre du locataire, ce n’est pas de la convention que celui-ci la tient, c’est de la loi. Il en résulte, sans nul doute, une incontestable inégalité de situation. Mais ce n’est pas une situation unique qui répugne aux principes du droit et aux règles de l'équité; on en trouve une analogue établie par l’article 1548 du Code civil, d’après lequel un acquéreur peut user à son gré ou ne pas user de la faculté réservée par le bail d’expulser, en cas de vente, le fermier ou le locataire. La seule différence entre les deux hypothèses réside dans ce fait que, dans ce dernier cas, l’absence de réciprocité « procède du consentement contractuel du preneur et que dans celui de l’expropriation, elle dérive d'une puissance encore supérieure au consentement, celle de la loi. »

Ayant ainsi établi le droit de l’administration vis-à-vis des locataires, le tribunal s’efforçait de la justifier en raison. Si l’administration est ainsi libre, disait-on, vis-à-vis des locataires, d'échapper à toute indemnité de dépossession én s’abstenant de les déposséder, tandis qu’il ne saurait en être de même vis-à-vis des propriétaires, la différence a sa raison

d’être en ce que le propriétaire a été partie au juge-

eu

ment, tandis que les locataires ne l'ont pas été; ils ne peuvent done comme lui invoquer lautorité de la chose jugée. Le situation du propriétaire est d’ailleurs en fait tout autre que celle des locataires ; en ce qui le concerne « le jugement a emporté l’extinction immédiate et définitive de son droit de propriété, désormais indisponible, ce quiresterait irréparable, si la renonciation ultérieure au jugement était admissible. Au contraire, au regard des locataires laissés en possession, les choses sont ce que le contrat a dit qu’elles seraient: durée maintenue jusqu'au terme stipulé, jouissance intacte »v.

Bien entendu l'administration mise aux droits du bailleur doit assumer, par ailleurs, les obligations qui lui incombaient, prévues par Particle 1719 du Code civil, notamment entretenir la chose en état de servir à l’usage pour lequel elle à été ‘louée et en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. Si elle y manque, alors naîtra pour le locataire une action non plus en règlement d’indemnité pour expropriation devant le jury, mais devant les tribunaux civils pour l'application du droit commun relatif au contrat de louage, indépendamment du recours aux tribunaux administratifs s'il y a lieu, pour dommages résultant des travaux publics.

Cela étant, le seul préjudice dont puisse se plaindre le locataire, dont le bail est maintenu, réside dans

l'impossibilité où il se trouvera ds céder son droit

Al

au bail ou d’espérer un renouvellement. Ces deux chances sont en effet compromises par le décret d'utilité publique et l’arrêté de cessibilité, mais la possibilité de les réaliser ne disparaît qu'avec le jugement d’expropriation ; ce n’est donc qu’à partir de cette date qu’il pourrait demander à être indemnisé de ce chef. Mais comme le constate le tribunal «de ces deux chances, l’une, celle du renouvellement éventuel, n’était pas un droit inhérent à la location stipulée pour un temps limité ; l’autre, celle de cession de bail, en la supposant permise par la location, demeure dans la mesure du temps au delà duquel cette convention n’assurait rien.

En réponse à lobjection tirée des difficultés que soulevrait toute expropriation dans les grandes villes si on admet!ait la manière de voir du tribunal, celuici déclarait que la loi du 3 mai 1841 était « faite pour toute la France et pour tous les travaux publics », qu’elle mettait dans sa généralité sur la même ligne que les locataires d’autres détenteurs d'immeubles expropriés, tels que fermiers, usufruitiers, titulaires de droit d'usufruit à habitation, de servitudes. Et si ces divers titulaires de droits doivent être traités comme le locataire, admettraiton à leur égard la résiliation ipso facto de leur droit et l’acquisition du droit à l'indemnité même au cas ou l’expropriant prendrait l'engagement formel de

laisser par exemple au fermier sa culture, au titu-

se

laire d’une servitude l'exercice complet de sa servitude? Une question identique se poserait vis-à-vis du propriétaire au cas où celui-ci n’aurait pas révélé les intéressés et se trouverait pour cette raison, dans les termes de l’article 31 chargé vis-à-vis d'eux, locataires ou autres, des indemnités auxquelles ils pourraient prétendre et s’il opposait à leurs recours un pareil engagement souscrit par l’adminisiration.

Enfin, si on opposait le terme « détenteur exproprié » contenu dans l’article 49 de la loi, comme s'appliquant à tous les intéressés, propriétaires comme locataires et autres, on peut toujours répondre que le droit du locataire n’a pas pu être touché par l’expropriation daus le sens réel du mot, qu'il est resté étranger aux formalités préalables à l’'expropriation, celles-ci ayant frappé l'immeuble seul. Dans ces conditions lui attribuer une indemnité en dehors d’une dépossession réelle serait, selon les termes du jugement, un effet sans cause.

Telle est fidèlement analysée, l'opinion soutenue par le tribunal civil de la Seine. Elle consiste, en résumé, à ne reconnaître au profit du locataire le droit à une indemnité seulement dans le cas ou l’expropriation a été suivie de dépossession effective et enraison uniquement de cette dépossession ; correlativement l'administration aurait le droit de n’en payer aucune au locataire en prenant vis-à-vis de lui

l'engagement de le maintenir en jouissance pour

dm 49 =

toute la durée de son bail. Mais, le locataire n’est exclu du droit à indemnité immédiate, on le remarquera, qu'autant que l'administration aurait pris et notifié l'engagement formel d'exécuter les baux dans toutes leurs conditions et pour toute leur durée. Il en serait autrement si, tout en consentant l’exécution actuelle du bail, elle se réservait de procéder ultérieurement à l’éviction. Dans ce cas le droit à indemnité serait immédiatement ouvert au profit des locataires malgré les offres d'exécution actuelle du bail de la part de l’expropriant ; ce dernier point a été expressément décidé par le tribunal de la Seine dans un des cinq jugements rendus sur la question le même jour, à la date du 11 avril 1862.

Nous avons rapporté plus haut la thèse du tribunal,les arguments sur lesquels elle s'appuie ainsi que la réfutation donnée aux objections qu’elle soulève ; nous allons dans les chapitres suivants exposer plus longuement l'opinion qui a triomphé en jurisprudence avec les raisons par lesquelles on l’a justifiée ainsi que les développements qu'elle a reçus, par la

suite.